כך התנתק מחיר הדירות מהשכירויות, צפו בגרף הבלתי נתפס - מ-1998 עד 2011
זינוק מחירי הדירות ממשיך להטריד את נגיד בנק ישראל סטנלי פישר אשר בחודש שעבר הטיל את ההגבלה המחמירה ביותר על נוטלי המשכנתאות לפיה רכיב הריבית המשתנה לא יעלה על 33%.
בועת נדל"ן? BizportalEXPO ב-2 ביוני - הכניסה חינם -
אחד הסממנים לשוק נדל"ן רותח המצוי בסכנה לירידת מחירים, הוא פער גדל בין העלייה בשכר הדירה מול העלייה במחירי הדירות. לפי נתוני מחלקת המחקר של בנק ישראל, בהתבססו על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד הדיור, הבוחן את נתוני השכר דירה, עלה ב-6.4% ב-12 החודשים האחרונים, בעוד מחירי הדירות זינקו ב-16.1%, קרי פער של כמעט 10%. אולם כשבוחנים את הנתונים עבור סוף 2010 לקראת ינואר 2011 רואים כי הפער בין המדדים עומד על למעלה מ-20%.
בדו"ח המדיניות המוניטרית (לשעבר דו"ח האינפלציה) של בנק ישראל, שהוגש בשבוע שעבר, נאמר כי אם עליית מחירי הדירות תתמיד יהיה בה כדי לסכן את היציבות הפיננסית במשק. מחד גיסא, אומרים בבנק, ייתכן כי מחירי הדיור יעלו בשיעור גבוה, ואף יואצו. כנגד זאת, לא מן הנמנע כי מוצתה העלייה העודפת של מחירי הדיור, או שפעולות הממשלה יביאו לריסון המחירים. יחד עם זאת, בחלופה, שנבחנה בהנחה כי מחירי הדיור יעלו בשנה הקרובה ב-2%בלבד, נמצא כי האינפלציה עדיין תימצא בחלקו העליון של יעד האינפלציה.
בין חודש ינואר 2004 לחודשים פברואר-מארס 2009 ניתן לראות כי הפער בין המדדים נותר פחות או יותר בטווח של 0%-5%, נתון הממחיש תיאום. המדדים החלו להתרחק בפברואר-אפריל 2009, לאחר שבנק ישראל החל להוריד את הריבית באופן חד עקב המשבר הכלכלי העולמי משיעור של 1.75% בינואר 2009 עד לשיעור של 0.5% באפריל. מכאן שהמשבר הכלכלי גרם למשקיעים להשקיע יותר בבטון ופחות בשוק ההון.
הגרף להלן משקף את התנתקות מחירי הדירות ממחירי השכירויות:
מדד מחירי הדיור מול סקר מחירי הדירות - 2004-2011
גם כשמשווים את המדדים החל מסוף שנת 1998 רואים כי הפער המקורב נע בין 5% ל-7%. בסוף שנת 1998 הפער עמד על כ-13% והחל להצטמצם כאשר מחירי הדירות החלו לרדת עקב הגידול משמעותי במספר יחידות הדיור בשוק שנבע מבניית יתר. לכן, בניתוח מגמות העבר יתכן ושינוי מגמת מחירי הדירות יחול מספר שנים לאחר שיתחיל הגידול במספר הדירות בשוק. כלומר, במידה ומשרדי הממשלה יצליחו להסיר את מחסומי הבירוקרטיה בתהליכי התכנון ובנייה בתכנית הוד"לים ויובילו לבנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור, הפער יצטמצם באופן משמעותי רק בעוד 6-7 שנים.
דני בן שחר, כלכלן וחוקר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, טוען כי שיעור עליית מחירי הדירות נמצא הרבה מעל המגמה ארוכת הטווח. "יש גבול למחירי הבעלות שמשקי הבית יכולים לשאת, רמת המחירים נמצאת כ-10% מעל קו המגמה ארוך הטווח, זה הרבה במונחים סטטיסטיים, מעל ל-3 סטיות תקן, לכן בטווח הבינוני נראה תיקון במחירים".
מדד מחירי הדיור מול סקר מחירי הדירות - 1999-2011
אדום - סקר מחירי הדירות, כחול- מחירי הדיור
במספרים - מדד הדיור מול סקר מחירי הדירות- 12 חודשים אחרונים
*הנתונים באדיבות מחלקת המחקר של בנק ישראל
- 13.אנונימי 05/09/2011 22:05הגב לתגובה זומה עם תוספת אחת לגרף. גרף השכר הממוצע! אז נראה את ההפרש האמיתי!
