הפוטנציאל הגלום של התמ"א 38: "טוב מפינוי בינוי, פוטנציאל העלאת ערך הדירה ב-30% בשנתיים"
בחודש מארס 2005 התקבלה החלטת ממשלה המאשרת את אחת מתוכניות התכנון היותר משמעותיות, שנחקקו במדינה בתקופה האחרונה. התוכנית נקראת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) ותפקידה הוא לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למרות הרצון הטוב ואפשרויות הרווח שנוצרו כאן, ההתנפלות על המציאה, שהיתה צריכה להתרחש מצד היזמים לא הגיעה.
3 שנים לאחר שנחקק החוק, ראיינו את יוסי בזל, מנכ"ל 'תל אביב החדשה' ואחד היזמים הפעילים בתחום, על מנת להבין מה תקוע וקיבלנו בעיקר הסבר מדוע לא כל מה שנוצץ שווה זהב.
תמ"א 38 מאפשרת לדיירים ליהנות מחיזוק ולעיתים אף הרחבת דירותיהם על ידי יזם שבתמורה מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. זכויות הבנייה יכולות להיות בגובה קומה אחת או יותר.
מה המגבלות הקיימות כרגע ביישום תמ"א 38 ומה ניתן לעשות כדי להתגבר עליהם?
"בתחום המיסוי איפשרו כמעט פטור מלא מכל המיסים האפשריים. עם זאת נותר פתח רב לרשויות לגזור מס בדלת האחורית. במקום לתת פטור של 100% מהיטל השבחה הורידו את היטל ההשבחה ל-90% ובכך סלל המחוקק את הדרך לפרשנויות שונות ואפשרויות נרחבות לגביית מיסוי מצד הרשויות".
"בנוסף, בעבר היתה נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לגבי בנייה של קומה נוספת בבניין. בחודשים האחרונים הוכנסו לחוק מספר תיקונים שמחייבים הסכמה של 66.6% בלבד מסך הדיירים. עם זאת התיקון תופס רק לגבי בנייה של קומה אחת בלבד מעל הגג. במידה והיזם מעוניין לבנות 2 קומות הוא עדיין זקוק להסכמה של 100% מדיירי הבניין".
"הפרדוקס הוא כי רוב העסקאות מתחילות להיות משתלמות רק כאשר ניתן לבנות 2 קומות ומעלה מעל גג הבניין. מעבר לכך, ככל שמתרחקים מאיזור המרכז העסקאות מתחילות להיות גבוליות".
"באופן כללי בידי הרשויות ישנו כח רב מאוד בין אם במניעת ובין אם בתמרוץ של היישום. במצב שנוצר ישנו תחום אפור מאוד המכביד על היישום של תמ"א 38".
מהו הפוטנציאל הכלכלי הקיים ביישום תמ"א 38?
" רק באיזור ת"א קיימים כ-5000-6000 מבנים עליהם ניתן ליישם את תמ"א 38 אבל אחרי בדיקה מדוקדקת אתה יכול לראות כי התוכניות לא בהכרח מתאימות לבניין. הרווחיות לבניין נעה בין 100 אלף דולר ל-500 אלף דולר אבל בתחום המימון ישנה בעיה".
"היזמים לא יכולים לקחת מימון בנקאי לצורך ביצוע התמ"א וזאת מכיוון שלא ניתן לשעבד רכוש ציבורי, (הרי כל הדירות רשומות על בעלי הדירות הקייימים) ולכן על היזם לממן את העסקאות עם הון עצמי אותו הוא מביא מהבית. הרי היזם צריך לספק לדיירים ערבות לפני שהוא נכנס לפרוייקט ולכן הון עצמי גבוה הוא הכרחי".
פרוייקט של תמ"א 38 ניתן ליישם על בניינים משנת 1980 ומטה. עם זאת, בניגוד לפינוי בינוי ניתן לבצע פרוייקטים מסוג זה על בניין בודד ולכן צריך להתמודד עם כמה שפחות התנגדויות של דיירים.
איך הדיירים יכולים להינות מתמ"א 38?
"נניח ויש לך דירה בת 4 חדרים בשווי של 300 אלף דולר אתה יכול להעלות את הערך שלה ב-20%-30% בשנתיים בממוצע ולמרות זאת ישנם דיירים רבים שחושבים שעושים איפה ואיפה בין הדיירים ולכן הם מעכבים את הפרוייקטים. הדייר חייב להבין כי ביצוע של תמ"א 38 הוא מתנה בשבילו".
.jpg "ביטוח לאומי")
קצבאות ביטוח לאומי - מה הסכום שתקבלו בעקבות ההצמדה?
הביטוח הלאומי מפרסם את עדכון הקצבאות לשנת 2026: קצבאות הנכות של אנשים עם מוגבלות קיבלו תוספת של 480 שקל בשנתיים בעוד הקצבאות של האזרחים הוותיקים הוסיפו עשרות שקלים בודדים
הביטוח הלאומי מפרסם את עדכון הקצבאות לשנת 2026, והמספרים מראים שוב את הפער בין הקצבאות שמוצמדות לשכר הממוצע במשק לבין אלו שמוצמדות רק למדד המחירים לצרכן. בעוד השכר הממוצע עולה ב-3.4%, המדד עלה בשיעור נמוך יותר של 2.4%.
