כחלון, המשקיעים הם לא הבעיה - הם הפתרון

יריב פז, מנכ"ל ובעלים של Paz Group, נותן גם הוא את דעתו על החלטת מיסוי בעלי 3 דירות ומעלה ומסכם - משרד האוצר חייב לשנות גישה
יריב פז, צילום: יח"צ
משרדי השיכון והאוצר הצהירו לפני כשנתיים כי הם מתחייבים להביא לפתרון משבר הדיור בישראל. זו בהחלט הצהרה חשובה לכל בית בישראל, אך הדרך שבה בחרו הקברניטים יוצרת את התוצאה המאוד הפוכה – החמרת בעיית הדיור דרך זינוק במחירים, עליית שכר הדירה וירידה מתמשכת בהתחלות הבנייה. אחד מהצעדים שעלול להחמיר מאוד את הבעיה בשוק הדיור הוא הטלת מס כבד על בעלי דירה שלישית ומעלה שיגיע עד ל-18 אלף שקל בשנה לדירה מגורים. כך או כך, ברור לכולם שלפחות חלק מהמס החדש יתגלגל אל ציבור השוכרים ורק יחמיר את הבעיה שלו.
אחת הסיבות העיקריות לכישלון תכניות הדיור היא תיעול המשאבים למלחמה בגורמים שדווקא היו הממתנים בשוק הנדל"ן והם המשקיעים שדאגו בשנים האחרונות להיצע של דיור להשכרה. בכל המדינות ברחבי העולם הממשלות דווקא מעודדות משקיעים מוסדיים לבנות דירות להשכרה כדי לייצר אלטרנטיבות זולות להשכרה. באותן מדינות האלטרנטיבה המועדפת היא מגורים ארוכי טווח בשכירות.

על פי נתוני השמאי הממשלתי, עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור של 2.5% ברבעון השני של 2016, וב-12 החודשים האחרונים ב-8%. אם נביט על קצב עליית מחירי הדירות טרם השבעת הממשלה הנוכחית נוכל ללמוד שבשנה וחצי האחרונות קצב עליית המחירים דווקא התגבר ולא האט בהשוואה לשנים 2014-2013. כלומר, כל תכניות הממשלה הנוכחית ובפרט – המלחמה המתנהלת כנגד המשקיעים רק מחמירה את עליית מחירי הדיור וגרוע מכך – על פי עדויות של שוכרים מהשטח מקפיצה בחדות את מחירי השכירות.

במצב החמור כיום לא אשמה הממשלה הנוכחית, אלא חוסר תכנון ואסטרטגיה בשוק המגורים בישראל – אף ממשלה לא התוותה תכנית ארוכת טווח לבנייה בישראל, כזו שהתבססה על הביקושים הצפויים. התוצאה שנוצרה היא מחסור חמור ביחידות דיור, בעיקר בשוק השכירות – מצב שגרם למשקי בית רבים להבין שאין אלטרנטיבה בשכירות ארוכת טווח ולהבין שהאלטרנטיבה היחידה שקיימת היא רכישת דירה למגורים. פרויקטים להשכרה ארוכת טווח שיזמה למשל עיריית תל אביב, אך בהגבלה ל-5 שנים הוכיחו כי שהציבור מוכן לשכור דירות במחיר הוגן לטווח ארוך תמורת הבטחה כי הדירות אכן מושכרות לטווח ארוך. חלק מהשוכרים באותם פרויקטים מוזלים אף הביעו מורת רוח על העובדה כי הפרויקט מוגבל ל-5 שנים בלבד ולא ניתן להישאר בדירה, כפי שקורא למשל בברלין לטווחים של 20 ו-30 שנה.

מה המסקנה שצריך להסיק משרד האוצר? לעתים הפתרון הוא לא ללכת נגד הזרם אלא יחד עימו. אם יש כספים רבים בישראל שמעוניינים להשקיע בנדל"ן לטווח ארוך, אז ניתן לתעל אותם, ללא מאמץ להוזלת המחירים עבור הזוגות הצעירים. משרד האוצר יכול בנקל, ליזום מכרז עבור קרן שבה יושקעו כספי הציבור ומשקיעים מוסדיים שתכליתה יהיה בנייה להשכרה. הקרקעות שיוקצו אל הקרן יגלמו הנחה כפי שיש במחיר למשתכן וכך – התשואה מהשכרה תהיה גבוהה, בכפוף להתחייבות כי יוצע פטור מלא ממס ומחירי השכירות יהיו נמוכים משמעותית ממחירי שוק. השוכרים יזכו גם לשכירות הוגנת ותחזוקה ברמה גבוהה מאוד על ידי חברה חיצונית – והמשקיעים שיוכלו לרכוש יחידות דיור או חלקים מיחידות דיור יזכו לתשואה נאותה. בדרך זו יוכלו מחירי השכירות לרדת ולתעל את כל הכספים של המשקיעים שמופנים לטענת האוצר להעלאת המחירים, דווקא להורדתם.

