שוק הדיור בקיפאון עמוק? תראו מה חושב על זה הכלכלן הראשי בבנק לאומי
מחירי הדירות באגף הכלכלה של בנק לאומי הוציאו היום את הסקירה השבועית עם התייחסות ספציפית לסוגיית ההאטה בשוק הדיור וזאת תחת הכותרת - "למרות המשך ההתמתנות ההדרגתית במכירות של דירות חדשות, הביקושים נותרו גבוהים בהשוואה לעבר".
בלאומי מציינים כי לפי הלמ"ס ברבעון הראשון של 2017 נמכרו 6,327 דירות חדשות ושהדבר משקף קצב מכירות שנתי של 25,300 דירות, ירידה של 7% לעומת רבעון קודם וירידה של 16% לעומת רבעון מקביל אשתקד. "למרות הירידה, יש לציין שהיקף המכירות עדיין גבוה בהשוואה לשנים קודמות, למעט 2016 , וגבוה אף מהממוצע הרב-שנתי מתחילת 2010. משמע, הביקושים לדירות במשק הישראלי עדיין גבוהים בהשוואה לעבר. עוד יש לציין כי נתוני משרד האוצר מלמדים כי מספר העסקאות הכולל בשוק הנדל"ן למגורים נותר סביב 10,000 עסקאות בחודש מאז ראשית 2016 ,להוציא את חודש אוקטובר 2016 בו הפעילות הייתה חלשה באופן משמעותי עקב ריבוי חגים וחודש פברואר בו יש מעט ימי עסקים ביחס לחודשים אחרים. המשמעות של נתון זה היא שהירידה במכירות של דירות חדשות קוזזה, לפחות באופן חלקי, עם עלייה במכירות של דירות יד-שנייה, שמהוות את הנתח המשמעותי מתוך סך עסקאות הנדל"ן למגורים (70%-75%) דהיינו, מבט כולל על שוק הדיור מצביע על ירידה מתונה יותר".
- 23.ganavin 1.4 bilions galia maor!!!! ganava (ל"ת)roni 05/06/2017 06:57הגב לתגובה זו
- 22.אורי... . 02/06/2017 02:48הגב לתגובה זוהריבית שייקר בנק ישראל הגיעה אל למעלה מ 3.5% כאשר לפני המגבלות של בנק ישראל הציבור קיבל ריביות של בין 0.7% ל 1.2% (פריים מינוס 0.9 ומקרה הפחות טוב פריים מינוס 0.4%). וכדאי לכל הפרשנים להביא בחשבון את ההחזר החודשי שמתווסף לתוספת ריבית זאת לפני שהם מספקים ניתוח של השוק. בכללי מדובר בהחזר של למעלה מ 200 ש"ח יותר בחודש על כל 100 אלף ש"ח הלוואה הפרוסה ל 30 שנה. במילים אחרות? הביקוש נכבש על ידי הריבית, וצודק המנתח כאן (בנק לאומי) שאומר שהביקושים עדיין גבוהים!
- 21.אדם 31/05/2017 19:13הגב לתגובה זומומחים בעיוות נתונים.מסקנות לפח אשפה!
- 20.עכשיו ביד2 כ-2500 דירות להשכרה מידית, מי אמר שיש מחסור? (ל"ת)א. 31/05/2017 11:12הגב לתגובה זו
- אז למה השכירות עדיין במגמת עלייה ? (ל"ת)אורי... . 02/06/2017 02:49הגב לתגובה זו
- 19.שאול 30/05/2017 06:57הגב לתגובה זו3 שינויים מרכזיים הזיזו את עקומת הביקוש וההיצע לדירות לכן כמות העסקאות יורדת וגם המחירים . יש לך טעות בסיסית בניתוח , אנחנו כבר לא על אותה עקומת ביקוש. עליית ריבית המשכנתאות , תכנית מחיר למשתכן הזיזו את העקומה שמאלה. בנוסף גם עקומת ההיצע זזה - כחלון הזיז אותה . הוא שולט בכל הפרמטרים שמאפיינים אותה. המחיר מתנהג בהתאם. אנחנו בשוק של מוכרים . המחירים יורדים.
