הדיירים הפרו הסכם - היזם עדיין יממן שכירות?
הדיירים טענו כי החברה הפסיקה לשלם עבור הדיור החלופי, במטרה ללחוץ עליהם להסכים לקבל דירות חדשות שיהיו אטרקטיביות פחות מאלה שהובטחו להם. מנגד, החברה טענה כי הדיירים הם אלה שמפרים את ההסכם שנחתם בין הצדדים, בכך שהם מסרבים לקבל את הדירות המוצעות להם, שלטענתה
עומדות בתנאים
באחת השכונות הוותיקות של תל אביב, עמדה במשך שנים רבות קבוצת בניינים ישנים, שבהם התגוררו משפחות מזה דורות. עם הזמן, התעורר הצורך לחדש ולשפר את תנאי המגורים, והוחלט על פרויקט התחדשות עירונית במסגרתו ייהרסו המבנים הישנים וייבנו במקומם בניינים מודרניים. הדיירים, שציפו לשיפור באיכות חייהם, חתמו על הסכמים עם חברת הבנייה אזורים בנין (1965) לפינוי דירותיהם בתמורה לדירות חדשות בפרויקט המתוכנן.
במסגרת ההסכם, התחייבה החברה לספק לדיירים דיור חלופי ולשאת בעלויותיו עד למסירת הדירות החדשות. הדיירים התפנו מדירותיהם ועברו לדיור החלופי שסופק להם, תוך שהם מצפים בכיליון עיניים להשלמת הפרויקט. ואולם במהלך העבודות של הפרויקט, התגלעו מחלוקות בין הצדדים. הדיירים טענו כי החברה הפסיקה לשלם עבור הדיור החלופי, במטרה ללחוץ עליהם להסכים לקבל דירות חדשות שיהיו אטרקטיביות פחות מאלה שהובטחו להם. לטענתם, מדובר בהתנהלות לא הוגנת, שנועדה לכפות עליהם תנאים שלא סוכמו מראש.
מנגד, החברה טענה כי הדיירים הם אלה שמפרים את ההסכם שנחתם בין הצדדים, בכך שהם מסרבים לקבל את הדירות המוצעות להם, שלטענת החברה עומדות בתנאי ההסכם. החברה הדגישה כי היא פועלת בהתאם להתחייבויותיה, וכי הדירות המוצעות תואמות את המפרט שסוכם.
המחלוקת הגיעה לפתחו של בית משפט השלום בתל אביב, שנדרש להכריע בסוגיה המורכבת. בפסק הדין שפורסם, בחן השופט בחן את טענות הצדדים ואת הראיות שהוצגו בפניו. השופט ציין כי "הפסקת התשלום עבור הדיור החלופי על ידי החברה מהווה אכן אמצעי לחץ על הדיירים להסכים לתנאים החדשים". עם זאת, הוא הוסיף כי "מנגד, הדיירים מסרבים לקבל את הדירות המוצעות, למרות שהן עומדות בתנאי ההסכם המקורי".
- פרופדו הגיעה לרוב נדרש להתחדשות עירונית בתל-אביב
- פלורנטין בתנופה: השכונה גדלה והיצע הפרויקטים מתרחב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופט קבע במפורש כי למרות טענותיהם של הדיירים על ניסיון לכפות עליהם דירות תמורה אטרקטיביות פחות, הדירות שהוצעו להם עומדות בתנאי ההסכם, ולכן אין להם עילה לסירוב. במלים אחרות, כשהחברה מילאה את חלקה בהסכם – כולל הצעת דירות חלופיות לפי המפרט שסוכם – סירובם של הדיירים לקבל את הדירות נחשב הפרת התחייבות מצדם.
לאחר בחינת הראיות, השופט רון גולדשטיין קבע כי על פניו, הדיירים הם אלה שמפרים את ההסכם בכך שהם מסרבים לקבל את הדירות המוצעות, שעומדות בתנאי ההסכם. השופט הדגיש כי "החברה עמדה בהתחייבויותיה והציעה לדיירים דירות בהתאם למוסכם, ולכן אין הצדקה לסירובם". בית המשפט הורה לדיירים לקבל את הדירות המוצעות להם, והבהיר כי המשך הסירוב מצדם יהווה הפרה של ההסכם, על כל המשתמע מכך. כמו כן, נקבע כי החברה תחדש את התשלומים עבור הדיור החלופי עד למועד מסירת הדירות החדשות, וזאת בתנאי שהדיירים יפעלו בהתאם להוראות פסק הדין.
פסק הדין מדגיש את החשיבות של עמידה בהסכמים ואת הצורך בשיתוף פעולה בין הצדדים בפרויקטים של התחדשות עירונית. השופט גולדשטיין מבהיר בו כי הפרת התחייבויות עלולה להוביל להשלכות משפטיות משמעותיות.
- החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?
- רבו בכביש והתנגשו - האם זו תאונת דרכים?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
האם בית המשפט בחן את סוגיית "טובת ההנאה" של החברה מההצעה החלופית שהועמדה
לדיירים?