- 12.שמאי 27/05/2011 01:53הגב לתגובה זודירה מתיישנת בקצב של 2% לשנה מעלות הבניה. הבדל בין עורף לחזית סואנת היא 20% במחיר. יש עוד כ50 פרמטרים ולכן אין תקפות לממוצעים סטאטיסטיים, אולי לחציונים... וכד'
- 11.balzam 13/05/2011 16:52הגב לתגובה זוכדי לאזן בין הביקוש לבין ההיצע יש לבנות במקומות שהקרע אינה יקרה כל כך. יש קרקעות, לא רק בנגב ובגליל, צריך רק לפנות 20 - 30 ק" מ מזרחה מתל אביב.
- 10.שלומי 12/05/2011 17:44הגב לתגובה זומחירי הדירות קשורים לגמרי לביקוש והיצע מכל אספקט שאפשר, כשאין היצע יש עליות כשיש היצע גדול יש ירידות פשוט וקל אין קשר בין הראליות והכדאיות של ההשקעה בדירה לבין המחיר שנובע אך ורק מביקוש והיצע ברור שכל אחד היה רוצה לקנות בזול, וכשהקבלן יודע שאחרי שהוא מוכר את הדירה הוא הולך לקנות את הקרקע בתימחור מלא של מחיר מלא של הדירה שהוא מכר, אז כאן הבנקים והממשלה וגם בנק ישראל היחידים שמרוויחים מזה, הממשלה מחזיקה בהיצע אדיר של קרקעות ובגלל שאין שחרור של קרקעות למרות שיש מלא, אז הם שולטים על ההיצע וכך גם על המחרים וגורפים הרבה מאוד כסף ממיסוי כתוצאה מכך והבנקים ממשכנתאות, וכך גם כסף זר שנכנס צריך לשלם על נכסים שברץ שעולים מאוד יקר הממשלה אשמה הבנק מאשר והכל מתוכנן תהנו
- אלפונסו 13/05/2011 17:09הגב לתגובה זוהכתבה מתייחסת לנושא אחר, ניתוק הקשר בין מחירי השכירות למחירי הדירות. נניח שאתה צודק ועליות מחירי הדיור מוצדקות אז מחירי השכירות אמורים לעלות באותו היחס (בהנחה וסביבת הריבית לא משתנה, ראה גם תגובה 2). מה שקורה שיש כרגע ניתוק (מחירי הדיור עלו מעבר לעליית מחירי השכירות) וכשנחזור לסביבת ריבית נורמלית, הפער יצטרך להיסגר. או שמחירי השכירות יעלו או שמחירי הדיור יירדו, או גם וגם. יום טוב
- 9.יצחק 11/05/2011 20:46הגב לתגובה זואם לא יהיו משקיעים מקומיים, לא יהיו דירות להשקעה, במקום לעודד את המשקיעים המקומיים, מעודדים את הזרים שקונים דירות וסוגרים אותן ולא משכיריים אותן וכך מגבירים את המחסור הדיור זמין. זו מדיניות חלם. מישהו צריך להסביר זאת לנגיד. שנית צריך להעלות את הריבית על פקדונות לתושבי ישראל ולא צריך לפחד מהזרים כי אפשר להטיל עליהם הגבלות מנהליות או להטיל עליהם מס ואז הם לא יתקיפו את השקל כדי לקבל רבית גבוהה בארץ. מה בסך הכל מקשים? קצת תבונה....
- 8.תוהה 11/05/2011 18:06הגב לתגובה זומים, גז, דלק, לחם, דיור-אולי היה תיקון קוסמטי, אבל דברים שעלו 400% " תיקנו" 10%, ושכנעו אותנו שיש " ירידה" . הערה: אני מדבר על דברים מוחשיים, לא וירטואלים כמו מניות.
- פיל 15/05/2011 08:51הגב לתגובה זוהיום אתה קונה מסך דק ב 550 שקל. אז אל תדבר שטויות
- חסר בית 15/05/2011 08:49הגב לתגובה זואז אם יש לך זכרון חלש... אין גרף בכלכלה שרק עולה.
- 7.אחד מיני רבים 11/05/2011 16:23הגב לתגובה זושהרי בעלי הדירות כבר הבינו שאין לנו ברירה, ושאי אפשר להמשיך לעבוד באזור המרכז ויחד עם זה לעבור צפונית לחדרה (דו דרומית לגדרה) ושכולנו, כל השוכרים, חייבים לשלם שכירות ממילא כי לנו אין כסף לקנות דירה, ובעיקר... כי הם הוציאו הרבה כסף על הנכס, הם רוצים לראות עליו תשואה, ואין שום דבר שיכול להגביל אותם. את המשכורת שלי לא העלו בשנתיים האחרונות, ואת שלך ?
