חלק ממכרזי מחיר למשתכן יכשלו ויעמידו יזמים בסיכון כלכלי

היזם חנן מור מתייחס לצד האחר של מכרזי מחיר למשתכן - המכרזים שנכשלו ולא יצאו לדרך
חנן מור | (6)

אחת מההצלחות הגדולות במכרזי מחיר למשתכן נרשמה לפני מספר ימים. המכרז בראשון לציון, במסגרתו יבנו יותר מאלף יחידות דיור במחירים אטרקטיביים של מתחת למיליון שקל. 

 

אם ננסה להתעמק קצת יותר ומבלי לקרר את ההתלהבות מהמהלך המבורך כדאי לשים לב  שלעומת ריבוי ההצעות שהוגשו למכרז בראשל"צ, הרי שלמכרזים במצפה רמון וערד לא הוגשה ולו הצעה אחת מצד יזמים. גם למכרז "מחיר למשתכן" שנערך בחריש בשבוע שעבר לא הוגשה אף הצעה, ואילו למכרז שנעשה בראש העין ניגשה רק חברה אחת. שוב עדות לרמת סיכון גבוהה עבור היזמים.

 

ניקח לדוגמא את המכרז בחריש, על פי מחיר התקרה, מכרז זה לא הותיר רווח יזמי סביר ולכן די ברור מדוע אף חברה לא רצתה לגשת אליו. מה שהעיק במיוחד על רווחיותו של הפרויקט היו עלויות הפיתוח שהיו גבוהות במיוחד. אם נשווה את המכרז בחריש למכרז בראשון לציון הרי שעלויות הפיתוח בראשון היו נמוכות במחצית בהשוואה להוצאות הפיתוח שנדרשו בחריש.

 

כאמור, לצד המכרז בראשון לציון הממשלה אישרה הבוקר (יום ראשון) שורת החלטות והתחייבויות כלפי העיר חריש במטרה לעודד ולזרז את הקמתה.

מדובר בשני מהלכים שונים אך משתלבים של הממשלה במטרה להביא להורדת מחירי הדיור ואני לצד כל תושבי ישראל מקווה שזה אכן יצליח. אם ניקח גם את המהלך של שר האוצר להעלאת מס הרכישה לפני כחצי שנה, הרי שאנו עדים לבליץ ממשלתי של ממש להורדת מחירי הדיור.

 

מכרזי "מחיר למשתכן" מצליחים היכן שהם מאפשרים את הרווח הסביר ליזם. הנוסחה להצלחת מכרזים כאלו היא פשוטה, רווח סביר ליזם, הוא רווח כזה שאינו מסכן אותו והוא עומד על כ-15%-20% מהמחיר הכולל. היכן שניתן להשיג רווח כזה אנו רואים קופצים רבים לפרויקט (לרבות חברות מובילות) והיכן שאין את הרווח הזה המכרז עתיד להיכשל או להעמיד את היזמים בפני סיכון כלכלי.

 

ולמרות זאת חשוב להדגיש כי אני תומך במכרזי "מחיר למשתכן", שיטה זו טובה ומסייעת הן בהגדלת ההיצע והן בתרומה לקיבוע מחיר הוגן לדיירים. אם ילמדו הטעויות שנעשו במכרזים שכשלו ויופקו הלקחים אני בטוח שמכרזים אלו יצליחו ויביאו את השפיות המיוחלת בענף, כל זאת, כאשר המדינה תשחרר מספיק קרקעות כך שהביקוש האדיר לדירות יקבל מענה הולם. 

