הפוטנציאל הגלום של התמ"א 38: "טוב מפינוי בינוי, פוטנציאל העלאת ערך הדירה ב-30% בשנתיים"
בחודש מארס 2005 התקבלה החלטת ממשלה המאשרת את אחת מתוכניות התכנון היותר משמעותיות, שנחקקו במדינה בתקופה האחרונה. התוכנית נקראת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) ותפקידה הוא לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למרות הרצון הטוב ואפשרויות הרווח שנוצרו כאן, ההתנפלות על המציאה, שהיתה צריכה להתרחש מצד היזמים לא הגיעה.
3 שנים לאחר שנחקק החוק, ראיינו את יוסי בזל, מנכ"ל 'תל אביב החדשה' ואחד היזמים הפעילים בתחום, על מנת להבין מה תקוע וקיבלנו בעיקר הסבר מדוע לא כל מה שנוצץ שווה זהב.
תמ"א 38 מאפשרת לדיירים ליהנות מחיזוק ולעיתים אף הרחבת דירותיהם על ידי יזם שבתמורה מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. זכויות הבנייה יכולות להיות בגובה קומה אחת או יותר.
מה המגבלות הקיימות כרגע ביישום תמ"א 38 ומה ניתן לעשות כדי להתגבר עליהם?
"בתחום המיסוי איפשרו כמעט פטור מלא מכל המיסים האפשריים. עם זאת נותר פתח רב לרשויות לגזור מס בדלת האחורית. במקום לתת פטור של 100% מהיטל השבחה הורידו את היטל ההשבחה ל-90% ובכך סלל המחוקק את הדרך לפרשנויות שונות ואפשרויות נרחבות לגביית מיסוי מצד הרשויות".
"בנוסף, בעבר היתה נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לגבי בנייה של קומה נוספת בבניין. בחודשים האחרונים הוכנסו לחוק מספר תיקונים שמחייבים הסכמה של 66.6% בלבד מסך הדיירים. עם זאת התיקון תופס רק לגבי בנייה של קומה אחת בלבד מעל הגג. במידה והיזם מעוניין לבנות 2 קומות הוא עדיין זקוק להסכמה של 100% מדיירי הבניין".
"הפרדוקס הוא כי רוב העסקאות מתחילות להיות משתלמות רק כאשר ניתן לבנות 2 קומות ומעלה מעל גג הבניין. מעבר לכך, ככל שמתרחקים מאיזור המרכז העסקאות מתחילות להיות גבוליות".
"באופן כללי בידי הרשויות ישנו כח רב מאוד בין אם במניעת ובין אם בתמרוץ של היישום. במצב שנוצר ישנו תחום אפור מאוד המכביד על היישום של תמ"א 38".
מהו הפוטנציאל הכלכלי הקיים ביישום תמ"א 38?
" רק באיזור ת"א קיימים כ-5000-6000 מבנים עליהם ניתן ליישם את תמ"א 38 אבל אחרי בדיקה מדוקדקת אתה יכול לראות כי התוכניות לא בהכרח מתאימות לבניין. הרווחיות לבניין נעה בין 100 אלף דולר ל-500 אלף דולר אבל בתחום המימון ישנה בעיה".
"היזמים לא יכולים לקחת מימון בנקאי לצורך ביצוע התמ"א וזאת מכיוון שלא ניתן לשעבד רכוש ציבורי, (הרי כל הדירות רשומות על בעלי הדירות הקייימים) ולכן על היזם לממן את העסקאות עם הון עצמי אותו הוא מביא מהבית. הרי היזם צריך לספק לדיירים ערבות לפני שהוא נכנס לפרוייקט ולכן הון עצמי גבוה הוא הכרחי".
פרוייקט של תמ"א 38 ניתן ליישם על בניינים משנת 1980 ומטה. עם זאת, בניגוד לפינוי בינוי ניתן לבצע פרוייקטים מסוג זה על בניין בודד ולכן צריך להתמודד עם כמה שפחות התנגדויות של דיירים.
איך הדיירים יכולים להינות מתמ"א 38?
"נניח ויש לך דירה בת 4 חדרים בשווי של 300 אלף דולר אתה יכול להעלות את הערך שלה ב-20%-30% בשנתיים בממוצע ולמרות זאת ישנם דיירים רבים שחושבים שעושים איפה ואיפה בין הדיירים ולכן הם מעכבים את הפרוייקטים. הדייר חייב להבין כי ביצוע של תמ"א 38 הוא מתנה בשבילו".
כלכלת ישראל (X)נתון כלכלי מדאיג - גירעון בחשבון השוטף, לראשונה משנת 2013; מה זה אומר?
נקודת מפנה בכלכלה המקומית: גירעון בחשבון השוטף ברבעון השלישי של 2025, אחרי שנים רצופות של עודף. האם צריך לדאוג?
לראשונה מאז 2013 נרשם בישראל גירעון בחשבון השוטף של מאזן התשלומים, אירוע שעלול לבטא נקודת מפנה משמעותית במבנה המקרו-כלכלי של הכלכלה הישראלית. ברבעון השלישי של 2025 הסתכם הגירעון, בניכוי עונתיות, בכ-1.1 מיליארד דולר, לעומת עודף זניח של 0.1 מיליארד דולר בלבד ברבעון הקודם, ועודפים רבעוניים ממוצעים של כ-3.8 מיליארד דולר בשנים שקדמו לכך.
המשמעות אינה טכנית בלבד. החשבון השוטף משקף את יחסי החיסכון-ההשקעה של המשק כולו ואת יכולתו לייצר מטבע חוץ נטו. מדובר על גירעון של תנועות הון ומעבר מעודף לגירעון מאותת כי המשק צורך, משקיע ומשלם לחו"ל יותר משהוא מייצר ומקבל ממנו - שינוי שעשוי להשפיע על שער החליפין, על תמחור סיכונים ועל מדיניות מוניטרית ופיסקלית גם יחד.
