שמואל סלבין סלע קפיטל
צילום: אבישי פינקלשטיין
דוחות

ה-FFO הריאלי של סלע נדל"ן עלה ב-6.8% - מאשררת תחזית

מהראשונות לדווח על תוצאות המחצית: הרווח הנקי הסתכם ב-65 מיליון שקל ברבעון השני זינוק של 275% לעומת אשתקד; הכנסות מדמי שכירות עלו ב-6% ל-98 מיליון שקל, בעוד ה-NOI הסתכם ב-88 מיליון שקל - גידול של 6.4%; "רבעון שיא בתולדות סלע"

מנדי הניג |

סלע נדל"ן מדווחת על רווח נקי שובר שיאים, עלייה בהכנסות מדמי שכירות, וגיוס הון משמעותי. בעיקר בולטת ההתקדמות בשיווק בית מאני בתל אביב אחד הנכסים המרכזיים שרכשה בשנים האחרונות.

ברבעון השני של 2025 רשמה סלע נדל"ן רווח נקי של כ-62 מיליון שקל - זינוק חד של 275% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הכנסות מדמי שכירות צמחו ב-6% והסתכמו ב-98 מיליון שקל, בעוד שה-NOI - ההכנסה התפעולית נטו - טיפס ל-88 מיליון שקל. גם ה-FFO הריאלי, שמודד את תזרים המזומנים מהפעילות השוטפת, רשם עלייה של 6.8% ל-60.6 מיליון שקל. התאמות השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה הסתכמו ב-47 מיליון שקל.

במבט על המחצית הראשונה של השנה, התוצאות מרשימות אפילו יותר: הרווח הנקי הסתכם ל-143 מיליון שקל, גידול של 112% לעומת התקופה המקבילה, והכנסות הכוללות הגיעו ל-196 מיליון שקל. ה-NOI בחציון הסתכם ב-176 מיליון שקל, עלייה של 7.3%, בעוד שה-FFO הריאלי הסתכם ב-122.6 מיליון שקל - 55 אגורות למניה.

שמואל סלבין, יו"ר הדירקטוריון מסר בהתייחסות לתוצאות: "זהו רבעון שיא בתולדות סלע רבעון שממחיש את החוסן של הפורטפוליו שלנו ואת עוצמתה של האסטרטגיה ארוכת הטווח שאנו מיישמים. גם בתקופה של אי-ודאות כלכלית וביטחונית, סלע ממשיכה לצמוח, לשפר תזרים ולהגדיל רווחים. לא מיהרנו להשכיר את השטחים בבית מאני, מתוך ציפייה לביקושים שיתעוררו ביום שלאחר המלחמה. אנחנו עדים כבר עכשיו להתעוררות מצד חברות, אשר צופות את סיום מצב הלחימה בעזה והשקעות מצד חברות שפועלות בשוק הגלובלי. ההנפקה המוצלחת שביצענו מחזקת את מבנה ההון של סלע קפיטל - יחס ההון למאזן עלה מכ-43% לכ-45%-46% בעקבות הגיוס – ובכך אנחנו מאפשרים לקרן גמישות להתרחבות ורכישת נכסים חדשים בעתיד. הנהלת החברה מציינת כי חיזוק ההון יאפשר לסלע לבחון הזדמנויות השקעה והתרחבות לראשונה מזה תקופה ארוכה, במקביל לעמידה נוחה יותר בדרישות הרגולציה לקרנות ריט.

