עופר אברם מנכל מניבים ריט
צילום: אתר החברה
ראיון

מנכ"ל מניבים ריט: "שוק המשרדים הוא שוק של שוכרים, אבל מבחינת תפוסה ושכ"ד אין שינוי דרמטי"

מניבים ריט נסחרת במכפיל FFO שמבטא תשואה שנתית של 13.3%
רוי שיינמן | (1)

נתחיל דווקא במבט על. מניבים ריט היא קרן השקעות בנדל"ן מניב שנסחרת ב-1.15 מיליארד שקל ומצפה להניב 155 מיליון שקל ב-FFO. מדובר על מכפיל רווח של כ-7.6-7.7, תשואה של כ-13.3% בשנה.

מניבים ריט  מניבים ריט 0.18%  דיווחה אתמול על מכירת  מתחם טכנולוגיות להבים בנהריה לקרן מרתון בתמורה לכ-155 מיליון שקל. העסקה מפגישה את מניבים עם רווח גם בהשוואה לשווי הנכס בספרים שעמד על 143 מיליון שקל וגם בהשוואה למכיר הרכישה של מניבים שעמד על 135 מיליון שקל. מה שהדאיג את המשקיעים בקשר לנכס הוא אי חידוש הסכם השכירות על ידי המשכירה, חברת טכנולוגית להבים (חברה בת של Pratt & Whitney, חלק מתאגיד Raytheon Technologies), שקיבלה החלטה על סגירת חלק מפעילותה בישראל. ובכל זאת - הקרן מוכרת את הנכס במחיר שעולה על הספרים. 

עם זאת, קיים חשש עקרוני שעוד חברות יעשו את זה. לא מעט חברות התחילו לזוז בכיסא כבר מתחילת המלחמה בכל הנוגע לפעילות שלהן בארץ. חברות גם לא רוצות לסכן את העובדים שלהן באזור מלחמה וגם תדמיתית כלפי הלקוחות בעולם הן מבינות שכעת זיהוי עם ישראל הוא בעייתי. זה לא עניין ספציפי למניבים ריט, זה על להיות גורף, אבל צריך להרגיע - אין עזיבה, יש חששות. 

מנכ"ל מניבים ריט, עופר אברם, אומר בשיחה לביזפורטל שההסבה של הנכס למגורים צפויה לספק השבחה עתידית וזו וזו הסיבה לעסקה הזו.

איך העסקה האחרונה משפיעה עליהם והאם אתם רואים עסקאות דומות כתוצאה מהפסקת פעילות פוטנציאלית של חברות אחרות?

"לעסקה אין השפעה על הנכסים האחרים של החברה. מה שברור זה שהסכם השכירות בנכס שהוא עד 2029 לא יוארך על ידי להבים וזה מה שהביא אותנו להתחיל לחשוב על חלופות נכונות למתחם הזה, אין לזה השפעה כל נכסים אחרים וזה גם הנכס היחיד שלנו בנהריה. ההחלטה שהגענו אליה היא שכדי למקסם את התועלת מהנכס צריך להכניס גורם מתמחה שישביח את הקרקע עם שימושים אחרים. העסקה בפורמט שעשינו אותה מאפשרת לנו להמשיך להנות מהנכס עד תום השכירות.

  

הנהלת מניבים: עופר אברם, שרון שוופי, איתי מל (צילום: נועה זני)

אתם רואים עוד חברות ששוקלות להפסיק שכירות בגלל הפסקת הפעילות בארץ?

"לא בכל פעם ששוכר מסיים הסכם השכרה זו סיבה למכור את הנכס. הסיבה שפה התקבלה ההחלטה הזו היא הפוטנציאל של הקרקע הספציפית. רוב הקרקעות לתעשייה לא מיועדות למגורים. במקרה הזה יש אזור תעשייה ותיק שעבר שינוי דרמטי. כל האזור בעבר היה אזור תעשייה וחלק גדול ממנו כבר הוסב למגורים, לכן מקסום הנכס או שינוי הייעוד אבל זה לא נכון בהכרח לנכסים אחרים. אי אפשר לגזור מהעסקה הזו שום השלכה לגבי תחום התעשייה ולוגיסטיקה".

איך אתה רואה באופן כללי את שוק המשרדים בארץ?

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    שימי 04/07/2024 12:34
    הגב לתגובה זו
    מניה טובה לטווח ארוך
מנכל בנק לאומי חנן פרידמן צילום אורן דאימנכל בנק לאומי חנן פרידמן צילום אורן דאי

בנק לאומי מצטרף לתוכנית עשיית השוק בבורסה - לראשונה גם באופציות על מניות הבנק

בנק לאומי ישיק תוכנית עשיית שוק ייעודית למניה ולאופציות, בשיתוף עידן מכשירים פיננסיים ופרוקסימה דינמיקס; עושי השוק יחויבו בציטוטים יומיים של 500 אלף שקל לכל הפחות ובמרווח שלא יעלה על 0.2% 

מנדי הניג |
נושאים בכתבה לאומי

הבורסה לניירות ערך מודיעה על התקשרותה עם בנק לאומי בתוכנית עשיית השוק הייעודית (Tailor Made). הבנק יצטרף לתוכנית עשיית השוק הייעודית תוך שהוא ממנה עושי שוק הן למניות הבנק והן לאופציות הסחירות של מניות הבנק. בנק לאומי הוא הבנק הראשון שבוחר ליזום תוכנית עשיית שוק גם באופציות הבנק. מדובר במהלך חדשני התומך בפיתוח שוק הנגזרים הישראלי במטרה להנגישו למשקיעים כמקובל בעולם.

