IBI: הביקוש למשרדים בהייטק יגבר על העלאת ריבית ההיוון בנדל"ן מניב
לפי בית ההשקעות IBI, בחברות הנדל"ן המניב הנסחרות בת"א, הטוב שבגורמים המקומיים עולה על הרע שבגורמים הגלובליים. "עליית התשואות והצפי להעלאות ריבית פגעו בחברות הנדל"ן המניב כאשר מדד ת"א-מניב ישראל -0.34% ירד בכ-5% בשבוע האחרון. ההיגיון שלא להחזיק נדל"ן מניב בעולם של ריבית עולה עושה שכל", כותב נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של IBI, "אולם אנו מעריכים כי הוקטור השלילי של עליית הריבית בשנה הקרובה בישראל, קטן יותר נכון להיום, מהוקטור החיובי של עליית דמי השכירות והביקוש ללוגיסטיקה ומשרדים (קלאס A) על ידי חברות ההייטק".
"כמו שבכל הסקירות השנים האחרונות דיברנו על שערוכים חיוביים ומחזורי חוב שתורמים ישירות ל-FFO של החברות, כך ההשפעה ההפוכה בעולם של ריבית עולה", הוא מזכיר. לשם חישוב שווי נכסי הנדל"ן משתמשים השמאים בשיעור היוון, שהוא הריבית בשוק בתוספת מרווח אשר מורכב מצפי לשיפור בדמי שכירות, חוב, ביצועי הנכס, השוואה לנכסים אחרים ומרכיבים נוספים. ברקוביץ בחן מספר סקירות ומחקרים בארצות הברית ומצביע בין היתר על מחקר של CBRE לפיו הורדות הריבית בעולם משנת 1990 מתורגמות באופן ישיר להורדת שיעורי ההיוון.
"אבל ההשוואה הנכונה יותר היא לראות את המרווח בין התשואה לשיעור ההיוון כאשר ידוע ששיעורי ההיוון מגיבים באיחור לשינוי בתשואה", הוא מציין. "במידה וישנו מרווח שלילי בין השניים, המשמעות היא שהתשואה לאג"ח 10 שנים גבוהה יותר משיעור ההיוון ובהסתכלות ארוכה יותר, שיעורי ההיוון צריכים לעלות". כך ברקוביץ מפנה את תשומת הלב למרווח מול שיעורי ההיוון בנכסי מגורים (מולטי-פמילי) בארצות הברית כאשר המרווח הממוצע משנת 1986 מסתכם לכ-2.15% ולאחר המשבר הפיננסי ב-2008, עלה לרמות של כ-3.15%.
כמו כן הוא כותב כי "בשנת 2018, כאשר החלו עליות הריבית בארצות הברית, המרווח החל להצטמצם עם עליית התשואות (אך ללא שינוי משמעותי בשיעורי ההיוון) עד לממוצע ארוך הטווח אך לאחר שינוי המגמה והורדת הריבית שוב לרמה אפסית, עלה המרווח שוב לרמות של כ-3%. הגרף גם כולל תחזית קדימה לשנים 2021-2026 בה המרווח הממוצע ירד לרמה של 2.29%"
- "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
- ״צריך להישאר מציאותיים; השוק אצלנו מתומחר על מלא״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"בישראל, נכון לעכשיו, אין אינפלציה גבוהה ובהתאם, צפי העלאת הריבית לשנה הקרובה הוא כ- 0.75% (לפי שוק התלבור)", ברקוביץ ממשיך ומפרט. "בהסתכלות היסטורית, עדיין מדובר על ריבית נמוכה וגם חצי אחוז העלאה, לא אמור לשנות את התמחורים בצורה דרמטית. בנוסף, חשוב לזכור כי החוזים של חברות הנדל"ן המניב צמודים למדד. כך שדמי השכירות יקטינו את הפגיעה בעליית שיעורי ההיוון".