הסיבה: לא סחר החוץ, אלא ההכנסות הפיננסיות: הסיפור האמיתי מאחורי הגירעון
בניגוד לאינטואיציה, הגירעון אינו נובע מקריסה ביצוא או מזינוק חריג ביבוא הצרכני. למעשה, חשבון הסחורות והשירותים נותר בעודף של 1.8 מיליארד דולר ברבעון השלישי, שיפור ניכר לעומת הרבעון הקודם. יצוא השירותים הגיע לשיא של 22.9 מיליארד דולר, כאשר 77% ממנו מיוחס לענפי ההייטק, תוכנה, מו"פ, מחשוב ותקשורת.
הגורם המרכזי להרעה הוא חשבון ההכנסות הראשוניות, שבו נרשם גירעון עמוק של 3.7 מיליארד דולר, לעומת 2.0 מיליארד דולר בלבד ברבעון הקודם. סעיף זה כולל תשלומי ריבית, דיבידנדים ורווחים לתושבי חו"ל על השקעותיהם בישראל, והוא משקף במידה רבה את הצלחתו של המשק הישראלי למשוך הון זר, אך גם את מחיר ההצלחה הזו.
הכנסות תושבי חו"ל מהשקעות פיננסיות בישראל קפצו ל-10.0 מיליארד דולר ברבעון, בעוד שהכנסות ישראלים מהשקעות בחו"ל הסתכמו ב-6.4 מיליארד דולר בלבד. הפער הזה לבדו מסביר את מרבית המעבר לגירעון. במילים פשוטות: חברות ישראליות מצליחות, רווחיות ומושכות השקעות, אך הרווחים זורמים החוצה, לבעלי ההון הזרים.
בהשקעה של 100 מיליון שקלים תכנית IsraLab יוצאת לדרך
שראיפת התכנית היא להציב את ישראל בחזית המחקר המדעי והתעשייה הטכנולוגית ולהשיב חוקרים ישראליים ארצה.
היום הושקה תכנית “IsraLab", תכנית ממשלתית חדשה של משרד האוצר עם הועדה לתכנון ולתקצוב (ות"ת) והקרן הלאומית למדע, שמה למטרה את האצת המחקר המדעי בהשקעה בהיקף של 100 מיליון ש"ח בשנה. לאחר עבודה מקצועית משותפת למשרד האוצר, הות"ת והקרן הלאומית למדע, היום יוצאת לדרך התכנית, שתעניק מענקי מחקר חסרי תקדים בתחומים אסטרטגיים ותסייע בבניית תשתיות מחקר לאומיות שיאיצו את המדע הישראלי.
לפי הודעת האוצר, התכנית מושקת כעת, ביום שאחרי המלחמה, במטרה להפוך את ישראל למובילה עולמית בתחומי המחקר והפיתוח הקריטיים ולחזק את האיתנות הלאומית. תכנית IsraLab מיועדת להיות מכון מחקר רב-תחומי שיהיה בית למחקר מדעי מצטיין ופורץ דרך. המכון יצור אקו-סיסטם ייחודי המשלב נציגים מהאקדמיה, מערכת הביטחון ותעשיית ההייטק, כדי לייצר מחקר התומך בשרשראות האספקה הקריטיות בהן ישראל מובילה. תכנית IsraLab תארח קבוצות מחקר מצטיינות מכלל האוניברסיטאות בישראל, שיקבלו מענקי מחקר לטווח ארוך של כ-7-10 שנים. המחקרים הראשונים שיתוקצבו יעסקו בתחום הבינה המלאכותית ולמידת המכונה, וייצרו קבוצות עבודה שיפעלו על גבי תשתית מחשוב-העל המקודמת במסגרת תוכנית הבינה המלאכותית הלאומית.
בנוסף, הפרויקט יאגם וירכז תשתיות מחקר לאומיות "כבדות" במקום פיזי אחד, בתחומים אסטרטגיים, שישמשו את כלל המוסדות האקדמיים ותעשיית המו"פ הישראלית. המכון גם יפעל לקדם את המחקרים לבשלות כלכלית ומסחרית באמצעות שיתופי פעולה הדוקים עם התעשייה ושואב
השראה ממוסדות מחקר מובילים בחו"ל, כגון ה-WYSS וה-BROAD INSTITUTE בארה"ב, ומכוני FRAUNHOFFER באירופה. התקציב הממשלתי המיועד לפרויקט הוא כ-100 מיליון ש"ח בשנה, המיועדים למענקי המחקר לקבוצות החוקרים. לפי הודעה האוצר, שאיפת התכנית היא להוות צעד משמעותי לחיזוק
הקשר בין האקדמיה לתעשייה, תתמוך במאמץ הלאומי להשבת מוחות וחוקרים מצטיינים ארצה, ובכך תסייע לישראל לשמר את ההובלה בחזית המחקר המדעי והתעשייה הטכנולוגית. שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' שהוביל את המהלך: "הקמת IsraLab היא התשובה הציונית והכלכלית שלנו בעת הזו. דווקא
עכשיו, אנחנו משקיעים במנועי הצמיחה של העתיד ומחזקים את העצמאות הטכנולוגית והביטחונית של ישראל. השילוב בין המוחות המבריקים של האקדמיה, מערכת הביטחון והתעשייה הוא מכפיל כוח שיבטיח את היתרון האיכותי של מדינת ישראל ואת שגשוגה הכלכלי לשנים רבות קדימה. השקעה במדע
וברוח הישראלית היא ערובה לניצחון גם בחזית הכלכלית".
