הפוטנציאל הגלום של התמ"א 38: "טוב מפינוי בינוי, פוטנציאל העלאת ערך הדירה ב-30% בשנתיים"
בחודש מארס 2005 התקבלה החלטת ממשלה המאשרת את אחת מתוכניות התכנון היותר משמעותיות, שנחקקו במדינה בתקופה האחרונה. התוכנית נקראת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) ותפקידה הוא לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למרות הרצון הטוב ואפשרויות הרווח שנוצרו כאן, ההתנפלות על המציאה, שהיתה צריכה להתרחש מצד היזמים לא הגיעה.
3 שנים לאחר שנחקק החוק, ראיינו את יוסי בזל, מנכ"ל 'תל אביב החדשה' ואחד היזמים הפעילים בתחום, על מנת להבין מה תקוע וקיבלנו בעיקר הסבר מדוע לא כל מה שנוצץ שווה זהב.
תמ"א 38 מאפשרת לדיירים ליהנות מחיזוק ולעיתים אף הרחבת דירותיהם על ידי יזם שבתמורה מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. זכויות הבנייה יכולות להיות בגובה קומה אחת או יותר.
מה המגבלות הקיימות כרגע ביישום תמ"א 38 ומה ניתן לעשות כדי להתגבר עליהם?
"בתחום המיסוי איפשרו כמעט פטור מלא מכל המיסים האפשריים. עם זאת נותר פתח רב לרשויות לגזור מס בדלת האחורית. במקום לתת פטור של 100% מהיטל השבחה הורידו את היטל ההשבחה ל-90% ובכך סלל המחוקק את הדרך לפרשנויות שונות ואפשרויות נרחבות לגביית מיסוי מצד הרשויות".
"בנוסף, בעבר היתה נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לגבי בנייה של קומה נוספת בבניין. בחודשים האחרונים הוכנסו לחוק מספר תיקונים שמחייבים הסכמה של 66.6% בלבד מסך הדיירים. עם זאת התיקון תופס רק לגבי בנייה של קומה אחת בלבד מעל הגג. במידה והיזם מעוניין לבנות 2 קומות הוא עדיין זקוק להסכמה של 100% מדיירי הבניין".
"הפרדוקס הוא כי רוב העסקאות מתחילות להיות משתלמות רק כאשר ניתן לבנות 2 קומות ומעלה מעל גג הבניין. מעבר לכך, ככל שמתרחקים מאיזור המרכז העסקאות מתחילות להיות גבוליות".
"באופן כללי בידי הרשויות ישנו כח רב מאוד בין אם במניעת ובין אם בתמרוץ של היישום. במצב שנוצר ישנו תחום אפור מאוד המכביד על היישום של תמ"א 38".
מהו הפוטנציאל הכלכלי הקיים ביישום תמ"א 38?
" רק באיזור ת"א קיימים כ-5000-6000 מבנים עליהם ניתן ליישם את תמ"א 38 אבל אחרי בדיקה מדוקדקת אתה יכול לראות כי התוכניות לא בהכרח מתאימות לבניין. הרווחיות לבניין נעה בין 100 אלף דולר ל-500 אלף דולר אבל בתחום המימון ישנה בעיה".
"היזמים לא יכולים לקחת מימון בנקאי לצורך ביצוע התמ"א וזאת מכיוון שלא ניתן לשעבד רכוש ציבורי, (הרי כל הדירות רשומות על בעלי הדירות הקייימים) ולכן על היזם לממן את העסקאות עם הון עצמי אותו הוא מביא מהבית. הרי היזם צריך לספק לדיירים ערבות לפני שהוא נכנס לפרוייקט ולכן הון עצמי גבוה הוא הכרחי".
פרוייקט של תמ"א 38 ניתן ליישם על בניינים משנת 1980 ומטה. עם זאת, בניגוד לפינוי בינוי ניתן לבצע פרוייקטים מסוג זה על בניין בודד ולכן צריך להתמודד עם כמה שפחות התנגדויות של דיירים.
איך הדיירים יכולים להינות מתמ"א 38?
"נניח ויש לך דירה בת 4 חדרים בשווי של 300 אלף דולר אתה יכול להעלות את הערך שלה ב-20%-30% בשנתיים בממוצע ולמרות זאת ישנם דיירים רבים שחושבים שעושים איפה ואיפה בין הדיירים ולכן הם מעכבים את הפרוייקטים. הדייר חייב להבין כי ביצוע של תמ"א 38 הוא מתנה בשבילו".
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)לקראת מימוש חוק הרווחים הכלואים - המוקש הגדול שטמון בהעברת נכסים מחברה לידיים פרטיות
חוק הרווחים הכלואים מייצר אי וודאות ובלבול רב. מדובר בחוק שמתמרץ בעצם במקרים רבים סגירת חברות והעברת הנכסים לבעלי המניות - לפעמים זה מוביל לנזק גדול; על החוק ועל הסיכונים
רווחים כלואים במסגרת חוק הרווחים הכלואים (או בשמו הרשמי: חוק ההתייעלות הכלכלית), אישרה הכנסת הוראת שעה שמקנה הקלות במס לחברות ולבעלי המניות שלהן. סעיף 6 לחוק מאפשר העברת נכסים מחברה לבעל מניות בשני דרכים: הליך פירוק החברה או העברת נכסים מהחברה לבעל מניות פרטי, וזאת בפטור ממס רכישה וממס שבח.
