בחדר מדרגות אפור בבניין ישן בלב חיפה, התנהל בשנים האחרונות מאבק חרישי, שנהפך לקרב משפטי של ממש. בלבו של הסיפור נמצאת אשה בת 90, שביקשה לגור בדירה בעיר שבה היא גדלה. ואולם בבית הזה כבר גרו אנשים אחרים, שני אחים, דיירים מוגנים, שמתגוררים בו כבר יותר מ-50 שנה. הניסיון שלה לפנות אותם הסתיים בכישלון חרוץ, כשבית המשפט קבע: הדיירות המוגנת גוברת - גם על שיקולים אנושיים של גיל וצרכים אישיים.

הדירה נרכשה על ידי התובעת ב-2021, לאחר שהיא ביקשה לשקם מעט את מציאות חייה, אולי גם להשאיר ירושה מסודרת לילדיה. הדירה עצמה ממוקמת בבניין ישן בשכונת הדר בחיפה. זהו אזור שבו עדיין ניתן למצוא עסקות נדל"ן במחירים נוחים יחסית, בייחוד כשמדובר בנכסים שמושכרים כדירות בדיירות מוגנת. מה שהתובעת אולי לא לקחה בחשבון, הוא שהדיירים לא ומהרו לעזוב. ולא זו בלבד, אלא שגם החוק עומד לצדם.

השניים מתגוררים בדירה מאז שנות ה-60 של המאה הקודמת. אביהם ז"ל שכר את הדירה כחלק ממערכת הדיור של עמידר, ובמשך השנים, השניים ירשו את זכויות הדיירות המוגנת ממנו. במשך עשורים הם שילמו שכר דירה מופחת, שמבוסס על חוק הגנת הדייר — חקיקה ותיקה משנות המדינה הראשונות, שמעניקה הגנה לשוכרים ותיקים ומגבילה את יכולת הפינוי שלהם.

האישה בת ה־90, שפנתה לבית המשפט המחוזי בחיפה, טענה כי אינה מבקשת לפנות את הדיירים "כלאחר יד", אלא מתוך מצוקה אמתית. לדבריה, היא זקוקה לדירה למגוריה האישיים, ואף טענה כי הדירה אינה מתוחזקת כראוי על ידם. באמצעות בא כוחה, היא הדגישה בתביעה שהגישה כי, "אין מדובר בהשקעה נדל"נית אלא בניסיון למצוא פתרון מגורים ראוי בשנותיה האחרונות". עוד טענה האשה כי נוצרו בעיות קשות של רטיבות ותשתיות בדירה, מכיוון שהדיירים מפרים את חובת התחזוקה, וכי מדובר, "בשימוש לרעה בזכות", מכיוון שהאחים אינם משלמים שכר דירה הולם לשווי הנכס כיום.

• המלך צ'רלס או סבתא - למי שייכת הדירה?
• כך ניצחו דיירים מוגנים את יזמיות הנדל"ן בנווה צדק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האחים השיבו באופן ברור. הם הדגישו כי הם שוכרים את הדירה בצורה חוקית, ומעמדם כדיירים מוגנים אינו מוטל בספק. לא מדובר במקרה שבו הסתננו לדירה או השתלטו עליה, אלא בזכויות שהועברו בירושה מאביהם כדין. בנוסף, הם טענו כי התובעת רכשה את הדירה במודע, כשידעה (או היה עליה לדעת) כי הדירה מושכרת להם בדיירות מוגנת. לגבי הטענות על הזנחה או תקלות, השיבו האחים כי מדובר בהכפשה שאין לה בסיס, וכי במשך השנים טיפלו בנכס לפי הצורך ואף שיפצו את הדירה לא פעם.

השופטת כאמלה ג'דעון, שבחנה את התיק לפרטיו, בחרה להעמיק בשאלת הדיירות המוגנת והאיזון בין זכויות הבעלים לבין ההגנה שמעניק החוק לשוכרים ותיקים. בפסק הדין שלה שפורסם, נכתב כי, "הנתבעים מחזיקים בדירה כדין מאז שנות ה-60, תחילה על ידי אביהם ואחר כך בעצמם... הזכות לדיירות מוגנת לא פקעה, ולא הובאה כל עילה שבדין המאפשרת את פינוים".

עוד הדגישה השופטת כי החוק בעניין הדיירות המוגנת ברור ומפורש, וכי יש לשמור עליו גם כשהצד השני הוא אדם מבוגר. לדבריה, "אין מדובר במצב שבו הדיירים עברו על הוראות ההסכם או על החוק, אלא נהגו בהתאם לזכויותיהם... רכישת נכס מושכר בדיירות מוגנת אינה מקנה לבעלים החדשים זכות אוטומטית לפינוי". השופטת ג'דעון אף הביעה ביקורת עקיפה על גישתה של התובעת, וציינה כי אין מדובר בנסיבות שמצדיקות חריגה מהגנה שמעניק החוק. לדבריה, "יש מקום להבנה אנושית למצבה של התובעת, אך אין בכך כדי לעקוף את דיני הקניין והחוזים שחלים במקרה זה".

