הפוטנציאל הגלום של התמ"א 38: "טוב מפינוי בינוי, פוטנציאל העלאת ערך הדירה ב-30% בשנתיים"
בחודש מארס 2005 התקבלה החלטת ממשלה המאשרת את אחת מתוכניות התכנון היותר משמעותיות, שנחקקו במדינה בתקופה האחרונה. התוכנית נקראת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) ותפקידה הוא לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למרות הרצון הטוב ואפשרויות הרווח שנוצרו כאן, ההתנפלות על המציאה, שהיתה צריכה להתרחש מצד היזמים לא הגיעה.
3 שנים לאחר שנחקק החוק, ראיינו את יוסי בזל, מנכ"ל 'תל אביב החדשה' ואחד היזמים הפעילים בתחום, על מנת להבין מה תקוע וקיבלנו בעיקר הסבר מדוע לא כל מה שנוצץ שווה זהב.
תמ"א 38 מאפשרת לדיירים ליהנות מחיזוק ולעיתים אף הרחבת דירותיהם על ידי יזם שבתמורה מקבל זכויות בנייה על גג הבניין. זכויות הבנייה יכולות להיות בגובה קומה אחת או יותר.
מה המגבלות הקיימות כרגע ביישום תמ"א 38 ומה ניתן לעשות כדי להתגבר עליהם?
"בתחום המיסוי איפשרו כמעט פטור מלא מכל המיסים האפשריים. עם זאת נותר פתח רב לרשויות לגזור מס בדלת האחורית. במקום לתת פטור של 100% מהיטל השבחה הורידו את היטל ההשבחה ל-90% ובכך סלל המחוקק את הדרך לפרשנויות שונות ואפשרויות נרחבות לגביית מיסוי מצד הרשויות".
"בנוסף, בעבר היתה נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים לגבי בנייה של קומה נוספת בבניין. בחודשים האחרונים הוכנסו לחוק מספר תיקונים שמחייבים הסכמה של 66.6% בלבד מסך הדיירים. עם זאת התיקון תופס רק לגבי בנייה של קומה אחת בלבד מעל הגג. במידה והיזם מעוניין לבנות 2 קומות הוא עדיין זקוק להסכמה של 100% מדיירי הבניין".
"הפרדוקס הוא כי רוב העסקאות מתחילות להיות משתלמות רק כאשר ניתן לבנות 2 קומות ומעלה מעל גג הבניין. מעבר לכך, ככל שמתרחקים מאיזור המרכז העסקאות מתחילות להיות גבוליות".
"באופן כללי בידי הרשויות ישנו כח רב מאוד בין אם במניעת ובין אם בתמרוץ של היישום. במצב שנוצר ישנו תחום אפור מאוד המכביד על היישום של תמ"א 38".
מהו הפוטנציאל הכלכלי הקיים ביישום תמ"א 38?
" רק באיזור ת"א קיימים כ-5000-6000 מבנים עליהם ניתן ליישם את תמ"א 38 אבל אחרי בדיקה מדוקדקת אתה יכול לראות כי התוכניות לא בהכרח מתאימות לבניין. הרווחיות לבניין נעה בין 100 אלף דולר ל-500 אלף דולר אבל בתחום המימון ישנה בעיה".
"היזמים לא יכולים לקחת מימון בנקאי לצורך ביצוע התמ"א וזאת מכיוון שלא ניתן לשעבד רכוש ציבורי, (הרי כל הדירות רשומות על בעלי הדירות הקייימים) ולכן על היזם לממן את העסקאות עם הון עצמי אותו הוא מביא מהבית. הרי היזם צריך לספק לדיירים ערבות לפני שהוא נכנס לפרוייקט ולכן הון עצמי גבוה הוא הכרחי".
פרוייקט של תמ"א 38 ניתן ליישם על בניינים משנת 1980 ומטה. עם זאת, בניגוד לפינוי בינוי ניתן לבצע פרוייקטים מסוג זה על בניין בודד ולכן צריך להתמודד עם כמה שפחות התנגדויות של דיירים.
איך הדיירים יכולים להינות מתמ"א 38?
"נניח ויש לך דירה בת 4 חדרים בשווי של 300 אלף דולר אתה יכול להעלות את הערך שלה ב-20%-30% בשנתיים בממוצע ולמרות זאת ישנם דיירים רבים שחושבים שעושים איפה ואיפה בין הדיירים ולכן הם מעכבים את הפרוייקטים. הדייר חייב להבין כי ביצוע של תמ"א 38 הוא מתנה בשבילו".
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה
כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים
רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.
מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות.
בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.
רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.