ואולם, בניגוד לפטור שניתן בעניין מס רכישה ומס שבח, החוק "שותק" בכל הנוגע להיטל השבחה והיטלי פיתוח, ואינו מקנה פטור מהיטלים אלה במסגרת העברת הנכסים.
מדובר במוקש גדול שיכול "לצוף" בדיעבד, לאחר השלמת המהלך, בדמות של היטל השבחה או היטל פיתוח. אי הוודאות הזו בעת ביצוע ההעברה, עלולה לגרור למיסוי מוניציפלי בו ייתקל בעל המניות המעביר, בשלב מאוחר יותר.
בימים אלה אנו מצויים בישורת האחרונה של יישום וביצוע הוראת השעה, שכאמור כוללת שתי אפשרויות אשר ביצוען צריך להיות עד סוף השנה ואף מוקדם מכך.
- רשות המסים הצליחה - 10 מיליארד שקל ממיסוי רווחים כלואים זורמים לקופה
- עתירה נגד החוק על רווחים כלואים - האם יש סיכוי למנוע את החוק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מסלול פירוק - פירוק מלא של החברה והעברת כל נכסיה והתחייבויותיה לבעלי המניות. מועד הפירוק חייב להסתיים עד 31 בדצמבר 2025 והמס על רווחים ראויים לחלוקה מחושב במועד זה.
יואב תורג'מן מנכ"ל רפאל, צילום: דוברות רפאלמנכ"ל רפאל: "מערכות הלייזר ייכנסו באופן סופי בסוף דצמבר"
רפאל בתוצאות שיא; יואב תורג'מן, מנכ"ל החברה: חנכנו בארה"ב את מפעל ייצור מיירטי "כיפת ברזל" הראשון מחוץ לגבולות ישראל בשיתוף פעולה עם חברת ריית'און. מפעל זה יחזק את כושר הייצור שלנו על מנת לעמוד ביעדים"
תוצאות טובות לרפאל ברבעון השלישי. רפאל שוברת מדי רבעון שיא, וזה לא צפוי להשתנות. ברבעון השלישי ההכנסות הסתכמו ב-5.2 מיליארד שקל, עליה של 14.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. צבר ההזמנות עומד על 72.3 מיליארד שקל.
הרווח הנקי ברבעון עומד על סך של 311 מיליון שקל, לעומת 189 מיליון שקל ברבעון המקביל ב- 2024. היקף המכירות בסיכומם של תשעת החודשים הראשונים של השנה עומד על סך של 14,550 מיליון שקל עלייה של 17.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ההזמנות בתקופה הגיעו לסך של 23 מיליארד שקל עלייה של 18% לעומת התקופה המקבילה וצבר ההזמנות עומד על כ- 72.3 מיליארד שקל לעומת 60 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח הנקי בסיכומם של תשעת החודשים הראשונים של 2025 עומד על 922 מיליון שקל , כלומר עלייה של כ- 67% לעומת הרווח בתקופה המקבילה בשנת 2024.
יו"ר רפאל, ד"ר יובל שטייניץ, אמר על רקע הדוחות: ״רפאל ממשיכה לצמוח ומסכמת רבעון נוסף עם התוצאות הטובות בהיסטוריה, עם עלייה משמעותית במכירות, וביקושים גוברים למערכות שלה בארץ ובעולם. העולם כולו נחשף לעליונות הטכנולוגית שרפאל מביאה לשדה הקרב המודרני. ברבעון האחרון סיכמנו גם סדרת ניסויים מבצעית מוצלחת ביותר במערכת הלייזר "אור איתן" שהנה הראשונה מסוגה בעולם. התוצאות הביטחוניות והכלכליות המדהימות הם פרי עמלם של עובדי ועובדות רפאל, הפועלים במקצועיות ובנחישות כדי לשרת את מדינת ישראל ולהפוך את הבלתי אפשרי לאפשרי. בשמי ובשם הדירקטוריון אני רוצה להודות לעובדות ולעובדים על כך שעשייתם הביטחונית והמבצעית באה לידי ביטוי גם בצמיחה עסקית וכלכלית חסרת תקדים".
מנכ"ל רפאל, יואב תורג'מן: "שנת 2025 מסתמנת כשנה המוצלחת ביותר בביצועיה של רפאל- גם בתרומת מערכות רפאל בשדה הקרב וגם בהיבטים העסקיים ובצמיחה. לצד הצמיחה העסקית המתמשכת המשכנו ברבעון האחרון ביתר שאת לתמוך את מערכת הביטחון בשלל מערכות ואמצעים מתקדמים, ואנו נערכים למסירה סופית של מערכת הלייזר בסוף חודש דצמבר. השבוע חנכנו בארה"ב את מפעל ייצור מיירטי "כיפת ברזל" הראשון מחוץ לגבולות ישראל בשיתוף פעולה עם חברת ריית'און. מפעל זה יחזק את כושר הייצור שלנו על מנת לעמוד ביעדים. רפאל ממשיכה במגמת ההתרחבות ומאז תחילת השנה קלטנו כ- 1100 עובדים חדשים באתרים השונים ברחבי המדינה. אני מבקש להודות ולהביע הערכה עמוקה לעובדות ועובדי רפאל, מקצוענותם, התגייסותם ומסירותם אפשרו לרפאל לספק למערכת הבטחון יתרון איכותי ולאפשר צמיחה משמעותית גם בשעת מלחמה. אני מבקש להודות גם לכל החברות הבנות בקבוצת רפאל, בארץ ובעולם, על שגשוג וצמיחה יוצאי דופן".
