הפוטנציאל הגלום של התמ"א 38: "טוב מפינוי בינוי, פוטנציאל העלאת ערך הדירה ב-30% בשנתיים"
בחודש מארס 2005 התקבלה החלטת ממשלה המאשרת את אחת מתוכניות התכנון היותר משמעותיות, שנחקקו במדינה בתקופה האחרונה. התוכנית נקראת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) ותפקידה הוא לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למרות הרצון הטוב ואפשרויות הרווח שנוצרו כאן, ההתנפלות על המציאה, שהיתה צריכה להתרחש מצד היזמים לא הגיעה.
3 שנים לאחר שנחקק החוק, ראיינו את יוסי בזל, מנכ"ל 'תל אביב החדשה' ואחד היזמים הפעילים בתחום, על מנת להבין מה תקוע וקיבלנו בעיקר הסבר מדוע לא כל מה שנוצץ שווה זהב.
תמ"א 38 מאפשרת לדיירים ליהנות מחיזוק ולעיתים אף הרחבת דירותיהם על ידי יזם שבתמורה מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. זכויות הבנייה יכולות להיות בגובה קומה אחת או יותר.
מה המגבלות הקיימות כרגע ביישום תמ"א 38 ומה ניתן לעשות כדי להתגבר עליהם?
"בתחום המיסוי איפשרו כמעט פטור מלא מכל המיסים האפשריים. עם זאת נותר פתח רב לרשויות לגזור מס בדלת האחורית. במקום לתת פטור של 100% מהיטל השבחה הורידו את היטל ההשבחה ל-90% ובכך סלל המחוקק את הדרך לפרשנויות שונות ואפשרויות נרחבות לגביית מיסוי מצד הרשויות".
"בנוסף, בעבר היתה נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לגבי בנייה של קומה נוספת בבניין. בחודשים האחרונים הוכנסו לחוק מספר תיקונים שמחייבים הסכמה של 66.6% בלבד מסך הדיירים. עם זאת התיקון תופס רק לגבי בנייה של קומה אחת בלבד מעל הגג. במידה והיזם מעוניין לבנות 2 קומות הוא עדיין זקוק להסכמה של 100% מדיירי הבניין".
"הפרדוקס הוא כי רוב העסקאות מתחילות להיות משתלמות רק כאשר ניתן לבנות 2 קומות ומעלה מעל גג הבניין. מעבר לכך, ככל שמתרחקים מאיזור המרכז העסקאות מתחילות להיות גבוליות".
"באופן כללי בידי הרשויות ישנו כח רב מאוד בין אם במניעת ובין אם בתמרוץ של היישום. במצב שנוצר ישנו תחום אפור מאוד המכביד על היישום של תמ"א 38".
מהו הפוטנציאל הכלכלי הקיים ביישום תמ"א 38?
" רק באיזור ת"א קיימים כ-5000-6000 מבנים עליהם ניתן ליישם את תמ"א 38 אבל אחרי בדיקה מדוקדקת אתה יכול לראות כי התוכניות לא בהכרח מתאימות לבניין. הרווחיות לבניין נעה בין 100 אלף דולר ל-500 אלף דולר אבל בתחום המימון ישנה בעיה".
"היזמים לא יכולים לקחת מימון בנקאי לצורך ביצוע התמ"א וזאת מכיוון שלא ניתן לשעבד רכוש ציבורי, (הרי כל הדירות רשומות על בעלי הדירות הקייימים) ולכן על היזם לממן את העסקאות עם הון עצמי אותו הוא מביא מהבית. הרי היזם צריך לספק לדיירים ערבות לפני שהוא נכנס לפרוייקט ולכן הון עצמי גבוה הוא הכרחי".
פרוייקט של תמ"א 38 ניתן ליישם על בניינים משנת 1980 ומטה. עם זאת, בניגוד לפינוי בינוי ניתן לבצע פרוייקטים מסוג זה על בניין בודד ולכן צריך להתמודד עם כמה שפחות התנגדויות של דיירים.
איך הדיירים יכולים להינות מתמ"א 38?
"נניח ויש לך דירה בת 4 חדרים בשווי של 300 אלף דולר אתה יכול להעלות את הערך שלה ב-20%-30% בשנתיים בממוצע ולמרות זאת ישנם דיירים רבים שחושבים שעושים איפה ואיפה בין הדיירים ולכן הם מעכבים את הפרוייקטים. הדייר חייב להבין כי ביצוע של תמ"א 38 הוא מתנה בשבילו".
מותגי השנה - 2025מסכמים שנה: 6 המותגים שנסקו ב-2025
שישה מותגים, שישה תחומי פעילות, ומכנה משותף אחד: 2025 הייתה השנה שבה מי שהצליח לחבר בין מוצר נכון, קמפיינים מדוייקים ולבסס קשר עם הצרכנים, השיג הרבה יותר משורת הרווח - מי המותגים שהובילו השנה ומה האתגרים שעומדים להם בדרך?
דירוג כבכל שנה, יש מותגים שהשנה האירה להם פנים ושמה אותם במקום אחר לגמרי מנקודת הפתיחה. זה יכול להיות גורל הנסיבות וזה בפעמים אחרות תלוי יוזמה ותעוזה של המותגים עצמם. חלק עשו פריצת דרך של ממש וחלק פשוט בלטו יותר מהאחרים, בזכות רצף של מהלכים שיצרו עקביות ושיח ציבורי חיובי לאורך השנה.
