גינדי החזקות תפצה דיירים בפרויקט בראשל"צ ב-2.8 מיליון שקל
השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל באחרונה באופן חלקי תביעה שהגישו בעלי הדירות בפרויקט מגדלי הלאום בראשון לציון, נגד יזמית הפרויקט גינדי החזקות. בחלקו המרכזי של פסק הדין נקבע כי על החברה לפצות את הדיירים בגין ירידת ערך תדמיתית. זאת, בין היתר, בעקבות ליקויים שהתגלו ברכוש המשותף, כמו ריצוף בגוון שונה במבואות, פגמים בדלתות ורמת גימור נמוכה בלובי של הבניינים. החברה תפצה גם על ליקויי הבנייה עצמם ועל עוגמת הנפש שנגרמה לדיירים.
את התביעה הגישו נציגות הבית המשותף ובעלי הזכויות ב-84 הדירות בבניין, שהוא בן 22 קומות. גינדי מגדלי הלאום יזמה את הקמת הבניין ומכרה את הדירות בו. הנתבעת השנייה, גינדי החזקות, היא החברה האם.
הבנייה הסתיימה והבניין קיבל טופס 4 במאי 2015. זמן קצר לאחר מכן טענו התובעים כי ברכוש המשותף התגלו ליקויי בנייה מכמה סוגים. הם פנו לגינדי בדרישה לתקן את הליקויים, אך לאחר שלדבריהם החברה לא טיפלה בליקויים באופן המצופה, הוגשה באוקטובר 2016 התביעה - על סך 6 מיליון שקל.
בית המשפט מינה שני מומחים מטעמו, לבחינת המקרה: מומחה הנדסי לבחינת הליקויים ומומחה מתחום השמאות לבחינת ירידת הערך. השמאי קבע כי רמת הגימור של הבניין "נמוכה ואינה מזמינה". עוד הוא ציין כי הלובי של הבניין הוא סטנדרטי ובשטח קטן, כך שנוצרה פגיעה תדמיתית שיש בה כדי לפגוע בערך של הבניין והדירות שבו.
- חיכו 14 שנה כדי שגינדי תתקן ליקויים - וזה הפיצוי
- כשמציעים לכם הנחה של 35% ברכישת דירה - למה באמת מתכוונים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המומחה השווה עסקות שבוצעו בבניין לעומת עסקות שנעשו בבניין סמוך, שנבנה כחלק מפרויקט אחר. ההשוואה נעשתה בין עסקות ב-2021-2018, מכיוון שלדברי המומחה הפגיעה התדמיתית כבר התרחשה בתקופה הזו, לעומת עסקות בתחילת דרכו של הבניין, ב-2017-2015 - שנים שבהן לדעתו עדיין לא חלחלה לשוק הפגיעה התדמיתית, כך שהיא לא באה לידי ביטוי במחירי המכירה של הנכסים. השמאי קבע ירידת ערך בשיעור של 4% וסכום של כ-9 מיליון שקל.
התובעים ביקשו לאמץ את חוות הדעת של המומחים. מנגד, גינדי ביקשה לקבוע כי אין שום ירידת ערך, על סמך חוות דעת של שמאי מומחה שמונה מטעמה.
השופט הס הבהיר שכדי שבית המשפט יפסוק פיצוי עקב ירידת ערך תדמיתית, חייבים להתקיים שני תנאים מצטברים: התנאי הראשון הוא כי הפגיעה בתדמית הבניין היא תוצאה של ליקויים או אי התאמות ממשיים שהוכחו. התנאי השני הוא כי ירידת הערך משתקפת בפועל בשווי של הדירות. הוא הדגיש כי הכלל הוא שפיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית ייפסק רק במקרים שבהם מדובר באוסף ליקויים ותקלות משמעותי וחריג, ולפיכך באופן רגיל אין להכיר בראש נזק זה.
