הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
ניתוח

שימו לב: הנפילות בשוק האג"ח יוצרות אפקט מפחיד במשכנתאות - הנה החישוב

דודי מייזליק ממרכנתיל מסביר כיצד עלייה של 1% בריבית על המשכנתאות תשפיע על ההחזר, ומסמן מסלול מועדף
לירן סהר | (14)
נושאים בכתבה משכנתא

תשואות האג"ח בבורסה בת"א מטפסות ביומיים האחרונים בצורה חדה ברקע למהלך הנפילות בשוקי האג"ח בחו"ל. תשואת האג"ח ל-10 שנים שנסחרה לפני קצת יותר מחודש ב-1.6%, קפצה בימים האחרונים ונסחרת כעת ברמה של 2.2%. עלייה בתשואות האג"ח משפיעה לא רק על המשקיעים שרואים הפסדים בתיקים, אלא גם על נוטלי המשכנתאות. הנפילות בשוק האג"ח משפיעות על תמחור המשכנתאות. בחודש מאי, בעקבות התנודתיות בשוק, ברוב מסלולי המשכנתא עלתה הריבית ב-0.3%, ובמקרים מסוימים אף ב-0.5%.

דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, מעריך שבעקבות העלייה הנוכחית בתשואות האג"ח ייתכן ונראה עלייה של 1% בריבית על המשכנתאות: "העלייה בתשואות האג"ח בהחלט צפויה להשפיע על ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות זה תלוי אם המגמה תימשך הרבה זמן או לא. כל שינוי של 1% בריבית המשכנתאות מגדיל את ההחזר החודשי בכ-10%, ועקב התנודתיות הנוכחית ייתכן ובהחלט נגיע לשיעור עלייה שכזה בריבית על המשכנתאות בין אמצע מאי לאמצע יוני".

מייזליק מדגים כיצד ישתנה ההחזר החודשי במידה וריבית המשכנתאות תעלה ב-1% במשכנתא של מיליון שקל ובמשכנתא של 600 אלף שקל:

רוכש דירה שנטל משכנתא של מיליון שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, אפיק שנחשב למאוד פופולארי בימינו משלם בריבית הנוכחית של 2.75% סכום של 5,422 שקל בחודש. אולם עלייה של 1% בשיעור הריבית תעלה את ההחזר החודשי ל-5,930 שקל כלומר גידול של 508 שקל בהחזר החודשי, כ-9.4% יותר.

במשכנתא של 600 אלף שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, בריבית הנוכחית של 2.75% ההחזר החודשי יעמוד על 3,253 שקל ובמידה והריבית תעלה ב-1% ההחזר יקפוץ ב-304 שקל ל-3,557 שקל גידול זהה של כ-9.4% בהחזר.

מייזליק מסביר שגם אם הריבית תעלה ב-1%, היא עדיין תחשב לנמוכה ברמה ההיסטורית "כיום כדאי להעדיף מסלולי משכנתא מקובעים בריבית קבועה יש את אפיק הריבית הקבועה הלא צמודה אשר מבטיח החזר חודשי קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. הריבית במסלול זה אומנם גבוהה יותר ועומדת על 4%, אבל היא עדיין מאוד אטרקטיבית צריך לזכור שעד לפני 5 שנים הריבית המסובסדת לזכאי משרד הבינוי הייתה 4%, והיא הייתה צמודה למדד, כאן מקבלים ריבית של 4% לא צמודה, כלומר החזר של 4,000 שקל לדוגמה היום יישאר זהה גם בעוד 19 שנה".