יגדיל את הצריכה הפרטית
הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- העלימו מאות מיליוני שקלים - וזה העונש שנגזר עליהם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.
אילוסטרציה מעצר. קרדיט: AI21 חשודים נעצרו בחשד לזיוף תקנים בהיקף של 15 מיליון שקל
בתום חקירה סמויה, עוכבו 21 חשודים בחשד למעורבות בביצוע עבירות שחיתות ציבורית חמורות בהן, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, שוחד, הלבנת הון, עבירות על חוק מע"מ ועל פקודת המכס ועבירות על פקודת היבוא והיצוא וחוק התקנים
הלבנת הון במסגרת שיתוף פעולה בין היחידה הארצית למאבק בפשיעה הכלכלית (יאל"כ), להב 433, חקירות מכס מע"מ ת"א, בקרת יבוא במכס אשדוד ומשרד הכלכלה והתעשייה, עלה חשד כי אחת ממעבדות הבדיקה בתחום יבוא מוצרים לישראל, חברה לגורמים עבריינים ויחדיו קשרו לקשר שוחדי ומרמתי, במסגרתו שוחררו והופצו כמויות גדולות של מוצרים החייבים עמידה בדרישות תקנים רשמיים, מבלי שעברו את מלוא הבדיקות הנדרשות, ובנוסף לא הועבר הדיווח הנדרש לרשויות בהתאם.
מרגע שנודעו החשדות האמורים, הוקפאה ההכרה של המעבדה לבדיקות יבוא. בנוסף, עלו חשדות על קשר בין החשוד המרכזי למעבדה במערכת שוחדית, כאשר הוא מפנה אליה יבואנים, תמורת תשלום עמלות ואילו המעבדה בתמורה, מאשרת את שחרור המוצרים. ללא ביצוע הבדיקות וללא דיווח לרגולטור, כנדרש.
בדרך זו, עולה החשד, כי נכנסו לישראל כמויות גדולות של מוצרים החשודים כמסוכנים,
ללא הבדיקות הנדרשות וללא הדיווח הנדרש לרשויות. בשלב זה, על פי החשדות, המוצרים או מרביתם הועברו לשטחים. החקירה מלווה על ידי היחידה המשפטית לתיקים מיוחדים ברשות המיסים ויחידת התביעה הפלילית במשרד הכלכלה. סך עבירות המס נכון ליום זה של החקירה הינן למעלה מ-15 מיליון
שקל.
הליך היבוא התקני
הליך יבוא תקני לישראל נבנה כך שיוודא שכל מוצר שנכנס לשוק המקומי עומד ברף בטיחות ואיכות בסיסי, כך שגם המדינה וגם הצרכן לא נפגעים. הכל מתחיל ברשימון היבוא שמוגש למכס, מסמך רשמי שבו היבואן מפרט את כל פרטי הסחורה, היכן יוצרה, מה ערכה הכספי ומה הייעוד שלה. לאחר מכן מגיע שלב קריטי של בדיקות מעבדה ותקינה: מוצרים מתחומים רגישים כמו חשמל, צעצועים לילדים, קוסמטיקה או ציוד רפואי חייבים לעמוד בתקנים ישראליים מחייבים. כאן נכנסות לפעולה המעבדות המורשות, שאמורות לבדוק אם המוצרים אכן תואמים את התקנות מבחינת בטיחות שימוש, חומרים מסוכנים או התאמה חשמלית.
- 5 בכירים באוטומקס נעצרו בחשד לעבירות רבות
- נחשפה תשתית להלבנת הון בקריפטו בהיקף עשרות מיליוני דולרים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, היבואן מחויב לשלם את כלל המיסים הנדרשים, מכס, מע"מ ולעיתים מסי קנייה נוספים, לפני שהמוצרים יכולים להשתחרר מהנמל. רק כאשר כל התנאים הללו מתקיימים, מקבל היבואן אישור רשמי לשחרור הסחורה לשוק המקומי ולהפצתה לצרכנים. כאשר התהליך הזה נעקף באמצעות שוחד, זיוף אישורים או העלמות מס, נגרמת פגיעה משולשת: ראשית, הציבור חשוף למוצרים שעלולים להיות מסוכנים, החל במוצרי חשמל לא תקינים ועד צעצועים עם חומרים רעילים; שנית, נפגעת התחרות מול יבואנים שמקפידים על החוק ונדרשים להוצאות גבוהות יותר; ושלישית, נגרע כסף רב מקופת המדינה עקב אובדן מסים.
וכך, הפרשה הנוכחית לא רק שגורעת כספים מהמדינה לטובת מוצרים שחלקם מועברים לשטחים, אלא גם חושפת את הציבור למוצרים שעלולים להוות סכנה.
