כך התנתק מחיר הדירות מהשכירויות, צפו בגרף הבלתי נתפס - מ-1998 עד 2011

זינוק מחירי הדירות ממשיך להטריד את נגיד בנק ישראל סטנלי פישר אשר בחודש שעבר הטיל את ההגבלה המחמירה ביותר על נוטלי המשכנתאות לפיה רכיב הריבית המשתנה לא יעלה על 33%.

בועת נדל"ן? BizportalEXPO ב-2 ביוני - הכניסה חינם - להרשמה לחץ כאן

אחד הסממנים לשוק נדל"ן רותח המצוי בסכנה לירידת מחירים, הוא פער גדל בין העלייה בשכר הדירה מול העלייה במחירי הדירות. לפי נתוני מחלקת המחקר של בנק ישראל, בהתבססו על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד הדיור, הבוחן את נתוני השכר דירה, עלה ב-6.4% ב-12 החודשים האחרונים, בעוד מחירי הדירות זינקו ב-16.1%, קרי פער של כמעט 10%. אולם כשבוחנים את הנתונים עבור סוף 2010 לקראת ינואר 2011 רואים כי הפער בין המדדים עומד על למעלה מ-20%.

בדו"ח המדיניות המוניטרית (לשעבר דו"ח האינפלציה) של בנק ישראל, שהוגש בשבוע שעבר, נאמר כי אם עליית מחירי הדירות תתמיד יהיה בה כדי לסכן את היציבות הפיננסית במשק. מחד גיסא, אומרים בבנק, ייתכן כי מחירי הדיור יעלו בשיעור גבוה, ואף יואצו. כנגד זאת, לא מן הנמנע כי מוצתה העלייה העודפת של מחירי הדיור, או שפעולות הממשלה יביאו לריסון המחירים. יחד עם זאת, בחלופה, שנבחנה בהנחה כי מחירי הדיור יעלו בשנה הקרובה ב-2%בלבד, נמצא כי האינפלציה עדיין תימצא בחלקו העליון של יעד האינפלציה.

בין חודש ינואר 2004 לחודשים פברואר-מארס 2009 ניתן לראות כי הפער בין המדדים נותר פחות או יותר בטווח של 0%-5%, נתון הממחיש תיאום. המדדים החלו להתרחק בפברואר-אפריל 2009, לאחר שבנק ישראל החל להוריד את הריבית באופן חד עקב המשבר הכלכלי העולמי משיעור של 1.75% בינואר 2009 עד לשיעור של 0.5% באפריל. מכאן שהמשבר הכלכלי גרם למשקיעים להשקיע יותר בבטון ופחות בשוק ההון.

הגרף להלן משקף את התנתקות מחירי הדירות ממחירי השכירויות:

מדד מחירי הדיור מול סקר מחירי הדירות - 2004-2011

גם כשמשווים את המדדים החל מסוף שנת 1998 רואים כי הפער המקורב נע בין 5% ל-7%. בסוף שנת 1998 הפער עמד על כ-13% והחל להצטמצם כאשר מחירי הדירות החלו לרדת עקב הגידול משמעותי במספר יחידות הדיור בשוק שנבע מבניית יתר. לכן, בניתוח מגמות העבר יתכן ושינוי מגמת מחירי הדירות יחול מספר שנים לאחר שיתחיל הגידול במספר הדירות בשוק. כלומר, במידה ומשרדי הממשלה יצליחו להסיר את מחסומי הבירוקרטיה בתהליכי התכנון ובנייה בתכנית הוד"לים ויובילו לבנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור, הפער יצטמצם באופן משמעותי רק בעוד 6-7 שנים.

דני בן שחר, כלכלן וחוקר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, טוען כי שיעור עליית מחירי הדירות נמצא הרבה מעל המגמה ארוכת הטווח. "יש גבול למחירי הבעלות שמשקי הבית יכולים לשאת, רמת המחירים נמצאת כ-10% מעל קו המגמה ארוך הטווח, זה הרבה במונחים סטטיסטיים, מעל ל-3 סטיות תקן, לכן בטווח הבינוני נראה תיקון במחירים".

מדד מחירי הדיור מול סקר מחירי הדירות - 1999-2011 אדום - סקר מחירי הדירות, כחול- מחירי הדיור

במספרים - מדד הדיור מול סקר מחירי הדירות- 12 חודשים אחרונים *הנתונים באדיבות מחלקת המחקר של בנק ישראל