החברות תדהר ונוה גד הגישו בתחילת השבוע תביעה אזרחית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ובה דרשו לאכוף את הסכמי הפינוי בינוי שנחתמו עימן בפרויקט ההתחדשות העירונית בשכונת דפנה. ובפרט במתחם 502, הכולל 65 דירות ברחובות דפנה 36-40.

החברות טוענות כי לאחר 18 שנות עבודה והשקעה של מיליוני שקלים בתכנון, דיירים שחתמו עימן על הסכמים מחייבים, עברו לחתום מול יזם מתחרה, חברת אדם שוסטר, תוך הפרה ברורה של ההסכם הקיים.לדבריהן, אדם שוסטר "שידלה את הדיירים להפר את ההסכמים וחתמה איתם על הסכם חדש, למרות שידעה שהם מחויבים ליזם המקורי, ואף התחייבה לשפות אותם על כל הוצאה שתיגרם בגין ההפרה".

בכך, לפי המכתב, היא ביצעה עוולה משפטית של גרם הפרת חוזה, וניסתה להתעשר "שלא כדין על חשבון פרי עמלו של היזם שפעל במשך שנים". בתביעה נטען כי היקף הרווח הצפוי בפרויקט עומד על יותר מ-100 מיליון שקל לפי דוח אפס עדכני, אך התובעות מסתפקות בתביעה ל-60 מיליון שקל בלבד - מטעמי זהירות.

לחילופין, הן דורשות פיצוי של כ-12.7 מיליון שקל בגין ההוצאות שהושקעו בפרויקט לאורך השנים: עלויות תכנון, ייעוץ מקצועי, עורכי דין, אגרות בנייה ועוד.

טענת חברת נוה גד

בכתב התביעה שהוגש לבית המשפט נטען כי החברות השקיעו בפרויקט עוד משנת 2006, קידמו תוכניות תב"ע, חתמו על הסכמים מול מרבית הדיירים ואף הגיעו לשלב מתקדם של הוצאת היתר בנייה. בשלב מסוים צורפה חברת תדהר כשותפה ליזמות (35%), והפרויקט התקדם לעבר ביצוע. אלא שדיירים מסוימים ביקשו תמורה גבוהה יותר מזו שסוכמה, ולבסוף פנו לחתום עם יזם מתחרה.

בחלק מהמכתבים שצורפו לתביעה עולה כי נוה גד ותדהר ניסו שוב ושוב לחדש את הדיאלוג עם הדיירים, ואף שיפרו את ההצעות המקוריות. בין היתר, הוצע לדיירים לקבל חלק מהרווחים העתידיים של הפרויקט, אך, הם בחרו שלא להשיב לפניות, לא לשבת למשא ומתן, והמשיכו להתקדם עם יזם אחר.

במכתב שהגישו נוה גד ותדהר נכתב: "לאחר ניסיונות כנים וממושכים להגיע להבנות ובשל כניסתו של אותו יזם לעסקה בשלב מתקדם מאוד, פנינו הבוקר לבית המשפט מתוך רצון לממש את ההסכם בנינו ולהוציא לפועל את הפרויקט. אנו פונים אליכם בקריאה כנה לשוב לשולחן השיח, מתוך רצון אמיתי למצוא פתרון ולהוביל יחד את הפרויקט לקו הגמר לשביעות רצונכם".

מתחם דפנה 502 הוא חלק מתוכנית גדולה יותר הכוללת שישה מתחמי משנה (501-506). תדהר ונווה גד מקדמות שלושה מתוכם, והפרויקט במתחם 505,כך נמסר - כבר נמצא בשלבי ביצוע. "דווקא בזמן שבו ההיתרים והאישורים כבר מאחורינו", נכתב, "נוצר ניסיון להחליף את היזם ולהתחיל מחדש".

חוזים כפולים בהתחדשות עירונית

המקרה של דפנה 502 בתל אביב אינו הראשון שבו יזם מגיש תביעה בטענה להפרת חוזה מצד דיירים שעברו לחתום עם יזם אחר, אך הוא בהחלט מהבולטים והמתוקשרים. ככל שגוברת התחרות בענף ההתחדשות העירונית, במיוחד באזורים מבוקשים כמו תל אביב, צצות יותר תביעות על רקע מה שמכונה "חוזים כפולים": מצב שבו בעלי דירות חותמים עם יזם אחד, אך בהמשך נמשכים להצעות מפתות של יזם מתחרה.

