לא בנו אבל ישלמו: חברת בנייה חויבה ב-2.5 מיליון שקל על פרויקט שלא ביצעה"

במבט ראשון, זה נשמע כמו עוד סכסוך כספי בין אנשי נדל"ן. אבל מאחורי המספרים היבשים, בין צ'קים שהועברו מצד לצד ובין טענות על שקט תעשייתי, הסתתרה שאלה שהעסיקה את בית המשפט המחוזי בירושלים: האם התחייבות לעמלה על פרויקט בנייה גדולה תלויה רק בשאלה מי באמת בנה את הבניינים, או שהיא נקבעת כבר בשלב שבו מחברים בין הצדדים הנכונים וגורמים לעסקה לקרות. פסק הדין, שניתן על ידי השופט דוד זילר, עסק בתביעה שהגישו אשר ברק, עורך דין בתחום המקרקעין, ומאיר ווגשל גלובל גרופ, נגד חברת הבנייה א.מ.ש.ה. בוני הבירה מגדלי בניה. מדובר במקרה שבו ההסכם נאכף בפועל: בית המשפט קיבל את התביעה וחייב את חברת הבנייה לשלם 2.5 מיליון שקל, בנוסף לריבית והצמדה, לאחר שנקבע כי התובעים זכאים לעמלה מכוח ההסכם, גם אם הנתבעת היא לא זו שבנתה בפועל את הפרויקט.

הסיפור מתחיל בפרויקט גדול יחסית: 146 יחידות דיור בבית"ר עילית. לפי פסק הדין, התובעים והנתבעת חתמו ב-29 באוקטובר 2017 על הסכם שעסק בעמלה שתשולם לתובעים עבור סיוע בהתקשרות בין חברת הבנייה לבין עמותה, לצורך בניית הפרויקט. העמלה שנקבעה היתה 3 מיליון שקל - סכום שהוגדר כ-3% מהיקף הפרויקט, אך עם הבהרה חשובה: "הוסכם כי הסכום לא ישתנה גם אם היקפו של הפרויקט יהיה בפועל גבוה או נמוך יותר".

אלא שכבר בהתחלה התמונה היתה מורכבת. הפרויקט היה כזה שדרש סיווג קבלני ג/5, ואילו לנתבעת היה באותה תקופה סיווג נמוך יותר, ג/4. כדי להתגבר על המכשול הזה, הצדדים צפו מראש שההתקשרות עם העמותה עשויה להתבצע דרך קבלן אחר שיש לו את הסיווג הנדרש. כאן נכנסה לתמונה שייקה אלה, שהוזכרה בפסק הדין כמי שצפויה היתה לחתום על ההסכם מול העמותה, תוך שהנתבעת תבצע את העבודה או תהיה חלק ממנה.

לכן נוסחו סעיפים בהסכם באופן שנועד להבטיח שהתובעים יקבלו את העמלה גם אם ההתקשרות הפורמלית לא תיעשה ישירות עם הנתבעת. כך למשל, נקבע כי "מוסכם כי מיד עם חתימתו של ההסכם לבנייתו של הפרויקט בין איאד ו/או מי מטעמם לבין העמותה, וגשל ברק יהיו זכאים לעמלה ולשכר טרחה כאמור להלן בהסכם זה". בהמשך הוסבר גם כי יסתכלו על ההסכם כאילו נחתם על ידי הנתבעת גם אם החתימה נעשית על ידי צד שלישי, "ובין אם זו תעשה על ידי צד שלישי כלשהו איתו איאד יהיו קשורים בהסכמים כאשר הם מקבלים תמורה כלשהי".

• בבילון תישאר באייס מול: נדחתה דרישת הפינוי
• עסקת היוקרה התפוצצה: מה הסתיר סוחר המכוניות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בהתחלה הצ'קים עברו

ואכן, ב-5 במרץ 2018 נחתם הסכם לביצוע הפרויקט בין העמותה לבין שייקה אלה. מבחינת התובעים, זה היה הרגע שבו העמלה אמורה היתה להשתלם במלואה. הם פנו לנתבעת ודרשו את הכסף. בפועל, הם קיבלו רק חלק. פסק הדין מתאר כי במחצית הראשונה של 2019 הועברו לידיהם צ'קים של שייקה אלה, על סכום של 100 אלף שקל כל אחד, שהנתבעת הסבה לטובת התובעים. חמישה צ'קים נפרעו בפועל, בסכום כולל של חצי מיליון שקל, אבל אז נרשמה תפנית: באוקטובר 2019 נקלעה שייקה אלה להליכי חדלות פירעון.

