שוק הדיור מתאושש? רק על הנייר

חודש מרץ מביא איתו רמזים ראשוניים להתאוששות בשוק הנדל"ן למגורים - עלייה במספר העסקאות, התחזקות קלה של המשקיעים וחזרה לפעילות אחרי חודשים של קיפאון. אבל בדיקה מעמיקה של נתוני משרד האוצר מגלה תמונה שונה: המכירות מבוססות ברובן על דירות "על הנייר", שמסירתן תתבצע רק בעוד שנה או יותר, והקבלנים מציעים תנאי מימון נדיבים במיוחד - תמריצים שמושכים רוכשים אך גובים מהם מחיר כלכלי גדול. 

במרץ נמכרו כ־8 אלף דירות, גידול של 8% לעומת פברואר - אך ירידה של 2% לעומת מרץ אשתקד. גם בהשוואה לאורך השנים, מדובר בחודש חלש מאוד - רק בחמש מתוך 24 השנים האחרונות נרשמה פעילות עסקאות נמוכה יותר. למעשה, מדובר בשוק שנראה חי - אבל מתקיים בקצב נמוך היסטורית.

על פי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, כ־67% מהדירות שנמכרו בחודש מרץ היו דירות שיימסרו כאמור בעוד שנה או יותר. עוד דבר מעניין הוא שמדובר ברוכשים שחותמים היום אך דוחים את נטילת המשכנתא לפחות לשנת 2026 - מתוך תקווה לירידת ריבית או מתוך מגבלת תזרים. תופעה זו בולטת במיוחד באזורים כמו ב"ש, נתניה ות"א – שם היא חצתה את רף ה־70% מהמכירות.

תופעה מדאיגה

לצד העלייה במספר העסקאות, נתוני האוצר מצביעים על תופעה מדאיגה: אמנם הקבלנים מצליחים למכור דירות - אך עושים זאת כמעט בכל מחיר. מרבית הדירות שנמכרו בחודש מרץ היו דירות שיימסרו בעוד שנה ואף יותר והעסקאות עצמן כללו תנאי תשלום נדיבים במיוחד. ברוב הפרויקטים - הרוכשים משלמים רק 10% ועד ל-15% במעמד החתימה, ואת היתרה בעת קבלת הדירה. כך למשל, באזור חדרה, לא פחות מ־80% מהעסקאות כללו דחיית תשלום משמעותית, ובנתניה ותל אביב נרשמו שיעורים דומים.

וכך יוצא, שתזרים המזומנים בפועל - אותו כסף שנכנס לקופת הקבלן, מדגים את עומק הבעיה: בחודש מרץ נרשם תזרים שלילי של כחצי מיליארד שקל, כלומר ההוצאות עלו על ההכנסות, למרות שהעסקאות עצמן דווחו כמכירה. זוהי מגמה שנמשכת מהחודש הקודם (פברואר), ומעלה שאלות דרמטיות על החוסן הפיננסי של קבלנים/יזמים בשוק.

לא נראה שמדובר בתופעה חולפת - אלאבאות אזהרה שמערכת הבנקאות כבר הגיבה אליו. החל מסוף מרץ נכנסו לתוקפן מגבלות חדשות של בנק ישראל, שמונעות מתן הלוואות לפרויקטים שבהם יותר מרבע מהדירות נמכרות במודל מימון נדחה. כלומר, שורת העסקאות שעליהן מתבססת "ההתאוששות" של השוק – עומדת להתקשות מאוד לחזור על עצמה החל מחודש אפריל. ואם הדינמיקה הזו תיעצר - קשה לראות מה יחליף אותה. שוק הדיור אולי מתעורר, אבל אם שופטים לפי הנתונים - זה קורה בינתיים בעיקר על הנייר.

מלאי הדירות גדל

חשוב לזכור שגם אם המספרים של מרץ משדרים רושם ראשוני של התאוששות, המציאות רחוקה מלהיות חיובית. אחד הסימנים הבולטים לכך הוא המשך העלייה במלאי הדירות הלא מכורות – נתון שמעיד על פער ברור בין קצב המכירה לקצב ההיצע בפועל. לפי נתוני הלמ"ס, נכון לחודש שעבר עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על למעלה מ־78 אלף דירות - מדובר על שיא כל הזמנים.

