הדוח של הרבעון השלישי שפרסמה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף מניף 0%  , אחד הגופים המרכזיים במימון ליזמי נדל״ן, מציג תמונה שמרחיקה מעבר לביצועי החברה עצמה. מההתבוננות במספרים, בשינויים במבנה תיק האשראי, ובקפיצות בחובות הנדחים והפיגורים, ניתן לראות את מה שמתרחש כיום מאחורי הקלעים בענף הנדל״ן הישראלי: ירידה במכירות שהובילה למצוקה תזרימית מתמשכת, קבלנים שמתקשים לקבל אשראי בנקאי, התייקרות בעלויות הבנייה, ומשק שבו יותר ויותר פרויקטים זקוקים ל"חמצן כלכלי" כדי לשרוד את הסביבה הנוכחית.

וזו לא הגזמה. על פי הדוח, היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה בין הצדדים זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת כ-421 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. לצד זה, החובות שבהם ההסכם כבר הסתיים אך טרם חלפו תשעה חודשים ממועד הסיום, כלומר חובות שהיו אמורים להיסגר זה מכבר, הגיעו ל-361 מיליון שקל, כמעט פי שלושה משנה שעברה. ביחד מדובר בכמעט 1.27 מיליארד שקל של חובות שנדחו, גולגלו או פשוט לא שולמו בזמן.

כשמניחים את זה מול ההון העצמי של מניף, מתקבלת תמונה מדאיגה יותר: החובות הנדחים והלא משולמים עומדים כבר היום על יותר מפי שניים מההון העצמי של החברה. בסביבה של ירידה במכירות דירות, איחורים במסירות ועלייה בעלויות הבנייה ברקע המלחמה, גם שינמוך קטן בתרחיש ההחזר עלול לדרוש הפרשות משמעותיות בעתיד. מניף אמנם מציגה רווחיות, אבל כשמשווים את ההפרשות לסכום האדיר של החובות שנדחו או לא שולמו בזמן, ברור שהן נמוכות מאוד. הפער בין היקף הדחיות לבין ההפרשה בפועל מעורר סימני שאלה לגבי הסיכון שהחברה לוקחת על עצמה.

מי הם הלקוחות של מניף? 

מדובר לרוב בקבלנים ויזמים שמראש מגיעים למגרש הזה במצב פחות חזק, מי שנזקקים להלוואות חוץ-בנקאיות, לעיתים בריבית גבוהה עם שעבודים שניים, רק כדי להשלים הון עצמי ולצאת לדרך. המודל הזה עובד היטב כשהשוק גודש במכירות ובקצב סגירת עסקאות מהיר שמזרים כספים לחברה. אבל כשהשוק מאבד גובה, עלויות הבנייה מזנקות, המלאים נערמים (נזכיר שהיקף הדירות הלא מכורות מתקרב לכ-85 אלף דירות) והמחירים מתחילים להתיישר כלפי מטה מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת, הלווים האלה הם הראשונים להיכנס ללחץ. כאן בדיוק הסיפור עשוי להפוך ממצוקת אשראי למחנק אשראי.

• מניף: הרווח הנקי ברבעון 42 מיליון שקל - התשואה על ההון: 30%
• מניף: הרווח ברבעון קפץ ב-25% ל-41.5 מ' שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדוח מציג כי החברה פועלת במבנה שבו היזם משלם ריבית לאורך חיי הפרויקט, בעוד פירעון הקרן נדחה למועד הסיום. זהו מודל שמסתמך על כך שהפרויקט יתקדם כמתוכנן ויניב תזרים רק בסוף התהליך, בעיקר ממכירת הדירות או מהשלמת הבנייה. לצד זאת, מניף עצמה מדגישה בדוח כי היא מודעת לקשיים המתגברים בענף וכי חלק מההתנהלות השוטפת שלה כולל התאמה של לוחות הזמנים ותשלומים שוטפים ללקוחות שנקלעו לעיכובים. החברה מבינה שהמציאות בענף מורכבת יותר, ולכן במקרים רבים היא בוחרת לדחות מועדי פירעון, לעדכן הסכמי מימון או לאפשר פריסה מחודשת של התחייבויות. במילים אחרות, החברה מודעת לקשיים ובוחרת לדחות אותם, בתקווה שמשהו ישתנה בחודשים הבאים. אלא שהשנה האחרונה הוכיחה שוב שאין אפשרות לסמוך על קצב המכירות. ברבעונים האחרונים כל השוק ראה ירידות משמעותיות במספר העסקאות, שמובילה לדחיות במסירות, גידול במלאים, והעברת הלוואות לסבבי הארכה חוזרים ונשנים.

דיסקונט מפרסם את התוצאות לרבעון השלישי על רקע השלמת עסקת מכירת כאל, התרחבות בתיק האשראי ושינוי בתמהיל ההכנסות. הבנק, פועל בתחומי בנקאות קמעונאית, עסקית ובינלאומית באמצעות מרכנתיל, דיסקונט ניו יורק, דיסקונט קפיטל וכאל - הנמצאת כעת בשלבי היפרדות מהקבוצה.

מניית דיסקונט 0%  נסחרת בשווי שוק של כ-42.8 מיליארד שקל. במהלך החודש האחרון עלתה ב-5%, ומתחילת השנה עלתה ב-41%, ובסיכום 12 החודשים האחרונים הציגה עלייה של 53%.

תוצאות הרבעון השלישי: יציבות ברווח נקי ההכנסות במגמת עלייה מתונה

דיסקונט מסכם את הרבעון השלישי עם רווח נקי של 1.13 מיליארד שקל, ירידה של 0.4% לעומת התקופה המקבילה. בנטרול רכיבים חד-פעמיים - בהם המס המיוחד על הבנקים והפרשות הקשורות להפרדת כאל - הרווח הנקי עלה ל-1.248 מיליארד שקל, צמיחה של 4.2%.

סך ההכנסות ברבעון עלה ב-1% ל-3.52 מיליארד שקל. התשואה להון ירדה ל-13.7% לעומת 14.9% אשתקד, בעוד שהתשואה לאחר התאמות עומדת על 15.1%. יחס היעילות הסתכם ב-44% והוצאות השכר ירדו ב-3.9% לעומת הרבעון הקודם. ההוצאות בגין הפסדי אשראי נותרו יציבות ברמה של 197 מיליון שקל.

• דיסקונט ונימבל משיקים פתרון דיגיטלי חדש להקדמת תשלומים לעסקים
• פייבוקס מציגה: שלושה מסלולים חדשים, עם ריבית על היתרות וארנק לילדים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בתשעת החודשים הראשונים של השנה הרווח הנקי של הקבוצה עלה ל-3.284 מיליארד שקל - גידול של 1.6%. לאחר נטרול רכיבים חד-פעמיים, הרווח הגיע ל-3.611 מיליארד שקל, עלייה של 6.6%.