האוצר: ב-Q3 נמכרו 27 אלף יח"ד, גידול של 9%; היכן נרשמה צניחה של 22% במכירות?
מהסקירה הרבעונית של משרד האוצר לענף הנדל"ן המגורים ניכר כי רוכשי הדירות המשיכו לעוט אחר כל עסקה - ברבעון השלישי של 2012 נרכשו כ-26.7 אלף דירות, עלייה של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם, בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד נרשמה עלייה חדה של 36%. יצוין כי כמות העסקאות ברבעון השלישי אשתקד הייתה נמוכה במיוחד, על רקע פרוץ המחאה החברתית.
אזור השפלה הוביל את הגידול במספר העסקאות ברבעון השלישי, עם עלייה בשיעור של כ-18% בהשוואה לרבעון הקודם ועלייה של 77% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הגידול החד במספר העסקאות באזור זה חל על רקע גידול משמעותי בפעילות המשקיעים וברכישת דירות על ידי זוגות צעירים. מנגד, רכישת דירות על ידי משפרי דיור באזור זה עלתה בשיעור של 5% בלבד בהשוואה לרבעון הקודם.
ירידה במכירות בירושלים
מנגד, באזור ירושלים נרשמה ירידה במספר העסקאות, בשיעור של כ-2% לעומת הרבעון הקודם. מי שהובילו את הירידה בעסקאות ברבעון השלישי באזור זה היו הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור (ירידה של 4%), בעוד רכישת דירות על ידי משקיעים עלתה בשיעור מתון של 2%. פלח השוק היחידי באזור זה אשר רשם גידול משמעותי בפעילות היו תושבי החוץ. בטבריה נרשמה צניחה של 21.7% במספר העסקאות שהסכמו ב-653, הירידה החדה ביותר.
ברבעון השלישי של נרכשו כ-11.1 אלף דירות על ידי רוכשי דירה לראשונה, כאשר חלק הארי ביניהם מהווים הזוגות הצעירים. כמות זו מהווה גידול של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם, בדומה לשיעור העלייה ברבעון הראשון. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד אשר עמד בצילה של המחאה החברתית שיעור הגידול מגיע ל-39%. כשיעור מסך העסקאות התייצב משקלם של הזוגות הצעירים בארבעת הרבעונים האחרונים על 42%, גבוה ב-2 נקודות אחוז בהשוואה למשקלם ברבעון השלישי של 2011.
הגידול הבולט ביותר בפעילות הזוגות הצעירים נרשם באזור השפלה. סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה ברבעון השלישי עמד על כ-2.1 אלפי דירות, עלייה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם וגידול של 106% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. גם בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה מוביל אזור השפלה את הגידול בעסקאות, עם עלייה של 29% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כפליים משיעור הגידול בסגמנט זה ברמה הארצית.
המשקיעים חוזרים
ברבעון השלישי של נרכשו כ-6.2 אלפי דירות על ידי משקיעים, עלייה של כ-13% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר עלייה מתונה של 4% ברבעון הראשון והרמה הגבוהה ביותר של רכישות משקיעים מאז הרבעון הראשון של 2011. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור הגידול משמעותי אף יותר- 25%, והוא מוסבר בין היתר בירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל. גורם נוסף אשר עשוי להסביר את הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי הינו ההחלטה על ביטול הארכת משך הזמן הנדרש לקבלת פטור ממס שבח למי שמוכר "דירה נוספת", מ-4 שנים ל 8 שנים, הארכה אשר הייתה אמורה להיכנס לתוקף החל בינואר 2013.
עלייה גם בדירות החדשות
ברבעון השלישי של 2012 נרכשו 6.2 אלפי דירות חדשות, עלייה של 11.5% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לעלייה בשיעור דומה שנרשמה ברבעון השני. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד, אשר עמד בצילה של המחאה החברתית, מגיע שיעור העלייה ל-63%.
בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של 7.6% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת יש לציין כי רמת המכירות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2011 הייתה הנמוכה ביותר מאז 2006 (בסיכום שנתי מכירת דירות חדשות ב-2011 חזרה לרמתה משנת 2008, הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור הקודם).
באוצר מסבירים כי הסיבה לירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור המרכז בין 2009 ל-2012 הינה פערי המחיר הגבוהים בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה באזור זה, אשר בשנת 2009 לא נתמכו בפערים דומים ברמות השכר של הרוכשים, כך בעוד שמחירה החציוני של דירה חדשה באזור המרכז בשנת 2009 היה גבוה ב-61% ממחירה החציוני של דירה יד שניה באזור, פערי השכר בין רוכשי דירות חדשות לבין רוכשי דירות יד שניה באזור זה עמדו על 44%. עובדה זו, בשילוב ההחמרה בתנאי המימון למשכנתאות, עשויות לפיכך להסביר, ולו באופן חלקי, את הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור המרכז. במקביל, עלתה מידת ההתאמה בין פערי המחיר לבין פערי השכר, בין רוכשי דירות חדשות לרוכשי דירות יד שניה באזור זה.
מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת ברבעון השלישי, בשיעור ממוצע של 1.4% לעומת הרבעון הקודם. במהלך הרבעון הלכו והתמתנו ירידות המחירים, כך בעוד שבחודש יולי נרשמה ירידת מחירים של 0.6% (לעומת יוני), בחודש אוגוסט ירדו המחירים ב-0.2% ואילו בחודש ספטמבר לא חל שינוי במחירי הדירות. האזור היחידי בו נרשמה עליית מחירים ברבעון השלישי היה אזור השפלה, עם עלייה של 0.8%. מנגד, באזור ירושלים נרשמה ירידת מחיר חדה של 4.2%. באזור ב"ש ובאזור המרכז נרשמה ירידת מחירים של 1.6% ואילו באזור חיפה ירידה מתונה של 0.3%.
כתבות מעניינות נוספות:
- 4.חודשים דמגוגיה להרצת פראייר=בועה בפיצוץ=סוף הדמגוגיה!!! (ל"ת)דמגוגיה נדלני 13/12/2012 00:13הגב לתגובה זו
- 3.אלף מם 12/12/2012 17:18הגב לתגובה זוהזה.
- 2.המחדל של הממשלה בפתרון בעיית הדיור יתבטא בקלפי (ל"ת)השאירו אותנו לקבלנים 12/12/2012 16:59הגב לתגובה זו
- 1.כמובן שאת נתון הירידה במחיר לא כתבתם בכותרת.... (ל"ת)נחמן 12/12/2012 16:16הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
