photos

זול להחריד: באיזו עיר בישראל נמכרה לאחרונה דירה ב-100 אלף שקל בלבד?

Bizportal ליקט באמצעות אתר רשות המיסים דירות שנמכרו בתקופה האחרונה בסכומים שנראים מעולם אחר - צפו בתמונות
לירן סהר | (10)

הפערים הכלכליים בין הפריפרייה למרכז רק הולכים ומתעצמים בשנים האחרונות ולא פעם נדמה שקיימות כאן שתי מדינות - מדינת גדרה-חדרה וכל שאר מדינת ישראל, כאשר במדינת חדרה-גדרה יש אף שאומרים שקיימת מדינה נוספת הזוכה לכינוי - 'מדינת תל אביב'.

את הפערים החדים ניתן ללא ספק לראות במחירי הדירות, כאשר לא פעם במחיר של דירת 40 מ"ר במרכז תל אביב, היכול כיום לנסוק בקלות אף ל-1.6 מיליון שקל, ניתן לרכוש בית ענק על דונם אדמה בעפולה.

Bizportal ליקט, באמצעות אתר 'מידע נדל"ן' של רשות המיסים, את 11 הדירות הזולות ביותר שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים. הנתון הבלתי נתפס הוא שבמחיר המצטבר של כלל הדירות ניתן לרכוש דירת 5 חדרים אחת בהוד השרון. צפו בנתונים ובתמונות:

דימונה

ברחוב דוד אלעזר 1 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-180 אלף שקל

ערד

ברחוב יהודה 24 נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח 56 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-185 אלף שקל

טבריה

ברחוב אלחדיף 32 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 31 מ"ר, קומה 1 מתוך 1, ב-100 אלף שקל

קריית שמונה

ברחוב הרצוג 15 נמכר בית קטן בשטח של 31 מ"ר, ב-150 אלף שקל

בית שאן

ברחוב מיזוג גלויות 7 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 98 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-215 אלף שקל

לוד

ברחוב מחנות קפריסין 82 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 73 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-200 אלף שקל

אשקלון

ברחוב טשרניחובסקי 3 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 35 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב-220 אלף שקל

נהרייה

ברחוב אפרים שריר נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-220 אלף שקל

קריית אתא

ברחוב הוותיקים 15 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 45 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ב-220 אלף שקל

חיפה

ברחוב השילוח 23 נמכרה דירת חדר בשטח 36 מ"ר, קומת קרקע, ב-200 אלף שקל

חשבתם שהבניינים האלה איומים? צפו ב-5 שכונות הסלאמס הגדולות בעולם:

כתבות מעניינות נוספות:

ביקשו 1.25 מיליון שקל על דירת 3 חד' בכפר סבא, כמה קיבלו בסוף?

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    מוכרים את הארץ לאויב 17/11/2013 18:34
    הגב לתגובה זו
    גם בתל אביב דירה תהיה שווה 100 אלף שקל, רק שלא יהיו קונים
  • 8.
    צביקה דורון 14/11/2013 12:07
    הגב לתגובה זו
    אין בלוד 3 חדרים בפחות מ 350,000 בשכונה של לא יהודים
  • 7.
    לא נורמלים 13/11/2013 18:03
    הגב לתגובה זו
    בכסף הזה ביחס דולר למטר רבוע קונים איים שלמים בעולם
  • 6.
    אחותך 13/11/2013 15:20
    הגב לתגובה זו
    כל היתר פרבינציאלי לגמרי.
  • 5.
    נרקומנים וסרסורים 13/11/2013 15:20
    הגב לתגובה זו
    רגילה ותראו שהגעתם ל600אלף עד מיליון.
  • 4.
    המחיר לא מסתדר-יש בחיפה דירות שלא שווה לקחת בחינם (ל"ת)
    בנהריה 13/11/2013 15:12
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    לך אתה תגור בחורים האלה (ל"ת)
    מאיר 13/11/2013 15:11
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    איום ונורא, יש דירות בבניינים כאלה בת"א ב-2 מיליון שקל (ל"ת)
    עמוס 13/11/2013 15:11
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    מצוין זו הוכחה. שהגיור בישראל לא יקר והישראלים מפונקים (ל"ת)
    אביב 13/11/2013 15:10
    הגב לתגובה זו
  • לך תגור אתה בחורים האלה (ל"ת)
    רן רן 13/11/2013 16:26
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.