- הם יכולים לדרוש, השאלה אם ישלמו להם כל מחיר (ל"ת)אייל 12/05/2011 14:49הגב לתגובה זו
- גיסנו 11/05/2011 16:41הגב לתגובה זוולא כמו שהיום בעל הדירה קובע השכירויות לא יעלו כי כל הדירות שנקנו להשקעה חוזרות לשוק וכבר ראיתי הרבה נכסים שבעליהם דרשו מחירי שכירות מופקעים ונתקעו עם הדירה למספר חודשים!
- 6.זו הדוגמא לבועה הקלאסית - צפי לירידות חדות (ל"ת)שמאי 11/05/2011 15:50הגב לתגובה זו
- חנוך 11/05/2011 16:15הגב לתגובה זואולי תפסיקו לרוץ ולקנות כמו אחוזי אמוק חכו בסבלנות. אם לא יהיו קונים אפילו חודשיים תראו איך המחירים יתמוטטו מכה אחת. אל תמכרו את הנשמה שלכם בשביל אבנים. אתם תחיו כמו עניים בבית מרווח...
- 5.המניה עולה כמו מחירי הדיור (ל"ת)כל היום ארוטק ארוטק 11/05/2011 15:28הגב לתגובה זו
- 4.אם ההמשלה תפגע במשקיעים , השכירות תזנק (ל"ת)המחירים יעלו .... 11/05/2011 13:54הגב לתגובה זו
- אתה מה שנקרא " הכסף הטיפש" (ל"ת)החכם כבר בחוץ 11/05/2011 14:07הגב לתגובה זו
- 3.י 11/05/2011 13:52הגב לתגובה זואני דורש שהאנשים העומדים בראש הדת העולמית הזו יעמדו לדין על רצח ופשעים נגד האנושות. להעמיד לדין את כל הקשורים ברצח משפחתי. לבקש ממני סליחה 50 מליון דולר פיצויים. רק אחרי שכל האמור לעיל יתבצע יעשה צדק אמיתי. ללא שום קשר לדרישות שלי-ימח שמו וזכרומ של כל אדם שיודע מה עשו לי ושותק מי יתן ויעשו לאנשים האלה מה שעשו לי ואז גם אני אשתוק.
- אלמונית 11/05/2011 14:15הגב לתגובה זולפי דעתי כדי שאולי תוכל לצאת מהמצב כדאי שתלך ללמוד קבלה זה באמת יעזור לך... מקווה בשבילך לטוב
- חילוני שפוי 11/05/2011 14:21אם הוא יילך ללמוד פילוסופיה באוניברסיטה, או כל מקצוע אקדמי אחר, זה יעזור לו. הוא לא צריך קבלה ושאר אמונות תפלות. כפי שפרויד אמר, הדת היא נוירוזה קולקטיבית. מקווה לטוב בשביל שניכם...
- 2.עמוס הולצמן 11/05/2011 13:51הגב לתגובה זוהעובדות נכונות אבל המסקנה שגויה בעליל. היחס בין מחיר הדירה למחיר ההשכרה הוא תשואת הנכס. בסביבת ריבית יורדת בוודאי שמחיר הנכס צריך לעלות מעבר למחיר ההשכרה כדי לשקף את מחיר הכסף היורד. אם רוצים לבחון את ההגיון של פער המחירים יש ליצור גרף של ריבית חסרת סיכון במשק מול הריבית הגלומה בפער בין מחיר השכירות למחיר המכירה. ברור שהתמונה תהיה שונה מהגרף המוצג.
- יעקב 14/05/2011 21:41הגב לתגובה זוהפער יסגר כפי שנסגר החל בשנת 1997-1998 (גם אז היה יחס כזה). מה יקרה: עליה במחירי שכירות מול ירידה קלה במחירי דירות.
- אלפונסו 13/05/2011 16:53הגב לתגובה זו2 אתה צודק,אבל כרגע יש פער של 15-20 אחוזים שצריך להיסגר ברגע שהריבית תחזור למצב נורמלי (כנראה בשנה הקרובה). השאלה היא אם מחירי הדיור ירדו או שהשכירות תעלה? אולי יפגשו באמצע?. לפי הכתבה, הכתב (כנראה) מעריך שמחירי הדיור הם שירדו. יום טוב ומוצלח
- 2 לא הבנתי כלוםאפשר הסבר לפשוטי העם... (ל"ת)מרדכי מרדכי 11/05/2011 23:47הגב לתגובה זו
- 1.החיים לכל החיים? 11/05/2011 13:48הגב לתגובה זואו לחכות ואז יש סיכוי שהמחירים יעלו ונגור בשכירות לעולם.