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    כשערך הדירה יירד 20-30 אחוז, אנשים יוותרו על הדירות (ל"ת)
    הבועה בדרך לפיצוץ !! 05/06/2015 15:31
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    א 03/06/2015 16:32
    הגב לתגובה זו
    יאללה בלאגנים. כל יריזה לצורך יריזה...יאללה בלאגן.
  • 9.
    I 03/06/2015 14:54
    הגב לתגובה זו
    מה קשר?
  • 8.
    בן 03/06/2015 14:47
    הגב לתגובה זו
    פריים.. כלומר, על מיליון שקל הלוואה, רק 333 אלף בריבית משתנה פריים, עלייה של אחוז תוביל לעלייה של 3% בהחזר החודשי. לא נעים, אבל גם לא נורא כל כך..
  • קשקוש? 04/06/2015 16:49
    הגב לתגובה זו
    .
  • לא הבנת כלום. כל המסלולים במשכנתא מתייקרים- חוץ מהפריים (ל"ת)
    משתנה כל 5 + קבועה 03/06/2015 15:14
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    לברוח מהשוק לדעתי 03/06/2015 14:14
    הגב לתגובה זו
    דיווח מיידי של פורבס Even If Deal Is Reached With Greece, The Drama Is Just Beginning
  • 6.
    אלי 03/06/2015 14:07
    הגב לתגובה זו
    זה צריך להדאיג?
  • 5.
    גיל 03/06/2015 13:51
    הגב לתגובה זו
    אחר מקסימום תעלה עד 3 אחוז העולם מבין את זה ריבית נמוכה זה המנוע של הצמיחה
  • 4.
    עליה של 1% בריבית תייקר ב 15% משכנתאות שנפרסות ל 30 שנה (ל"ת)
    מח"מ= משך חיים ממוצע 03/06/2015 13:49
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הצרכן ההגיוני 03/06/2015 13:48
    הגב לתגובה זו
    בכל פעם שהריבית המשתנה היתה זולה בכמעט 3% מהריבית הקבועה, עם ישראל נהר אליה. בחמישה חודשים האחרונים, בעיקר מאז שהתחילו לדבר על הרחבה כמותית באירופה, הריבית הקבועה הוזלה מאוד, וההפרש בינה לבין המשתנה הצטמצם. לכן אנשים היו מוכנים לשלם את ההפרש הקטן ולקבל ריבית קבועה ובטוחה. ברגע שהריבית הקבועה תתיקר חזרה, המצב הקודם יחזור. אנשים יקחו ריבית משתנה עד המקסימום (67% מהמשכנתא). שכחו לציין בכתבה שהחזר חודשי יקפוץ ב 15% בגלל שינוי של 1%, אם מדובר במשכנתאות של 30 שנה (ולא 20 כמו בכתבה). רוצים לדעת יותר לעומק? תעשו קופי ופייסט בגוגל, לסרטון בשם: הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל
  • 2.
    אמרתי כבר בעבר 03/06/2015 13:35
    הגב לתגובה זו
    עם ההליכה אחר הגויים בריבית אפסית מיותר.במקום 3 אחוז וגן עדן.
  • 1.
    אזרח ישראלי 03/06/2015 13:31
    הגב לתגובה זו
    ותקבעו על ריבית קבועה
  • ק 03/06/2015 13:39
    הגב לתגובה זו
    תשלם פחות על דירה.
צחי אבו. קרדיט: יובל אליאסצחי אבו. קרדיט: יובל אליאס

אבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל

קרן הריט בשליטתו של צחי אבו מתרחבת: הדירות יושכרו ל-5 שנים בתשואה של כ-5.2% צמוד למדד לשנה; העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים ולחזק את ה-NOI של החברה

צלי אהרון |
נושאים בכתבה צחי אבו חיה קינד אבו פמילי

קרן אבו פמילי ריט , שבשליטת היזם צחי אבו, ממשיכה להתרחב ומדווחת על רכישה משמעותית נוספת בתחום המגורים להשכרה. דירקטוריון הקרן אישר את רכישתן של 35 דירות במתחם מגורים באשדוד, בתמורה כוללת של 46 מיליון שקל (כולל מע"מ). נראה כי מדובר במהלך נוסף במסגרת האסטרטגיה של הקרן להגדיל את פורטפוליו הנכסים המניבים שלה ולבסס את פעילותה בשוק השכירות לטווח ארוך.

התמורה תשולם בשני שלבים: 15 מיליון שקל במועד החתימה ו-31 מיליון שקל נוספים בתוך 90 יום ממועד כניסת ההסכם לתוקף, בכפוף להשלמת התנאים המתלים, מסירת החזקה והמצאת האישורים הנדרשים. 

את העסקה מתכננת הקרן לממן באמצעות הנפקת אג"ח או מימון בנקאי, בהתאם לתנאי השוק ולמדיניות המימון שלה.במסגרת התנאים שסוכמו, כל 35 הדירות יושכרו לתקופה של חמש שנים, בהסכמי שכירות שיניבו תשואה שנתית של כ-5.2% צמודה למדד, נתון הנחשב לגבוה יחסית בשוק השכירות המקומי. בקרן מציינים כי השלמת העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, ולחזק את ה-NOI (רווח תפעולי נקי מנכסיה של החברה) כבר בטווח הקרוב.

נכון להיום כולל הפורטפוליו של הקרן כ-1,074 דירות בפריסה ארצית, מתוכן 368 דירות מניבות ב-5 פרויקטים פעילים, 324 דירות בשלבי בנייה שונים ו־381 דירות בשלבי תכנון. הנכסים פרוסים בערים חיפה, רחובות, בית שמש, אילת ואשדוד. מה שככל הנראה מעניק לקרן פיזור גיאוגרפי רחב ויציבות תזרימית.

