אקמן מציע קנס על פירעון מוקדם כדי להוריד את ריבית המשכנתאות בארה״ב

אקמן מציע להוסיף קנס על פירעון מוקדם במשכנתאות חדשות בארה״ב, בטענה שזה יכול להפחית את הריבית בכ-0.65% בתקופה שבה משכנתא ל-30 שנה נעה סביב 6%. אקמן טוען שלמשקיעי אג״ח מגובות משכנתא עולה כסף לממן הלוואה שאפשר לסגור בכל רגע, ואם מקטינים להם את הסיכון הזה הם אמורים להסתפק בתשואה נמוכה יותר, מה שמתגלגל לריבית נמוכה ללווה. 

במקביל, הממשל מקדם רכישה של כ-200 מיליארד דולר באג״ח משכנתא דרך פאני מיי ופרדי מאק כדי להוריד עלויות מימון, בעוד שבבנקים טוענים שהקשר בין קנסות כאלה לבין ירידה אמיתית בריביות לא הוכח, וברקע החוק האמריקאי ממילא מגביל קנסות פירעון מוקדם לחלון של עד שלוש שנים ובתקרות ברורות.

כשיש ירידת ריבית, לווים בארה״ב רצים למחזר, ואז המשקיע שמחזיק אג״ח מגובות משכנתאות מקבל את הכסף מוקדם מהצפוי ונאלץ להשקיע מחדש בתשואה נמוכה יותר. רוב המשכנתאות בארה״ב נארזות לאג״ח מגובות משכנתאות, ולכן הדינמיקה הזו חוזרת על עצמה כל הזמן. היכולת של הלווה לפרוע מוקדם היא אופציה שיש לה מחיר, והמחיר הזה מגדיל את “מחיר האופציה” ומגולגל לריבית.

משפחה שיודעת שהיא נשארת בנכס שנים קדימה לא צריכה את אותה רמת גמישות כמו זוג שעשוי לעבור עיר או עבודה. אקמן נשען על הפער הזה ומציע לא מוצר אחד לכולם, אלא “גרסאות” שונות של משכנתא עם תקופות נעילה שונות לחמש שנים, לעשר שנים וכדומה, כשהרעיון הוא שככל שתקופת הנעילה ארוכה יותר ההנחה גדולה יותר. מבחינתו כך המשכנתא הופכת למוצר שאפשר לתפור לפי אופק החיים.

• ביל אקמן בונה ברקשייר האת’וויי משלו: הווארד יוז רוכשת חברת ביטוח
• מה קורה בפאני ופרדי? מאות מיליארדי דולר שמתנהגים כמו מניית מם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

200 מיליארד דולר של אג״ח משכנתא

הממשל מקדם רכישה בהיקף 200 מיליארד דולר של אג״ח מגובות משכנתאות דרך פאני מיי ופרדי מאק, במקביל להצעה של אקמן. זה מהלך שמכוון להוריד ריביות ולהקל על נגישות לדיור, והוא נשען על כלים שמגיעים משוק האג״ח. העיתוי גם לא מקרי, נובמבר הקרוב הוא חודש בחירות אמצע קדנציה, ולכן הנושא הזה מקבל משקל פוליטי שקשה להתעלם ממנו.

בחודשים האחרונים אג״ח משכנתא יוצאות ממאזן הפדרל ריזרב בקצב של בערך 15 מיליארד דולר בחודש. כששחקן גדול נכנס במקביל וקונה סדר גודל דומה, נוצר קיזוז חלקי של התהליך הזה, מה שיכול לפחות תיאורטית לצמצם לחצים ולשנות את התמחור בשוק.

קנייה של אג״ח בהיקף גדול מנסה להוריד עלויות דרך הביקוש, כי כשהביקוש עולה התשואות והמרווחים נלחצים. שינוי בתכונות של ההלוואה עצמה הולך על אותו יעד מכיוון אחר, הוא מנסה להקטין את הסיכון למשקיע כדי שהמחיר של הכסף יירד. ככה השוק מקבל שני כיוונים שונים שמכוונים לאותה בעיה.

• ״25% מכסים על כל מי שעושה עסקים עם איראן״
• המניה שזינקה 1,500% בשנה ולמה היא מוסיפה היום 23%
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• החברה שמדווחת על הפסד של 17.5 מיליארד דולר ומזנקת 7%

ירידה של כמה עשיריות בריבית שמגיעה ממהלך חד-פעמי בשוק האג״ח יכולה להיראות מיד בהצעות לציבור, אבל היא גם יכולה להיעלם מהר כשהתנאים משתנים והמחירים חוזרים אחורה. שינוי בתנאי ההלוואה עצמם פועל אחרת, כי הוא משנה את המבנה ולא רק את הרמה של הריבית, וגם שם ההנחה מגיעה יחד עם תג מחיר.

