הפוטנציאל הגלום של התמ"א 38: "טוב מפינוי בינוי, פוטנציאל העלאת ערך הדירה ב-30% בשנתיים"
בחודש מארס 2005 התקבלה החלטת ממשלה המאשרת את אחת מתוכניות התכנון היותר משמעותיות, שנחקקו במדינה בתקופה האחרונה. התוכנית נקראת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) ותפקידה הוא לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למרות הרצון הטוב ואפשרויות הרווח שנוצרו כאן, ההתנפלות על המציאה, שהיתה צריכה להתרחש מצד היזמים לא הגיעה.
3 שנים לאחר שנחקק החוק, ראיינו את יוסי בזל, מנכ"ל 'תל אביב החדשה' ואחד היזמים הפעילים בתחום, על מנת להבין מה תקוע וקיבלנו בעיקר הסבר מדוע לא כל מה שנוצץ שווה זהב.
תמ"א 38 מאפשרת לדיירים ליהנות מחיזוק ולעיתים אף הרחבת דירותיהם על ידי יזם שבתמורה מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. זכויות הבנייה יכולות להיות בגובה קומה אחת או יותר.
מה המגבלות הקיימות כרגע ביישום תמ"א 38 ומה ניתן לעשות כדי להתגבר עליהם?
"בתחום המיסוי איפשרו כמעט פטור מלא מכל המיסים האפשריים. עם זאת נותר פתח רב לרשויות לגזור מס בדלת האחורית. במקום לתת פטור של 100% מהיטל השבחה הורידו את היטל ההשבחה ל-90% ובכך סלל המחוקק את הדרך לפרשנויות שונות ואפשרויות נרחבות לגביית מיסוי מצד הרשויות".
"בנוסף, בעבר היתה נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לגבי בנייה של קומה נוספת בבניין. בחודשים האחרונים הוכנסו לחוק מספר תיקונים שמחייבים הסכמה של 66.6% בלבד מסך הדיירים. עם זאת התיקון תופס רק לגבי בנייה של קומה אחת בלבד מעל הגג. במידה והיזם מעוניין לבנות 2 קומות הוא עדיין זקוק להסכמה של 100% מדיירי הבניין".
"הפרדוקס הוא כי רוב העסקאות מתחילות להיות משתלמות רק כאשר ניתן לבנות 2 קומות ומעלה מעל גג הבניין. מעבר לכך, ככל שמתרחקים מאיזור המרכז העסקאות מתחילות להיות גבוליות".
"באופן כללי בידי הרשויות ישנו כח רב מאוד בין אם במניעת ובין אם בתמרוץ של היישום. במצב שנוצר ישנו תחום אפור מאוד המכביד על היישום של תמ"א 38".
מהו הפוטנציאל הכלכלי הקיים ביישום תמ"א 38?
" רק באיזור ת"א קיימים כ-5000-6000 מבנים עליהם ניתן ליישם את תמ"א 38 אבל אחרי בדיקה מדוקדקת אתה יכול לראות כי התוכניות לא בהכרח מתאימות לבניין. הרווחיות לבניין נעה בין 100 אלף דולר ל-500 אלף דולר אבל בתחום המימון ישנה בעיה".
"היזמים לא יכולים לקחת מימון בנקאי לצורך ביצוע התמ"א וזאת מכיוון שלא ניתן לשעבד רכוש ציבורי, (הרי כל הדירות רשומות על בעלי הדירות הקייימים) ולכן על היזם לממן את העסקאות עם הון עצמי אותו הוא מביא מהבית. הרי היזם צריך לספק לדיירים ערבות לפני שהוא נכנס לפרוייקט ולכן הון עצמי גבוה הוא הכרחי".
פרוייקט של תמ"א 38 ניתן ליישם על בניינים משנת 1980 ומטה. עם זאת, בניגוד לפינוי בינוי ניתן לבצע פרוייקטים מסוג זה על בניין בודד ולכן צריך להתמודד עם כמה שפחות התנגדויות של דיירים.
איך הדיירים יכולים להינות מתמ"א 38?
"נניח ויש לך דירה בת 4 חדרים בשווי של 300 אלף דולר אתה יכול להעלות את הערך שלה ב-20%-30% בשנתיים בממוצע ולמרות זאת ישנם דיירים רבים שחושבים שעושים איפה ואיפה בין הדיירים ולכן הם מעכבים את הפרוייקטים. הדייר חייב להבין כי ביצוע של תמ"א 38 הוא מתנה בשבילו".
החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
וגם - הון שחור והעלמות מס, שאלות ותשובות
רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.
מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.
החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.
מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.
- עורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
- רופאת בוטוקס חשודה בהעלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.
חברות ספנות זרות מתעניינות בצים - אבל הסיכוי לעסקה נמוך מאוד
צים, חברת הספנות הוותיקה של ישראל על המדף. המנכ"ל, אלי גליקמן מנסה לרכוש את השליטה בחברה יחד עם רמי אונגר שפועל בתחום הרכב, נדל"ן וספנות. אבל הדירקטוריון גם בשל לחץ מבעלי מניות מצהיר כי הוא מנסה לקבל הצעות מגופים אחרים. התקבלו הצעות - כך הודיעה צים בשבוע שעבר, גם מגופים אסטרטגיים.
ענקיות ספנות בינלאומיות הביעו עניין ברכישת החברה, אך ההערכה היא כי הסיכוי שהמהלך יתממש נמוך מאוד. הסיבה פשוטה - צים נחשבת לנכס לאומי וביטחוני מהמעלה הראשונה, והמדינה צפויה להפעיל את כל הכלים שברשותה כדי למנוע מכירה לגורמים זרים. היא יכולה להטיל ווטו על המכירה.
היסטורית, צים הוקמה מתוך צורך אסטרטגי, להבטיח לישראל עצמאות ימית וסחר בטוח. עד היום, היא נתפסת כעורק חיים לאומי, במיוחד בשעת חירום. מלחמות, מגפות, משברים, כשחברות זרות הפסיקו לפעול, צים נשארה היחידה שהמשיכה להביא לישראל מזון, ציוד חיוני ותחמושת.
כמו אל על, גם צים נהנית ממעמד מיוחד לטוב ולרע, שמאפשר למדינה להטיל וטו על מהלכים אסטרטגיים באמצעות מניית זהב או רגולציה מחמירה. באל על, למשל, הוכנס בעל שליטה - משפחת רוזנברג, תחת תנאים מחייבים שהגדירו את אל על כחברת הדגל הלאומית בתעופה. בצים הסיפור יהיה דומה. מדובר בחברה הלאומית בתחום הספנות, והשליטה בה לא תעבור לידיים שעלולות שלא לשרת את האינטרסים של ישראל בשעת הצורך. צריך לזכור ש-98% מהסחר עם העולם נעשה דרך הים.
- דירקטוריון צים: "בודקים מכירת החברה; יש מציעים רבים"
- צים: "האנליסטים מעריכים שנה פחות טובה ב-2026, אבל אי אפשר לדעת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי הידוע, חברות ענק הביעו עניין בצים, לרבות הפג לויד הגרמנית, ומארסק הדנית. בהפג לויד מחזיקים גורמים מקטאר וסעודיה.