גדי אליקם, מנכ"ל סלע נדל"ן מסר  "ברבעון הזה בא לידי ביטוי הפוטנציאל של הפורטפוליו שלנו - מגוון, מפוזר, איכותי, ומנוהל בשמרנות חכמה. העלייה ב-NOI ההתאוששות בתחום המסחר, ושיעור התפוסה הגבוה, כולם יחד ממחישים את הביקוש הגובר לנכסים איכותיים במיקומים חזקים. גיוס ההון המוצלח מחזק את מבנה ההון ומאפשר לנו לשוב ולבחון הזדמנויות רכישה איכותיות שירחיבו את הפורטפוליו שלנו. כניסתו של השוכר הראשון בבית מאני, אף במחיר נמוך מהמצופה , מסמנת את תחילת מימוש הפוטנציאל בנכס חשוב זה. תחזית החברה ל-2025 – שטרם משקללת את מלוא התרומה העתידית של בית מאני – משקפת את הביטחון שלנו בדרך בה אנו צועדים. אנו נמשיך לפעול ביציבות ובשיקול דעת לטובת יצירת ערך לבעלי המניות, תוך שמירה על מדיניות דיבידנד סדירה ופיתוח יציב של הנכסים לטווח הארוך".

פריצות דרך משמעותיות לאחר מועד הדוח:

בחודש יולי השלימה החברה הנפקת הון מוצלחת של כ-161 מיליון שקל במסגרת הנפקת מניות למשקיעים מסווגים, שזכתה לביקושי יתר של 174 מיליון שקל. הגיוס מחזק את מבנה ההון ויאפשר לחברה לבצע רכישות נוספות שירחיבו את הפורטפוליו.

במקביל, החברה הצליחה להשכיר לראשונה שטחים בבית מאני בתל-אביב בניין ששימש בעבר את הנהלת בנק לאומי ונרכש באפריל 2022 תמורת 650 מיליון ש"ח. השכירות הראשונה כוללת כ-800 מ"ר במחיר של 154 שקל למ"ר בעסקה לטווח ארוך, מה שמהווה פריצת דרך לאחר שהנכס הועבר לידי החברה ריק בפברואר 2024. בסלע רואים בכך סימן חיובי ראשון למימוש הפוטנציאל של בית מאני בטווח הארוך.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הפורטפוליו של סלע נדל"ן כולל כיום 45 נכסים מניבים בשווי של 5.9 מיליארד שקל, שיעור תפוסה של 94.7% (91% כולל בית מאני), ומינוף נמוך של 56.4%. כל נכסי החברה אינם משועבדים, והחברה מדורגת ilAA עם תחזית יציבה.

תחזית לשנת 2025: החברה מחזיקה בתחזיותיה לשנת 2025 NOI בטווח של 345-350 מיליון שקל FFO בטווח של 238-242 מיליון ש"ח, ודיבידנד מינימלי שנתי של 134 מיליון ש"ח (כ-57 אגורות למניה).

כהמשך לפרסום התוצאות סלע נדל"ן מודיעה על חלוקת דיבידנד בסך כולל של כ-33.9 מיליון שקל, שישולם ב-20 באוגוסט למחזיקי מניות ביום הקובע - 6 באוגוסט. הסכום למניה יעמוד על 14.25 אגורות. לדברי החברה, תזרים המזומנים מפעילות שוטפת עומד על 101 מיליון שקל בחציון הראשון של השנה, ולצידו מקורות מימון מספקים והון עצמי של כ-2.5 מיליארד שקל נכון לסוף יוני. חלוקת הדיבידנד עולה בקנה אחד עם התחייבותה של סלע לחלוקה מינימלית שנתית של 134 מיליון שקל לבעלי המניות.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אנרגיה מתחדשת
צילום: PIXBABY BY PEXELS

שנתיים של תשואת חסר: האם המדד הזה בדרך לסגור פערים?

אחרי שנתיים של תשואת חסר מול המדדים הסקטור הירוק עשוי סוף-סוף לקבל רוח גבית - סביבת ריבית נמוכה עשויה להקל על המימון לחברות הפרויקטליות ולסגור את פערים בתשואות - אבל זה התרחיש האופטימי מה עוד יכול לקרות? 