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    לתת קרקעות בחינם בפריפריה (ל"ת)
    אבי 21/12/2015 13:07
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    שלום 20/12/2015 15:39
    הגב לתגובה זו
    לא תמיד זה הולך ביחד במיוחד שעושים מכרז מי הכי זול בלי לבדוק תנאים בסיסים שימו לב המון חברות שזכו תחת השם יזם הם מוכרים תעבודה לעוד משהוא שגם רוצה להרויח.במקום לקבוע שמי שזוכה הוא המבצע לא המדינה רוצה לפמפם שהמחירים יורדים גם בסוג ז של עבודה.
  • 4.
    יריב 20/12/2015 13:23
    הגב לתגובה זו
    % הרווח במחיר למשתכן הם טובים, המדינה היא זאת שנותנת את ההנחה לקבלן על הקרקע על מנת להוזיל מהמחיר הסופי. מה שחנן מור מפחד ממנו זה שבשאר הפרוייקטים שלו יהיו ירידות מחירים בעקבות התוכנית. אז תפסיק לבלבל את השכל... אתה רוצה לגשת למכרז - תיגש, לא רוצה יבואו אחרים שלא חזירים ויבנו (וגם ירוויחו).
  • 3.
    אמרי 20/12/2015 13:21
    הגב לתגובה זו
    מה תעשו כדי להחיות גופה. לא סתם כלכלה היא תחום במדעי החברה ולא במדעים מדוייקים. הממשלה בינתיים מצליחה כי היא זורעת אמונה בקרב הרוכשים כי המחירים ירדו, וכי רואים בעיניים אין עיסקאות. לירן סהר את קבלן X. תצאו גדולים, ותכתבו את האמת. לא את האמת שלכם.
  • 2.
    pshay 20/12/2015 13:18
    הגב לתגובה זו
    את השורה : *הכותב הינו יזם נדל"ן ובעלי חברת חנן מור הייתם צריכים לכתוב בתחילת הכתבה , ככה לא הייתם מבזבזים חי את הזמן עם השטויות שהוא כותב
  • 1.
    שיקו 20/12/2015 13:07
    הגב לתגובה זו
    ח.מור היסטרי שמחירי הדירות בדרך למחיר שפוי
זיו סגלזיו סגל
בלוגסטריט