כאן כבר התבררה הבעיה במלואה. התובעים טענו שנותרה יתרה גדולה מאוד שלא שולמה להם, והגישו תביעה על סכום של 2,500,001 שקל (מטעמי אגרה), המייצגת למעשה את יתרת העמלה שלטענתם נותרה. הנתבעת מצדה, סירבה לשלם וטענה שההסכם לא חל במקרה הזה, משום שבסופו של דבר היא כלל לא ביצעה את הפרויקט ולא נהנתה ממנו. לטענתה, הכוונה היתה שהיא תשלם עמלה רק אם תהיה מעורבת בביצוע ותגרוף רווח כלשהו, ולא אם היא תישאר מחוץ לתמונה.

הנתבעת הציגה גרסה שלפיה כשפנתה לשייקה אלה בשל הסיווג הקבלני, התברר ששייקה אלה בכלל הכירה את הפרויקט עוד קודם וניהלה מגעים מול העמותה, עוד לפני שהתובעים נכנסו לתמונה. בנוסף, לטענתה שייקה אלה ביצעה את ההתקשרות מול העמותה מבלי שהנתבעת היתה מעורבת בצורה כלשהי, כשלביצוע העבודה נשכר קבלן משנה אחר - מידה טובה בניה והנדסה. הנתבעת טענה שהיא לא קיבלה כל תשלום הנוגע לפרויקט, ולכן אין בסיס לחייב אותה בעמלה.

• פס"ד: מינוי בן ממשיך היה למראית עין - הנחלה תחולק
• המסעדה שעצרה את הבנייה - ותשלם חצי מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• דירות בכיכר המדינה, פנטהאוז בראשון, מרצדס, יהלומים, ומזומנים...

אלא שהשופט זילר לא הסתפק בסיסמה כללית של "לא בניתי - לא שילמתי", והוא פירק את המקרה לשאלות עובדתיות ומשפטיות ברורות: האם התובעים סייעו להתקשרות, האם הנתבעת היתה מעורבת בביצוע, ואם לא, האם בכל זאת היא חייבת בתשלום לפי ההסכם. בכל הנוגע לשאלה הראשונה, בית המשפט קבע באופן חד כי התובעים כן תרמו בצורה מרכזית לכך ששייקה אלה תתקשר עם העמותה, גם אם היו קשרים מוקדמים יותר בין שייקה אלה לעמותה. בין היתר, נקבע כי הצעת מחיר מוקדמת שנשלחה בפברואר 2017 הועברה למאיר ווגשל, דבר שלימד על מעורבות התובעים כבר אז, וכן הוכח שהתובעים נכחו בפגישות מקצועיות בשלבי ההיערכות. בנוסף, יו"ר העמותה, יצחק פריימן, העיד כי הבחירה בשייקה אלה באה על סמך המלצה של ווגשל, וכי לעמותה היה חשוב לדעת שהנתבעת תהיה הגורם המבצע בפועל.

מה כתוב בהסכם עצמו?

נקודה משמעותית נוספת היתה דווקא מה שכתוב בהסכם עצמו: הנתבעת הצהירה במבוא להסכם כי התובעים הם אלה שיצרו את הקשר עם העמותה, ואף נכתב כי "אלמלא התרומה והעזרה של וגשל ברק הם לא היו יכולים להתקשר בהסכם עם העמותה, וכי תרומתם של וגשל ברק היתה מכריעה ובלעדית" מדובר במשפטים שנהפכו מאוחר יותר למוקד משמעותי בהכרעה, משום שהם שיקפו הודאה ברורה של הנתבעת בחשיבות פעולת התובעים, גם לאחר שהיא כבר ידעה ששייקה אלה מכיר את הפרויקט ממקורות אחרים. לגבי השאלה אם הנתבעת ביצעה בפועל את הפרויקט, התשובה היתה שלילית. מהעדויות עלה שמידה טובה היא זו שביצעה את הבנייה בפועל, ושלא היה לה קשר עם הנתבעת. גם התובעים עצמם לא חלקו על כך בשלב הסיכומים.

