בהוד"ש התושבים הם שאמרו שהתמ"א תעמיס על התשתיות והעייריה שקידמה
שילוב של NIMBY (Not in my back yard) וחילופי תפקידים בהוד השרון: העירייה מקדמת פרויקט נקודתי של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, ושלא במסגרת תכנית כוללנית למתחם התחדשות עירונית, והתושבים השכנים הם שמתריעים מפני העמסה על התשתיות המקומיות. הקש ששבר את גב הגמל שלהם: עוד קומה בכל בניין בפרויקט המדובר. זה עתה ועדת הערר פסקה לטובת העירייה - והפרויקט יוקם.
תחילתו של המאבק באישור התכנית על ידי הוועדה המקומית הוד השרון חרף התנגדויות השכנים אותן דחתה בחודש אוגוסט האחרון. אלה ערערו לוועדת הערר המחוזית מרכז. במסגרת הפרויקט ייהרסו ויפונו 52 דירות ב-2 בניינים קיימים בני 3-4 קומות מעל עמודים ברחוב בני ברית בסמוך לרחוב הראשי בעיר, דרך רמתיים, ובמקומם ייבנו 142 דירות (תוספת של 90 דירות) לצד מסחר בקומות הקרקע ב-3 בניינים חדשים בני 10 קומות: 8 קומות מעל הקרקע, 3 מרתפי חניה, קומת גג חלקית וחדרי יציאה גג.
מתוך תוספת הקומות, 2.5 ניתנו מכוח תמ"א 38, קומה נוספת מכוח תכנית הר/1/38 ועוד קומה שניתנה כאישור לבקשה להקלות בנייה מצד היזמית, אל גג בנייה והנדסה בע"מ והאדריכל בפרויקט הוא אריק שהם. דיירי הבניין הסמוך התנגדו לקומה נוספת שאושרה וטענו כי מדובר בסטייה ניכרת. לטענתם, בפרויקט ישנה "הכבדה משמעותית על התשתיות והחניות והתנועה באזור".
יצוין כי בעתיד צפויה לקום תחנת מטרו סמוכה - ואולם העתיד הזה עוד רחוק, ובינתיים כפי שאפשר ללמוד מהיקף קומות החניון (היחס בין קומות החניה לקומות המגורים), אכן בונים על שימוש ברכב הפרטי. לרוב טענות מעין אלו מועלות בערי המרכז על ידי הרשויות המקומיות עצמן שחוששות מהכבדה על התשתיות, לבטח כשהארנונה למגורים לא מכסה את עלויות שיפור התשתיות (ואולם כאן מדובר בעירוב שימושים - ובכל זאת ייתכן כי גם תחשיב זה, שכולל ארנונה מעסקים, לא מכסה על כך).
- הדולר לאן, הביטקוין לאן?
- סיוה מקבלת המלצת קנייה - מחיר יעד של 60 דולר, אפסייד של 71% על המחיר בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הפתרונות בהקשר זה הוא הפחתה של תקני החניה (כפי שנעשה בתל אביב בבנייה חדשה), מה שיעמיס פחות על הכבישים. ועדיין, המונח "תשתיות" כולל גם טיהור שפכים וצרכי ציבור אחרים דוגמת כתות גן ובתי ספר.
אל גג שיוצגה בהליך על ידי עו"ד ענת בירן ואינה טל ממשרד ענת בירן עורכי דין, טענה שהוראות התכניות הקיימת החלות על הקרקע האמורה, לצד הוראות תמ"א 38 ותקנות התכנון והבנייה, מאפשרות את הוספת הקומה העשירית.
כן נטען על-ידי היזם, כי הוכח שהקומה הנוספת מאפשרת חלוקה טובה של הדירות בכל בניין, מאפשרת לפצל בין שלושת הבניינים שייבנו, ומאפשרת סביבה יותר מרווחת ומרווחים ראויים בין הבניינים באזור שנבנים לגובה. אל גג בחנו לדבריהם חלופה של חיזוק ובניית תוספות (מסלול תמ"א 38/1) אך נמצא כי הריסה ובנייה מחדש "תאפשר תכנון נכון יותר לאזור וגם תבטיח פיתוח סביבתי ראוי", וכן תאפשר לדיירים חדר עבודה משותף, חדר כושר ומועדון דיירים - כלומר תגדיל את התמורות לדיירים (לשכנים זה לא עוזר כמובן).
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- 6.אלכס יניב 17/12/2022 20:25הגב לתגובה זוהיו עוד הטעיות לא מעטות בוועדת הערר בעיקר מצד הוועדה המקומית וגם היזם וגם עוה"ד שלו שהצטרפה לדברי הוועדה המקומית וודאי יודעים על מה מדובר
- 5.אלכס יניב 17/12/2022 20:22הגב לתגובה זובמסגרת הדיונים הוצגה על ידי היזם והוועדה המקומית הדמיה שלפיה נקבע שההבדל בין הבניין בפרויקט לבנין השכן הוא 1.5 מטר תוך זיוף נתונים כמו העתק מתכנית הבניין עם השמטת הכתוב "חדרי גג" ובמקום זה בהסבר נטען שזה פנטהאוז
- 4.אלכס יניב 17/12/2022 20:13הגב לתגובה זוהבניינים המתוכננים הינם בני 11 קומות אם מחשבים את הקומות כמו בבניין השכן שם ספרו את החדר על הגג כקומה קומת קרקע+8 קומות+קומת פנטהאוזים+ חדר על הגג
- 3.סיגל 08/02/2022 08:42הגב לתגובה זוהעיר חסומה בצוואר בקבוק . חייבים להוסיף במיידי יציאות לכבישים 4 ו 5 ולהקל בזה על המצור בשעות הלחץ . המצב sos .
- 2.להגביל את כמות החניות רק יצור עומס של מחפשי חנייה, לא למדתם? (ל"ת)אמיר 08/02/2022 08:05הגב לתגובה זו
- 1.אמנון 08/02/2022 08:04הגב לתגובה זוזה לא מוריד את העומס אם אנשים מסתובבים ומחפשים חנייה.כי מי שמחזיק אוטו מחזיק אוטו!בלי קשר לזה שיש או אין חנייה.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