במקרה הזה, כך חשב השופט, יש מקום להכיר בירידת ערך תדמיתית. הוא ציין בפסק הדין שפרסם כי הנזק התדמיתי נגרם מליקויים פיזיים ואי התאמות, וכי לא מדובר בנזק שנגרם מגורמים פסיכולוגיים ותיאורטיים בלבד.
- תושב אילת חשוד בהעלמת הכנסות של מיליון שקל
- האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית
לעניין שיעור הנזק, הסכים השופט עם המנגנון ההשוואתי שקבע השמאי, אבל לא קיבל את מסקנתו הסופית. הוא הבהיר כי הבעיות בבניין החלו כבר ב-2016, ולכן התקופה בה עדיין לא חלחלה הפגיעה התדמיתית היא ב-2016-2014. לדבריו, את התקופה הזו יש להשוות ל-2021-2018. השופט הס הגיע למסקנה שהפער בין התקופות - בהשוואה לפרויקט הסמוך - משקף ירידת ערך של 0.94% בשווי 2,241,190 שקל (26,680 שקל לכל יחידת דיור בניין).
לסיכום, בגין ירידת הערך חויבו הנתבעות בתשלום פיצויים בסכום כולל של כ-2 מיליון שקל. מהסכום שקבע השופט הופחתה ירידת הערך היחסית לשישה בעלי זכויות שהגיעו בעבר לפשרה מול הנתבעות. בגין עלות תיקון ליקויי הבנייה, נפסק כי הנתבעות ישלמו סכום כולל של 410,670 שקל. עוד נפסקו פיצוי עקב ליקויים שלא ניתן לתקן בסך 26.1 אלף שקל, החזר הוצאות תיקון ליקויים בסך 6,669 שקל ועוגמת נפש בסך 195 אלף שקל. הנתבעות חויבו גם בתשלום שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 120 אלף שקל.
במקרה אחר, יזמית תמ"א 38 שמכרה דירה באזור השרון לאשה ומסרה לה אותה באיחור ניכר ועם ליקויי בנייה, נתבעה על ידה. בית משפט השלום בתל אביב הכריע במקרה באחרונה. כחלק מההליך, ניתנה בתחילה ליזמית הזדמנות לתקן את הליקויים בעצמה, אך היא נכשלה בכך. הנתבעת, חברת נדל"ן הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, ביצעה עבודות חיזוק ותוספות בנייה במסגרת פרויקט תמ"א 38 בבניין שממוקם ברחוב אנה פרנק שבכפר סבא. במרץ 2017 היא מכרה לתובעת דירה בת חמישה חדרים שנבנתה בקומה החמישית של הבניין. בהתאם להסכם, היזמית היתה אמורה למסור לרוכשת את הדירה עד יולי 2018, אבל בפועל היא נמסרה במאי 2019 - באיחור של תשעה חודשים וחצי. ואולם שהעיכוב במסירת המפתח לא היה המחדל היחיד שאליו אחראית היזמית. משהבחינה הרוכשת בליקויי בנייה רבים שמצויים בדירה, היא החליטה שלא תשתוק עוד - והגישה תביעה לבית המשפט באפריל 2020. כשנתיים אחרי פתיחת המשפט הוסכם בין הצדדים כי היזמית תתקן את הליקויים בעצמה, אלא שלטענת הרוכשת, התברר בסיום העבודות כי בוצעו רק "תיקונים קוסמטיים", כך לטענתה, שלא באמת פתרו את הבעיות הקיימות.
- 2.אאורה בונים לובי יותר קטן עד לא קיים , ראו הוזהרתם (ל"ת)וינהויז יהוד 04/08/2024 08:03הגב לתגובה זו
- 1.אמסלם 03/08/2024 09:49הגב לתגובה זוכל הזמן שומעים על ליקוי בניה חמורים בחברהמענין מי הפריאר התורן הבא??