בנוסף, הקרן נמצאת בימים אלו בהליך מיזוג מתקדם עם החברה הציבורית "הודיית הארץ". לפי מתווה העסקה, בעלי המניות של אבו פמילי ריט יקבלו כ-88% ממניות החברה הממוזגת, לצד תמורה כספית נוספת. המיזוג צפוי להעניק לקרן יתרון משמעותי בנגישות לשוק ההון ולמקורות מימון עתידיים, ולחזק את מעמדה כאחת מהשחקניות המרכזיות בתחום הנדל"ן להשכרה לטווח ארוך בישראל.

להמשך הכתבה לחץ כאן
פועלים זרים בנייה
צילום: freepik

"תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף

סמוטריץ’ וכץ יביאו בשבוע הבא לאישור הממשלה תכנית חדשה שמוסגרה ככזאת שבאה לשמר את מגמת ירידת המחירים, לחזק את הרשויות המקומיות ולהרחיב את היצע הדירות ברחבי הארץ

מנדי הניג |
נושאים בכתבה נדלן

שר האוצר בצלאל סמוטריץ’ ושר הבינוי והשיכון חיים כץ צפויים להביא בשבוע הבא לאישור הממשלה את תכנית הדיור הלאומית, שמטרתה להמשיך את מגמת הירידה במחירי הדיור ולאפשר נגישות רחבה יותר לאזרחי ישראל. מדובר במהלך בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל, שנועד להאיץ את קצב הבנייה, לחזק את הרשויות המקומיות ולהרחיב את היצע הדירות ברחבי הארץ.

לפי ההודעה שפרסמו המשרדים, התכנית החדשה נועדה לשמר את תנופת הענף אחרי הצלחת תכנית האצת הנדל״ן של השנתיים האחרונות, שבזכותה נרשמה עלייה משמעותית בשיווקי הקרקע ובמספר היתרי הבנייה.


עיקרי התכנית: תמרוץ לפריפריה והתחדשות עירונית

בין מרכיבי התכנית מופיעים כמה צעדים תקציביים מרכזיים:

  • תמרוץ בנייה בפריפריה באמצעות העמקת סבסוד הוצאות פיתוח - 750 מיליון שקל.
  • תמרוץ רשויות מקומיות עם גידול באוכלוסייה והרחבת היצע הדיור - 300 מיליון שקל.
  • חיזוק תחום ההתחדשות העירונית - 250 מיליון שקל.
  • תכנון לטווח ארוך בקרקע פרטית מרובת בעלים - 30 מיליון שקל.
  • ייעול הליכי גיוס עובדים לענף הבנייה - 60 מיליון שקל, מתוכם 35 מיליון למשרד הבינוי והשיכון ו-25 מיליון לרשות האוכלוסין וההגירה.


שר האוצר בצלאל סמוטריץ’ אמר כי “שוק הדיור הוא מנוע צמיחה מרכזי לכלכלה הישראלית ובניווט נכון שלו אפשר לשנות את הדמוגרפיה בנגב והגליל ולהביא בשורה חברתית אמיתית לזוגות הצעירים במדינת ישראל. התכנית הלאומית לדיור שאנחנו מגישים יחד עם שר הבינוי והשיכון חיים כץ מתמקדת בעיקרה בהעמקת סבסודי פיתוח והתחדשות עירונית באזורי פיתוח בנגב ובגליל במטרה לשווק בהם עשרות אלפי יחידות דיור בהנחה לזכאים, בדגש על משרתי המילואים, והיא תבטיח המשך האצה בבנייה, ייהוד הנגב והגליל ויצירת אופק אמיתי לזוגות צעירים בדגש על הפריפריה. האחריות שלנו היא לא רק לפתור את משבר הדיור - אלא להפוך אותו להזדמנות לצמיחה, לתעסוקה ולפיתוח אזורי בדגש על איזורים שזקוקים לחיזוק לאומי”.


שר הבינוי והשיכון חיים כץ אמר כי “הנתונים מראים שתוכניות האצה ממוקדות מביאות תוצאות בשטח. השיווקים הנרחבים מביאים להגברת קצב הבנייה והרחבת ההיצע בכל רחבי הארץ. התוכנית החדשה שאנו מקדמים עם שר האוצר בצלאל סמוטריץ' שומרת על המומנטום, מחזקת את הרשויות המקומיות וממשיכה להזרים חמצן לענף שמהווה מנוע צמיחה מרכזי למשק. בפעילות משותפת עם הרשויות המקומיות נחתמים הסכמי גג בקצב שיא ואנחנו מלווים אותן צעד אחר צעד כדי להסיר חסמים, להאיץ תהליכים ולוודא שהבנייה מתקדמת בשטח ונותנת מענה לציבור. במקביל, אנו ממשיכים לתת עדיפות לחיילי המילואים בפרויקטים ייעודיים ובהגרלות דירה בהנחה כך שמי שנותן למדינה יקבל חזרה.”

להמשך הכתבה לחץ כאן