בפסק הדין עצמו אין פירוט מלא על כך, אך ניתן להבין כי בית המשפט התייחס בעיקר לשאלה האם החברה עמדה בתנאי ההסכם המקורי. סוגיית טובת ההנאה – כלומר, האם החברה ניסתה לחסוך או להרוויח על חשבון איכות הדירות שהוצעו לדיירים – לא נותחה לעומק, אך סירוב הדיירים עשוי להעיד על כך שהם חשו פער בין ההבטחה המקורית לבין המציאות.
כיצד הגדיר ההסכם את דירת התמורה? האם היתה שם עמימות שיכולה
להסביר את המחלוקת?
אחת הסיבות המרכזיות לסכסוכים בפרויקטים של פינוי-בינוי נובעת מאי בהירות או ניסוחים כלליים מדי בהסכמים. אם ההסכם לא הגדיר באופן חד-משמעי את מאפייני דירת התמורה (כמו קומה, כיווני אוויר, שטח מדויק), אז יש מקום לפרשנויות שונות. ייתכן שזה היה המצב גם כאן, אך בית המשפט כנראה השתכנע שהדירות שהוצעו אכן עומדות בסטנדרט המוסכם.
מהי המשמעות הרחבה של פסק הדין הזה לפרויקטים
אחרים של התחדשות עירונית?
פסק הדין הזה עשוי לשמש תקדים מרתיע לכל דייר או יזם השוקלים לנקוט צעדים חד-צדדיים תוך כדי הליך של התחדשות עירונית. הדגש על עמידה מדויקת בהסכם וההכרה בזכות של החברה להציע דירות בהתאם למה שסוכם - גם אם הן לא משקפות את כל הציפיות של הדיירים - עשוי להשפיע על הדרך שבה בתי משפט יתייחסו למחלוקות דומות בעתיד.
האם הפסקת התשלום על הדיור החלופי תיחשב עילה לתביעה
נפרדת מצד הדיירים?
ייתכן שכן, אם הדיירים יצליחו להוכיח כי נגרם להם נזק כתוצאה מהפסקת התשלום, או שהיה מדובר בהפעלת לחץ פסולה שגרמה להם להוצאות כספיות או עוגמת נפש. עם זאת, מכיוון שבית המשפט קבע שהפסקת התשלום נבעה מהפרה מצדם, ייתכן כי תביעה כזו תידחה.
האם ניתן לחייב את החברה לספק דירות "שוות ערך" גם אם לא זהות?
בהתאם לפסיקה קודמת ולדיני החוזים, חברה יזמית מחויבת לעמוד בעיקרון של שוויון ערך. כלומר לספק דירה שוות ערך ולא בהכרח זהה לחלוטין למה שתואר בפרויקט הראשוני. עם זאת, הגבול בין שוות ערך לבין אטרקטיבית פחות הוא דק, ולעתים נתון לפרשנות - מה שעלול להוביל בדיוק לסכסוכים כמו זה שנדון כאן.
במקרה אחר, זוג דיירים שמילאו תפקיד מרכזי בהחתמת יתר הדיירים על הסכם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית, זכו להבטחה נוספת במסגרת נספח שנחתם מול היזם, שלפיה יקבלו דירת גג או פנטהאוז. ואולם לאחר סיום הבנייה
ב-2018, הם גילו כי הדירות שנמסרו להם קטנות משמעותית מהדירות האחרות בבניין. השניים
הגישו תביעה לבית משפט השלום בפתח תקווה, שבה טענו כי הדירות שקיבלו קטנות באופן חריג ביחס לדירות האחרות. בזמן שדירה טיפוסית בבניין החדש נבנתה בשטח של כ-80 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, שטח הדירות שלהם היה 63 מ"ר בלבד. אף שהוצמדו לדירותיהם מרפסות בשטח כולל של 40
מ"ר, טענו בני הזוג כי תכנון הדירות הוא פגום: המרפסות אינן שימושיות במלואן, והמבנה הפנימי של הדירות יצר מצוקה תכנונית קשה. לטענתם, השטח של המטבח והסלון קטן מדי, ואינו מאפשר שימוש סביר בשני החללים בו-זמנית. חוות דעת של שמאי מומחה שמונה מטעם בית המשפט חיזקה את
הטענה הזו, כשהוא קבע כי, "התנהלות היזם אכזרית, כשיושבים בסלון מבינים את המצוקה".
- 2.אנונימיאריאל 14/04/2025 11:04הגב לתגובה זובפרויקט של אזורים אחת החברות הגדולות ביותר סביר שהיה מפקח בניה דיירים ולמה לא הובאה חוות דעתו על דירות התמורה ולמה לא הובאה חוות דעתו של עוהד דיירים ! האם הם ישבו בצד ולא התערבו כי ההסכם איתם לא כלל מתן עדות בביהמש !
- 1.פופולו 12/04/2025 11:50הגב לתגובה זומשרת בעיקר את היזם על חשבון הדיירים.בדיוק כמו חוק רוב 23 שמאפשר להוציא בכוח אדם מביתו אם הסירוב אינו סביר
רבו בכביש והתנגשו - האם זו תאונת דרכים?
