מנתוני האוצר עולה כי הסגר בחודש מרץ בלם את הראלי בשוק הדירות
אוצר מניתוח של אגף הכלכלנית הראשית באוצר עולה כי קיימת ירידה במכירות ברבעון הראשון של 2020 ונמכרו כ- 25.5 אלף דירות (כולל מחיר למשתכן), ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מכירת דירות חדשות בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמה ב-5.5 אלף דירות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת התמונה באוצר מציגה תמונה חלקית על המגמה בשוק הדירות כיוון שהיא מבטאת 55 ימי מכירות במקום 75 ימים (בנטרול שבתות ומועדים) לאור ההגבלות והסגר במהלך חודש מרץ.
עוד מציינים באוצר כי הרבעון הראשון של 2020 נמכרו כ-22 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ורושמים "זהו הרבעון הראשון החלש ביותר במכירות אלו מאז שנת 2009, שעמדה בצל פרוץ המשבר העולמי", עם זאת גם כאן חשוב להוסיף כי מעבר להגבלות הקורונה שוק הדיור סובל מהיעדר מכרזים בשוק החופשי למעלה מ-5 שנים לאור תוכנית מחיר למשתכן ולכן השוק פועל במתכונת שונה ומעט מלאכותית.
מקור: סקירה אגף הכלכלנית הראשית באוצר
חודשים ינואר ופברואר עם גידול במכירות של 27% ו-17% בהתאמה
הרבעון הראשון של השנה מציג נתוני מכירות פחות טובים מהרבעון המקביל של 2019. עם זאת בראיה רחבה ועל אף הסגר היקף המכירות עדיין גבוה ביחס לפרוץ המשבר העולמי, המחאה החברתית, המתנה לתוכנית מע"מ אפס ומהשפל של הרבעון הראשון של 2018. באוצר מציינים כי "המכירות בחודשים ינואר ופברואר השנה הציגו גידול של 27% ו-17% במכירות בשוק החופשי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בחודש מרץ עברו הן לירידה חדה של 32%."
זינוק ברוכשי דירה ראשונה יציבות בקרב משקיעים ומשפרי דיור
על אף הירידה היחסית בקרב רוכשי דירה ראשונה ברבעון הראשון לשנה, המדיניות של שר האוצר הקודם, משה כחלון, הצליחה להניב שינוי בתמהיל רוכשי הדירות - תוכנית מחיר למשתכן הזניקה את רכישת הדירות בקרב זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה ומצד שני הגדלת מס הרכישה ב-2015 (מה שבוטל כעת) הביא לדחיקת משקיעים מהשוק ולמעשה החל מהרבעון השלישי של 2015 המכירות בקרב המשקיעים הינה מתונה ונמוכה - עוד מצביע הדוח כי לאחר הגדלת המס רכישה היקף הרכישות נטו של המשקיעים במגמה שלילית -כלומר יותר משקיעים מוכרים דירות מאשר קונים.
- גבאי מדלג, טיומקין שוב שולף, וצה"ל לא מפסיק להיות מובך
- האוצר: "הגודש בנמלי הים גורם לנזק של 14 מיליארד שקל בשנה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מספר דירות שנרכשו: משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה -2011-2020
מקור: סקירה אגף הכלכלנית הראשית באוצר
על עניין הגדלת מס הרכישה נכתב בסקירת האוצר "כאשר בוחנים את חיובי מס רכישה מדירות להשקעה בעשור האחרון, בפרט בהשוואה בין התקופה שלאחר העלאת מס הרכישה על משקיעים ביוני 2015 (משיעור תחילי של 5% ל-8%) לזו שלפניה ניכרת הירידה החדה בחיובי מס אלו, פועל יוצא של הירידה החדה ברכישות המשקיעים.
"כך למשל, ברבעון הראשון של 2015 עמדה גביית מס רכישה משדירות להשקעה על 740 מיליון שקל, רמה הגבוהה ריאלית ב-53% מאשר ברבעון הראשון השנה (זאת כאשר יש להביא בחשבון שמחירי הדירות הנרכשות כיום גבוהים מאלו שבשנת 2015. דהיינו, בהיעדר שינוי במחיר, הירידה החדה בגביית מס רכישה ממשקיעים היתה עשויה להיות חדה אף יותר. עם זאת יש להדגיש כי מלכתחילה לא שיקולים פיסקאליים עמדו ברקע ההחלטה על הכבדת מס הרכישה על המשקיעים, כי אם צמצום חלקם בשוק."
חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ושיעור המס האפקטיבי הממוצע
מקור: סקירה אגף הכלכלנית הראשית באוצר
נתון מעניין נוסף שציינו באוצר "ניתוח מכירות המשקיעים לפי תקופת ההחזקה בנכס מלמדת כי כמחצית ממי שהחזיקו בדירה עד שלוש שנים מכרו אותה בהפסד ריאלי (או לכל היותר ללא רווח הון. דהיינו, כמחצית מהמשקיעים שמכרו דירתם ברבעון הראשון השנה, לאחר שלכל המוקדם רכשו את דירתם ברבעון השני של 2017, לא צמח להם רווח הון ממכירת הדירה. שיעור גבוה יחסית (24%) של מכירות בהפסד נמצא גם בקרב מי שהחזיקו בדירה ביו 6-3 שנים." חשוב להדגיש שהנתון סותר את מגמת עליית מחירי הדירות של הלמ"ס וגם את הנתונים שעולים מהשטח. עוד נציין שהבסיס לחישוב מבוסס על מס שבח וייתכן שכאן הועמסו עליות נוספות של המשקיעים על הדירות שתרמו לכאורה לקיזוז ברווחים.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
התמריץ לרכישת דירות - ריבית המשכנתאות במגמת ירידה
הקטליזטור הכי חזק בשוק הדירות בעשור האחרון זה הריבית האפסית - והוא עדיין פה. בנוסף הריבית בשוק המשכנתאות במגמת ירידה מתמשכת מאז 2017, לאור משבר הקורונה מתגברות הערכות כי הריבית צפויה להישאר ברמה אפסית לטווח ארוך יותר מה שמוריד עוד יותר את ריבית המשכנתאות.
עוד מציינים באוצר "הירידה ברכישות המשקיעים נרשמה חרף הירידה בריבית על משכנתאות. עם זאת, בריבית הריאלית של בנק ישראל נרשמה עליה". מצד שני המשך מגמת ירידת הריביות, הורדת מס הרכישה למשקיעים והיעדר אפשרויות השקעה סולידיות צפויה לתמוך בביקושים לדירות בסיום משבר הקורונה.
הריבית הריאלית של בנק ישראל , ריבית המשכנתאות ורכישת דירות ע"י משקיעים
מקור: סקירה אגף הכלכלנית הראשית באוצר
- 3.לא מאמין לנתונים המצב הרבה יותר חמור לפחות 30%ירידה (ל"ת)יוסי 15/08/2020 22:16הגב לתגובה זו
- עדיין חולמים על ירידת מחירי דירות של כחלון.תמשיכו לחלום (ל"ת)hguy 18/08/2020 11:52הגב לתגובה זו
- 2.נו באמת 15/08/2020 18:23הגב לתגובה זוה"קורונה" פגעה קשות בדור הצעיר - זה שהתפרנס מעבודות שירותים זמניות כמו מלצרות, תיירות, מכירות. הרבה מאוד משפחות צעירות על בסיס שנתיים בשוק העבודה והרבה תקוות יחד עם ריבית אפסית לקחו משכנתאות תדלקו את מחירי הדירות. אם ב- 2009 משכנתא של 300K ש"ח נחשבה למשכנתא מפחידה ב- 2017 היו לא מעט שלוו 1.2M כאלו קנו ארטיק בחוף. הם נטלו חובות עתק ל- 30 שנים עם התחיבות לשלם 6,000 ש"ח בכל חודש וחודש. זה בסדר לקחת כזה הימור לטווח של 5 שנים - אבל ההתחיבות של הצעירים הללו נלקחת בגילאי ה- 30 לטווח של הפנסיה של אותם צעירים. שוק העבודה דוחה בני 45 ומעלה אבל יש להם עוד 15 שנים לשלם - איך ישלמו? כעת הגיעה ה"קורונה" ויש 850,000 מובטלים. דמי אבטלה נותנים חצי משכר הברוטו וללא הפרשות לפנסיה וקרן השתלמות. שוק העבודה הוא ללא קביעות. רבים מהם יהיו תקופות ארוכות ללא עבודה תוך אכילת חסכונות. המשמעות היא שדירה סטנדרטית צריכה לעלות 600K ולא 1.8M במרכז הארץ - עלות הבניה היא 165K ל- 100מ השאר מעמ, רווח יזמי, קרקע. היזמים בדגש על אלו עם קרקעות עבר התרגלו להרוויח על דירה מה שפעם הרוויחו על בניין שלם ובבנין יש 48ויותר
- 1.אנונימי 15/08/2020 15:53הגב לתגובה זודירה במשך 6 שנים ומכרו אותה בהפסד לפי נתוני רשות המיסים, אז איך יכול להיות שלפי הלמס היתה עליה של עשרות אחוזים בתקופה הזאתי.
- ככול 16/08/2020 09:51הגב לתגובה זוכסף עליהם, כלל אצבע שתמיד עבד ועובד מסתבר כשדופקים את מר ישראלי, גם הוא יודע לדפוק את המערכת...
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