- 18.יצחק 25/05/2017 22:28הגב לתגובה זולאלקנות ההתרסקותקרובה דירותמפורסמותשנה
- 17.שלמה 25/05/2017 12:49הגב לתגובה זומי שמחפש לקנות דירה באזור המרכז מבין שהמחירים רק עולים , כל חודש שעובר בחיפוש אחר הדירה רואים שהמחירים עולים , לגבי השכירות עלייה אגרסיבית הרבה יותר
- לא נכון , המחירים יורדים - מודיעין , ראש העין , .... (ל"ת)שאול 30/05/2017 06:58הגב לתגובה זו
- במרכז יכולים לקנות רק משקיעים. הם ברחו והשכירות עולה. (ל"ת)בן אהרון 25/05/2017 23:27הגב לתגובה זו
- 16.בן אהרון 24/05/2017 22:49הגב לתגובה זובנטו אין ממש שינויי, הבנקים לקחו את מה שהממשלה הורידה. העיקר ששר האוצר יצא מצליח. כל השאר זה כבר לא ממש חשוב. ממילא אף אחד לא ממש מבין במספרים וכלכלה. רק בסיסמאות וספינים. ספין טוב לפוליטיקאי נותן תוצאה יותר טובה מעשר שנות עבודה מאומצת. אז למה לעבוד קשה?
- הבנקים לא לקחו זו המדינה שמספקת את האשראי במחיר גבוה ! (ל"ת)אורי... . 02/06/2017 02:51הגב לתגובה זו
- לא בהכרח נכון - הקרן נמוכה (ל"ת)שאול 30/05/2017 07:11הגב לתגובה זו
- 15.בוריס 24/05/2017 21:53הגב לתגובה זואז אין מחסור בדירות, והבועה בדרך להתפוצץ. וסה יכאב מאוד מאוד מאוד לכל נץהממונפים הטיפשים
- אני 26/05/2017 06:09הגב לתגובה זובשני שליש. אנשים ממתינים למשיח שלא יגיע. בקרוב תראה פיצוץ אמיתי שכולם יחזרו לשוק.
- שאול 30/05/2017 07:14עקומת הביקוש כוללת גם אילו שלא קונים ויושבים על הגדר . כחלון הזיז את עקומות ההיצע והביקוש .....מי שהיה לו קנה במחיר גבוה ..מי שאין לו יקנה כעת במחיר נמוך
- ביקוש 25/05/2017 17:25הגב לתגובה זואיך בדיוק הבנייה הקיימת מספיקה??
- 14.גיא 24/05/2017 21:41הגב לתגובה זוהעשירים יקנו במחירים זולים עם ריביות קטנות או ללא משכנתא. העניים יקנו דירות יותר זולות הכמה אחוזים אך עם ריביות משכנתא גבוהות בכמה אחוזים (לשנה, כן?). הקבלנים לוקחים משכנתאות ענקיות. הבנקים לא יסכנו את זה. בהצלחה
- 13.לא מעניין אותי אם קונים לא קונים עולה או יורד. לא קונה בועה!!! (ל"ת)אדי 24/05/2017 20:59הגב לתגובה זו
- דוד 25/05/2017 12:35הגב לתגובה זואין לך פשוט מספיק כסף גבר , בגלל זה אתה לא קונה ועל הדרך אתה צועק סיסמאות ומקווה לנס . בהצלחה , בנתיים תשלם שכירות יקרה
- 12.אני חושב שלאף אחד אין באמת אינטרס שהמחירים ירדו. (ל"ת)בן אהרון 24/05/2017 20:58הגב לתגובה זו
- 11.הבועה בתהליך של פיצוץ למעט אצל האינטרסנטים (ל"ת)אדם 24/05/2017 19:33הגב לתגובה זו
- 10.אהרון 24/05/2017 17:18הגב לתגובה זואחרי ששפכו עשרות מיליארדים לשוק הנדלן משכנתאות ומינופים הבנקים נכנסו לרעד .