אבל השאלה המרכזית היתה מה משמעות הדבר מבחינת ההסכם. הנתבעת טענה שאם היא לא ביצעה את הפרויקט ולא הרוויחה, אין עמלה. בית המשפט בחן את סעיפי ההסכם ובעיקר את סעיף 3, שמנה מצבים שונים שבהם ייחשב כאילו ההסכם עם העמותה נחתם על ידי הנתבעת, גם אם בפועל נחתם על ידי אחרים. בסוף, השופט קבע שגם אם נקבל את פרשנות הנתבעת, עדיין מתקיימת החלופה הרביעית - מצב שבו צד שלישי מתקשר עם העמותה, והנתבעת מקבלת תמורה כלשהי כתוצאה מההתקשרות.

כאן הגיע החלק שהפך את התיק להרבה יותר מסכסוך חוזי טכני. הנתבעת טענה בתוקף שלא קיבלה שום תמורה, אבל בית המשפט קבע שהטענה הזו ממולכדת, ואף כתב שהרעיון כאילו הנתבעת פעלה "בהתנדבות" כדי להשיג לשייקה אלה פרויקט בשווי 100 מיליון שקל, "אינה מקובלת בעולם עסקי רגיל". הכרעת בית המשפט נשענה על היגיון עסקי ועל ראיות נסיבתיות. בין היתר צוינה העובדה ששייקה אלה הרוויחה לכאורה פער משמעותי: ההסכם שלה עם העמותה הגיע ל-100 מיליון שקל, בעוד שההסכם שלה עם קבלן המשנה מידה טובה היה בסכום של 80 מיליון שקל - כלומר מרווח של כ-20 מיליון שקל. בהקשר הזה קבע השופט כי קשה להאמין שהנתבעת היתה זו שהביאה את הפרויקט לשייקה אלה, ואז נותרה בידיים ריקות לחלוטין.

לא משלמים סתם סכום כזה

ולבסוף, היתה גם עובדה כספית ברורה: הנתבעת קיבלה בפועל משייקה אלה סכום של מיליון שקל, בתשלום שנפרס על פני עשרה צ'קים, ואת הכסף הזה העבירה לתובעים (לפחות בחלקו). בית המשפט קבע שזהו סכום לא מבוטל, וש"מובן שלא נוהגים לשלמו סתם כך, מבלי שקיימת תמורה אמיתית שניתנה כנגדו". גם הסתירות בגרסאות הנתבעת ושייקה אלה לגבי הסיבה לתשלום, חיזקו את המסקנה שזו היתה תמורה עבור חלקה של הנתבעת בהבאת הפרויקט.

בסופו של דבר נקבע כי התנאי של "תמורה כלשהי" התקיים, ולכן התובעים זכאים לעמלה, והנתבעת חייבת לשלם את יתרת הסכום שנתבע. בפסק הדין נכתב במפורש כי, "סוף דבר שמתקבלת תביעה בסך 2,500,000 שקל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשתה ועד לתשלום בפועל". בנוסף, חויבה הנתבעת לשלם הוצאות משפט מופחתות בסכום כולל של 15 אלף שקל.

מה בעצם ההבדל בין מתווך לבין מי שמביא עסקה בעולם הנדל"ן?
מתווך קלאסי הוא מי שמחבר בין שני צדדים ומקבל עמלה על זה. אבל בעולם הנדל"ן הגדול, בייחוד בפרויקטים של בנייה, יש הרבה פעמים אנשים שהם יותר מקדמי עסקה - כאלה שפותחים דלתות, מסדרים פגישות, מביאים את הצדדים לאותו שולחן, לפעמים מרגיעים חששות ומניעים את הפרויקט קדימה. בפסק הדין הזה התובעים טענו שהם לא רק יצרו היכרות, אלא ממש סייעו לזה שהפרויקט ייצא לפועל, ולכן גם העמלה שלהם היא לא משהו סמלי אלא סכום גדול ומשמעותי.