משרד האוצר חייב לשנות גישה ולהבין שהדרך שבה הוא נוהג רק מחמירה את הבעיה בשוק הדיור. דווקא הגדלת נתח המשקיעים, כפי שקורה בערים ומדינות רבות בעולם כמו ברלין, ציריך, אטלנטה, רוצ'סטר ועוד רבות מייסד שוק שכירות מוסדי ואף מגדיל את גמישות המגורים של הציבור במקרה של שינוי תעסוקה. רכישת דירה למגורים יוצרת קיבעון לאזור מגורים ספציפי ומונעת מהפרטים להתקדם ולהשתדרג בין עבודות ועסקים. העתיד הוא בגמישות במקום מגורים ורק בניית שוק גדול של דיור להשכרה יוכל לתת לכך מענה.

הדרך לתת פתרון לבעיות הדיור דרך שוק השכירות בהיקפי ענק טרם נוסה בישראל. כל אחת מהממשלות דווקא חשבה בתוך הקופסא ויצאה למאבק בקבלנים, ביזמים ובכל מי שבונה ומייצר את הדירות. במקום זאת, עודדו את היזמים להפוך ליזמים להשכרה ולבנייה לשכירות ובכך יתבצע חינוך שוק שלשכור דירה לטווח ארוך זו מחשבה נכונה וראויה. ככל שהיצע הדירות להשכרה יגדל, מחירי השכירות ירדו וייצרו אלטרנטיבה טובה ליוקר הדיור. פחות אנשים ייצאו למרוץ רכישת הדירה שמכניס אותם למשכנתאות ענק והתחייבויות כבדות ומסוכנות וכך יתחיל דווקא מעגל שגם יוזיל את מחירי הדירות שהביקוש אליהן ירד.
תגובות לכתבה(17):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 16.
    כולנו, המפלגה האפלה
    בשם השקיפות 04/09/2016 10:34
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ארגונים ל"מען דיור" כמו בפייסבוק משום מה עסוקים רק בדירות הפנסיה של מעמד הביניים. בשום פתרון אחר. חלקם עם לוגו מושקע, אתרים יקרים, כפתורי גביית כספום.לא מדברים על הפשרת קרקעות ובעצם על שום פתרון אחר. מפעילי האתרים לא מזוהים. מתחבאים. ברור מי עומד מאחוריהם, ברור שיהיה צורך לבדוק ולהרים מסך מהיכן הכספים. פולקמן מכולנו בקשר ישיר עם ועד השוכרים המאיים בהלשנות. זו מפלגה? מזכיר משטרים אפלים. אין בושה כחלון?
    סגור
  • 15.
    כל מילה בסלע. הבעיה היא שכחלון לא קורא מאמרים... (ל"ת)
    ציבי 04/09/2016 01:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 14.
    כחלון הקפיץ השכירויות איזה "חכם"
    אדי 30/08/2016 22:45
    הגב לתגובה זו
    1 0
    הוא ופקידוניו גרמו לבעלי הנכסים להיכנס למגננה והם מעלים את השכירויות. איך פתאום ממחיר של 4500 ש"ח לחודש מבקשים על אותה דירה 5000 ש"ח? למה? כי כחלון רוצה למסות. מה קיבלנו משכירים ושוכרים שמתחלקים במס שנה ובשנה הבאה כל המס ייפול על הצעירים ומעמד הביניים. מי יתעשר? המדינה
    סגור
  • 13.
    תכלס,צריך לעודד משקיעים בזכותם יש דירות להשכרה!
    שי 30/08/2016 10:33
    הגב לתגובה זו
    1 2
    די לצרות העין
    סגור
  • 12.
    הסבר מגמתי והזוי
    סמטנה 30/08/2016 09:40
    הגב לתגובה זו
    2 1
    רוב המשקיעים ברכישת דירות הגיעו מהבורסה לאחר שהוטל הממס על רווחי הון בתקווה שבנדלן המניב שלהם משכר דירה הם לא יצטרכו לשלם מס . המדינה שנתה את כללי המשחק וסתמה עוד פרצה בהשתמטות ממס מוצדק . הבעיה שהיה צריך להחיל את המס מהתחלה על ההכנסות מדירות כמו בכל עסק ולא על מספר הדירות . אולי עוד ישנו את זה . הכותב מתעלם לחלוטין ממחירי הדירות שעלו לשמים עוד לפני החלת המס . אין מה לבכות את שוק הנדלן /הדירות כי תמיד יהיה ביקוש לדירות של מחוסרי דירות שהם הרוב בארץ ועבורם יש לפתור את בעית המחירים הגבוהים ולא עבור המשקיעים שמייללים סתם בשביל ליצור פסיכוזה של דפוקים שרחוקה מהאמת כמזרח ממערב .
    סגור
  • 11.
    צריך לבטל מס על 3 דירות ולהשיק מס 25% מהשקל הראשון
    ק 29/08/2016 20:56
    הגב לתגובה זו
    1 2