בהקשר זה הכותב ערך השוואה בין שני נכסים זהים, בראשון ישנה הצמדה לאינפלציה של 5% בשנה ובשני אין. בשני הנכסים שיעור ההיוון בעוד שנה עלה ב-0.25% בהשוואה, כאשר בנכס עם החוזה צמוד לאינפלציה, אין פגיעה בעוד בנכס 2 ישנה ירידה של 4.8%.
חנן פרידמן צילום אורן דאיציון דרך לבורסה הישראלית: בנק לאומי הגיע ל-100 מיליארד שקל
במחזור של יותר ב-200 מיליון שקל השווי של לאומי עוקף את ה-100 מיליארד שקל, החברה הראשונה שעושה זאת בבורסת תל אביב
לאומי מניית בנק לאומי לאומי 2.27% מציינת ציון דרך היסטורי בשוק המקומי - שווי שוק של 100 מיליארד שקל. נכון לכתיבת השורות השווי עקף את ה-100 מיליארד שקל רף סמלי שמציב את לאומי ראשון ברשימה של חברות שמגיעות לשווי השוק המשמעותי. זה רגע שממסגר לא רק את התקופה האחרונה שהייתה חיובית במיוחד לבנקים, אלא גם את שינוי התפיסה כלפי מערכת הבנקאות הישראלית כשכבת היציבות של השוק המקומי.
המניה רשמה שנתיים פנומנליות. חרף המלחמה, מניית לאומי עלתה ביותר מ-160% בשתיים האחרונות ובכ-57% מתחילת השנה. ברקע העליות, מכפיל ההון קפץ לכ-1.5, גבוה משמעותית מהמכפיל ההיסטורי שנע סביב 0.7-0.8. עם זאת, השורה הפיננסית תומכת בשווי. ב-2024 רשם לאומי רווח נקי של 9.8 מיליארד שקל ותשואה על ההון של 16.9%, והציב יעד לרווח נקי של 9-11 מיליארד שקל בשנים 2025-2026 עם תשואה להון של 15-16% בשנה, לצד חלוקת הון משמעותית לבעלי המניות.
גם בדוחות האחרונים נראית המשמעת התפעולית שמחזיקה את התזה. ברבעון השני דיווח לאומי על תשואה להון של 15.9% ויחס יעילות של 27%, וחילק לבעלי המניות 50% מהרווח, אחרי שבנק ישראל אישר לבנקים להגדיל את החלוקה הודות ליציבות שהראתה המערכת גם בתקופות אי הוודאות של המלחמה.
מול החברות האחרות, ההבדל ניכר בשווי השוק. בנק הפועלים נסחר בשווי של כ-88 מיליארד שקל, גם הוא לאחר ראלי חד בבנקים. מתוך 5 הבנקים הגדולים, 4 ממוקמים ב-7 הגדולות מבחינת שווי שוק בבורסה. זה משקף לא רק גודל, אלא גם הערכת שוק לאיכות תיק, ליעילות ולמדיניות ההון.
- פיץ' מעלה את אופק הדירוג של הבנקים; קדימון לעדכון הדירוג של ישראל?
- הרווחים של הבנקים - מה גרם לקפיצה הגדולה ולמה יש סיכוי שהם יעלו בהמשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשבחה של חנן פרידמן
מאז כניסתו של חנן פרידמן לתפקיד מנכ"ל בנובמבר 2019, אז החליף את רקפת רוסק עמינח, שווי השוק של בנק לאומי עלה מכ-30 מיליארד שקל לכמעט 100 מיליארד שקל, עליית שווי של כ-70 מיליארד שקל בתוך שש שנים, המשקפת
תשואה שנתית מצטברת של כ-22% רק מעליית השווי. בנוסף, הבנק חילק דיבידנדים בתשואה של כ-4% (למעט 2020 שנת הקורונה). פרידמן, ששימש קודם לכן כיועץ המשפטי הראשי וכראש חטיבת האסטרטגיה, החדשנות והטרנספורמציה של הבנק, הגיע מרקע משפטי וניהולי עשיר שכלל תפקידים בקבוצת
הראל ובמשרד ליפא מאיר. מאז כניסתו הוא הוביל שינוי עומק בלאומי, מהתייעלות תפעולית ודיגיטציה נרחבת שתרמו לעלייה ברווחיות ולמיצובו כבנק הגדול בישראל.