מה הסוד של תושבי מודיעין-מכבים-רעות לאריכות ימים?
תוחלת החיים הממוצעת בעיר היא 87.5 - פער של 4.4 שנים מעל הממוצע הארצי; מחקרים מצביעים על שילוב של גורמים חברתיים-כלכליים, סביבתיים והתנהגותיים, ומצביעים על פערים בין מרכז לפריפריה ובין ישובים יהודיים לערביים
איפה בישראל קונים עוד 8 שנים של חיים? נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים האחרונות מציבים את מודיעין-מכבים-רעות בראש רשימת הערים בישראל במדד תוחלת החיים, עם ממוצע של 87.5 שנים. זהו פער של כ-4.4 שנים מעל הממוצע הארצי, שעמד בתקופת המדידה על 83.1 שנים. מאז הבדיקה עלתה תוחלת החיים, על פי ההערכות, בכ-0.7 שנים נוספות. על פי OECD, תוחלת החיים בארץ הגיעה ל-83.8 שנים ב-2023, ונותרה יציבה גם ב-2024-2025 למרות אתגרי המלחמה.
העיר מקדימה ערים כמו רעננה (86.7 שנים), הוד השרון (85.7 שנים), גבעתיים (85.4 שנים) וכפר סבא (85.3 שנים). לעומת זאת, בערים כמו אום אל-פאחם תוחלת החיים היא 78.8 שנים, וברהט 79.8 שנים - פערים של עד 8.7 שנים. הפערים הללו משקפים שילוב של גורמים חברתיים-כלכליים, סביבתיים והתנהגותיים, כפי שמעידים מחקרים עדכניים של ארגון הבריאות העולמי, OECD ומכוני מחקר ישראליים.
ישראל במקום הרביעי העולמי - למרות הפערים הפנימיים
תוחלת החיים בישראל עלתה בשנים האחרונות ל-83.8 שנים ב-2023, מה שמציב את המדינה במקום הרביעי ב-OECD, אחרי יפן (84.5 שנים), שווייץ (84.0 שנים) וספרד (83.9 שנים). אצל גברים תוחלת החיים היא 81.7 שנים בממוצע, ובקרב נשים 85.7 שנים בממוצע - פער מגדרי של ארבע שנים שעקבי עם המגמה העולמית. עלייה זו נמשכה למרות השפעות מגפת הקורונה והמלחמה שהחלה ב-2023, אם כי תמותה עודפת בקרב צעירים (כולל חיילים שנפלו בלחימה) השפיעה מעט על הנתון הכללי.
מחקר מרכז טאוב מציין "פלא ישראלי" - תוחלת חיים גבוהה ב-6-7 שנים מעבר למה שצפוי בהתחשב ברמת עושר, השכלה ואי-שוויון. החוקרים מייחסים זאת לשילוב של תרבות משפחתית חזקה, קהילתיות גבוהה, תזונה ים-תיכונית ומערכת בריאות ציבורית נגישה. עם זאת, פערים פנימיים גדולים חושפים אי-שוויון מבני, בעיקר בין אוכלוסיות יהודיות לערביות ובין מרכז לפריפריה - תופעה שמאיימת לשחוק את היתרון הישראלי בעתיד.
- "הכסף שוכב בתוך הקירות": מהי משכנתא הפוכה ואיך היא עובדת?
- כמה תשפיע העלייה בתוחלת החיים על הרווח של חברות הביטוח?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכסף קובע: 60%-80% מהפערים נובעים ממצב סוציו-אקונומי
מחקרים מהשנים 2024-2025 מאשרים כי גורמים בריאותיים מסבירים רק 10%-20% מהשונות בתוחלת חיים, בעוד 60%-80% מהשונות נובעים מגורמים חברתיים-כלכליים. דוח שנת 2025 של OECD מדגיש הכנסה, השכלה, הוצאות רווחה והשקעות סביבתיות כמפתחות מרכזיים. מחקר ב-JAMA מ-2024 מראה שהפרשי הכנסה מתורגמים לפערים של עד 10 שנים במדינות מפותחות, דפוס דומה לישראל עם מתאם של 0.85 בין אשכול סוציו-אקונומי לתוחלת חיים.
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
