מה הקשר בין ראשי הערים למחירי הנדל"ן הגבוהים?
חזיון נפוץ מאוד הוא שבהתחלפות ראש עיר נעצרות כמעט לגמרי עבודות הבניה או תמ"א 38 ונגרם חוסר וודאות תכנוני. במשרד המשפטים בוחנים אפשרות להגביל את כוחם
שוו בנפשכם את הסיטואציה הבאה. בעיר פלונית עולה ראש עיר ומחליט שיש לבנות שכונה חדשה על מנת למשוך אוכלוסייה חזקה. עוברים מספר חודשים ומתפרסם מכרז, עוברים חודשים נוספים ויש זוכה שמתחיל להוציא כספים על תכנון, חומרים, פיתוח, היתרים פרסום ועוד. כעבור 3 שנים ראש העיר מתחלף ועולה ראש עיר חדש.
ראש העיר החדש פחות נלהב מבניית השכונה החדשה ומבקש ללמוד את החומר מההתחלה במקרה הטוב, או לבטל את ההיתר במקרה הרע. ומה על הקבלן שהשקיע מספר מיליוני שקלים עד כה? מה עם הציבור שתכנן לרכוש דירה באזור החדש? הם לא משנים. ראש העיר החליט וכך זה יהיה.
עכשיו תארו לכם שראש עיר זה מחליט לבנות שטחי מסחר. גם במקרה זה, יגיעו קבלנים, ירכשו קרקעות, ישקיעו הון בפיתוח וכעבור מספר שנים גם ראש העיר יכול להתחלף שוב ובמקומו יגיע חדש שיעדיף להשקיע בתחום אחר.
מדינת ישראל בפלונטר תכנוני
התיאור לעיל הוא חזיון נפוץ מאוד בישראל, כמעט בכל עיר שהתחלף בה ראש עיר נעצרו כמעט לגמרי עבודות הבניה או תמ"א 38 בבניינים השונים (רמת גן כדוגמה). אין מחשבה מינימלית לגבי התכנון העתידי של מדינת ישראל בחוסר של מאות אלפי יחידות דיור בשנה וממילא תכנון שכונה במדינתנו יכול לקחת גם 10 ו-15 שנה. ומה לגבי חוסר הוודאות התכנונית של אנשי המקצוע שבעוד 5 שנים לא יתחלף ראש עיר ויחליט שלפרויקט זה אין היתר? האם אז ירצו לגשת למכרז ולזכות בו או שיחששו ששוב הראש יתחלף וייחלו את התהליך מההתחלה?
- סמוטריץ' מבטיח: "מחירי הדירות יירדו, המסים יירדו" - האם להאמין לו?
- להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב זה מדינת ישראל, ליתר דיוק, עריה בפלונטר. כך אי אפשר לפתח עיר והחברה לא יכולה להרשות לעצמה סיכון שפרויקט עם השקעה כלכלית גבוהה מאוד ייעצר לבחינה מחדש. מצב זה, בעיני, לא יכול להתקיים. מדינה או עיר לא יכולה להתעלם מהחלטות שהתקבלו בזמן כהונתה של עירייה קודמת. כאזרח, אני מבין שלעתים עולה ראש עיר שמתנגד לפעולותיו של ראש העיר הקודם אך גם הוא צריך להבין שלהחלטותיו יש השפעה על הציבור ועל היזמים שמשקיעים מיליוני שקלים.
לפיכך, שמחתי לשמוע כי בעקבות התנגדותם של ראשי ערים רבים בתקופה האחרונה לבנייה חדשה בשטחם, במשרד המשפטים בוחנים אפשרות להגביל את כוחם של ראשי הערים בשינוי מדיניות תכנונית בשטחם בעיה שעליה מתלוננים יזמים וקבלנים בשוק הבנייה כבר שנים רבות.
אחת הסוגיות המרכזיות שבהן הם דנים, עוסקת בכך שמסמכי המדיניות המגובשים ברשויות המקומיות אינם בעלי תוקף סטטוטורי ולכן נבחנת האפשרות להפוך אותם לכאלה ובכך יקשה על שינוי מדיניות תכוף - ובמקביל יעניק ודאות תכנונית לעוסקים בענף.