הירושה נהפכה למכרז מחייב: שלושה אחים ייאלצו למכור בית
שלושה אחים מרעננה, בעלי זכויות משותפות בנכס שקיבלו מאביהם המנוח, החליטו לפעול לקראת מימושו. חילוקי דעות על שווי הבית - נכס ישן יחסית ברחוב פרץ 14 בעיר - הובילו אותם למסלול שנדמה היה בעיניהם טכני בלבד: פרסום הזמנה להציע הצעות ורכישת חוברת מכרז בסכום צנוע, לטובת קבלת הערכה אמיתית לשוויו של הנכס. את השלב הבא הם לא צפו.
הם בוודאי שלא תיארו לעצמם שבתום ההתמחרות, לאחר שהצעה בסכום של 8.5 מיליון שקל תוכרז כהצעה הזוכה ותשולם מקדמה של 10% על ידי הזוכים, יקבע בית המשפט כי אף מבלי שיש חתימה פיזית שלהם על החוזה, כבר נכרת בינם לבין הרוכשים הסכם מחייב שחובה לאוכפו. אלא שזה בדיוק מה שקרה, והסיפור שבמרכזו שלושה אחים, עורכי דין, קבוצת ווטסאפ סוערת והצהרות סותרות על כוונה למכור, הגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד. משם יצא המקרה עם תוצאה ברורה: העסקה עומדת וקיימת.
השופטת יעל מושקוביץ קבעה בפסק דין מקיף, המשתרע על פני עשרות עמודים, כי לפניה מקרה מובהק שבו התנהגות הצדדים, מצגיהם והתנהלותם החיצונית יצרו חוזה מחייב, גם אם בדיעבד ניסו הנתבעים לטעון אחרת. "התנהלותם האובייקטיבית והחיצונית של הנתבעים", כתבה השופטת בהכרעתה, "מעידה על גמירות דעתם להתקשר בהסכם, והתובעים רשאים היו להסתמך על התנהלותם זו". בכך נהפך מרוץ קצר לבדיקת שווי הנכס, כפי שטענו האחים מאוחר יותר, למסלול ארוך אל עבר אכיפת הסכם מכר שאותו הם ביקשו לבטל.
ההזמנה שהובילה לזכייה - ולסכסוך
הכל החל במרץ 2022. שלושת האחים, שזכויות החכירה בנכס שבמרכז הסיפור עדיין היו רשומות על שם האב המנוח, פרסמו הזמנה להציע הצעות. החוברת שנמכרה למתעניינים בעלות של 1,000 שקל כללה שומה רשמית שהעריכה את שווי המקרקעין ב-8.5 מיליון שקל, וכן טיוטת הסכם מכר מפורטת ומוכנה לחתימה. מי שרצה להגיש הצעה נדרש לערבות בנקאית של 5% מהסכום.
- הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
- איבדה את הדירה בגלל משכנתא שלא יכלה לשלם; האם היא יכולה להיות מעורבת במכירת הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התובעים, שלושה שותפים עסקיים, רכשו את החוברת, ביקרו בנכס ואף נפגשו עם דיירים ובני משפחה. הם הגישו הצעה ראשונית של 5 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן הם עודכנו על ידי עו"ד אלחנן ויניצקי, שליווה את המכירה מטעם האחים, כי תתקיים התמחרות ושעליהם להעלות את הערבות. הם עשו זאת, התייצבו להתמחרות, ולאחר כמה סבבים הוכרזו כזוכים. באותו ערב עצמו, כך התברר בהמשך, כבר הועברה אליהם טיוטה מתוקנת של חוזה המכר, מותאמת להצעה הזוכה. למחרת הם הפקידו בידי עו"ד ויניצקי תשלום ראשון של 487.5 אלף שקל - 10% מהתמורה. מבחינתם הכל התקדם כצפוי. ואולם מבחינת האחים, התמונה השתנתה.
הריסת הבניינים באור יהודה. קרדיט: פיפל פוטוגרפיהאם ניתן להרוס אגף בבית משותף ללא הסכמת הדיירים האחרים במבנה?
