דנה עזריאלי בעלת השליטה בעזריאלי והנהלת הקבוצה מציגים בשעה זו את פעילות הדאטה סנטרס למשקיעים ואנליסטים. יש כאן מסר למשקיעים משני כיוונים - על פי הערכות וגם דיווחים בתקשורת שהתחילו בבלומברג, פעילות זו שמרוכזת בחברת גרין מאונטיין בנורבגיה תונפק לפי שווי של לפחות 11 מיליארד שקל אחרי השקעה משנת 2021 של 3 מיליארד שקל - זו השבחה אדירה. מסר נוסף למשקיעים: פעילות הדאטה סנטרס תגדל מ-12% ל-25% מכלל פעילות הקבוצה ולא על ידי צמצום הפעילויות האחרות, אלא בשל גידול בתחום הדאטה. השוק אוהב את הפוטנציאל בתחום ומניית עזריאלי קבוצה -1.22% עולה 1.6%

אפשר לומר שדנה עזריאלי מצאה את מנוע הצמיחה שחיפשה. אביה, דוד עזריאלי ז"ל, המציא את תחום הקניונים עוד בקנדה וייבא אותו לישראל. היא חלוצה בתחום הנדל"ן לדאטה סנטרס.

דנה עזריאלי, רווחים גדולים בתחום הדאטה סנטרס  (צילום זיו קרן) 

"חיכינו הרבה זמן לכנס הזה", אומרת עזריאלי בסוג של חצי התנצלות - "חיכינו שנראה שהכל כרגיל, אבל אצלנו בישראל אין מצב רגיל, מלחמה, 134 חטופים, חללים", ועדיין - עזריאלי עושה את הדבר הנכון - החיים נמשכים,העסקים מתקדמים. ככה מנצחים בכלכלה וזה כמובן נדבך חשוב בחוסן הלאומי ובניצחון הכולל. עזריאלי השכילה לפתח החל מ-2017 זרוע פעילות שנראתה אז דמיונית - פעילות דאטה סנטרס. מה לחברת קניונים, חברת נדל"ן מניב, משרדים, דיור מוגן לדאטה סנטרס? ובכן - התחום הצומח הזה מחייב שטחים ענקיים ועזריאלי הבינה את הפוטנציאל וטיפחה מומחיות של השכרת נכסים עם שרתי ענק שמשמשים משתמשים בכל העולם. 

• עזריאלי: ה-NOI עלה ב-28% ל-630 מ' שקל ברבעון
• עזריאלי: ה-NOI ברבעון עלה ב-10% ל-586 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תחום חדש ולא ברור דיו מקבל פרמיה וכך התשואה שעזריאלי קיבלה בתחום היתה גבוהה, וזו היתה רק ההתחלה. מהר מאוד הבינו את הפוטנציאל הגדול בתחום, התשואות ירדו מה שהוביל לרווחי הון ענקיים לעזריאלי. דנה עזריאלי מציגה את פעילות הדאטה סנטרס של הקבוצה שצפויה להנפיק בשווים גבוהים (מספרים בהמשך).

"איך הכל התחיל?" שואלת עזריאלי ועונה - "לפני כמה שנים ב-2017 חשבתי איך אפשר לגוון את מנועי הצמיחה של הקבוצה. היו קניונים משרדים ובאותם ימים עשינו את הצעדים הראשונים בדיור מוגן. ב-2018 היינו לקראת פתיחה של הדיור מוגן החדש במודיעין ובאותו זמן שקלנו מה לעשות עם הנכסים והפעילות שלנו בארה"ב. הייתי בסיור בוושינגטון ונפגשנו עם הגופים שהציעו להשתלב בעסקאות משמעותיות של משרדים. כמעט במקרה אחד מהאנשים שם אמר בדרך אגב שיש את התחום של דאטה סנטרס. הוא אמר שזה לא תחום כל כך מעניין, אבל פירט עליו. נכנסתי לרכב והיה לי ברור שהקרקע שהוא הציע למשרדים לא מעניינת. אבל הדאטה סנטרס כן".

עזריאלי הבינה את פוטנציאל הגידול בתחום - "כבר אז ב-2017 היה ברור שכולם עם סמארטפונים וכבר אז דיברו על רכבים אוטונומיים. למרות שהנושא לא היה מפותח היה לי ברור שהנושא של דאטה יגדל בצורה משמעותית. רק הנושא של תמונות. אם פעם היינו לוקחים 4-5 תמונות פתאום עם טלפונים מצלמים 400 תמונות. איפה הדאטה יושב? הוא צריך לשבת איפשהו וזה עניין נדל"ני.

• מטריקס חתמה על חוזה AI בעשרות מיליוני דולרים עם מדינה זרה
• ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

"2/3 מהעולם, 6.5 מיליארד איש, מחוברים לאינטרנט. בממוצע העולמי אנשים מחוברים לאינטרנט יותר מ-3 שעות ביום. בכל דקה נוצרות 3 מיליון תמונות ונשלחות 19 מיליון הודעות טקסט.

"ב-2018 כשאייל חנקין הצטרף, החזון קיבל את הצורה והדרך. עם צוות קטן התחלנו לנסוע בעולם לבדוק חברות לראיין אנשים ואחרי שנה וחצי של מאמצים איתרנו הזדמנויות בעולם והתחלנו בקנדה עם חברה אחת, שדרכה מצאנו את ההשקעה הראשונה המשמעותית שהייתה קומפאס.