- 9.די תמשיך.. 24/05/2017 16:16הגב לתגובה זוכשראינו שהמחירים לא מפסיקים לרשת,עכשיו תורך..??
- יש ר א לי 24/05/2017 17:31הגב לתגובה זוברור שבזכות התגובות שלך ושל חבריך והסיסמאות הריקות מתוכן של כחלון, אביגדור וגלנט המחירים ירדו. חחחח. תמשיך לחכות ובינתיים יעלו לך את שערי הריבית כך שלעולם לא תוכל לקנות, המחירים בודאי לא ירדו באופן שיפצה אותך על עליית הריבית משום שמה לעשות, כל שנה 50,000 זוגות נישאים ובערך 15,000 מתגרשים.
- כמה הם מרוויחים? (ל"ת)אבי 24/05/2017 20:22
- 8.בקצרה 24/05/2017 16:14הגב לתגובה זוכנראה שהלחץ מטורףףף,כל יום של התגוננות ולחץ פסיכודלי רק מחדדים את המפולת שכבר נימצאת בפתח..
- 7.קטע 24/05/2017 15:31הגב לתגובה זואז איך תחזית תהיה נכונה?
- 6.המיציאותי 24/05/2017 15:15הגב לתגובה זואני באמת שואל? מה עושים סקר מוחי לכל אזרח ואזרח? ומה זה בעצם ביקוש אם אני רוצה מטוב פרטי ולא יכול אני בביקוש?
- דרור 25/05/2017 21:26הגב לתגובה זוהביקוש תלוי במחיר. לא נכון להגיד "עודף ביקוש באופן כללי. במחיר שקל הביקוש אינסופי ובמחיר 10 מליון הביקוש אפסי. ההיצע עובד הפוך. מה שמשתנה הוא נקודת המפגש בינהם. קשה לדעת איך נראה הביקוש. המחירים וכמות הדירות הנמכרות משקפים את נקודת שיווי המשקל במפגש בין הביקוש וההיצע. כל זה זמני ויכול להשתנות משני הכיוונים- הגדלת/הקטנת הכמות המבוקשת במחיר הנתון ו'או הגדלת/הקטנת הכמות המוצעת במחיר זה.
- יענה! 24/05/2017 16:41הגב לתגובה זועבור לדברים שאנשים מבינים
- שמעון 24/05/2017 15:25הגב לתגובה זולפי הרבנות בה נרשמו גם אפשר להעריך את איזור הביקוש
- 5.אני 24/05/2017 15:10הגב לתגובה זואנחנו יודעים שמשנת 2012 יש התחלות בניה של 40-50 אלף יחידות בשנה. השיא של מכירות בשנה היה 2015-2016, שבכל שנה נמכרו 30 אלף דירות חדשות בכל שנה. חשבון פשוט- יש עודף היצע. מאיפה הנתונים שצריכים יותר מ 70000 יחידות בשנה ואם יש ביקוש כזה, אז למה כל הדירות שמתחילים לבנות לא נמכרות? תשובה עניינית בבקשה
- תומר 25/05/2017 07:54הגב לתגובה זומאיפה ההנחה שכל זוג שמתחתן מנסה לקנות דירה? יש לא מעט אנשים בישראל עם יותר מדירה אחת ולא חסר דירות להשכרה, במיוחד בשנים האחרונות שהרבה משקיעים קנו דירות ומשכירים אותן. שאל את עצמך כמה אנשים אתה אישית מכיר שמחזיקים יותר מדירה אחת וכמה אנשים אתה מכיר שהתקשו במציאת דירה להשכרה (לא כולל תל אביב)
- יש ר א לי 24/05/2017 16:16הגב לתגובה זוקיים צורך של 50,000 יח"ד בשנה לגידול טבעי (זוגות צעירים שנישאים), זה ללא עולים, משקיעים, מתגרשים (כל זוג שמתגרש צריך עוד דירה), נניח שיציאת משקיעים מהשוק מורידה את המשקיעים לאפס (בכל זאת יש עוד כמה משקיעים שקונים דירות) ונניח שזה גם מאפס את העולים. לכן, יש צורך בערך ב 60,000 יח"ד בשנה. אם תוסיף לכך את החוסר שנוצר במהלך השנים האחרונות בהן לא בנו אפילו לכיסוי כמות הגידול הטבעי, תבין את המספרים האמיתיים. כחלון, אביגדור וחבריהם מפזרים סיסמאות ומספרים לא רלוונטיים.