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה אנרגיה מתחדשת

בשנים האחרונות, מדד הקלינטק התקשה להדביק את קצב העליות של המדדים המובילים. בזמן שהבנקים זינקו ביותר מ-100% מתחילת 2024, ות"א 125 עלה בכ-74%, מדד הקלינטק הסתפק בעלייה של כ-36% בלבד. גם בשנים הקודמות המדד רשם תשואת חסר משמעותית, כאשר איבד בשנת 2022 כמעט שליש מערכו, ובשנת 2023 רשם ירידה של כ-10%. 

הסיבה המרכזית לפער בין שני המדדים הייתה סביבת הריבית הגבוהה, שעלתה בחדות במהלך שנת 2022 והייתה דלק לרווחיות הבנקים דרך הכנסות המימון שהובילו לרווחי שיא, ומנגד משקולת על חברות הפרויקטים בתחום הקלינטק.

ההשפעה של הריבית

עולה השאלה למה ריבית גבוהה יותר פוגעת בחברות האנרגיה המתחדשות? ובכן, רוב הפעילות בנויה על פרויקטים ממומנים בחוב ארוך. כשהריבית והשוק לטווחים הבינוניים והארוכים יקרים, עלות ההון הממוצעת עולה, שיעור התשואה נשחק, והערך הנקי של הפרויקט יורד. במילים פשוטות, כאשר הריבית גבוהה, הכסף פשוט יקר יותר. הלוואות לפרויקטים עולות יותר, המימון מתייקר, והחברות מרוויחות פחות מכל פרויקט חדש. כתוצאה מכך, הן דוחות חלק מההשקעות, מצמצמות פעילות ומתקשות להראות קצב צמיחה כמו בשנים של ריבית נמוכה. הבנקים, לעומת זאת, הרוויחו מהמצב הזה, הריבית על הלוואות עלתה מהר יותר מהריבית שהם שילמו ללקוחות על פיקדונות, מה שחיזק מאוד את שורת הרווח שלהם.

עכשיו, כשנראה שבנק ישראל מתקרב להורדת ריבית ראשונה מאז ינואר 2024 אחרי 14 פעמים רצופות שהריבית נותרה ללא שינוי, עולה השאלה האם זה הזמן של הקלינטק לסגור את הפער? הנה כמה תרחישים אפשריים:

תרחיש בסיס: הורדה מדורגת

אם בנק ישראל יוריד את הריבית ברבע אחוז וירמוז על המשך הורדות, זה ישפר את תנאי המימון בהדרגה. חברות כמו אנלייט, אנרג'יקס, דוראל ונופר, שזקוקות למימון ארוך טווח, עשויות להיות הראשונות שיגיבו. במצב כזה המדד יכול לסגור חלק מהפער, אבל לא כולו כאשר חברות שפועלות במודלים יציבים יותר עם גישה למימון זול יותר וחוזים ארוכי טווח, יושפעו פחות.

תרחיש שורי: מסלול הורדות מהיר וירידה חדה בתשואות בעולם

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מה יהיה היום בבורסה?

מערכת ביזפורטל |

לקראת עדכון המדדים שיתקיים בסוף השבוע הבא (6.11), הבורסה מעריכה כי מחזור הנעילה בעדכון הקרוב צפוי לשבור שיא חדש ולהגיע לכ-7.8 מיליארד שקל, בעוד שמחזור המסחר הכולל באותו יום עשוי להגיע ל-13-15 מיליארד שקל. הבורסה לניירות ערך מסכמת שנתיים לרפורמת המדדים. הרפורמה, שהושקה בנובמבר 2023, נועדה לחזק את הנזילות והיציבות של המדדים המקומיים, לצמצם תנודתיות ולעודד את השקעות הקרנות העוקבות. ניתוח הבורסה מראה כי מאז כניסת הרפורמה חלה ירידה של כ-20% ביחס התחלופה במדדים, לצד גידול מרשים של כ-60% בהיקף ההשקעות בקרנות העוקבות, שהגיעו לשווי כולל של כ-80 מיליארד שקל.