    כמו בבורסה , במקביל להשיק חוזה שכירות לאומי שרק לפיו אפשר לפעול , ובנוסף להקים רשות רגולציה ואכיפה יעודית לסקטור הנדלן בדומה לרשות ניירות ערך . המשקיעים חד משמעית הם הבעיה- חד משמעית צריך להפסיק את הספקולציות בנדל"ן .
    סגור
  • 10.
    איך מסביר כחלון את החוק?
    אילת 29/08/2016 18:23
    הגב לתגובה זו
    2 1
    "כדי להצדיק את המס נתלים כלכלני האוצר בכלכלן האמריקאי בן המאה ה-19 הנרי ג'ורג'" (ציטוט מהצעת כחלון למיסוי בעלי 3 דירות). המאה ה-19 ! הרי לא קרה כלום מאז...לא יאומן כמה אידיוטי ופתטי...זה לא אמיתי.
    סגור
  • 9.
    להלן נתוני האמת
    כלכלן 29/08/2016 18:20
    הגב לתגובה זו
    2 2
    מס של 10% ללא הכרה בתשלומי הלוואות או קיזוז הוצאות, תוסיף הוצאות אחזקה, עו״ד אי השכרה, תיקונים, שיפוצים, חובות דיירים. קיבלת מס שעולה עד 40% ! (מס אפקטיבי). אז תפסיקו לבלבל את המוח על ״אי תשלום מיסים״. בשום מדינה בעולם לא היו נוקטים במהלך כל כך לא מוצדק, איפה ואיפה, פגיעה במעמד ביניים אמיתי. עשירים אמיתיים לא מקבלים טלפון בלילה על נזילה באמבטיה. לא עסוקים בביוב סתום. העשירים האמיתיים לא משקיעים בדירות. הם לא יסתפקו ב 2-3% תשואה ! תתחילו להפנים, צרי עין המוסתים ע״י סוכני כחלון המנסים להכשיר את השרץ ב״הסברים״ מצוצים מן האצבע
    סגור
  • לא כצעקתה
    מגיב 30/08/2016 11:04
    הגב לתגובה זו
    1 0
    כרגע אתה צודק כי המס הוא על מספר הדירות ולא על ההכנסות מדירות . אם ישנו תצטרך לדווח על הכנסותיך מהדירות כמו מכל עסק ותוכל לקזז את ההוצאות שלך המוכרות ותשלם פחות מס המצב כיום שבעלי דירות רבות בהרבה מקרים משלמים פחות מס מבעלי דירות מועטות בגלל נסיבות שונות מבלי לפרט , שזה אבסורד גמור .
    סגור
  • 8.
    כל מילה בסלע. כלכלה חופשית ומאוזנת. שכירות=ניידות (ל"ת)
    יאיר 29/08/2016 18:09
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 7.
    הגיוני מאוד!
    נועה 29/08/2016 16:32
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אין אלטרנתיבה לשכירות פרטית, כחלון כנראה רוצה לחסל שוק שכירות ולהכריח אנשים לקנות דירה.
    סגור
  • 6.
    גורלו של כחלון יהיה כגורל לפיד
    אליהו הנביא 29/08/2016 16:23
    הגב לתגובה זו
    4 1
    אין ספק שתנועתו של כחלון תימחק בבחירות הבאות כשם שתנועת קדימה התאדתה וזאת בשל הרצון שלו לעשוק ולגזול אנשים שעמלו וחסכו בזיעת אפם לרכישת דירה שתשמש אותם לפנסיה לעת זיקנה.
    סגור
  • 5.
    שכ"ד לא עלה ריאלית מאז 2002 והבעיה היא רק במחירי הנכסים (ל"ת)
    האמת 29/08/2016 15:25
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 4.
    בריבית אפס המס על דירה שלישית צודק!!
    אדם 29/08/2016 14:54
    הגב לתגובה זו
    3 2
    בריבית אפס ,בהעדר אפיקי השקעה אלטרנטיבים הביקוש לדיור הוא עצום. אין אפשרות להגדיל ההצע במהירות לכן הטיפול בביקוש הוא חלק מהפתרון. המס מאותת גם אמצעים נוספים שבאים בחשבון כמו: א. מיסוי של דירות ריקות של תושבי חו"ל. ב. הורדת מס בורסה. ג. הגדלת מס על שכר דירה מהשקל הראשון. ד.הגדלת מס רכישה.
    סגור
  • 3.
    נכון מאוד,מס טיפשי שלא ישיג מטרתו ! רק ייצור נזק לכלכלה (ל"ת)
    כלכלן 29/08/2016 13:20
    הגב לתגובה זו
    3 3
    סגור
  • 2.
    כל כך נכון!! - כל מילה בסלע! (ל"ת)
    גיא 29/08/2016 12:55
    הגב לתגובה זו
    2 4
    סגור
  • 1.
    אין מחסור בדירות , יש מחסור בפק"ם נורמלי.
    ולכן התיזה שלך שגויה 29/08/2016 12:39
    הגב לתגובה זו
    5 2
    הביקוש של משקיעים הוא לא למגורים , אלא לשמירת ערך הכסף. הרבה דירות להשקעה עומדות ריקות.
    סגור