למה עמלה של 3 מיליון שקל נראית גבוהה כל כך, והאם זה באמת חריג?
כששומעים "3 מיליון שקל עמלה", זה נשמע מוגזם, אבל בעולם של פרויקטים שמוערכים בעשרות או מאות מיליונים, עמלה של כמה אחוזים יכולה להגיע לסכומים כאלה בקלות. זה לא כמו דירה פרטית שבה משלמים 2% תיווך. כאן מדובר בפרויקט של 146 יחידות דיור, בהיקפים ענקיים, וגם התחייבויות מסובכות הרבה יותר. לכן בית המשפט לא נבהל מהסכום, אלא בדק אם באמת היתה התחייבות חוזית ברורה ומתי היא נכנסה לתוקף.

אם חברת הבנייה טענה שהיא לא הרוויחה, למה בית המשפט לא הבין אותה ופטר אותה מהתשלום?
מכיוון שבית המשפט מסתכל קודם כל על הסכם כתוב, ולא על תחושה כללית של זה זהיה הפסד אז הם לא אמורים לקבל כלום. ברגע שהצדדים חתמו על הסכם מסודר שמסביר בדיוק מתי מגיע תשלום, קשה מאוד להתחמק רק בגלל שבסוף העסק לא הסתדר כמו שמישהו רצה. פה השופט למעשה אמר בצורה די פשוטה: חתמתם על ההתחייבות - עכשיו תעמדו בה.

מה היה יכול לקרות אם לא היה כתוב בהסכם שהעמלה לא משתנה גם אם הפרויקט משתנה?
אז כנראה היה נפתח ויכוח שלם על המספרים: מה שווי הפרויקט באמת, האם הוא גדל או קטן, כמה יחידות נבנו בסוף, האם נוספו שטחים וכו’. ברגע שהסעיף הזה היה כתוב בצורה ברורה, הוא חסך הרבה כאב ראש, כי הוא קיבע את העמלה כסכום סופי ומוחלט. זה מראה איך משפט אחד בחוזה יכול לחסוך שנים של דיונים.

למה בכלל חשוב כל הסיפור של הסיווג הקבלני ג/5 וג/4?
משום שזה בעצם מה שיצר את כל הבעיה. אם הנתבעת היתה יכולה לבנות בעצמה, יכול להיות שהכל היה פשוט: היא היתה חותמת מול העמותה ומבצעת בפועל. אבל בגלל מגבלות הסיווג, נכנס לתמונה גורם נוסף, ואז נוצר מצב שבו הצד שחתם על הפרויקט לא היה הצד שהתובעים חשבו שיבצע אותו. וברגע שיש יותר מדי שחקנים בעסקה, גם מתחילים הוויכוחים על מי חייב למי כסף.

איך בית המשפט מחליט למי להאמין כשכל צד מספר סיפור אחר?
בית המשפט בדרך כלל לא מסתפק במי שנשמע משכנע יותר, אלא בודק מה מתיישב עם מסמכים, עם תאריכים, עם כסף שעבר בפועל, עם התנהגות של הצדדים, ועם היגיון עסקי. כאן השופט הסתכל למשל על זה שכן היה כסף שעבר, על זה שלא הגיוני שמישהו יעשה עבודה כזו בלי תמורה, ועל זה שהגרסאות לא תמיד היו עקביות. לפעמים דווקא הדברים הקטנים האלה הם מה שמכריעים תיק.

למה בכלל היה לתובעים כל כך חשוב להדגיש שהם קיבלו רק שישית מהעמלה?
מפני שזה נותן לתיק תחושת חוסר צדק ברורה. הם אומרים בעצם שהם עשו את העבודה, יש חוזה, ובסוף נתנו להם פירורים. זה גם מחזק את הרעיון שהם לא באו לסחוט כסף, אלא דורשים את מה שלטענתם מגיע להם לפי ההסכם. מבחינה משפטית זה לא מה שמכריע, אבל מבחינת התמונה הכללית, זה מסביר למה הם הלכו עד הסוף לבית משפט.