שימו לב: הנפילות בשוק האג"ח יוצרות אפקט מפחיד במשכנתאות - הנה החישוב
משכנתא תשואות האג"ח בבורסה בת"א מטפסות ביומיים האחרונים בצורה חדה ברקע למהלך הנפילות בשוקי האג"ח בחו"ל. תשואת האג"ח ל-10 שנים שנסחרה לפני קצת יותר מחודש ב-1.6%, קפצה בימים האחרונים ונסחרת כעת ברמה של 2.2%. עלייה בתשואות האג"ח משפיעה לא רק על המשקיעים שרואים הפסדים בתיקים, אלא גם על נוטלי המשכנתאות. הנפילות בשוק האג"ח משפיעות על תמחור המשכנתאות. בחודש מאי, בעקבות התנודתיות בשוק, ברוב מסלולי המשכנתא עלתה הריבית ב-0.3%, ובמקרים מסוימים אף ב-0.5%.
דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, מעריך שבעקבות העלייה הנוכחית בתשואות האג"ח ייתכן ונראה עלייה של 1% בריבית על המשכנתאות: "העלייה בתשואות האג"ח בהחלט צפויה להשפיע על ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות זה תלוי אם המגמה תימשך הרבה זמן או לא. כל שינוי של 1% בריבית המשכנתאות מגדיל את ההחזר החודשי בכ-10%, ועקב התנודתיות הנוכחית ייתכן ובהחלט נגיע לשיעור עלייה שכזה בריבית על המשכנתאות בין אמצע מאי לאמצע יוני".
מייזליק מדגים כיצד ישתנה ההחזר החודשי במידה וריבית המשכנתאות תעלה ב-1% במשכנתא של מיליון שקל ובמשכנתא של 600 אלף שקל:
רוכש דירה שנטל משכנתא של מיליון שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, אפיק שנחשב למאוד פופולארי בימינו משלם בריבית הנוכחית של 2.75% סכום של 5,422 שקל בחודש. אולם עלייה של 1% בשיעור הריבית תעלה את ההחזר החודשי ל-5,930 שקל כלומר גידול של 508 שקל בהחזר החודשי, כ-9.4% יותר.
במשכנתא של 600 אלף שקל ל-20 שנה באפיק של ריבית משתנה לא צמודה למדד, בריבית הנוכחית של 2.75% ההחזר החודשי יעמוד על 3,253 שקל ובמידה והריבית תעלה ב-1% ההחזר יקפוץ ב-304 שקל ל-3,557 שקל גידול זהה של כ-9.4% בהחזר.
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
- איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מייזליק מסביר שגם אם הריבית תעלה ב-1%, היא עדיין תחשב לנמוכה ברמה ההיסטורית "כיום כדאי להעדיף מסלולי משכנתא מקובעים בריבית קבועה יש את אפיק הריבית הקבועה הלא צמודה אשר מבטיח החזר חודשי קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. הריבית במסלול זה אומנם גבוהה יותר ועומדת על 4%, אבל היא עדיין מאוד אטרקטיבית צריך לזכור שעד לפני 5 שנים הריבית המסובסדת לזכאי משרד הבינוי הייתה 4%, והיא הייתה צמודה למדד, כאן מקבלים ריבית של 4% לא צמודה, כלומר החזר של 4,000 שקל לדוגמה היום יישאר זהה גם בעוד 19 שנה".
- 11.כשערך הדירה יירד 20-30 אחוז, אנשים יוותרו על הדירות (ל"ת)הבועה בדרך לפיצוץ !! 05/06/2015 15:31הגב לתגובה זו
- 10.א 03/06/2015 16:32הגב לתגובה זויאללה בלאגנים. כל יריזה לצורך יריזה...יאללה בלאגן.
- 9.I 03/06/2015 14:54הגב לתגובה זומה קשר?
- 8.בן 03/06/2015 14:47הגב לתגובה זופריים.. כלומר, על מיליון שקל הלוואה, רק 333 אלף בריבית משתנה פריים, עלייה של אחוז תוביל לעלייה של 3% בהחזר החודשי. לא נעים, אבל גם לא נורא כל כך..
- קשקוש? 04/06/2015 16:49הגב לתגובה זו.
- לא הבנת כלום. כל המסלולים במשכנתא מתייקרים- חוץ מהפריים (ל"ת)משתנה כל 5 + קבועה 03/06/2015 15:14הגב לתגובה זו
- 7.לברוח מהשוק לדעתי 03/06/2015 14:14הגב לתגובה זודיווח מיידי של פורבס Even If Deal Is Reached With Greece, The Drama Is Just Beginning
- 6.אלי 03/06/2015 14:07הגב לתגובה זוזה צריך להדאיג?
- 5.גיל 03/06/2015 13:51הגב לתגובה זואחר מקסימום תעלה עד 3 אחוז העולם מבין את זה ריבית נמוכה זה המנוע של הצמיחה
- 4.עליה של 1% בריבית תייקר ב 15% משכנתאות שנפרסות ל 30 שנה (ל"ת)מח"מ= משך חיים ממוצע 03/06/2015 13:49הגב לתגובה זו
- 3.הצרכן ההגיוני 03/06/2015 13:48הגב לתגובה זובכל פעם שהריבית המשתנה היתה זולה בכמעט 3% מהריבית הקבועה, עם ישראל נהר אליה. בחמישה חודשים האחרונים, בעיקר מאז שהתחילו לדבר על הרחבה כמותית באירופה, הריבית הקבועה הוזלה מאוד, וההפרש בינה לבין המשתנה הצטמצם. לכן אנשים היו מוכנים לשלם את ההפרש הקטן ולקבל ריבית קבועה ובטוחה. ברגע שהריבית הקבועה תתיקר חזרה, המצב הקודם יחזור. אנשים יקחו ריבית משתנה עד המקסימום (67% מהמשכנתא). שכחו לציין בכתבה שהחזר חודשי יקפוץ ב 15% בגלל שינוי של 1%, אם מדובר במשכנתאות של 30 שנה (ולא 20 כמו בכתבה). רוצים לדעת יותר לעומק? תעשו קופי ופייסט בגוגל, לסרטון בשם: הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל
- 2.אמרתי כבר בעבר 03/06/2015 13:35הגב לתגובה זועם ההליכה אחר הגויים בריבית אפסית מיותר.במקום 3 אחוז וגן עדן.
- 1.אזרח ישראלי 03/06/2015 13:31הגב לתגובה זוותקבעו על ריבית קבועה
- ק 03/06/2015 13:39הגב לתגובה זותשלם פחות על דירה.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
