שימו לב: הנפילות בשוק האג"ח יוצרות אפקט מפחיד במשכנתאות - הנה החישוב
משכנתא תשואות האג"ח בבורסה בת"א מטפסות ביומיים האחרונים בצורה חדה ברקע למהלך הנפילות בשוקי האג"ח בחו"ל. תשואת האג"ח ל-10 שנים שנסחרה לפני קצת יותר מחודש ב-1.6%, קפצה בימים האחרונים ונסחרת כעת ברמה של 2.2%. עלייה בתשואות האג"ח משפיעה לא רק על המשקיעים שרואים הפסדים בתיקים, אלא גם על נוטלי המשכנתאות. הנפילות בשוק האג"ח משפיעות על תמחור המשכנתאות. בחודש מאי, בעקבות התנודתיות בשוק, ברוב מסלולי המשכנתא עלתה הריבית ב-0.3%, ובמקרים מסוימים אף ב-0.5%.
דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, מעריך שבעקבות העלייה הנוכחית בתשואות האג"ח ייתכן ונראה עלייה של 1% בריבית על המשכנתאות: "העלייה בתשואות האג"ח בהחלט צפויה להשפיע על ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות זה תלוי אם המגמה תימשך הרבה זמן או לא. כל שינוי של 1% בריבית המשכנתאות מגדיל את ההחזר החודשי בכ-10%, ועקב התנודתיות הנוכחית ייתכן ובהחלט נגיע לשיעור עלייה שכזה בריבית על המשכנתאות בין אמצע מאי לאמצע יוני".
מייזליק מדגים כיצד ישתנה ההחזר החודשי במידה וריבית המשכנתאות תעלה ב-1% במשכנתא של מיליון שקל ובמשכנתא של 600 אלף שקל:
רוכש דירה שנטל משכנתא של מיליון שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, אפיק שנחשב למאוד פופולארי בימינו משלם בריבית הנוכחית של 2.75% סכום של 5,422 שקל בחודש. אולם עלייה של 1% בשיעור הריבית תעלה את ההחזר החודשי ל-5,930 שקל כלומר גידול של 508 שקל בהחזר החודשי, כ-9.4% יותר.
במשכנתא של 600 אלף שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, בריבית הנוכחית של 2.75% ההחזר החודשי יעמוד על 3,253 שקל ובמידה והריבית תעלה ב-1% ההחזר יקפוץ ב-304 שקל ל-3,557 שקל גידול זהה של כ-9.4% בהחזר.
- לראשונה בישראל יוסדר מקצוע ייעוץ המשכנתאות
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מייזליק מסביר שגם אם הריבית תעלה ב-1%, היא עדיין תחשב לנמוכה ברמה ההיסטורית "כיום כדאי להעדיף מסלולי משכנתא מקובעים בריבית קבועה יש את אפיק הריבית הקבועה הלא צמודה אשר מבטיח החזר חודשי קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. הריבית במסלול זה אומנם גבוהה יותר ועומדת על 4%, אבל היא עדיין מאוד אטרקטיבית צריך לזכור שעד לפני 5 שנים הריבית המסובסדת לזכאי משרד הבינוי הייתה 4%, והיא הייתה צמודה למדד, כאן מקבלים ריבית של 4% לא צמודה, כלומר החזר של 4,000 שקל לדוגמה היום יישאר זהה גם בעוד 19 שנה".
- 11.כשערך הדירה יירד 20-30 אחוז, אנשים יוותרו על הדירות (ל"ת)הבועה בדרך לפיצוץ !! 05/06/2015 15:31הגב לתגובה זו
- 10.א 03/06/2015 16:32הגב לתגובה זויאללה בלאגנים. כל יריזה לצורך יריזה...יאללה בלאגן.
- 9.I 03/06/2015 14:54הגב לתגובה זומה קשר?
- 8.בן 03/06/2015 14:47הגב לתגובה זופריים.. כלומר, על מיליון שקל הלוואה, רק 333 אלף בריבית משתנה פריים, עלייה של אחוז תוביל לעלייה של 3% בהחזר החודשי. לא נעים, אבל גם לא נורא כל כך..
- קשקוש? 04/06/2015 16:49הגב לתגובה זו.
- לא הבנת כלום. כל המסלולים במשכנתא מתייקרים- חוץ מהפריים (ל"ת)משתנה כל 5 + קבועה 03/06/2015 15:14הגב לתגובה זו
- 7.לברוח מהשוק לדעתי 03/06/2015 14:14הגב לתגובה זודיווח מיידי של פורבס Even If Deal Is Reached With Greece, The Drama Is Just Beginning
- 6.אלי 03/06/2015 14:07הגב לתגובה זוזה צריך להדאיג?
- 5.גיל 03/06/2015 13:51הגב לתגובה זואחר מקסימום תעלה עד 3 אחוז העולם מבין את זה ריבית נמוכה זה המנוע של הצמיחה
- 4.עליה של 1% בריבית תייקר ב 15% משכנתאות שנפרסות ל 30 שנה (ל"ת)מח"מ= משך חיים ממוצע 03/06/2015 13:49הגב לתגובה זו
- 3.הצרכן ההגיוני 03/06/2015 13:48הגב לתגובה זובכל פעם שהריבית המשתנה היתה זולה בכמעט 3% מהריבית הקבועה, עם ישראל נהר אליה. בחמישה חודשים האחרונים, בעיקר מאז שהתחילו לדבר על הרחבה כמותית באירופה, הריבית הקבועה הוזלה מאוד, וההפרש בינה לבין המשתנה הצטמצם. לכן אנשים היו מוכנים לשלם את ההפרש הקטן ולקבל ריבית קבועה ובטוחה. ברגע שהריבית הקבועה תתיקר חזרה, המצב הקודם יחזור. אנשים יקחו ריבית משתנה עד המקסימום (67% מהמשכנתא). שכחו לציין בכתבה שהחזר חודשי יקפוץ ב 15% בגלל שינוי של 1%, אם מדובר במשכנתאות של 30 שנה (ולא 20 כמו בכתבה). רוצים לדעת יותר לעומק? תעשו קופי ופייסט בגוגל, לסרטון בשם: הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל
- 2.אמרתי כבר בעבר 03/06/2015 13:35הגב לתגובה זועם ההליכה אחר הגויים בריבית אפסית מיותר.במקום 3 אחוז וגן עדן.
- 1.אזרח ישראלי 03/06/2015 13:31הגב לתגובה זוותקבעו על ריבית קבועה
- ק 03/06/2015 13:39הגב לתגובה זותשלם פחות על דירה.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
