הדירה מתרחקת: ב-2012 נדרשו 131 משכורות דירה, כמה היו צריכים ב-2008?
מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת לשכיר הישראלי עמד ב2012 על 131, ללא שינוי בהשוואה לנתוני 2011 (זאת בהשוואה ל-103 משכורות בשנת 2008) כך עולה מנתוני משרד הבינוי והשיכון שפורסמו היום.
דווקא במספר המשכורות שנדרשו לרכישת דירת 4 חדרים, אשר מחירה הממוצע עמד על 1.19 מיליון שקל חלה ירידה במספר המשכורות הנדרשות מ-145 ב-2011 ל-141. ב-2008 נדרשו 104 משכורות בלבד. במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירת 5 חדרים נדרשו 182 משכורות במקום 187 ב-2011 או 151 ב-2008. במספר המשכורות שנדרשו לרכישת דירות 5 חדרים חדשות חלה הירידה החדה ביותר - מ-187 ב-2011 ל-178 ב-2012. רק בסקטור דירות 3 חדרים יד שנייה ניתן היה לראות עלייה במספר המשכורות שנדרשו מ-85 ב-2011 ל-89 ב-2012.
שכר הדירה הארצי הממוצע בשנת 2012 עמד על 3,290 שקל. בתל אביב שכר הדירה הגבוה ביותר, 4,790 שקל, גבוה ב-46% מהממוצע הארצי, ובקריות הנמוך ביותר, 2,095 שקל, נמוך ב-36% מהממוצע הארצי. במצטבר עלה שכר הדירה ב-42.7% מ-2008 כאשר העלייה המצטברת החדה ביותר נרשמה בתל אביב, 50.3%.
אחד הפרמטרים למדידת יוקר הדיור הוא שיעור עלות שכר דירה ממוצע מסך שכר חודשי ממוצע. בשנים האחרונות גדל שיעור זה משיעור של 30% בשנת 2007 (שכר דירה ממוצע של כ-2,300 שקל לעומת 7,750 שקל לשכיר ישראלי) לרמה של 37% בשנת 2012 (3,290 שקל לעומת 8,990 שקל בהתאמה). שיעור זה נותר יציב מאז שנת 2011.
במשרד השיכון מציינים כי אף שמספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה עלה משמעותית בשנים האחרונות, הסיבה העיקרית לעלייה היא העובדה שבשנים 2005-2012 עלה השכר הריאלי בכ-1% בלבד, בעוד שהתמ"ג גדל בכ-37%, ומחירי הדירות בכ-40% ריאלית באותה התקופה. כלומר, עליית מחירי הדירות הייתה גבוהה מעט מהגידול בתמ"ג, ומאחר שהשכר הריאלי נותר יציב יחסית, הרי שחלה עלייה ניכרת במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס, אמר בתגובה: "הנתונים שפרסם משרד השיכון אינם מפתיעים, לא ניתן לנהל את המלחמה על ייצוב מחירי הדיור בתקשורת לבדה. יש לזכור שמשרד השיכון הוא רק שחקן אחד במערכה כולה. כששחקנים אחרים פועלים באיטיות אנו נתקלים כעבור מספר חודשים, בנתונים הלא מעודדים. אינני צופה בשורה בשוק הדיור לשנת 2013 מאחר וגם תקציב המדינה, יאושר רק בעוד מספר חודשים. דהיינו, לא יתחילו לטפל ברצינות בשוק עד לחודש ספטמבר בשנה זו. הירידה בקצב התחלות הבנייה, בשילוב עם מגבלת אשראי ודרך כוח אדם מספק בענף, ימשיכו להעיב על סוגיית ההיצע וכמובן אינה תומכת בירידת מחירי הדיור אלא דווקא דוחפת אותם כלפי מעלה."
נזכיר כי לפי
- 7.אטיאס שר ההרס והאינטרסים = חורבן בית 3 לא פחות (ל"ת)אטיאס חייב לשבת בכלא 13/03/2013 00:47הגב לתגובה זו
- 6.לפיד הבטיח להורד מחירי נדלן לרמתם ב- 2007 - להמתין !!! (ל"ת)יש עתיד 12/03/2013 21:57הגב לתגובה זו
- 5.פשוט לא להאמין טרור פוליטי (ל"ת)אטיאס לכלא 12/03/2013 01:45הגב לתגובה זו
- 4.גיל 11/03/2013 20:20הגב לתגובה זולא ברור למה הנדל"ן הפך פה למשאת החיים והשאלה היא מי ביכלל רוצה לגור פה
- 3.המחירים צריכים לרדת בחצי!! (ל"ת)כלכלן 11/03/2013 18:09הגב לתגובה זו
- 2.שנה קןנספירציה נתונים שיקרית לניצול פראיירים=בועהבפיצוץ (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 11/03/2013 15:54הגב לתגובה זו
- 1.שנה דמגוגיה שקרית להרצת פראייר=בועה בפיצוץ לפחות 40%!! (ל"ת)פרו-נדלן=נתוני בלוף 11/03/2013 15:51הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
