הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
ניתוח

שימו לב: הנפילות בשוק האג"ח יוצרות אפקט מפחיד במשכנתאות - הנה החישוב

דודי מייזליק ממרכנתיל מסביר כיצד עלייה של 1% בריבית על המשכנתאות תשפיע על ההחזר, ומסמן מסלול מועדף
לירן סהר | (14)
נושאים בכתבה משכנתא

תשואות האג"ח בבורסה בת"א מטפסות ביומיים האחרונים בצורה חדה ברקע למהלך הנפילות בשוקי האג"ח בחו"ל. תשואת האג"ח ל-10 שנים שנסחרה לפני קצת יותר מחודש ב-1.6%, קפצה בימים האחרונים ונסחרת כעת ברמה של 2.2%. עלייה בתשואות האג"ח משפיעה לא רק על המשקיעים שרואים הפסדים בתיקים, אלא גם על נוטלי המשכנתאות. הנפילות בשוק האג"ח משפיעות על תמחור המשכנתאות. בחודש מאי, בעקבות התנודתיות בשוק, ברוב מסלולי המשכנתא עלתה הריבית ב-0.3%, ובמקרים מסוימים אף ב-0.5%.

דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, מעריך שבעקבות העלייה הנוכחית בתשואות האג"ח ייתכן ונראה עלייה של 1% בריבית על המשכנתאות: "העלייה בתשואות האג"ח בהחלט צפויה להשפיע על ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות זה תלוי אם המגמה תימשך הרבה זמן או לא. כל שינוי של 1% בריבית המשכנתאות מגדיל את ההחזר החודשי בכ-10%, ועקב התנודתיות הנוכחית ייתכן ובהחלט נגיע לשיעור עלייה שכזה בריבית על המשכנתאות בין אמצע מאי לאמצע יוני".

מייזליק מדגים כיצד ישתנה ההחזר החודשי במידה וריבית המשכנתאות תעלה ב-1% במשכנתא של מיליון שקל ובמשכנתא של 600 אלף שקל:

רוכש דירה שנטל משכנתא של מיליון שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, אפיק שנחשב למאוד פופולארי בימינו משלם בריבית הנוכחית של 2.75% סכום של 5,422 שקל בחודש. אולם עלייה של 1% בשיעור הריבית תעלה את ההחזר החודשי ל-5,930 שקל כלומר גידול של 508 שקל בהחזר החודשי, כ-9.4% יותר.

במשכנתא של 600 אלף שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, בריבית הנוכחית של 2.75% ההחזר החודשי יעמוד על 3,253 שקל ובמידה והריבית תעלה ב-1% ההחזר יקפוץ ב-304 שקל ל-3,557 שקל גידול זהה של כ-9.4% בהחזר.

מייזליק מסביר שגם אם הריבית תעלה ב-1%, היא עדיין תחשב לנמוכה ברמה ההיסטורית "כיום כדאי להעדיף מסלולי משכנתא מקובעים בריבית קבועה יש את אפיק הריבית הקבועה הלא צמודה אשר מבטיח החזר חודשי קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. הריבית במסלול זה אומנם גבוהה יותר ועומדת על 4%, אבל היא עדיין מאוד אטרקטיבית צריך לזכור שעד לפני 5 שנים הריבית המסובסדת לזכאי משרד הבינוי הייתה 4%, והיא הייתה צמודה למדד, כאן מקבלים ריבית של 4% לא צמודה, כלומר החזר של 4,000 שקל לדוגמה היום יישאר זהה גם בעוד 19 שנה".

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    כשערך הדירה יירד 20-30 אחוז, אנשים יוותרו על הדירות (ל"ת)
    הבועה בדרך לפיצוץ !! 05/06/2015 15:31
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    א 03/06/2015 16:32
    הגב לתגובה זו
    יאללה בלאגנים. כל יריזה לצורך יריזה...יאללה בלאגן.
  • 9.
    I 03/06/2015 14:54
    הגב לתגובה זו
    מה קשר?
  • 8.
    בן 03/06/2015 14:47
    הגב לתגובה זו
    פריים.. כלומר, על מיליון שקל הלוואה, רק 333 אלף בריבית משתנה פריים, עלייה של אחוז תוביל לעלייה של 3% בהחזר החודשי. לא נעים, אבל גם לא נורא כל כך..
  • קשקוש? 04/06/2015 16:49
    הגב לתגובה זו
    .
  • לא הבנת כלום. כל המסלולים במשכנתא מתייקרים- חוץ מהפריים (ל"ת)
    משתנה כל 5 + קבועה 03/06/2015 15:14
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    לברוח מהשוק לדעתי 03/06/2015 14:14
    הגב לתגובה זו
    דיווח מיידי של פורבס Even If Deal Is Reached With Greece, The Drama Is Just Beginning
  • 6.
    אלי 03/06/2015 14:07
    הגב לתגובה זו
    זה צריך להדאיג?
  • 5.
    גיל 03/06/2015 13:51
    הגב לתגובה זו
    אחר מקסימום תעלה עד 3 אחוז העולם מבין את זה ריבית נמוכה זה המנוע של הצמיחה
  • 4.
    עליה של 1% בריבית תייקר ב 15% משכנתאות שנפרסות ל 30 שנה (ל"ת)
    מח"מ= משך חיים ממוצע 03/06/2015 13:49
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הצרכן ההגיוני 03/06/2015 13:48
    הגב לתגובה זו
    בכל פעם שהריבית המשתנה היתה זולה בכמעט 3% מהריבית הקבועה, עם ישראל נהר אליה. בחמישה חודשים האחרונים, בעיקר מאז שהתחילו לדבר על הרחבה כמותית באירופה, הריבית הקבועה הוזלה מאוד, וההפרש בינה לבין המשתנה הצטמצם. לכן אנשים היו מוכנים לשלם את ההפרש הקטן ולקבל ריבית קבועה ובטוחה. ברגע שהריבית הקבועה תתיקר חזרה, המצב הקודם יחזור. אנשים יקחו ריבית משתנה עד המקסימום (67% מהמשכנתא). שכחו לציין בכתבה שהחזר חודשי יקפוץ ב 15% בגלל שינוי של 1%, אם מדובר במשכנתאות של 30 שנה (ולא 20 כמו בכתבה). רוצים לדעת יותר לעומק? תעשו קופי ופייסט בגוגל, לסרטון בשם: הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל
  • 2.
    אמרתי כבר בעבר 03/06/2015 13:35
    הגב לתגובה זו
    עם ההליכה אחר הגויים בריבית אפסית מיותר.במקום 3 אחוז וגן עדן.
  • 1.
    אזרח ישראלי 03/06/2015 13:31
    הגב לתגובה זו
    ותקבעו על ריבית קבועה
  • ק 03/06/2015 13:39
    הגב לתגובה זו
    תשלם פחות על דירה.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיות

האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?

הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב: ״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״

רן קידר |
נושאים בכתבה בית שמש

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.

התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.  

הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.

מודל מימוש חדשני

בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו 3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד, אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yהדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81%   וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק. 

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.

להמשך הכתבה לחץ כאן