מה שהחל בוויכוח שגרתי על זכות קדימה בכביש בין נהג רכב לרוכב אופניים חשמליים, הסתיים בפציעות לא קלות, קטטה אלימה ובמאבק משפטי ארוך. חברת הביטוח הפניקס טענה כי הפגיעה היתה מכוונת ולכן אינה מכוסה בפוליסת החובה של נהג הרכב, אך בית המשפט קבע אחרת: מדובר
בתאונת דרכים לכל דבר. כעת חויבה החברה לשלם פיצוי של 192,570 שקל לנפגע, שנותר עם נכות קבועה בעקבות המקרה
בדצמבר 2019, בכביש צדדי בנתניה, מצא עצמו צעיר בן 20, חייל בשירות סדיר, במרכזו של ויכוח על זכות קדימה. הוא רכב על אופניו החשמליים כשמכונית פרטית, שבה נהג סרגיי דובינסקי, התקרבה אליו. מה שהתחיל כהתחככות בין שני משתמשי דרך, נהפך במהרה לעימות מסוכן: כל צד ניסה להראות כי זכותו לעבור ראשונה. דקות של זיגזוגים, עצירות וקללות הסתיימו בפגיעה ממשית - רכבו של דובינסקי סטה ימינה, פגע בגלגל האחורי של האופניים והטיל את הרוכב על הכביש. משם הדרך לאלימות פיזית היתה קצרה.
כבר באותו יום מצא עצמו הרוכב בבית החולים הלל יפה, כשהוא מתלונן על כאבי ראש, סחרחורות, בחילות וחבלות בכל חלקי גופו. בתיק הרפואי נרשמו המטומה בראש, סימני חבלה בצלעות ובבטן, ושפשופים רבים. אלא שהפניקס, שביטחה את רכבו של דובינסקי, סירבה לראות באירוע תאונת דרכים רגילה. לטענתה, מדובר במעשה מכוון, ולכן - בהתאם לחוק הפיצויים לנפגעי תאונות דרכים - היא אינה נדרשת לשלם. בכתב ההגנה המתוקן שהגישה החברה נכתב כי הנהג פגע ברוכב "במטרה ברורה להזיק לו", ושכלל לא מדובר בתאונת דרכים. הפניקס אף צירפה חוות דעת של בוחן תנועה מטעמה, אייל אפטבי, שסקר את סרטוני מצלמות הרכב והמשטרה, וטען כי ההתנגשות לא היתה מקרית. לדבריו, הסרטון מצביע על "סטייה חדה ימינה באופן ברור", המעידה על כוונה.
מנגד, הנהג עצמו לא ניסה להצטדק. "התעצבנתי עליו כי סיכן את עצמו ואותי, הוא זיגזג בכביש ולא נתן לי לעקוף", הוא סיפר בעדותו. אלא שבאותה נשימה הוא הדגיש כי הפגיעה לא היתה מתוכננת: "בטעות ולא בכוונה פגעתי בו קלות." גם בסרטון מצלמת הגוף של השוטר שהגיע למקום נשמע הנהג מתאר כי "דפקתי אותו פה", אך בהמשך הבהיר: מדובר במלים בלבד, לא בכוונה של ממש.
השופט אמיר צ'כנוביץ מבית משפט השלום בתל אביב בחן את מכלול הראיות - הסרטונים, דו"חות המשטרה, חוות הדעת והעדויות, והגיע למסקנה ברורה. לדבריו, לא הוכח כי היתה כאן כוונה לפגוע. "מדובר בנהג אשר בעקבות סכסוך על זכות קדימה, נהג נהיגה פרועה, זגזג לתוך נתיב נסיעתו של רוכב האופניים, כאשר במהלכה של נהיגה פרועה זו נפגע התובע כתוצאת לוואי," כתב השופט בפסק הדין שפורסם. או בשפה פשוטה יותר, לדבריו השניים "רבו על זכות קדימה אבל התנגשו בטעות". בכך דחה השופט את טענת חברת הביטוח כי מדובר במעשה מכוון, והכיר באירוע כתאונת דרכים לפי חוק הפלת"ד (פיצויים לנפגעי תאונות דרכים). ההבחנה הזו קריטית - אילו הוא היה קובע כי הנהג פעל בכוונה, הנפגע היה נותר ללא שום פיצוי.
- נפלה מאופניה בטיילת נתניה - ותקבל פיצויים גבוהים
- רוכב קטנוע ללא ביטוח נפצע - ועדיין יקבל פיצוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהמשך נדרש בית המשפט לשאלת הנזק. שני מומחים רפואיים שמונו מטעמו - ד"ר דן דבי בתחום האורתופדי וד"ר דניאל גוטליב בתחום הנוירולוגי - קבעו כי לתובע נותרו נכויות רפואיות צמיתות של 5% בעמוד השדרה הצווארי ו-5% נוספים בשל פגיעה עצבית ביד שמאל. בסך הכל הנכות המשוקללת נקבעה על 9.75%.