לקראת סוף השנה: עדיפות למניות הקטנות

איזה מניות קטנות יכולת להתאושש מהקרשים ולמה המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מהמפולת של 2008?
זיו סגל |
שנת הלימודים האקדמית התחילה כך שלמגוון מנועי החשיבה שלנו מצטרפות השאלות של הסטודנטים. השנה השאלות משמעותיות במיוחד משום שהסטודנטים הצעירים הם המשקיעים החדשים שעליהם נבנות העליות הבאות. אם בעבר הייתי מלמד שוק ההון כ״חוכמת זקני וול סטריט״ לצעירים, היום המשוואה לפחות מתאזנת. האינטראקציה עם תלמידי מנהל עסקים נותנת לי הזדמנות לחוות את משקיעי הדור.   כאשר דיברתי על נושא תיקונים ומפולות בשווקים ואמרתי שמתי שהוא המשבר הבא יגיע והוא יהיה גדול יותר ממשבר 2008, סטודנטית שאלה אותי: למה בעצם חייב להיות משבר? לרגע עצרתי כי כאשר מתריסים מולך שאלה שהיא בניגוד ל״מובן מאליו״ זה כמו עצירת חירום במכונית.   ואז, פרסתי את משנתי הסדורה על ניפוח המחירים ושחיקת ערך הכסף, על מכפילים, על כך ששוק ההון הפך להיות סוג של משחק (ודיברנו על תרגיל הציוצים של אילון מאסק) אבל בעיקר התמקדתי בטבע האנושי. הטבע האנושי הוא דרמטי בכל הקשור להתנהגות המונים  ונוטה למצבי קיצון, למעלה ולמטה. מספיק שתראו את התנודתיות היומית / דו יומית במניות. אם תקחו עליות שערים רצופות שיצרו מציאות לפיה לדור המשקיעים החדשים אין ממש חווית מפולת בתודעה, תוסיפו לזה את כמות הכסף שנשפכה לשווקים ואת העובדה שמתי שהוא, איפה שהוא, יתגלה איזה אסון פיננסי שהחביאו מתחת לשטיח, מפולת היא רק עניין של זמן.   המפולת הבאה תהיה גדולה יותר מ-2008 כי זאת הסטטיסטיקה של מפולת. יותר כסף מעורב, כוחות חזקים יותר מנפחים את המחירים למעלה. לכן, עוצמת ההתרסקות היא גדולה בהתאם.   ההקדמה נועדה לכוון אל העובדה שהיום נתחיל בהסתכלות על השוק. היינו עסוקים לאחרונה בסקטורים המרגשים: מטה וורס, טיפולים פסיכודליים ומיחשוב קוואנטום ואני חש צורך לעדכן עבורכם את הניתוח הטכני של מדדי המניות על מנת שנשמור על איזון.   נתחיל ב-S&P500. אנחנו נמצאים עכשיו בחודשים שנחשבים לטובים ביותר בשנה. נובמבר - ינואר. נראה כי אווירת השמחה הכללית מתקיימת. אבל, אתם יכולים לראות על הגרף שהמדד ״מתעייף״. שיפועי הקווים שעוקבים אחריו מתמתנים. אולי אף נראה תיקון ל - 4540 עוד בתוך תקופת שמחת סוף השנה. ההתנגדות היא ב-4700. מהלך מעל הרמה הזו ילמד כי שמחת ראש השנה תקפה כך שטכנית לא צריך למכור אל תוך עליות שיהיו אל מעל 4700 אלא להמשיך לעקוב.   מדד הראסל 2000, מדד שמיצג מניות קטנות יותר שהן הנהנות ביותר מעליות תחילת שנה חדשה נראה במצב טוב יותר מה-S&P500 כך שבהחלט אפשר לכוון את ההשקעה לכיוון המניות הקטנות יותר (נחשו איזה מניה היא בעלת המשקל הגבוה במדד? תשובה בסוף המאמר). שתי עובדות מהותיות מדברות בעד הראסל 2000. הראשונה היא שהוא פרץ רמת התנגדות שבלמה אותו תקופה ארוכה. מכאן אמור להיוולד מהלך עליות משמעותי. השנייה היא שהוא מתחזק בהשוואה ל-S&P500. על פי מסורת אפקט ינואר המניות הקטנות שעולות הן פעמים רבות אלו שירדו הרבה בשנה החולפת. זאת מכיוון שמנהלי השקעות נפטרים מהן לקראת דו״חות סוף השנה (שלקוחות לא ישאלו שאלות על ההשקעות ההפסדיות) ואז חוזרים לקנות אותן כמציאות בתחילת השנה. הדבר משתלב עם המאמרים שפרסמנו לא מזמן בדבר רכישת חבוטות.   שלוש מניות על הקרשים לעיונכם רוצים עוד מניות חבוטות (שלא נשמע חס וחלילה כמו מעודדים בקרב אגרוף...)? קבלו את AI מתחום הבינה המלאכותית. האתר Motley Fool  מציין אותה כאחד משתי מניות הבינה המלאכותית השוות ביותר לרכישה. על הגרף תוכלו לראות התרסקות פוסט הנפקה טיפוסית, משהו שגם כדאי שמשקיעים צעירים יראו. עכשיו היא מצאה בסיס תמיכה ממנו היא יכולה לעלות כמציאה. גם אל BYND אפשר להתייחס כאל מניה חבוטה (או בהומור מסוים, שחוטה). אספני מציאות יכולים לנסות לראות מה קורה סביב 70 דולר. היא יכולה להיות מציאה טכנית ברמות האלו. ונסיים בעוד הומור של וול סטריט. תסתכלו על הגרף של רובין הוד. המניה, HOOD, של החברה שמייצגת את כניסתם של המשקיעים החדשים, נמצאת גם היא על הקרשים. זאת בין היתר בשל הביקורת על המודל העסקי שלה. אבל, באזור ה - 34 דולר, הבאז סביב המניה יכול לחזור.   שיהיה בהצלחה בזירה!   ומי המניה עם המשקל הגבוה ביותר בראסל 2000? AMC... עוד משהו שמעלה חיוך קטן.