מחכים לאסון? "מהנדס עיריית ת"א מעדיף בניינים מטים ליפול, שנה וחצי לוקח לאשר תכנית תמ"א 38"
השנה פקדה את צ'ילה רעידת אדמה בעוצמה של 8.8 בסולם ריכטר, אולם מספר האבדות בנפש עמד על עשרות. המדינה למדה את לקח רעידת האדמה שהתרחשה ב-1985 בה נהרגו עשרות אלפי אנשים, וחיזקה למעלה מ-10 אלף בניינים במדינה. ע"פ הערכות, רעידת אדמה חזקה צפויה לפקוד את ישראל בעתיד, איש אינו יכול לנקוב בתאריך, אך המכשולים הרבים המונעים את חיזוקם של עשרות מבנים מסוכנים טרם הוסרו.
הממשלה יצאה לדרך ב-2005 עם תכנית תמ"א 38 שאיפשרה מתן זכויות בנייה על גגות בניינים ישנים בתמורה לחיזוק יסודותיהם ושיפוצם. הנושא זוכה לאחרונה לקידום מצד לא מעט רשויות מקומיות, אולם עדיין ישנם קשיים רבים בדרך.
מהפך חיובי מצד הדיירים "הקשיים היום פחות נובעים מצד הדיירים", אומר איציק שגב, יו"ר ועדת תמ"א 38 בארגון קבלני תל אביב-יפו בת-ים ובעלי חברת DCS העוסקת בתחום. "יש מהפך בשוק, אנחנו מקבלים 3-4 פניות ביום ואנשים משתפים פעולה. יש קשיים שנובעים מעצם הבניין עצמו, יש מקומות בהם לא ניתן להתקין מעלית, כמו כן יש בעיה בנושא החניות כי לרוב לא ניתן לספק חניות לכל הדיירים והקבלן לא יכול למכור את הדירות החדשות ללא חניה".
שגב מאשים את הרשויות המקומיות בהכשלת התמ"א 38. "העיריות מסכלות את הפרויקטים, החוק מאפשר להן מרחב פעולה וכל אחת פועלת אחרת. עיריית תל אביב מקשה ביותר וכמעט לא ניתן לבצע בה הרחבות של בניינים, זאת לעומת רמת גן שלקחה את הנושא ברצינות. בתל אביב לוקח כשנה וחצי לאשר תכנית, ברמת גן 7-8 חודשים וברעננה 4 חודשים בלבד".
"עיריית תל אביב מעדיפה בניינים מצ'וקמקים על תמ"א 38" מלבד אופציית הוספת הקומות, תכנית התמ"א 38, במסגרת תמ"א 38 -2 ניתן להרוס בניינים ישנים ולבנות במקומם בניינים חדשים בסטנדרטים עדכניים. שגב אומר כי הקבלנים מעדיפים להרוס את הבניינים הישנים ולבנות במקומם בניינים חדשים, אולם כדי שהאופרציה תהיה כלכלית על העיריות לאשר היקף בנייה של 1:4. "עיריית תל אביב מעדיפה את הפינוי בינוי, אולם לא מאפשרת הוספת דירות בעלת כדאיות כלכלית. הוספת קומות וחיזוק בניינים הם הרע במיעוטו, אך חזי ברקוביץ', מהנדס עיריית תל אביב מעדיף להותיר בניין מצ'וקמק מט ליפול בדובנוב מאשר לחזקו". שגב מוסיף כי רק אם יבצעו שיפור בתהליכי הרישוי מול הרשויות המקומיות הנושא יתפוס תאוצה. "יש כדאיות כלכלית באזורי הביקוש לביצוע היוזמה כי עלות הקרקע זולה יחסית, זה כמו לרכוש מגרש כמעט ב-50%, יש פה אוצר. לדעתי בעוד שנה נראה הרבה מאוד בניינים מתקדמים, בצנרת יש כ-400 בניינים".
אי איתורו של דייר יכול לסתום את הגולל על פרויקט שלם למרות שחלה התעניינות גוברת בקרב דיריי הבניינים לחיזוקם, עדיין נותרו לא מעט בעיות שזקוקות לפתרון. "נושא קשה לטיפול הוא הדיירים הסרבנים הקשים לאיתור", אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי. "לא ניתן לבצע תמ"א 38 כשלא ניתן לאתר את בעלי הדירות, יש בניין ברמת אביב עם 3 דיירים הנמצאים בחו"ל, יש להעביר את הנושא להחלטתו של המפקח על בניינים משותפים, דבר שעשוי להמשך הרבה מאוד זמן".
כהן בלחרסקי מוסיפה כי נושא רישום הבניין כבית משותף מהותי ביותר- "כאשר בניין לא רשום כבית משותף נדרשת הסכמתם של 100% מהדיירים לביצוע התמ"א כי מדובר בבעלים במושע. לא פעם נתקלים בהערות אזהרה משונות ובמקרים של בעלי הערות אזהרה שלא גרים בנכס ומערימים קשיים כמעשה נקם". עו"ד חנן אפרים, ממשרד עורכי דין אפרים, קטן וינשטיין, אומר כי מרכזי הערים לא יכולים להישאר כפי שהם כיום וחייבים לבצע שינויים מקיפים בתהליכי האישור כדי לקדם את הנושא. "יש צוואר בקבוק בתל אביב, צריכים לאפשר תהליכים מהירים של גג 3 חודשים, על העיריות לבחון את הנושא בראייה כוללת וארוכת טווח, הלוא תוך 3 שנים תקבולי הארנונה מדירות יכולים לגדול באופן משמעותי".