הבנקים מצננים

מוצרים עם קנס פירעון מוקדם יכולים להיראות זולים על הנייר, אבל בבנקים הגדולים אומרים שבפועל הפער בריבית לא בהכרח נשאר גדול אחרי שמכניסים לתמונה את העלויות, ההתניות והמורכבות שמתווספות למוצר. מכאן מגיעה גם ההתנגדות שלהם לרעיון, כי לטענתם אין הוכחה עקבית שמראה קשר חזק בין ריבוי משכנתאות עם קנסות לבין ריביות נמוכות לאורך זמן ובקנה מידה רחב. לכן גם אם בעסקה ספציפית תופיע הנחה, לא בטוח שזה מזיז את כל השוק בצורה שאקמן מצייר.

מחזור משכנתאות בארה״ב מוריד תשלום חודשי מהר יחסית כשיש ירידת ריבית במשק, וככה נשאר יותר כסף לצריכה. ברגע שמכניסים חסם למחזור, חלק מהאפקט הזה נחלש, ואז זה כבר לא נשאר ויכוח של לווים מול בנקים, אלא משהו שנוגע גם לבנק המרכזי.

בשוק האג״ח מגובות המשכנתאות מדברים על פרמיה שנכנסת למחיר בגלל חוסר הוודאות לגבי מתי הכסף חוזר למשקיע. אם לווים מוכנים לוותר על חלק מהגמישות, הפרמיה הזו יכולה להצטמצם, לפחות לפי הטענה מהצד הזה. הוויכוח נשאר על הגודל בפועל, ועל כמה מהר זה מתגלגל לריבית שהצרכן מקבל בלי להיבלע בדרך בעמלות ובתמחור.

החוקים לא משאירים הרבה מרחב

קנס פירעון מוקדם, כשהוא בכלל מותר בארה״ב, מוגבל ל-36 החודשים הראשונים של ההלוואה ובתקרות ברורות של עד 2% מיתרת הקרן בשנתיים הראשונות ועד 1% בשנה השלישית, ואחר כך הוא נעלם. המגבלות האלה נכנסו אחרי משבר 2008, והן משאירות את השימוש בקנס כזה בתוך מסגרת מצומצמת שמותרת רק בתנאים מסוימים, בדרך כלל בהלוואות בריבית קבועה שעומדות בקריטריונים מוגדרים.

קנס פירעון מוקדם במתכונת רחבה, כמו זו שאקמן מציג, לא נכנס למסגרת שמותרת כיום בשוק האמריקאי. כדי להגיע לשם נדרשת או התאמה של הרגולציה, או בנייה של מוצר שמנסה לעקוף את ההגדרה הקלאסית של קנס בלי להיתקע במגבלות החוק. בכל אחד מהמסלולים האלה הדיון חורג מהשיקול הפיננסי, כי לקנסות כאלה יש היסטוריה בעייתית בארה״ב, והזיכרון הזה עדיין יושב חזק אצל הרגולטורים.

מי ישלם פחות ומי ייתקע

תשלום חודשי נמוך יותר עכשיו יכול לדבר במיוחד ללקוחות עם אופק מגורים ארוך, כי הוא מגיע בתמורה להתחייבות שלא רצים לעשות מחזור כל שנתיים. בשוק שבו לא מעט אנשים ממילא “נעולים” בגלל משכנתאות ישנות וזולות יותר, יש מי שיגיד שזה גם ככה לא משנה להם.

מעבר עבודה, גירושין, צורך למכור, או הזדמנות למחזר אם הריבית יורדת יכולים להפוך פתאום לאירוע עם תג מחיר ברגע שמכניסים קנס. אצל מי שהחיים לא כתובים מראש, הקנס נכנס בדיוק ברגע הכי לא נוח, וברגע שתנודתיות חוזרת לשוק מה שנראה היום כמו הנחה יציבה יכול להיראות מחר כמו נעילה.

קנייה גדולה בשוק האג״ח מצד הממשל ושינוי בתנאי ההלוואה מצד אקמן אמורים בסוף להופיע באותו מקום, בהצעת הריבית שהלווה הממוצע מקבל. שם ייבחן הדבר הפשוט, האם היא באמת נמוכה יותר, והאם זה מגיע בלי אותיות קטנות שמגבילות אותו דווקא כשהוא הכי צריך גמישות.