הבורסה גם מדווחת היום כי בנק לאומי בחר שני גופים פיננסים מובילים עידן מכשירים פיננסים מקבוצת ברק קפיטל ופרוקסימה דינמיקס, כעושי השוק בתוכנית עשיית השוק הייעודית של הבנק. מדובר בשני גופים פיננסים בולטים בשוק ההון הישראלי, כאשר פרוקסימה מצטרף לראשונה ל- 6 עושי השוק האחרים הפועלים בבורסה הישראלית ונכון לימים אלו קיימים כבר 7 גופים פיננסים הפועלים בתוכניות הנזילות השונות שמפעילה הבורסה.

מניית בנק לאומי היא בעלת שווי השוק הגבוה ביותר בבורסה, עם שווי שוק של כ- 95 מיליארד שקל ובעלת הסחירות הגבוהה ביותר עם כ- 212 מיליון שקל ביום, ב- 90 ימי המסחר האחרונים.

תוכנית עשיית השוק הייעודית (Tailor Made) של הבורסה הינה תוכנית חדשנית המאפשרת לחברות הציבוריות לבחור מודל עשיית שוק מותאם אישית לצרכיהן. הבנק בחר לאמץ את התוכנית הן למניות הבנק והן לאופציות הסחירות של הבנק, וזאת במטרה לייצר ערך עבור המשקיעים המקומיים והזרים, באמצעות הגדלת הכמויות המצוטטות בספר הפקודות וצמצום מרווחי הציטוט בכמויות גדולות, יותר מהקיים כיום.

שני הגופים הפיננסים שיבצעו את עשיית השוק יחוייבו לצטט מדי יום בספר הפקודות של מניית הבנק בהיקף מינימלי של 500 אלף ש"ח ובמרווח שלא יעלה על 0.2%. מדובר על ערכי שיא של נזילות שנקבעו למניה בבורסה בתל אביב עד היום. ציטוטים אלו עשויים להביא להגדלה משמעותית של רמות הנזילות במניות הבנק, להוזלת עלויות הקנייה והמכירה עבור המשקיעים ולהגברת האטרקטיביות של המניה עבור שחקנים מוסדיים, בינלאומיים והציבור הרחב.

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

הפניקס עולה 3.5%, מנורה ב-2.5%; חלל מזנקת 10%

פתיחה חיובית בבורסה בהובלת מניות הביטוח שמתקנות חלק מהירידות של היומיים האחרונים ; היום יתפרסם מדד המחירים לצרכן בישראל שעשוי להכריע האם תרד הריבית בישראל בסוף החודש
מערכת ביזפורטל |

אחרי יומיים של ירידות, המדדים פותחים בעליות, כאשר מדד ת"א 35 עולה 0.7% ומדד ת"א 90 עולה 0.6%. במבט על הסקטורים, מדד הביטוח מתקן מעט מהירידות של הימים האחרונים ועולה 2% בהובלת הפניקס הפניקס 3.76%  שגם מרכזת את המחזור הגדול ביותר בבורסה. טאואר טאואר 0.23%  עולה 1.4% לאחר העלאת מחיר יעד מאופנהיימר (הרחבה בהמשך הסקירה).

מדד המחירים לצרכן שיתפרסם היום עשוי להשפיע על מסלול הריבית של בנק ישראל, שנמצא בצומת דרכים בין נתונים כלכליים יציבים יחסית לבין אי הוודאות שנובעת מהמלחמה. בעוד שבארה"ב ההימורים בשווקים כבר מגלמים בוודאות הורדת ריבית (ואפילו כמה כאלה עד סוף השנה), אצלנו הנגיד שוקל את ההשלכות של הרחבת הלחימה על הפעילות הכלכלית. מצד אחד, אמנם האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית? מדד המחירים באוגוסט צפוי לעלות 0.6%, כאשר הערכות האנליסטים נעות בין 0.5% ל-0.7% - להרחבה: מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?


קבלו הצצה אל העולם של יועצי ההשקעות - מה הם הכי אוהבים במקצוע, מה הם הכי שונאים, היועץ שקנה ללקוח את מניית דיסקונט השקעות במקום את מניית בנק דיסקונט, וזאת שהמליצה לפזר תיק של 100% מניות טבע רגע לפני שהמניה החלה במסלול הידרדרות - "המלצתי ללקוח לממש אנבידיה ומאז היא עלתה 300%": יועצי השקעות משתפים בהמלצות הטובות והגרועות


האם מניות התשתיות מעניינות?  

תחום התשתיות, שלרוב נתפס כאפור ומשעמם, הוא למעשה הבסיס לכל פעילות כלכלית: כבישים, תחבורה, תקשורת, מים ואנרגיה, ומספק ביקוש יציב ותשואות גבוהות יחסית בסיכון נמוך, כשגם השקעות ענקיות בתשתיות לטכנולוגיה ו-AI דוחפות את התחום קדימה. בשנים האחרונות מניות התשתיות בבורסה המקומית הניבו תשואות דומות למדד ת"א 125, והמשך הצמיחה תלוי בעיקר בתקציבי הממשלה ובהורדת ריבית שיכולה לשפר רווחיות. כדי לסייע למשקיעים להבין את הפוטנציאל, יצרנו דירוג חדש למניות תשתית לפי ערך כלכלי, צמיחה והערכת מומחים, לצד דירוג סיכון, שמאפשר לזהות מניות שמספקות תשואה גבוהה ביחס לסיכון. הכל בכתבה כאן - השקעה במניות תשתית - מה היה ומה צפוי?