מבחינה משפטית: סעיף 62 לפקודת הנזיקין  קובע שמי שגורם ביודעין להפרת חוזה, מבצע עוולה אזרחית וחשוף לתביעה מצד הנפגע. במקרה זה, תדהר ונווה גד טוענות כי לא רק שהדיירים הפרו את ההסכם עימן, אלא שחברת "אדם שוסטר" התחייבה לשפות את הדיירים על כל הוצאה שתיגרם להם - מה שלטענתן מהווה הוכחה ברורה לכך שההפרה נעשתה ביודעין ותוך כוונה תחילה.

מה צפוי לקרות בבית המשפט?

הרווח הצפוי מהפרויקט עומד על לא פחות מ-103.7 מיליון שקל, בהתאם לדוח אפס שהוכן באוגוסט 2022. עם זאת, החברות דורשות בתביעה רק 60 מיליון שקל. לטענתן, מתוך זהירות והערכת חסר מכוונת, למקרה שהתביעה תתקבל באופן חלקי. ייתכן שגם שיקולים טקטיים משחקים כאן תפקיד, תביעה בסכום מתון יותר עלולה להיתפס כמידתית וסבירה יותר בעיני בית המשפט.

שווי שוק של דירה חדשה באזור נע כיום סביב 4-5 מיליון שקל, כך שפוטנציאל ההכנסות הכולל גבוה בהתאם. שיעור הרווח הגולמי, נע סביב 30%-35%, מה שמציב את הפרויקט בקצה העליון והדי חריג של הענף. לאור זאת, ייתכן שהפער בין הרווח הצפוי לסכום הנתבע משקף גם אסטרטגיית ניהול סיכון של היזמיות, או ניסיון להשאיר לעצמן מרחב תמרון להמשך ההליך המשפטי.

חשוב לציין - בעצם זה שהחברה אף מתפשרת על סכום של כ-12 מ' שקל על הוצאות שהיו לה לאורך השנים. ייתכן ובית המשפט ישתמש בהצעה זו כעוגן ולמקום של פשרה בין הצדדים.

• קרדן נדל״ן תקים 250 דירות ברמת אביב ג׳
• אסטרטגיה מנצחת: איחוד כוחות בין תעשייה ונדל״ן מקצועי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מטעם דיירי מתחם 502 נמסר: "אין תביעה, מנופחת ככל שתהיה, וחסרת תוחלת ככל שתהיה, שתוכל לטשטש את העובדה הברורה והמצערת כי במשך שני עשורים כשלה שותפות תדהר נווה גד בהוצאת פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם 502 אל הפועל. לא בכדי, לפני שנתיים סולקה השותפות משני מתחמים נוספים ברחוב דפנה (503 ו-504). מדובר, אם-כן, בכישלון מתמשך ורוחבי, ולא ב-׳אירוע נקודתי׳. בלשונה של תדהר - "זו שיטה". ברור לכל כי תביעה זו - שהוגשה על סך של אסטרונומי של 60 מיליון ש"ח - אינה אלא ניסיון פסול וציני לעשות שימוש בהליכי משפט על מנת להלך אימים ולסחוט כספים מבעלי הדירות כדי לקנות את חירותם תוך ניסיון לעכב את הפרויקט עוד שנים רבות. לאחר ששותפות תדהר נווה גד כשלה בניסיונה למכור את זכויותיה בפרויקט ליזם אחר, היא החליטו ליזום הליך משפטי נגד הדיירים. ניסיון זה הוא פסול מיסודו, והוא חמור במיוחד כאשר משמעות הדברים היא המשך הותרת עשרות דיירים בדירות ללא ממ"ד במיקום המדובר. העובדה כי התביעה הוגשה דווקא בעיתוי הנוכחי, זמן קצר לאחר שטילים איראניים נחתו בקרבת מקום, רק מדגישה את המניעים הפסולים העומדים ביסודה".