בהוד"ש התושבים הם שאמרו שהתמ"א תעמיס על התשתיות והעייריה שקידמה
שילוב של NIMBY (Not in my back yard) וחילופי תפקידים בהוד השרון: העירייה מקדמת פרויקט נקודתי של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, ושלא במסגרת תכנית כוללנית למתחם התחדשות עירונית, והתושבים השכנים הם שמתריעים מפני העמסה על התשתיות המקומיות. הקש ששבר את גב הגמל שלהם: עוד קומה בכל בניין בפרויקט המדובר. זה עתה ועדת הערר פסקה לטובת העירייה - והפרויקט יוקם.
תחילתו של המאבק באישור התכנית על ידי הוועדה המקומית הוד השרון חרף התנגדויות השכנים אותן דחתה בחודש אוגוסט האחרון. אלה ערערו לוועדת הערר המחוזית מרכז. במסגרת הפרויקט ייהרסו ויפונו 52 דירות ב-2 בניינים קיימים בני 3-4 קומות מעל עמודים ברחוב בני ברית בסמוך לרחוב הראשי בעיר, דרך רמתיים, ובמקומם ייבנו 142 דירות (תוספת של 90 דירות) לצד מסחר בקומות הקרקע ב-3 בניינים חדשים בני 10 קומות: 8 קומות מעל הקרקע, 3 מרתפי חניה, קומת גג חלקית וחדרי יציאה גג.
מתוך תוספת הקומות, 2.5 ניתנו מכוח תמ"א 38, קומה נוספת מכוח תכנית הר/1/38 ועוד קומה שניתנה כאישור לבקשה להקלות בנייה מצד היזמית, אל גג בנייה והנדסה בע"מ והאדריכל בפרויקט הוא אריק שהם. דיירי הבניין הסמוך התנגדו לקומה נוספת שאושרה וטענו כי מדובר בסטייה ניכרת. לטענתם, בפרויקט ישנה "הכבדה משמעותית על התשתיות והחניות והתנועה באזור".
יצוין כי בעתיד צפויה לקום תחנת מטרו סמוכה - ואולם העתיד הזה עוד רחוק, ובינתיים כפי שאפשר ללמוד מהיקף קומות החניון (היחס בין קומות החניה לקומות המגורים), אכן בונים על שימוש ברכב הפרטי. לרוב טענות מעין אלו מועלות בערי המרכז על ידי הרשויות המקומיות עצמן שחוששות מהכבדה על התשתיות, לבטח כשהארנונה למגורים לא מכסה את עלויות שיפור התשתיות (ואולם כאן מדובר בעירוב שימושים - ובכל זאת ייתכן כי גם תחשיב זה, שכולל ארנונה מעסקים, לא מכסה על כך).
- הדולר לאן, הביטקוין לאן?
- סיוה מקבלת המלצת קנייה - מחיר יעד של 60 דולר, אפסייד של 71% על המחיר בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הפתרונות בהקשר זה הוא הפחתה של תקני החניה (כפי שנעשה בתל אביב בבנייה חדשה), מה שיעמיס פחות על הכבישים. ועדיין, המונח "תשתיות" כולל גם טיהור שפכים וצרכי ציבור אחרים דוגמת כתות גן ובתי ספר.
אל גג שיוצגה בהליך על ידי עו"ד ענת בירן ואינה טל ממשרד ענת בירן עורכי דין, טענה שהוראות התכניות הקיימת החלות על הקרקע האמורה, לצד הוראות תמ"א 38 ותקנות התכנון והבנייה, מאפשרות את הוספת הקומה העשירית.
כן נטען על-ידי היזם, כי הוכח שהקומה הנוספת מאפשרת חלוקה טובה של הדירות בכל בניין, מאפשרת לפצל בין שלושת הבניינים שייבנו, ומאפשרת סביבה יותר מרווחת ומרווחים ראויים בין הבניינים באזור שנבנים לגובה. אל גג בחנו לדבריהם חלופה של חיזוק ובניית תוספות (מסלול תמ"א 38/1) אך נמצא כי הריסה ובנייה מחדש "תאפשר תכנון נכון יותר לאזור וגם תבטיח פיתוח סביבתי ראוי", וכן תאפשר לדיירים חדר עבודה משותף, חדר כושר ומועדון דיירים - כלומר תגדיל את התמורות לדיירים (לשכנים זה לא עוזר כמובן).
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- 6.אלכס יניב 17/12/2022 20:25הגב לתגובה זוהיו עוד הטעיות לא מעטות בוועדת הערר בעיקר מצד הוועדה המקומית וגם היזם וגם עוה"ד שלו שהצטרפה לדברי הוועדה המקומית וודאי יודעים על מה מדובר
- 5.אלכס יניב 17/12/2022 20:22הגב לתגובה זובמסגרת הדיונים הוצגה על ידי היזם והוועדה המקומית הדמיה שלפיה נקבע שההבדל בין הבניין בפרויקט לבנין השכן הוא 1.5 מטר תוך זיוף נתונים כמו העתק מתכנית הבניין עם השמטת הכתוב "חדרי גג" ובמקום זה בהסבר נטען שזה פנטהאוז
- 4.אלכס יניב 17/12/2022 20:13הגב לתגובה זוהבניינים המתוכננים הינם בני 11 קומות אם מחשבים את הקומות כמו בבניין השכן שם ספרו את החדר על הגג כקומה קומת קרקע+8 קומות+קומת פנטהאוזים+ חדר על הגג
- 3.סיגל 08/02/2022 08:42הגב לתגובה זוהעיר חסומה בצוואר בקבוק . חייבים להוסיף במיידי יציאות לכבישים 4 ו 5 ולהקל בזה על המצור בשעות הלחץ . המצב sos .
- 2.להגביל את כמות החניות רק יצור עומס של מחפשי חנייה, לא למדתם? (ל"ת)אמיר 08/02/2022 08:05הגב לתגובה זו
- 1.אמנון 08/02/2022 08:04הגב לתגובה זוזה לא מוריד את העומס אם אנשים מסתובבים ומחפשים חנייה.כי מי שמחזיק אוטו מחזיק אוטו!בלי קשר לזה שיש או אין חנייה.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- 305 מיליון שקל כבר שולמו: תל אביב מובילה בתביעות לנזקי מלחמה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