כלומר מי שהקצבה שלו מוצמדת לשכר הממוצע במשק מרוויח, ומי שהקצבה שלו מוצמדת רק למדד נשאר מאחור. בשנים האחרונות השכר הממוצע במשק עלה מהר יותר ממדד המחירים, ולכן קצבאות הנכות, שירותים מיוחדים וילד נכה גדלו בצורה משמעותית. אנשים עם מוגבלות רואים תוספות של מאות שקלים בתוך שנתיים, ובחלק מהמקרים גם יותר. לעומת זאת, קצבאות כמו אזרח ותיק, הבטחת הכנסה ושארים כמעט שלא זזו. הן אמנם מתעדכנות לפי החוק, אבל העלייה קטנה, בעשרות שקלים בלבד, ולא באמת סוגרת את הפער מול יוקר המחיה.
קצבת נכות כללית בדרגת אי כושר השתכרות מלאה תעמוד מינואר הקרוב על 4,771 שקל, לעומת 4,556 שקל בשנת 2025. בתוך שנתיים מדובר בעלייה של כמעט 480 שקל, אחרי שב-2024 עמדה הקצבה על 4,291 שקל. נכה עם בן או בת זוג שאינם מקבלים קצבה יגיע לקצבה חודשית של 6,229 שקל, לעומת 6,024 שקל בשנה שעברה.
טבלת עדכון לקצבת נכות כללית:
- הורות 2026 - מדריך הזכויות המלא והמעודכן לגידול ילדים בישראל
- הביטוח הלאומי מעדכן גרסה לינואר 2026: מי יקבל יותר ומי יצא מופסד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בעלי דרגות אי כושר חלקיות יראו תוספת. בדרגת אי כושר של 74% הקצבה תעמוד על 3,211 שקל, בדרגת 65% על 2,894 שקל ובדרגת 60% על 2,718 שקל. תוספת לילד, עד שני ילדים, תעמוד על 1,214 שקל לכל ילד.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)בני 60 ומעלה - כך תחסכו אלפי שקלים במס
בישראל, מערכת המס מבדילה בין הכנסה אקטיבית להכנסה פסיבית, מה שיכול לגרום לתשלום מס גבוה מיותר, במיוחד החל מגיל 60. רבים מבני ה-60 ומעלה זכאים להחזר משמעותי, לעיתים של עשרות אלפי שקלים, אך רשות המסים אינה פועלת ביוזמתה להעניק החזר זה - נדרשת יוזמה אישית מצד המשלם.
שכר עבודה, פנסיה והכנסות אקטיביות אחרות ממוסות במדרגות שמתחילות מ-10% ומגיעות עד 47%. לעומת זאת, רווחי הון ממכירת מקרקעין, מניות או נכסים פיננסיים ממוסים בשיעור קבוע של 25%.
החל מגיל 60, ניתן לשלב בין סוגי ההכנסות למטרות מיסוי ולהפחית מס באופן משמעותי. בעלי הכנסה אקטיבית נמוכה יכולים לשייך חלק מרווחי ההון להכנסתם החייבת במס שולי מופחת. כלומר, במקום לשלם 25%, הם ישלמו לפי מדרגת המס האישית שלהם - שעשויה להיות נמוכה בהרבה.
למשל, אם מדרגת המס השולית שלכם היא 20%, תשלמו רק 20% על הרווחים במקום 25%, ותחסכו 5% מהסכום. אם המדרגה היא 10% - החיסכון יגיע ל-15% מהרווח.
דוגמאות מהחיים: מכירת נכס או רווח ממניות
נישום בן 60 שמשתכר כ-8,000 ש"ח בחודש, מכר נכס ושילם מס שבח של כ-20,000 ש"ח. אבל, מדרגת המס שלו מאוד נמוכה והוא יכול לבקש לשלם את המס לפי שיעור המס השולי שלו. במקביל, במקרה של מס שבח ניתן לשלם בשיטה של פיצול - כלומר לפצל את הרווח על פני מספר שניםפ וזה מוביל במקרים רבים לתשלום מס נמוך יותר. במקביל גם מותר לפצל את הרווח בין שני בני הזוג שהחזיקו בנכס. וכך רווח שכולו מרכוז בשנה אחת לאיש אחד ובמדרגת מס של 25%, מתחלק לשני אנשים ולמספר שנים וממוסה לפי מדרגות מס שכאמור בשכר נמוך הן נמוכות מ-25%.
- המסמכים הכריעו: נדחתה בקשה למס שבח היסטורי
- הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם מי שמימש רווחים מניירות ערך יכול להשוות בין מס רווחי ההון הקבוע (25%) לבין מס שולי לפי הכנסתו האקטיבית. ההחזר יכול להיות משמעותי במיוחד עבור בעלי הכנסה נמוכה יחסית של עד כ-10,500 שקלים.
מה צריך לעשות כדי לקבל את ההחזר?
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")