משבר הזהות של תמ"א 38: מחיזוק מבנים להעשרת קבלנים

נגה לבציון נדן, כלכלנית סביבתית, יו"ר מינהל קהילתי בית הכרם ומנכ"לית חברת המחקר GreenEye, על החסרונות של החלת תמ"א 38 על האיזור המפותחים, ומה הם הגורמים האמיתיים ליישום החוק בערים
נגה לבציון נדן, צילום: יח"צ

לאחרונה הוגשה לאישור עריית ירושלים בקשה לפרויקט תמ"א 38 באחד מן המבנים שבשכונת בית הכרם בעיר. בית הכרם, מבין שכונותיה הוותיקות של ירושלים, שומרת במשך שנים רבות על אופייה וצביונה, מתאפיינת בסגנון בנייה נמוך והרבה בתים פרטיים. בקשת האישור לתמ"א הוגשה לגבי בניין גדול שהוגדר על ידי הרשות המקומית כמבנה "שימור מלא ללא תוספות". מטרת היזמים היא להוסיף מספר יחידות דיור במבנה.

<
פרויקט מסוג זה צפוי לשנות באופן מהותי את ציביון האזור, שכן לפי התכנון הוא עתיד להוסיף דיירים נוספים ללא תכנון תואם של שירותים ושטחים ציבוריים הולמים, שיספקו את צרכי התושבים הותיקים והחדשים כאחד. ללא תכנון של מקומות חנייה נוספים, גני ילדים, שטחים ירוקים ועוד - תרד איכות חייהם של ותיקי השכונה, וגם צרכיהם של המצטרפים החדשים, שיקנו את הדירות החדשות במיטב כספם- לא יסופקו כראוי.

<
המקרה של שכונת בית הכרם, הינו דוגמא לפרוייקט תמ"א 38, שאם יאושר, ישפיע בצורה דרמטית על תושבי השכונה המדוברת. אולם, לא מדובר בהתנגדות מקומית של תושבים מפונקים, אלא במקרה מייצג של עוד עשרות אם לא מאות שכונות נוספות, בעיקר בירושלים ובערי גוש דן, בהן פרויקטי תמ"א 38 מאיימים על המרקם החברתי - סביבתי. 

<
חוק תמ"א 38, נולד מתוך הצורך של המדינה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. הוא החלה כתוספת קומה, לאחר מכן סגירת קומת עמודים, משם עלה לקומה וחצי וכיום אנו עומדים על 2.5 קומות, כאשר דנים כבר להכניס בניינים משנת 92' לתהליך - אותם מבנים שמראש כבר נבנו על פי תקנים לרעידת אדמה. כך בעצם אנו מבינים כי התמ"א כבר מזמן איבדה את תפקידה האמיתי לחיזוק מבנים, וכיום היא כלי תיכנוני עוקף ועדות מקומיות המשמש להוספת יחדות דיור ללא נתינת מענה לצרכי הציבור או חניות וכו'.

<
המדינה העבירה את האחריות לטיפול בחיזוק המבנים אל הרשויות המקומיות, כאשר אלו דנות את הפרוייקטים המוצעים לחסד או לשבט. בעוד היזמים והקבלנים מתדפקים על דלתות ועדות התכנון העירוניות ודורשים מהן לאשר להם לבצע עוד ועוד פרויקטים לפי תמ"א 38, ותוך כך לגרוף לכיסם את השלל מתוספת הדירות היקרות שיבנו בתמורה לחיזוק הבניין,. עבור האוכלוסייה שגרה בסביבתו של הפרויקט יווצרו מגוון בעיות, שהקבלן כלל לא צריך לתת להן מענה.

<
החלטה על אישור פרויקט תמ"א 38 היא בעייתית בראש ובראשונה מאחר והיא גוברת על כל תכנית אב אחרת, כלל עירונית, שרואה קדימה את פני העיר. במקרה כזה נאלצות העיריות לשנות ולעכב את תכניות המתאר העירוניות, שנותנות פתרונות כוללים לצרכי האוכלוסייה בעיר, תוך שמירה על צביונה.

