השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל באחרונה באופן חלקי תביעה שהגישו בעלי הדירות בפרויקט מגדלי הלאום בראשון לציון, נגד יזמית הפרויקט גינדי החזקות. בחלקו המרכזי של פסק הדין נקבע כי על החברה לפצות את הדיירים בגין ירידת ערך תדמיתית. זאת, בין היתר, בעקבות ליקויים שהתגלו ברכוש המשותף, כמו ריצוף בגוון שונה במבואות, פגמים בדלתות ורמת גימור נמוכה בלובי של הבניינים. החברה תפצה גם על ליקויי הבנייה עצמם ועל עוגמת הנפש שנגרמה לדיירים.

את התביעה הגישו נציגות הבית המשותף ובעלי הזכויות ב-84 הדירות בבניין, שהוא בן 22 קומות. גינדי מגדלי הלאום יזמה את הקמת הבניין ומכרה את הדירות בו. הנתבעת השנייה, גינדי החזקות, היא החברה האם.

הבנייה הסתיימה והבניין קיבל טופס 4 במאי 2015. זמן קצר לאחר מכן טענו התובעים כי ברכוש המשותף התגלו ליקויי בנייה מכמה סוגים. הם פנו לגינדי בדרישה לתקן את הליקויים, אך לאחר שלדבריהם החברה לא טיפלה בליקויים באופן המצופה, הוגשה באוקטובר 2016 התביעה - על סך 6 מיליון שקל.

בית המשפט מינה שני מומחים מטעמו, לבחינת המקרה: מומחה הנדסי לבחינת הליקויים ומומחה מתחום השמאות לבחינת ירידת הערך. השמאי קבע כי רמת הגימור של הבניין "נמוכה ואינה מזמינה". עוד הוא ציין כי הלובי של הבניין הוא סטנדרטי ובשטח קטן, כך שנוצרה פגיעה תדמיתית שיש בה כדי לפגוע בערך של הבניין והדירות שבו.

• חיכו 14 שנה כדי שגינדי תתקן ליקויים - וזה הפיצוי
• כשמציעים לכם הנחה של 35% ברכישת דירה - למה באמת מתכוונים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המומחה השווה עסקות שבוצעו בבניין לעומת עסקות שנעשו בבניין סמוך, שנבנה כחלק מפרויקט אחר. ההשוואה נעשתה בין עסקות ב-2021-2018, מכיוון שלדברי המומחה הפגיעה התדמיתית כבר התרחשה בתקופה הזו, לעומת עסקות בתחילת דרכו של הבניין, ב-2017-2015 - שנים שבהן לדעתו עדיין לא חלחלה לשוק הפגיעה התדמיתית, כך שהיא לא באה לידי ביטוי במחירי המכירה של הנכסים. השמאי קבע ירידת ערך בשיעור של 4% וסכום של כ-9 מיליון שקל. 

התובעים ביקשו לאמץ את חוות הדעת של המומחים. מנגד, גינדי ביקשה לקבוע כי אין שום ירידת ערך, על סמך חוות דעת של שמאי מומחה שמונה מטעמה.

השופט הס הבהיר שכדי שבית המשפט יפסוק פיצוי עקב ירידת ערך תדמיתית, חייבים להתקיים שני תנאים מצטברים: התנאי הראשון הוא כי הפגיעה בתדמית הבניין היא תוצאה של ליקויים או אי התאמות ממשיים שהוכחו. התנאי השני הוא כי ירידת הערך משתקפת בפועל בשווי של הדירות. הוא הדגיש כי הכלל הוא שפיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית ייפסק רק במקרים שבהם מדובר באוסף ליקויים ותקלות משמעותי וחריג, ולפיכך באופן רגיל אין להכיר בראש נזק זה.

במקרה הזה, כך חשב השופט, יש מקום להכיר בירידת ערך תדמיתית. הוא ציין בפסק הדין שפרסם כי הנזק התדמיתי נגרם מליקויים פיזיים ואי התאמות, וכי לא מדובר בנזק שנגרם מגורמים פסיכולוגיים ותיאורטיים בלבד. 

• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים במיזמי נדל"ן פיקטיביים
• החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים...

לעניין שיעור הנזק, הסכים השופט עם המנגנון ההשוואתי שקבע השמאי, אבל לא קיבל את מסקנתו הסופית. הוא הבהיר כי הבעיות בבניין החלו כבר ב-2016, ולכן התקופה בה עדיין לא חלחלה הפגיעה התדמיתית היא ב-2016-2014. לדבריו, את התקופה הזו יש להשוות ל-2021-2018. השופט הס הגיע למסקנה שהפער בין התקופות - בהשוואה לפרויקט הסמוך - משקף ירידת ערך של 0.94% בשווי 2,241,190 שקל (26,680 שקל לכל יחידת דיור בניין).

לסיכום, בגין ירידת הערך חויבו הנתבעות בתשלום פיצויים בסכום כולל של כ-2 מיליון שקל. מהסכום שקבע השופט הופחתה ירידת הערך היחסית לשישה בעלי זכויות שהגיעו בעבר לפשרה מול הנתבעות. בגין עלות תיקון ליקויי הבנייה, נפסק כי הנתבעות ישלמו סכום כולל של 410,670 שקל. עוד נפסקו פיצוי עקב ליקויים שלא ניתן לתקן בסך 26.1 אלף שקל, החזר הוצאות תיקון ליקויים בסך 6,669 שקל ועוגמת נפש בסך 195 אלף שקל. הנתבעות חויבו גם בתשלום שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 120 אלף שקל.

במקרה אחר, יזמית תמ"א 38 שמכרה דירה באזור השרון לאשה ומסרה לה אותה באיחור ניכר ועם ליקויי בנייה, נתבעה על ידה. בית משפט השלום בתל אביב הכריע במקרה באחרונה. כחלק מההליך, ניתנה בתחילה ליזמית הזדמנות לתקן את הליקויים בעצמה, אך היא נכשלה בכך. הנתבעת, חברת נדל"ן הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, ביצעה עבודות חיזוק ותוספות בנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38 בבניין שממוקם ברחוב אנה פרנק שבכפר סבא. במרץ 2017 היא מכרה לתובעת דירה בת חמישה חדרים שנבנתה בקומה החמישית של הבניין. בהתאם להסכם, היזמית היתה אמורה למסור לרוכשת את הדירה עד יולי 2018, אבל בפועל היא נמסרה במאי 2019 - באיחור של תשעה חודשים וחצי. ואולם שהעיכוב במסירת המפתח לא היה המחדל היחיד שאליו אחראית היזמית. משהבחינה הרוכשת בליקויי בנייה רבים שמצויים בדירה, היא החליטה שלא תשתוק עוד - והגישה תביעה לבית המשפט באפריל 2020. כשנתיים אחרי פתיחת המשפט הוסכם בין הצדדים כי היזמית תתקן את הליקויים בעצמה, אלא שלטענת הרוכשת, התברר בסיום העבודות כי בוצעו רק "תיקונים קוסמטיים", כך לטענתה, שלא באמת פתרו את הבעיות הקיימות.