שימו לב: הנפילות בשוק האג"ח יוצרות אפקט מפחיד במשכנתאות - הנה החישוב
משכנתא תשואות האג"ח בבורסה בת"א מטפסות ביומיים האחרונים בצורה חדה ברקע למהלך הנפילות בשוקי האג"ח בחו"ל. תשואת האג"ח ל-10 שנים שנסחרה לפני קצת יותר מחודש ב-1.6%, קפצה בימים האחרונים ונסחרת כעת ברמה של 2.2%. עלייה בתשואות האג"ח משפיעה לא רק על המשקיעים שרואים הפסדים בתיקים, אלא גם על נוטלי המשכנתאות. הנפילות בשוק האג"ח משפיעות על תמחור המשכנתאות. בחודש מאי, בעקבות התנודתיות בשוק, ברוב מסלולי המשכנתא עלתה הריבית ב-0.3%, ובמקרים מסוימים אף ב-0.5%.
דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, מעריך שבעקבות העלייה הנוכחית בתשואות האג"ח ייתכן ונראה עלייה של 1% בריבית על המשכנתאות: "העלייה בתשואות האג"ח בהחלט צפויה להשפיע על ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות זה תלוי אם המגמה תימשך הרבה זמן או לא. כל שינוי של 1% בריבית המשכנתאות מגדיל את ההחזר החודשי בכ-10%, ועקב התנודתיות הנוכחית ייתכן ובהחלט נגיע לשיעור עלייה שכזה בריבית על המשכנתאות בין אמצע מאי לאמצע יוני".
מייזליק מדגים כיצד ישתנה ההחזר החודשי במידה וריבית המשכנתאות תעלה ב-1% במשכנתא של מיליון שקל ובמשכנתא של 600 אלף שקל:
רוכש דירה שנטל משכנתא של מיליון שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, אפיק שנחשב למאוד פופולארי בימינו משלם בריבית הנוכחית של 2.75% סכום של 5,422 שקל בחודש. אולם עלייה של 1% בשיעור הריבית תעלה את ההחזר החודשי ל-5,930 שקל כלומר גידול של 508 שקל בהחזר החודשי, כ-9.4% יותר.
במשכנתא של 600 אלף שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, בריבית הנוכחית של 2.75% ההחזר החודשי יעמוד על 3,253 שקל ובמידה והריבית תעלה ב-1% ההחזר יקפוץ ב-304 שקל ל-3,557 שקל גידול זהה של כ-9.4% בהחזר.
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מייזליק מסביר שגם אם הריבית תעלה ב-1%, היא עדיין תחשב לנמוכה ברמה ההיסטורית "כיום כדאי להעדיף מסלולי משכנתא מקובעים בריבית קבועה יש את אפיק הריבית הקבועה הלא צמודה אשר מבטיח החזר חודשי קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. הריבית במסלול זה אומנם גבוהה יותר ועומדת על 4%, אבל היא עדיין מאוד אטרקטיבית צריך לזכור שעד לפני 5 שנים הריבית המסובסדת לזכאי משרד הבינוי הייתה 4%, והיא הייתה צמודה למדד, כאן מקבלים ריבית של 4% לא צמודה, כלומר החזר של 4,000 שקל לדוגמה היום יישאר זהה גם בעוד 19 שנה".
- 11.כשערך הדירה יירד 20-30 אחוז, אנשים יוותרו על הדירות (ל"ת)הבועה בדרך לפיצוץ !! 05/06/2015 15:31הגב לתגובה זו
- 10.א 03/06/2015 16:32הגב לתגובה זויאללה בלאגנים. כל יריזה לצורך יריזה...יאללה בלאגן.
- 9.I 03/06/2015 14:54הגב לתגובה זומה קשר?
- 8.בן 03/06/2015 14:47הגב לתגובה זופריים.. כלומר, על מיליון שקל הלוואה, רק 333 אלף בריבית משתנה פריים, עלייה של אחוז תוביל לעלייה של 3% בהחזר החודשי. לא נעים, אבל גם לא נורא כל כך..
- קשקוש? 04/06/2015 16:49הגב לתגובה זו.
- לא הבנת כלום. כל המסלולים במשכנתא מתייקרים- חוץ מהפריים (ל"ת)משתנה כל 5 + קבועה 03/06/2015 15:14הגב לתגובה זו
- 7.לברוח מהשוק לדעתי 03/06/2015 14:14הגב לתגובה זודיווח מיידי של פורבס Even If Deal Is Reached With Greece, The Drama Is Just Beginning
- 6.אלי 03/06/2015 14:07הגב לתגובה זוזה צריך להדאיג?
- 5.גיל 03/06/2015 13:51הגב לתגובה זואחר מקסימום תעלה עד 3 אחוז העולם מבין את זה ריבית נמוכה זה המנוע של הצמיחה
- 4.עליה של 1% בריבית תייקר ב 15% משכנתאות שנפרסות ל 30 שנה (ל"ת)מח"מ= משך חיים ממוצע 03/06/2015 13:49הגב לתגובה זו
- 3.הצרכן ההגיוני 03/06/2015 13:48הגב לתגובה זובכל פעם שהריבית המשתנה היתה זולה בכמעט 3% מהריבית הקבועה, עם ישראל נהר אליה. בחמישה חודשים האחרונים, בעיקר מאז שהתחילו לדבר על הרחבה כמותית באירופה, הריבית הקבועה הוזלה מאוד, וההפרש בינה לבין המשתנה הצטמצם. לכן אנשים היו מוכנים לשלם את ההפרש הקטן ולקבל ריבית קבועה ובטוחה. ברגע שהריבית הקבועה תתיקר חזרה, המצב הקודם יחזור. אנשים יקחו ריבית משתנה עד המקסימום (67% מהמשכנתא). שכחו לציין בכתבה שהחזר חודשי יקפוץ ב 15% בגלל שינוי של 1%, אם מדובר במשכנתאות של 30 שנה (ולא 20 כמו בכתבה). רוצים לדעת יותר לעומק? תעשו קופי ופייסט בגוגל, לסרטון בשם: הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל
- 2.אמרתי כבר בעבר 03/06/2015 13:35הגב לתגובה זועם ההליכה אחר הגויים בריבית אפסית מיותר.במקום 3 אחוז וגן עדן.
- 1.אזרח ישראלי 03/06/2015 13:31הגב לתגובה זוותקבעו על ריבית קבועה
- ק 03/06/2015 13:39הגב לתגובה זותשלם פחות על דירה.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