בתחילת 2019 רכשנו 19% מהמניות עם הסכם מדהים שהובילו אייל ורפי שנתן לנו אפשרות להגדיל את האחזקות עד 33% כמו שעשינו בהמשך. זה איפשר לנו להכיר את התחום, השחקנים, הכללים והשפה של התחום. בזמן הזה במקביל לצמיחה של קומפאס ראינו שיש צמיחה ותשואה של 6-10% בארה"ב, וראינו שבאירופה היתה אפשרות של צמיחה לצד  תשואה של 12%-15%. החלטנו להתרחב.

"היתה קורונה והתחלנו לחפש ולעשות בדיקות נאותות ואחרי הרבה השקעה ועבודה מצאנו את גרין מאונטיין. ב-2021 השקענו 2.8 מיליארד שקל. זיהינו פוטנציאל אדיר. חברה מצוינת עם הנהלה מעולה ומדינה נורבגית שעלויות החשמל בה הן הזולות באירופה ומקבלת תמיכה מהמדינה כי היא פועלת עם אנרגיה ירוקה.

"בישראל התחום של אנרגיה ירוקה עדיין בחיתולים אנחנו בפיגור. בתחום הדאטה סנטרס הנושא הזה של אנרגיה ירוקה מאוד חשוב, זה קריטי, החברות והמשקיעים מסתכלים על זה כאחד הדברים הכי חשובים.

"החזון היה ונשאר לבנות עוד רגל חזקה לקבוצה. המשכנו להרחיב את העולם הזה ובמקביל הצפנו ערך. מכרנו את החלק שלנו בקומפאס בתשואה שנתית של 40%. מה שאני אוהבת להדגיש זה שהגידול נעשה מהביזנס - כשרכשנו אותם היה לנו 35 MW כשמכרנו אותם היה כבר 595 MW. מה שאני רוצה להדגיש זה שהצפנו ערך משמעותי לחברה. זה יוצר בערך מיליון דולר NOI לכל MW.

"כשנכנסו לתחום היקף העסקאות היה חד ספרתי ב-MW. העסקאות הגדולות ביותר היו 10 MW. החוסן הפיננסי שלנו אפשר לנו להתמודד איתן די לבד. בזמן האחרון בגלל ה-AI והיקף הדאטה הכל גדל בצורה מעריכית, עסקאות גדלו ל-30-40 MW ואפילו של 100 MW. זה היקפים אחרים של השקעות ופוטנציאל תשואה.

"בשלב הזה הבנו שכדאי להמשיך את הצמיחה של החברה ולהפחית את הסיכון הפיננסי, ולצרף שותף. אני יודעת שבשוק הישראלי המילה שותף ועזריאלי לא הולכות ביחד. אבל בתחום של הדאטה סנטרס זה שונה, זה חריג לעומת התחום של הנכסים המניבים בישראל. אנחנו צריכים ורוצים למצוא את השותף המתאים שיאפשר להמשיך ולהגדיל את הפעילות. 

"חשוב לי להדגיש שהקבוצה נשארת מחויבת לכלכלה הישראלית ולהמשך השקעה גם במדינת ישראל".

ועכשיו למספרים - עזריאלי נערכת להנפיק את פעילות השרתים שלה שמרוכזת בחברת גרין מאונטיין Green Mountain הנורבגית. ההשקעה בחברה הנורבגית הסתכמה בכ-3 מיליארד שקלים. זו תהיה השבחה גדולה ונזכיר כי אשתקד הושלמה מכירת ההחזקה בקומפאס - 32% לפי שווי של 5.7 מיליארד דולר ועם רווח של כ-900 מיליון שקל לעזריאלי. 

"אנחנו רוצים שתבינו את הפוטנציאל של התחום הזה", אומר אייל חנקין, מנכ"ל עזריאלי ומציג כמה מספרים על התחום - "השוק זינק פי 150 מ-2004 עד 2018 והמשיך לזנק פי 6 מ-2018 ועד היום".

איך זה עובד?

"מישהו צריך לאחסן את כל הדאטה, כל השרתים. אנחנו קונים קרקע ובונים מבנה. בפנים מביאים מערכות שלנו, מקימים חדרי תקשורות ומקורות תקשורת עם השרתים וחדרי התקשורת של הלקוחות. יש ציוד תומך, גנרטורים למקרה חירום, מערכות אל פסק, הרבה מערכות תמיכה שמהוות 70%-75% מההשקעה. הקרקע והבניין זה 25%-30%.

"בהיבט נדל"ני זה מאוד דומה למשרדים, אבל לא משכירים מ"ר, אלא מוכרים KW. הוצאות התפעול הן על חשבון בעל הקרקע אבל זה נדל"ן מניב לכל דבר. אני נותן אחריות על הסרברים שלי למישהו שזה המקצוע שלו. הוא אחראי שזה יעבוד ויהיה מאובטח ללא תקלות.

"האירוע הקריטי כאן זה עלות החשמל. רוב ההוצאה השוטפת זה חשמל ולכן צריך שיהיה חשמל זול. בנוסף חשוב לבנות את הנדל"ן הזה בזמן קצר תוך שנה וחצי הלקוחות רוצים מתקן עובד".

איך נראית עסקה?

"ההסכם הוא לרוב ל-15 שנים כשאנחנו משקיעים עם גוגל אמזון וכו' הן משקיעות בערך פי 10 מאיתנו. מדברים על שיעורי היוון של קרוב ל-5% בארה"ב, וזה כבר פחות אטרקטיבי, בין 6% ל-7% באירופה

"לגבי מימון - מאוד אטרקטיבי לבנקים - LTV של 70% אבל יש גם הצעות ל-100%. אנחנו מגיעים ל-IRR בעסקאות גדולות של 100 MW של 30%".