מה הקשר בין ראשי הערים למחירי הנדל"ן הגבוהים?

שוו בנפשכם את הסיטואציה הבאה. בעיר פלונית עולה ראש עיר ומחליט שיש לבנות שכונה חדשה על מנת למשוך אוכלוסייה חזקה. עוברים מספר חודשים ומתפרסם מכרז, עוברים חודשים נוספים ויש זוכה שמתחיל להוציא כספים על תכנון, חומרים, פיתוח, היתרים פרסום ועוד. כעבור 3 שנים ראש העיר מתחלף ועולה ראש עיר חדש.

ראש העיר החדש פחות נלהב מבניית השכונה החדשה ומבקש ללמוד את החומר מההתחלה במקרה הטוב, או לבטל את ההיתר במקרה הרע. ומה על הקבלן שהשקיע מספר מיליוני שקלים עד כה? מה עם הציבור שתכנן לרכוש דירה באזור החדש? הם לא משנים. ראש העיר החליט וכך זה יהיה.

עכשיו תארו לכם שראש עיר זה מחליט לבנות שטחי מסחר. גם במקרה זה, יגיעו קבלנים, ירכשו קרקעות, ישקיעו הון בפיתוח וכעבור מספר שנים גם ראש העיר יכול להתחלף שוב ובמקומו יגיע חדש שיעדיף להשקיע בתחום אחר.

מדינת ישראל בפלונטר תכנוני התיאור לעיל הוא חזיון נפוץ מאוד בישראל, כמעט בכל עיר שהתחלף בה ראש עיר נעצרו כמעט לגמרי עבודות הבניה או תמ"א 38 בבניינים השונים (רמת גן כדוגמה). אין מחשבה מינימלית לגבי התכנון העתידי של מדינת ישראל בחוסר של מאות אלפי יחידות דיור בשנה וממילא תכנון שכונה במדינתנו יכול לקחת גם 10 ו-15 שנה. ומה לגבי חוסר הוודאות התכנונית של אנשי המקצוע שבעוד 5 שנים לא יתחלף ראש עיר ויחליט שלפרויקט זה אין היתר? האם אז ירצו לגשת למכרז ולזכות בו או שיחששו ששוב הראש יתחלף וייחלו את התהליך מההתחלה?

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

במצב זה מדינת ישראל, ליתר דיוק, עריה בפלונטר. כך אי אפשר לפתח עיר והחברה לא יכולה להרשות לעצמה סיכון שפרויקט עם השקעה כלכלית גבוהה מאוד ייעצר לבחינה מחדש. מצב זה, בעיני, לא יכול להתקיים. מדינה או עיר לא יכולה להתעלם מהחלטות שהתקבלו בזמן כהונתה של עירייה קודמת. כאזרח, אני מבין שלעתים עולה ראש עיר שמתנגד לפעולותיו של ראש העיר הקודם אך גם הוא צריך להבין שלהחלטותיו יש השפעה על הציבור ועל היזמים שמשקיעים מיליוני שקלים.

לפיכך, שמחתי לשמוע כי בעקבות התנגדותם של ראשי ערים רבים בתקופה האחרונה לבנייה חדשה בשטחם, במשרד המשפטים בוחנים אפשרות להגביל את כוחם של ראשי הערים בשינוי מדיניות תכנונית בשטחם בעיה שעליה מתלוננים יזמים וקבלנים בשוק הבנייה כבר שנים רבות.

אחת הסוגיות המרכזיות שבהן הם דנים, עוסקת בכך שמסמכי המדיניות המגובשים ברשויות המקומיות אינם בעלי תוקף סטטוטורי ולכן נבחנת האפשרות להפוך אותם לכאלה ובכך יקשה על שינוי מדיניות תכוף - ובמקביל יעניק ודאות תכנונית לעוסקים בענף.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מהלך משפטי חשוב נוסף הנבחן כעת שיש לשים עליו את הדעת הוא נושא היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. כיום, קבלנים לא יודעים, בתחילת הדרך אם בפרוייקט התחדשות עירונית שהם עובדים עליו יוטל היטל השבחה או לא. לכן, טוב עושה משרד המשפטים המבקש לחזק את הוודאות בנושא כבר בתחילת ההליך התכנוני, ולא בשלביו המאוחרים כפי שזה קורה היום. קבלנים צריכים לדעת מוקדם ככל הניתן אם הפרויקט יחויב בהיטל השבחה או לא.

אנחנו נמצאים כבר שלוש שנים מאז השינוי בחוק התכנון והבנייה מ-2016, הנוגע להיטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 ומאז אנחנו מצויים בחוסר ודאות לגבי השאלה אם נדרש לתשלום היטלי השבחה בפרויקט או לא, מה שיכול להשפיע מהותית על חישובו הכלכלי של הפרויקט.

לסיכומו של דבר, אני חושב שאחרי לא מעט שנים שיש בשוק הבניה מספר בעיות מהותיות המשפיעות על הציבור, בין אם זה המשווע לדירה חדשה ובין אם מעוניין בתמ"א 38, המדינה מתעוררת ומנסה לפתור את המצב. אני מאמין שברגע שהתיקונים החדשים ייכנסו לחוק ויאושרו הוודאות הן של הקבלנים והן של הציבור יעלו ומשם נראה יותר רצון לביצוע וייזום פרויקטים חדשים.       הכותב הוא מנכ"ל משותף ב"גרין פארק יזמות ובניה"