אתמול מניות הבנקים עלו, בעוד מניות הביטוח ירדו. זה אולי נובע מרמת המכפילים השונה והאטרקטיביות היחסית של הבנקים כעת ביחס למניות הביטוח. אם ננרמל את הרווחים של חברות הביטוח ללא רווחים עודפים משוק ההון, נגיע למכפילים כמעט כפולים מאלו של הבנקים. נכון שהבנקים גם צפויים להיפגע עם ירידת הריבית, אבל גם אחרי ש"תשקוט הסערה", המכפילים עשויים להיות אטרקטיביים יותר. חושבים שזה מעניין, אולי זו האסטרטגיה בשבילכם - בנקים לונג - ביטוח שורט; האסטרטגיה הזו יכולה להצליח


בנק ישראל חושש מהמינוף של משקי הבית לשוק הנדל"ן. הבנק פרסם טיוטת תקנות חדשה המעידה על חשש גובר מהמינוף הגבוה בשוק הדיור. לפי הבנק, בשנים האחרונות גבר השימוש בהלוואות "לכל מטרה" המובטחות בדירת מגורים, תופעה שמגדילה את החוב של משקי הבית ומחלישה את יציבות המערכת הפיננסית. הסכנה המרכזית, לפי ההערכות, היא שאם מחירי הדירות יירדו, שווי הבטוחות של הבנקים יצטמצם בעוד שהחוב יישאר באותה רמה, מה שעלול להוביל לעלייה חדה ביחסי המינוף ולפגיעה ביכולת ההחזר של הלווים. לפיכך, הצעד הנוכחי נועד להקדים תרופה למכה ולרסן את היקף ההלוואות לפני שהשוק יגיע לנקודת סיכון ממשית.


פינרג'י שוב מספקת כותרות, וגם הפעם נראה שהסיפור דומה: דיווח מהותי, התלהבות במסחר וזינוק במניה. בדרך כלל, ההתלהבות מתפוגגת אחרי והמניה חוזרת לרדת. החברה הודיעה אתמול על שיתוף פעולה עם קונסורציום Net Zero בהובלת גוגל ומיקרוסופט, שנשמע נוצץ כמעט כמו שם הפרויקט עצמו, אבל צריך לזכור שזהו שלב הדגמה בלבד. פרויקט פיילוט, לא חוזה מסחרי. נזכיר גם שלא מדובר בפרויקט חדש, אלא בהתקדמות מדיווח קודם (פינרג’י מזנקת בעקבות עסקה שכוללת את גוגל ומיקרוסופט) רק שהפעם גילינו את היקף העסקה, כ-2.3 מיליון שקל. כלומר, לא מדובר בהכנסה שתאזן את החברה, שכן סך ההוצאות התפעוליות עמד על 21 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025. עם זאת, זה לא מנע מהמניה לזנק אתמול 22%, כאשר המחזור במניה היה גבוה מהיקף העסקה עליו חתמה.

בתחילת השנה כתבנו שהסיכויים של מניית פינרג’י פינרג'י 22.24%  לעלות נמוכים, כי למרות הרה ארגון שריפת המזומנים גדולה, למרות בעל הבית שתומך - צריך הרבה כסף, וגם - שהטכנולוגיה עדיין בחיתולים ואין לקוחות. הבעיה הגדולה בעסקים כאלו היא שגם אם יש חלום, כדי לממש אותו צריך כסף והמשמעות היא דילול של משקיעים קיימים במחירים נמוכים. כתבנו את זה בשתי הזדמנויות - קיבלנו איומים מהחברה. אז קיבלנו. מאז כל פעם שהחברה מדווחת על הודעות טובות, יש זינוק במניה ובהמשך המניה מתממשת. שתבינו - הלוואי שהיא תצליח, הלוואי שיש לה פתרון של אנרגיה מתחדשת שיתפוס בעולם הגדול. אנחנו רוצים הצלחה ישראלית - אנחנו רק לא רוצים שזה יבוא על חשבונכם.