<
על פי חוקי הבנייה הרגילים, לקבלן שבונה בניין לצרכי דיור, ישנה מחויבות ציבוריות, בעוד שבתמ"א 38 אין לו. בפועל, בעקבות פרויקט תמ"א 38 חל גידול בלתי מתוכנן באוכלוסייה המקומית של שכונה נתונה, מבלי לתת מענה לתושבים מבחינת שירותים ציבוריים ותשתיות מתאימות, כגון תוספת של בתי ספר וגני ילדים, גינות ציבוריות, מקומות חניה נוספים, חנויות המשרתות את האוכלוסייה במקום, מוסדות ציבור - קופות חולים, משרדי ממשלה ושלטון מקומי ואפילו סניף הדואר המקומי יסבול מעומסי יתר.

<
להרחבת הפערים החברתיים
בעוד שדיירי הפרויקט משדרגים את מצב הנכס ושווי חשבון הבנק שלהם, מי שמשלם את המחיר של העומס והעלויות שיוצר הפרויקט בסביבתו הם דווקא אלה שאין להם. כל זאת, עוד לפני שנכתבה מילה על  התרומה של פרויקטים מוסג זה לעליית מחירי הדיור, המגולמים כבר בתוך דירות המוצעות למכירה על ידי בעלי הבתים, בבניינים שבהם יש פוטנציאל לתמ"א 38, עוד לפני שהנייר הראשון הוגש לאישור לרשות המקומית.

<
חוק תמ"א 38  אולי בא לעולם מכוונה טובה, אבל הפך לקרדום לחפור בו על ידי קבלנים, יזמים וגם - דיירים תאבי בצע. אם נסתכל על מפת הסיכון הארצית של אזורי רעידת האדמה נראה כי באזורי הסיכון הגדולים ביותר אין כמעט פרויקט של תמ"א 38. לא בגלל שהסיכון ירד, אלא משום שפרויקטים אלה אינם משתלמים כלכלית באזורי הפריפריה.

<
חוק תמ"א 38 והתנאים ליישומו חייבים להשתנות. שר הפנים החדש חייב לקחת בחשבון, בשינויי החוק, שאיכות החיים של תושבי הערים חשובה יותר ממילוי כיסם של קבלנים ויזמים מקומיים. התמ"א באה לחזק מבנים, אך בשורה התחתונה, בית שאן, טבריה ואילת אינן נהנות מן החוק, למרות קירבתן לשבר הסורי אפריקני, מה שהופך אותן לערים המועדות ביותר לרעידות אדמה. למה? כי זה פשוט לא משתלם. 

