מילון המונחים המלא לרוכשי הדירות
עולם הנדל"ן והמשכנתאות מלא במושגים מקצועיים שגורים. בדומה לענפים אחרים, מי שכבר רכש דירה בוודאי נתקל בחלק מהם. מומחי לאומי למשכנתאות עושים סדר ומסבירים את המשמעות של כל מושג
שטר משכנתא - שטר הנחתם ע"י בעל המקרקעין או החוכר ומשמש לצורך רישום משכנתא בפועל על נכסים הרשומים בטאבו והמשמשים כבטוחות להלוואות בבנק.
תעודת זכאות - מסמך המונפק ע"י משרד השיכון ומאשר כי בעליו עמד בקריטריונים של המדינה וזכאי לקבל מהמדינה סיוע בדיור. המסמך מאשר את הזכאות לסיוע בדיור, את רמת הסיוע ואת התנאים והמגבלות שנקבעו.
בטחונות - הבטוחה של הבנק כנגד מתן האשראי ללווה, כדי להבטיח את קיום החוזה ולוודא שאם הלווה לא ישלם את התשלומים החודשיים של ההלוואה, הבנק יוכל לקבל חזרה את שוויה. בטוחה הינה בד"כ נכס ולעיתים במקרה של גרירה גם ערבות פיננסית או פיקדון.
אישור עקרוני - אישור שמנפיק הבנק לבקשת הלקוח לביצוע פעולה של מתן אשראי או שינוי תנאיו או הבטוחות של אשראי קיים. האישור כולל את פרטי האשראי, בטוחות ותנאי האשראי שיועמד וכן את התנאים שעל הלקוח לקיים בכדי שהבנק ימלא את התחייבותו לאישור וזאת עד לתאריך מסוים, שלא יפחת מ-24 ימים מיום מתן האישור.
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מכתב כוונות - מכתב המופק ע"י הבנק, המאשר כי בכפוף לתשלום סך יתרת כל ההלוואות בגין הנכס, עד לתאריך מסוים, יסכים הבנק להסרת השעבודים לטובתו על הנכס.
גרייס - תקופת "חסד" בה יידחה התשלום על ההלוואה או חלק ממנה, למועד מאוחר יותר. בתקופת הגרייס ודחיית תשלום הקרן תחושב ההצמדה והריבית שנצברו בתקופה זו והן ישולמו ע"י פריסתם לאורך יתרת תקופת ההלוואה בסיום תקופת הגרייס.
גרייס חלקי - בתקופה זו יבוצע תשלום ריבית בלבד. בתום הגרייס הלווה ישלם את הקרן שנדחתה ע"י פריסתה לאורך יתרת תקופת ההלוואה.
גרייס מלא - דחיית תשלום הקרן והריבית בתקופת הגרייס (אין גרייס על תשלומים נלווים כגון ביטוחים). בתום הגרייס הלווה ישלם את הריבית והקרן הנדחות ע"י פריסת סכום זה על יתרת תקופת ההלוואה.
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- מזרחי טפחות שוב עם ריבית משכנתא גבוהה; מי הבנקים הזולים במשכנתא?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מזרחי טפחות שוב עם ריבית משכנתא גבוהה; מי הבנקים הזולים...
סילוק מוקדם - סילוק תשלום ההלוואה באופן מלא/חלקי לפני תאריך הפירעון המקורי שלה, מבוצע על ידי הפקדה שבוצעה על חשבון קרן התשלום שטרם הגיע מועד פירעונה.
ערבות חוק מכר - ערבות המונפקת (על ידי הבנק המלווה את הפרויקט) לקונה עבור הסכומים שהועברו לקבלן (בין אם מהון עצמי ובין אם ממשכנתא), לחשבון של הבנק המלווה את הפרויקט, לצורך הבטחת כספי הקונה. הערבות היא הבטוחה של הקונה להבטחת החזרת כספים ששילם בהתקיים תנאים המפורטים בחוק.
ערבות פיננסית - ערבות בנקאית שניתנת ע"י בנק מסחרי להבטחת ההתחייבות הכספית של לקוח. הערבות משועבדת לטובת הבנק וניתנת בד"כ כביטחון ביניים בעת גרירת (העברת) הלוואה מנכס ממושכן ועד למשכון נכס חדש/אחר, או כביטחון לצורך הבטחת הלוואה שנתן הבנק.