• פתק אחד הפך נכס של 15 מיליון שקל למוקד מחלוקת עזה
• היזמית התעכבה שנתיים - וזה מה שנגזר עליה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית

הפסיקה הזו, כמו רבות אחרות בתחום הדיירות המוגנת, משקפת את המתח שבין שוק הנדל"ן המתלהט לבין הגנות משפטיות שנשענות על ערכים חברתיים של צדק ואחריות כלפי אוכלוסיות מוחלשות. ככל שמספר הדירות המושכרות בדיירות מוגנת קטן, כך עולה המתח סביב כל מקרה פינוי. עבור הרוכשים מדובר לא פעם במלכודת נדל"נית, מכיוון שרכישת נכס עם דיירים מוגנים מגבילה מאוד את יכולת השימוש או המכירה שלו. אך מנגד, מדובר לרוב באנשים שחיים עשרות שנים באותן הדירות, ואין להם קורת גג אחרת.

לכאורה, הפסיקה שמה סוף לסיפור הזה. ואולם בפועל, היא רק מדגישה את הקרקע הרעועה שעליה פועלים רבים בתחום הנדל"ן בישראל. התובעת בת ה-90 לא תקבל את דירתה לשימוש אישי; ואילו האחים ויכלו להמשיך ולהתגורר בבית ילדותם.

האם בעלת הדירה יכלה לדעת מראש שמדובר בדיירים מוגנים?

כן. הדיירות המוגנת נרשמת לעתים קרובות גם בטאבו או במסמכים משפטיים שנמסרים ברכישת הדירה. בפסק הדין עלה כי היה על התובעת לברר את מצב הדיירות לפני הרכישה, ולכן טענותיה למצב מפתיע נדחו. ידיעת מצב הדיירים היתה חלק מהציפייה הסבירה מרוכש נכס מושכר.

האם ניתן לקבוע מגבלת גיל להגנה של דיירים מוגנים?

החוק אינו מגביל את ההגנה של דיירים מוגנים לפי גילם של בעלי הדירה. גם אם הבעלים החדש מבוגר מאוד, כמו במקרה הנ"ל, הוא כפוף לאותן מגבלות חוקיות. השופטת קבעה כי אמפתיה לגיל אינה יכולה להחליף עילות חוקיות לפינוי.

אילו עילות כן יכולות לאפשר פינוי של דייר מוגן?

עילות חוקיות שכאלה כוללות שימוש לרעה בנכס, חוב מתמשך בשכר דירה, אי-שימוש בפועל בנכס, או צורך אישי דחוף ומוכח של בעל הנכס - אבל גם אז, הפינוי דורש ראיות ברורות ואישור מבית המשפט. במקרה הזה, אף אחת מהעילות לא התקיימה על פי דעתה של השופטת.

האם הדיירות המוגנת נמשכת גם לאחר פטירת הדייר המקורי?

כן, במקרים מסוימים. אם קרוב משפחה גר עמו דרך קבע בתקופה שקדמה לפטירתו, הוא יכול לרשת את הזכות לדיירות מוגנת. במקרה הנ"ל, האחים המשיכו להתגורר בדירה גם לאחר מות אביהם, ולכן ירשו את זכויותיו כדין.

מה היה קורה אילו הדיירים לא היו מתחזקים את הדירה כראוי?

לו היתה מוכחת הזנחה ממשית, ייתכן כי בית המשפט היה שוקל בחיוב את הבקשה לפינויים. עם זאת, טענות כלליות על רטיבות או בלאי טבעי אינן מספקות. בית המשפט ציין כי אין די ראיות להזנחה שמצדיקה פינוי.

במקרה אחר, אדם שכר החל מאמצע שנות השישים דירה בירושלים, שממוקמת בתוך בניין שנמצא בבעלות הקדש דתי לטובת כולל. אחרי פטירתו, ויותר מ-50 שנה מאז שהחלה תקופת השכירות, בנו שהתגורר עמו בדירה קיבל תביעת פינוי, שבה נטען כי הוא הפעיל בדירה בית בושת, כך שאפילו אם הוא דייר מוגן – יש עילה לפנות אותו. מדובר בדירה בת שלושה חדרים וחצי שנמצאת בבניין ברחוב יפו שבבירה. הבניין נמצא כאמור בבעלות הקדש דתי לטובת כולל וואהלין. בפסק הדין, שפורסם במאי 2024, נכתב כי הנתבע ואביו גרו בדירה מ-1965, אז היה הראשון בן ארבע בלבד. במאי 2012 הלך האב לעולמו, ומאז גר הנתבע בדירה לבדו. התביעה נגדו הוגשה לבית המשפט בינואר 2019 - כמעט 54 שנה אחרי תחילת המגורים בדירה.   לטענת הכולל, הזכאות לדיירות מוגנת בדירה היתה של המנוח בלבד ולא עברה לבנו. מכל מקום, נטען כי גם בהנחה שהנתבע נחשב דייר מוגן הרי שיש כיום עילות לפינויו, בשל העובדה שהוא משכיר את הדירה למטרה שאינה חוקית - בית בושת - וכן אי תשלום דמי שכירות לאורך השנים. בקשר לכך, נטען כי על הנתבע לשלם לכולל 420 אלף שקל כדמי מפתח או דמי שכירות עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, לפי 5,000 שקל בחודש. מנגד, טען הנתבע כי הוא עומד בדרישות החוק כדי להיחשב דייר מוגן אחרי אביו. בנוסף, הוא טען כי גירסת התביעה, שלפיה הוא השכיר את הדירה לצורך הפעלת בית בושת "הזויה ואינה ראויה להתייחסות בהיעדר בדל הוכחה".