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
מהלך משפטי חשוב נוסף הנבחן כעת שיש לשים עליו את הדעת הוא נושא היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. כיום, קבלנים לא יודעים, בתחילת הדרך אם בפרוייקט התחדשות עירונית שהם עובדים עליו יוטל היטל השבחה או לא. לכן, טוב עושה משרד המשפטים המבקש לחזק את הוודאות בנושא כבר בתחילת ההליך התכנוני, ולא בשלביו המאוחרים כפי שזה קורה היום. קבלנים צריכים לדעת מוקדם ככל הניתן אם הפרויקט יחויב בהיטל השבחה או לא.
אנחנו נמצאים כבר שלוש שנים מאז השינוי בחוק התכנון והבנייה מ-2016, הנוגע להיטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 ומאז אנחנו מצויים בחוסר ודאות לגבי השאלה אם נדרש לתשלום היטלי השבחה בפרויקט או לא, מה שיכול להשפיע מהותית על חישובו הכלכלי של הפרויקט.
לסיכומו של דבר, אני חושב שאחרי לא מעט שנים שיש בשוק הבניה מספר בעיות מהותיות המשפיעות על הציבור, בין אם זה המשווע לדירה חדשה ובין אם מעוניין בתמ"א 38, המדינה מתעוררת ומנסה לפתור את המצב. אני מאמין שברגע שהתיקונים החדשים ייכנסו לחוק ויאושרו הוודאות הן של הקבלנים והן של הציבור יעלו ומשם נראה יותר רצון לביצוע וייזום פרויקטים חדשים.
הכותב הוא מנכ"ל משותף ב"גרין פארק יזמות ובניה"
- 5.אזרח 18/06/2019 12:29הגב לתגובה זובמתחם הגיבורים ובמתחם דליה
- 4.י. 18/06/2019 11:09הגב לתגובה זוראש עיר אחראי על כך שהעיר שלו תתנהל בצורה מאוזנת שפויה ועם מבט קדימה לא לשנה שנתיים אלא לעשר, עשרים וחמישים שנה. תמ"א 38 היה רעיון נהדר (אם אתם מאמינים שבסיסו ההנדסי אכן מחזיק מים, ואין על כך הסכמה בקרב אנשי מקצוע כולל גדולי המומחים בטכניון) עם הכוונה וביצוע כושלים - בישראל כמו בישראל. הציפו ערים כמו גבעתיים ורמת גן בפרוייקטים שמתבצעים בצורה פרטאצ'ית ובערים עם סיכון גבוה כמו טבריה ובית שאן לא ביצעו אפילו פרוייקט אחד לרפואה. בינתיים חצי מרמת גן וגבעתיים הפכו לאזורים ללא חנייה לחלוטין שבהם חונים גם על מעברי חצייה, בהם יש פקקי תנועה של חצי שעה ביציאה משכונה קטנטנה, שאין מספיק תשתיות עירוניות ושהעירייה עובר למצב כמעט גרעוני או גרעוני. אם מישהו מהפקידות יחשוב לפגוע במרקם החיים הישראלי עוד יותר זה פשוט יגיע לבית המשפט העליון. על החתום - עו"ד בעל משרד גדול בתחום
- 3.עוד אינטרסנט 18/06/2019 10:31הגב לתגובה זובאין תשתיות ראויות שנוצרו בידי העיריה אין לצופף אנשים רק בגלל חמדנות היזמים.
- 2.רונית 18/06/2019 09:12הגב לתגובה זומול ראשי הערים קיים רק בצע הכסף לא תכנון סביר לא תשתיות לא תחבורה ולא חניות הגיע הזמן שישימו לכך סוף
- 1.היתרי בניה 18/06/2019 08:02הגב לתגובה זוהמדינה חוקקה חוקים אבל לא מסוגלת לאכוף. ראשי הערים בכוונה לא נותנים מהר היתרים
- ככה היזם צריך לפנק אותם (ל"ת)ברור 18/06/2019 09:13הגב לתגובה זו
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