זה לא תמיד מתבטא בתוצאות הכספיות, "מותג השנה" זה מכלול של פעולות שהארגון עשה שהצליחו למקם אותו בתודעה הצרכנית. מפעילויות שיווק, מהלכי קד"מ מדויקים וגם ובעיקר החלטות אסטרטגיות שהקפיצו את המותג
השנה היו עשרות מותגים שניסו לתפוס מקום מרכזי, אבל בסופו של דבר צריכים להכתיר מנצחים. ורק שישה מהם - כל אחד מתחום אחר - הצליחו להתברג בקטגוריית "מותגי-העל" מבחינתנו ב-2025.
אלו השישה ששיחקו בליגה של הגדולים:
לאומי
השנה שבה הבנק עבר את רף מאה מיליארד השקלים והפך למותג הדומיננטי בשוק הבנקאות.
2025 הייתה בראש ובראשונה השנה של בנק לאומי. הבנק נהיה לחברה הציבורית הגדולה בישראל וחצה לראשונה שווי שוק של 100 מיליארד שקל. התוצאות שלו בתשעת החודשים הראשונים של מציגות רווח של 7.7 מיליארד שקל ותשואה על ההון של 17%, נתון גבוה גם בהשוואה בינלאומית. בנוסף, חילק לאומי דיבידנד רבעוני של 2 מיליארד שקל, הגבוה שנרשם אי פעם בבנק בישראל.
- "נראה שיפור בדירוג האשראי ב-2026": הנתונים שמפתיעים את השווקים
- חברות הביטוח עוקפות את הבנקים בדירוג האשראי - האם זה שינוי תפיסתי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שמעבר למספרים, המותג לאומי עצמו גם הוא המריא. המנכ"ל חנן פרידמן והסמנכ"לית מיטל שירן הראל בנו אסטרטגיית שיווק רחבה שהציבה את הבנק בנקודת פתיחה ברורה מול המתחרים. גל תורן הפך לדמות כמעט משפחתית בפרסומות, עומר אדם העביר את המסרים, ולאומי היה פשוט בכל מקום. הבנק גם הציב את השירות בקדמת הבמה, בפרט מול מזרחי טפחות, עם פתיחת מוקדים 24 שעות ביממה וחשיפת הטלפונים הישירים של מנהלי הסניפים.
חשד להפרות וזיהום אוויר: בז"ן הוזמנה לשימוע במשרד להגנת הסביבה
עידית סילמן: "הממצאים מצביעים על מספר רב של הפרות ובכללן כאלה הגורמות לזיהום אוויר חזק או בלתי סביר וכן הפרות של תנאי היתר הרעלים, מתוך סיכון בריאות הציבור והסביבה" קבוצת בזן: "קבוצת בזן פועלת ותמשיך לפעול בשקיפות מלאה אל מול גורמי המקצוע בתחום הגנת
הסביבה"
בזן מחוז חיפה של המשרד להגנת הסביבה שלח התראה וזימון לשימוע לבז"ן בזן 0.87% , לכרמל אולפינים ולגדיב, בעקבות שורה של הפרות לכאורה של תנאי היתרי הפליטה והרעלים ושל הוראות חוק אוויר נקי וחוק החומרים המסוכנים. המסמכים שנמסרו לחברות מתארים ליקויים חוזרים בפליטות מזהמות, בתשתיות ובניהול חומרים מסוכנים.
השרה להגנת הסביבה, עידית סילמן, אמרה כי "הממצאים מצביעים על מספר רב של הפרות ובכללן כאלה הגורמות לזיהום אוויר חזק או בלתי סביר וכן הפרות של תנאי היתר הרעלים, מתוך סיכון בריאות הציבור והסביבה. המשרד להגנת הסביבה לא יאפשר למפעלים לסכן את בריאות הציבור והסביבה ויפעל בכל הכלים העומדים לרשותו כדי להבטיח עמידה מלאה בחוק".
על פי נתוני המשרד, בתחנות הניטור ובדיגומים על גדר המתחם נרשמה מגמת עלייה עקבית בריכוזי בנזן, חומר המוגדר כמסרטן, החל מ-2020 ועד 2024. לפי המשרד, העלייה נובעת מפליטות המתחם המשותף של בז"ן וגדיב, וחשפה את הציבור לרמות מזהם הגבוהות מאלה שנקבעו בערכי הסביבה. בנוסף לכך נמצאו חריגות רבות מערכי הפליטה המותרים לבז"ן ולכאו"ל לגבי מזהמים שונים, בהם תחמוצות גופרית, תחמוצות חנקן וחלקיקים. בחלק מהמקרים דווח על פליטות עשן שחור שהוגדרו כזיהום אוויר חזק או בלתי סביר, בניגוד לתנאי היתר הפליטה.
בממצאים הנוגעים לגדיב התגלו שתי הפרות מהותיות של תנאי היתר הרעלים: הפעלה של קווי דלק חוץ-מפעליים המוליכים חומרים מסוכנים ללא מערכת הגנה קתודית במקטע מסוים, מצב שמגביר את הסיכון לקורוזיה ולדליפות; וכן הפעלה מחדש של מכלי אחסון מסוכנים אחרי אירועים חריגים ללא אישור מחודש של בודק מוסמך, בניגוד לדרישות ההיתר.
- בזן: עליה במרווחי הזיקוק, התקבולים על הפגיעה במתקנים תרמו למעבר לרווח
- בזן הפסידה 37 מיליון ד' ברבעון - מרווח הזיקוק הסתכם על 10.5 דולר לחבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשל הליקויים, המשרד להגנת הסביבה שוקל צעדי אכיפה ובהם צו מינהלי לפי חוק אוויר נקי לצמצום ומניעת זיהום, וכן הטלת עיצומים כספיים. לפני קבלת החלטה סופית זומנו החברות לשימוע.