תגובות לכתבה(8):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 8.
    עם מחיר הקרקע הגבוה היום, מספיק תוספת קומה אחת לכדאיות
    משה 24/05/2015 17:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כלכלית. שתיים וחצי קומות זה אולי נדרש במקומות בהם ערך כל יחידת דיור הוא נמוך, וכמעט זהה לעלות הבניה עצמה
    סגור
  • 7.
    וואו-איזה פלצנות כמו חולדאי
    arut 18/05/2015 10:28
    הגב לתגובה זו
    1 0
    כמה שכונות השתנו ? כמה חשובה בטחון אישי לקיימים אשר יוכלו להיות ספונים בביתם בגלל תמריץ כלכלי -חניות?????????? או תמריץ כלכלי נוסף או לפטור מחניה שחשובה פחו פחות מבניין רעוע = סיכון כלכלי בטחוני וחברתי! טבריה וכו -צודקת- רק פינוי בינוי והסתכלות מקרו של עיר/שכונה.
    סגור
  • 6.
    תהליך התבגרות האוכלוסיה
    רונן גאון 18/05/2015 06:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    רציתי להתייחס לאלמנט אחד בדיאלוג:הייתי מבקש לדעת מה מס׳ התלמידים לאורך השנים בבתי ספר יסודיים בתל אביב על מנת לראות מה הקיבולת שלהם לקליטת תלמידים
    סגור
  • 5.
    מאמר מגוחך! (ל"ת)
    מיכאל 17/05/2015 19:14
    הגב לתגובה זו
    5 0
    סגור
  • 4.
    צרת עיין
    צפוני 17/05/2015 16:47
    הגב לתגובה זו
    8 0
    אוכלוסיה חלשה גם במרכז ובעיקר בשרון, בתים מתפוררים, קומה רביעית ללא מעלית, אין ממד ואין מרפסת, ביוב סתום, חוץ מהרבה אנשים סתומים במדינה. כל הקשישים האלה לא מעניינים אותך, מעניין אותך המרקם הציבורי בעין כרם. בנתניה למשל המרקם הציבורי הוא בניינים מתפוררים וקשישים סובלים. את כל אוכלי החינם כמוך שיודעים לתפוס כותרות בעיתונים, אבל לא מבינים טיפה ביזמות. תמשיכי להרוויח משכורת כטפילה, ותקנאי ביזמים החמדנים. יישר כח.
    סגור
  • 3.
    נגה לבציון אדישה לבעיות הציבור.
    זאב גטנר 17/05/2015 16:40
    הגב לתגובה זו
    5 0
    אם לא יבנו בתים לאנשים לא יהיה איפה לגור.פעם התירוץ שצפוף פעם שאין תשתיות ופעם שכמה לטאות צריכות לעבור דירה.אבל אנשים צריכים לגור איפהשהן.אני ממליץ לבנות לגבה בערים לא רק ללצורך התמא .
    סגור
  • 2.
    אין גורם שקידם יותר את העולם ואת עושרו מאשר רצון
    אניטה 17/05/2015 13:33
    הגב לתגובה זו
    7 0
    ההתעשרות של יחידים. הכותבת טפילה החייה על חשבון הציבור [משכורות, כמובן] מפיצה רעל הגורם לרגרסיה והתנוונות. בדרך אגב, רעיון השימור, הינו רעיון של חברה מפונקת וכל הסיפור של צביון וכו' מנותק מהמציאות הפשוטה של אנשים, חיים, סבל, עניות מחלות וכו'
    סגור
  • 1.
    המנטליות הבולשווקית שנגד היוזמה העסקית הפרטית:
    מישה 17/05/2015 11:13
    הגב לתגובה זו
    9 0
    כל עוד אדם משכיל ככותבת הכתבה רואה ביזמים ובעלי הדירות כ'עושי כסף' לא מוסריים ונקלים העושקים את 'הציבור', לא ניתן לפתח כאן כלכלה משגשגת שמעשירה ומקדמת את רוב האזרחים. חוק התמא חוקק ואנשים רוצים דירות חדשות ורוצים בטחון ואיכות באמצעות תמא חיזוק, ואם קיים רצון וקיימת נכונות לשלם על כך ממיטב ההון המשפחתי, ואם קיים כמובן חוק המסדיר כל זאת, וקיימת הרשות לבחון ולאשר, אז הכל טוב, ואין מקום להטיה הערכית השלילית הזו, שמונעת המון מיזמים חדשים שהיוזמה הפרטית מאמינה בהם ומוכנה לסכן הון על מנת להצליח בהם ולהרוויח בהם. וממתי 'הציבור' הוא בעל הון ויכולת לבנות ולפתח? הרי 'הציבור' אלה נציגי הציבור שמנהלים בחוסר כישרון ובשחיתות את כספי 'הציבור'! ושחיתות היא כל פעולה והחלטה שלטונית ובוודאי כשיטה, לפיהןם טובת הציבור אינה משורתת בעדיפות ראשונה ובאופו קולע לצרכים ויעיל. ואצלנו כשיטה הממשל מושחת. המנגנון הציבורי מקיים קודם כל את עצמו ולמען עצמו. יוזמה פרטית היא אויבת 'הציבור', והציבור הוא עדר פתאים שאפשר רק להשית עליו מסים ולא לשתף אותו בנתוני אמת ובמדיניות ושיקולי המחליטים בשמו.
    סגור