- שאול 30/05/2017 07:26וכל שנה יש צורך ב- 50,000 דירות ובונים פחות ....עדיין צריך לשלם את המחיר של הדירה .....ואז המחירים מתחילים לעלות .....אבל אתה שוכח את הסיבה למה חלק לא קנו ....כי אין כסף . לאורך זמן נוצרת קבוצה גדולה שלא רכשה דירה ....ואז צריך להתאים את היצע הדירות עבורם ...וזה מה שכחלון עושה ....ואין מה לעשות המחירים ירדו כי אין כסף ....בכלכלה מכנים זאת פיצוץ בועה ....כנס לאתר ההגרלות של מחיר למשתכן ...ספור את הדירות המתוכננות למי שאין כסף ותראה שתוך שנתיים הם למחצית המבקשים יהיו דירות זולות ..ואז הפער של המחסור יסגר ...הם יהיו מחוץ לשוק .....ואז המחירים יקרסו
- אני 24/05/2017 18:35אם ככה, למה בונים 45000 וקונים רק 30000 במקסימום. אם זה היה נכון לא היו דירות לא מכורות אצל הקבלנים. לפי מהשאתה אומר, צריכים להיות עשרות אלפי הומלסים. איפה הם?
- אהרון 24/05/2017 17:21כמה דירות מותירים המתים ? אתה יודע . תפני לחברת קדישה . יש 30 אלף דירות של מתים
- 4.הם מ...פ...ח...ד...י...ם!!!! (ל"ת)איך אמר נתניהו 24/05/2017 15:02הגב לתגובה זו
- 3.יש ביקוש גדול למרצדס אבל מי יכול לקנות אחת??? (ל"ת)חחח 24/05/2017 15:01הגב לתגובה זו
- 2.כותבי תרחישים 24/05/2017 14:52הגב לתגובה זוהנתון הנכון הינו בניה ביחס למכירות- נקודה לדוגמא-לקבלנים יש רווחים גדולים-הם מעמיסים על הרווח- את ההוצאות מהבנין הבא- באם הם לא בונים-הם לא מוכרים - או נכון יותר- דוחים מכירות-במתואם בכינוסים בלישכה (כמו לישכת עו"ד) דחיית המכירות שומר על מחיר גבוהה שימכר בעתיד - ותוך כך יעמיס הוצאות משכורת לישכה ארנונה לכן אל תעמינו שמחירי הדיור יצנחו- נב מוריד ההוראה להקטין הבניה בובו-השק-רם הנימוק שנתן : דאגה לעמידות הבנקי,,,,,,,והשירקהה אריק שרון בנה 161000 דירות בשנתיים בש 1997-8 ב2011 הבניה היתה 46800 דירות - לאור ההוראה ההזויה בובו השק-רם בונה פחות מ44000 ב 4 השנים 2012-2015 הבניה הממוצעת 43500 דיר
- 1.א.נ 24/05/2017 14:39הגב לתגובה זוהכלכלן "האובייקטיבי" של בנק לאומי . כל מי שקשור לבניית דירות ההלואות -בנקים ולמכירות -מתווכים לכולם יש אינטרס מוחלט שמחירי הדירות יקפצו למעלה כולל במיוחד משרד האוצר על נעריו שרק רוצים לגזור קופונים מהמיסים !
- אתה מצליח לשכנע את עצמך בשטויות שכתבת? (ל"ת)יש ר א לי 24/05/2017 16:11הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