לוח סילוקין - לוח המציין את מועדי החזר ההלוואה ומפרט את סכומי התשלומים בכל מועד (ללא הצמדה למדד וללא התחשבות בשינויי הריבית המשתנה והפריים).
לוח קרן שווה - בשיטת חישוב זו משלם הלקוח תשלומים חודשיים שווים על חשבון קרן ההלוואה ותשלום ריבית על יתרת הקרן. מכיוון שקרן ההלוואה קטנה בכל חודש, כך גם התשלום על חשבון הריבית ילך ויקטן ועל כן התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה.
לוח שפיצר - שיטת חישוב המאפשרת תשלום חודשי קבוע (למעט במקרה של שינוי בריבית, במדד המחירים לצרכן ושינויים בשער מטבע חוץ, במסלולים צמודי מדד או מטבע חוץ) לאורך כל חיי ההלוואה, הכולל החזרי קרן ותשלומי ריבית. בשיטה זו משתנה החלוקה בין החזר הקרן להחזר הריבית לאורך חיי ההלוואה.
לוח בוליט - שיטת חישוב בה הלווה משלם ריבית לאורך חיי ההלוואה והקרן משולמת בתשלום אחד בסוף חיי ההלוואה.
פרי פסו (שעבוד בדרגה שווה) - מונח לטיני שפירושו דרגה שווה-תנאים שווי זכויות וחובות. במשכון דירות מתאר המונח מצב לפיו קיים יותר מגורם אחד המעוניין במשכון אותו נכס בתנאים שווים. רישום פרי פסו דורש את הסכמת הגורמים הרשומים לפניו מבחינה קלנדרית על הנכס.
פרצלציה - חלוקה מחדש של מגרשים ריקים או בנויים המשותפים לכמה בעלים.
משכנתא (גרוק)מזרחי טפחות שוב עם ריבית משכנתא גבוהה; מי הבנקים הזולים במשכנתא?
משכנתא הבנקים עדיין נלחמים על נוטלי המשכנתאות אבל זה כבר לא מתבטא בריבית. אחרי שראינו ירידה של כמעט רבע אחוז בריביות המשכנתא ביולי, נתוני בנק ישראל לחודש אוגוסט מגלים עצירה כמעט מוחלטת במגמת ההוזלה. הריבית המשוקללת בכלל המערכת עומדת עכשיו על 5.29%, לעומת 5.28% ביולי ו-5.44% ביוני. כלומר, הירידה החדה שראינו בתחילת הקיץ נבלמה, וזה נראה שהבנקים עברו למצב המתנה לקראת החלטת הנגיד על הורדת ריבית רשמית. החלטה שצפויה ב-24 בחודש, כש"אבני הנגף" המרכזיות, ובראשן ההוצאות הביטחוניות הכבדות על רקע המלחמה בעזה, ירדו לפי שעה מהשולחן.
עם זאת אפשר כבר לראות את המגמה משתנית: ריבית המשכנתא בדרך לרדת שוב ולא רק בגלל שהריבית של בנק ישראל צפויה להיחתך אלא בעיקר בגלל ששוק האג"ח הממשלתיות מתקן כלפי מעלה, מחירי האג"ח עולים והתשואות עליהן יורדות. זה מרכיב מרכזי בקביעת עלות גיוס הכסף של הבנקים,
ולכן גם גורם ישיר בלחץ להורדת ריביות המשכנתא. יש מתאם כמעט ישיר בין תשואות האג"ח לבין ריבית המשכנתא, והירידה הנמשכת בתשואות מאותתת על הקלה נוספת שמתקרבת.
נתוני בנק ישראל המעודכנים לחודש אוגוסט מצביעים על שוק משכנתאות שנמצא בעצירה מוחלטת. הריבית המשוקללת בכלל המערכת עומדת על 5.29%, כמעט זהה לזו של יולי (5.28%) שינוי כמעט זניח שמאותת שהבנקים בלמו את ההוזלה של הריביות. בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.30%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.10% בלבד. לאומי מציג ריבית של 5.27%, הפועלים 5.21%, ודיסקונט 5.20%. מרכנתיל עומד על 5.23%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.47%, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מגיעים אחרי חודשיים של ירידות והוזלות בריביות המשכנתא השוק עכשיו נכנס לקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו.. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
נתוני חודש אוגוסט קרדיט: בנק ישראל
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