מסחר אקטיבי AIהבנק מול בית ההשקעות, מי מנצח בקרב על הסוחר הישראלי?
הרגולציה, הנגישות למידע ובעיקר העלויות הנמוכות הביאו לנדידת משקיעים מהבנקים לבתי ההשקעות; כמה עולה לכם להישאר בבנק, ומה היתרונות והחסרונות?
שוק ההון הישראלי עובר בשנים האחרונות שינוי משמעותי. ברקע העליות במדדים, נראה שהיקף ההשתתפות של הציבור גודל, ומי שמרוויחים הם בתי ההשקעות. השינוי מגיע ברקע רגולציה שהגבירה את התחרות בשילוב עם הנגישות הגוברת למידע פיננסי מקצועי כמו גם העליות בשווקים שהפכו לשיחה בכל מפגש. כתוצאה מכך, המשקיע הישראלי הפך מעורב יותר באופן ישיר בניהול הנכסים שלו.
מהנתונים והערכות לגבי החודשים האחרונים עולה כי מתחילת 2024 ועד היום נפתחו קרוב ל-270 אלף חשבונות מסחר חדשים, כמחצית חשבונות מסחר עצמאיים שנפתחו בבתי השקעות. נציין גם שמהלך של בנק הפועלים, שחילק ללקוחותיו מניות תרם לגידול, שכן חלק גדול מהחשבונות לא החזיקו בתיק השקעות (לפחות בבנק). בסוף העשור הקודם, למעלה מ-90% מחשבונות המסחר היו בבנקים, וכיום מדובר בכ-75%, זה שינוי משמעותי.
עלות תועלת
הסיבה להעדפה של בתי ההשקעות מעידה בראש ובראשונה על שיקול של עלויות. בתיק השקעות של 100-200 אלף שקל, בתי ההשקעות מציגים עמלת קניה/מכירה לני"ע ישראליים נמוכים ביותר מ-50% מאלו של הבנקים, עם ממוצע של 0.08% לבתי ההשקעות וכ-0.2% לעמלה בבנקים. למעט בנק ירושלים, שמציג את העמלה הנמוכה ביותר של 0.05% לפעולה, שאר הבנקים הגדולים גובים עמלה של 0.15-0.27%, כאשר הבינלאומי הזול בקטגוריה ומזרחי טפחות היקר בקטגוריה. בצד בתי ההשקעות, אלטשולר מציג את העמלה התחרותית ביותר עם 0.069% לפעולה, בעוד IBI גובים 0.084% אך עדיין מדובר בשיפור משמעותי לעומת הבנקים.
בצד ני"ע הזרים, הפער אף משמעותי יותר, הודות לכניסת שחקנים נוספים כמו בלינק ו-וואן זירו, שמציגים עמלות תחרותיות.
ההבדל אף הופך למשמעותי יותר כאשר לוקחים בחשבון עמלות מינימום (סכום קבוע במידה ושווי העסקה קטן) ודמי ניהול (עמלה כאחוז משווי התיק
עבור החזקת נכסים), שנוטים להיות גבוהים יותר בבנקים.
- העמלה מתייקרת - זו הפקודה שהבורסה משנה
- אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הערך המוסף
בתי ההשקעות מכוונים את המאמצים ללקוח שמאופיין כ"סוחר עצמאי". האפליקציות שלהם לרוב ידידותיות יותר לפעולות מהירות, מאפשרות התראות על מניות, נותנות כלים עבור סוחרים כמו פקודות
מתקדמות, תובנות מסחר וגרפים, ועוד. החיסרון עבור המשקיעים הוא הצורך בניהול שני חשבונות נפרדים שמצריך העברה של כספים מחשבון הבנק, ונגישות נמוכה יותר לייעוץ.