פסק דין קבע כי גם בבית מורכב, הכולל אגפים נפרדים, שינוי מהותי הפוגע במרקם הקהילתי של הבית המשותף או בזכויות השימוש ברכוש המשותף מחייב הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות. בני זוג שביקשו להרוס את האגף שבבעלותם ולבנותו מחדש נתקלו בהתנגדות השכנים, והפעם בית
המשפט קיבל את עמדת המתנגדים. השופט הזהיר ממהלך שיהפוך את הבית "למבנה מפוצל שאינו עומד עוד כחטיבה אחת"
בוקר חורפי אחד ברחוב ד'ישראלי בחיפה התעורר בית משותף ותיק אל דיון משפטי שעתיד היה להגדיר מחדש את גבולות הזכות הקניינית של דיירים בבניין מורכב. באותו רחוב שקט ניצב בית הכולל שני אגפים, קדמי ואחורי, שמתפקדים זה לצד זה שנים ארוכות. ואולם מאחורי הדלתות הסגורות של האגף הקדמי התגבש רעיון שהצית מחלוקת עקרונית על מהותו של הבית המשותף ועל השאלה עד כמה רשאים בעליו של אגף אחד לעצב את גורלו של כל המבנה.
בני זוג שרכשו שתי דירות באגף הקדמי ביקשו לבצע מהלך דרמטי: להרוס את כל האגף, עד ליסוד, ולבנות במקומו יחידת מגורים חדשה שכוללת חניה ומרתף. לטענתם, תקנון הבית המשותף מתיר לכל אגף להתנהל כיחידה עצמאית, ולכן החלטותיהם אינן תלויות בהסכמת שאר הדיירים. מבחינתם, הבית המשותף אמנם מאגד שני מבנים, אך כל אחד מהם מהווה למעשה יחידה נפרדת שאינה עומדת במערכת יחסים של תלות אל מול רעותה.
מנגד, דיירי האגף האחורי סברו כי מדובר במהלך החורג בהרבה ממסגרת ההתנהלות השוטפת. הדיירים טענו כי הריסת מבנה שלם אינה רק פעולה נקודתית המוגבלת לגבולות האגף, אלא כזו בעלת השלכות מהותיות על הבניין כולו. הם הזהירו מפגיעה בזכות הקניין שלהם ומיצירת מצב שבו בוצע שינוי חד-צדדי שעלול לפגוע באפשרות לבצע בעתיד פרויקט תמ"א 38 רחב בכל המבנה. לטענתם, אי אפשר לנתק בין האגפים, בעיקר כשהמהלך עלול לקבוע עובדות שישפיעו על כל הדיירים לשנים ארוכות.
בית משותף כקהילה בעלת אינטרסים משותפים
המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את עמדת בני הזוג, וקבעה כי מכיוון שהתקנון אינו כולל איסור מפורש על הריסה ובנייה מחדש, הרי שהדבר מותר. אלא שהמחלוקת המשיכה לבעבע מתחת לפני השטח, עד שהגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה ואל השופט יוסי טורס, שהחזיר את הגלגל לאחור ופסק מחדש בשאלה העקרונית: האם ניתן לבצע שינוי מהותי בבית מורכב ללא הסכמת כלל בעלי הדירות?
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
- הזוג אולמרט ניצח במשפט - השכנים יפנו את הגג
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פסק הדין שפרסם השופט טורס חורג מהסכסוך הפרטני ומתווה קו ברור לגבי אופיו של הבית המשותף כקהילה בעלת אינטרסים משותפים. השופט פתח את קביעותיו בהתייחסות לבסיס העקרוני, שלפיו שינויים משמעותיים במבנה מחייבים הסכמה כללית, אלא אם התקנון מתיר אותם במפורש. על כן, לדבריו, אין מקום להניח כי שתיקת התקנון מאפשרת פעולות קיצוניות כמו הריסת אגף שלם. כפי שהוא כתב בהכרעתו, "מדובר בקפיצה לוגית שאינה מובנת מאליה", כשהמפקחת הניחה ששתיקת התקנון היא מעין היתר לפעולה כה רחבה.