הסקירה הנוכחית מרמזת שהמגמה הזו לא נבלמה, למרות הגידול היחסי במספר העסקאות. במילים אחרות, הקבלנים כן מצליחים למכור דירות - אך לא בקצב שמאפשר לרוקן את המלאי ולהחזיר אותו לאיזון. הלחץ לפרוק את המלאים מייצר תמריץ ברור להציע מבצעי מימון אגרסיביים, כמו אלה שנראו בחודשיים האחרונים, אך ככל שהמלאי הולך ותופח - כך גם גובר הסיכון. מדובר במלכוד פיננסי: מצד אחד, הקבלנים לא יכולים להרשות לעצמם לעצור את המכירות - מצד שני, הבנקים לא ימהרו להמשיך לממן את התנאים הנדיבים - במיוחד לאחר כניסת המגבלות של בנק ישראל. התוצאה עלולה להיות שוק שבו "ההתאוששות" נבלמת לא בגלל היעדר ביקוש – אלא בגלל קושי בקבלת אשראי שמתקרב.

המשקיעים באים?

גם המשקיעים, שפעם היו מנוע משמעותי בשוק הדיור, מאותתים על חזרה - אבל כזו שמתנהלת בזהירות רבה ובסלקטיביות למיקום הנכס. בחודש מרץ נרכשו בישראל קצת יותר מ-1.2 אלף דירות להשקעה - מספר שמצביע על עלייה קלה לעומת חודש פברואר, אך עדיין משקף ירידה של כ־5% ביחס למרץ אשתקד.

מדובר אמנם בשיפור לעומת החודשים החלשים של תחילת השנה, אך כזה שמרמז יותר על בדיקת דופק מאשר על חזרה מלאה לצמיחה. נתון מעניין במיוחד הוא שבחודש מרץ המשקיעים דווקא מכרו יותר דירות ממה שרכשו: מעל ל-1.6 אלף דירות נמכרו על ידם, לעומת אותן 1.2 אלף דירות שנקנו.

בפילוח גיאוגרפי, התמונה משתנה מאזור לאזור. בתל אביב ובמרכז הארץ נרשמה התחזקות ניכרת של רכישות המשקיעים - אולי בשל ציפייה ליציבות יחסית בערך הנכס ולהמשך ביקוש בשוק השכירות. לעומת זאת, באזורי חיפה, הצפון והפריפריה, נרשמו ירידות חזקות בפעילות - כנראה בשל חשש מירידת ערך, תחרות עם פרויקטים חדשים, או פשוט בגלל פחות ביטחון בשוק המקומי.

המשקיעים, כך נראה, בוחרים בזהירות את מיקומי ההשקעה שלהם - ומעדיפים להתרכז בערים מרכזיות מאשר על פילוח גאוגרפי. באופן כללי, מדובר בסימן לכך שהשוק טרם חזר לשיווי משקל: במקום משקיעים שקונים כדי להחזיק - יש רבים שמוכרים כדי להקטין חשיפה.

• מושבה של פעם, עיר של היום: המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס
• מה קורה בנווה הדרים בראשל"צ: קטנה, שקטה - והמחירים עולים

משפרי דיור 

דווקא משפרי הדיור - הם אלה שמציגים עקביות ואף גידול. לפי הנתונים, בחודש מרץ נרכשו על ידי משפרי דיור כ־2.4 אלף דירות - עלייה של 7% לעומת מרץ אשתקד, וגידול מתמשך גם ביחס לפברואר. בכך הופכים משפרי הדיור ליחידים מכלל קבוצות הרוכשים שמציגים עלייה עקבית. מעבר לכמות, בולט גם הרכב העסקאות: כ־28% מהרוכשים המזוהים כמשפרי דיור נחשבים בפועל ל"מצמצמים" - כלומר, מכרו דירה גדולה יותר ורכשו דירה קטנה יותר, לעיתים באותו אזור ולעיתים באזורים הסמוכים. 

צריך לזכור - שמשפרי הדיור הם דווקא אלה שאפשר לומר עליהם - שמשקפים את שוק הדירות בלי כל ה'שטיקים', הם פועלים לפי היכולת שלהם בפועל בדרך כלל. ומוכרים ורוכשים דירות בהתאם לצורך שלהם. בדרך כלל ללא צורך במבצעי המימון.