קרן ריט אזורים הפסידה ברבעון הראשון 365 אלף שקל
קרן הריט אזורים Living ריט אזורים ליוי -0.52% של חברת הנדל"ן המניבאזורים -0.53% , מדווחת על הפסד של 365 אלף שקל ברבעון הראשון של 2021, לעומת הפסד של כ-1.05 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. כזכור החברה החלה לפעול רק במרץ 2020 וצפוי שעם הגידול בהיקף הנכסים יהיה גידול מקביל גם בהכנסות וברווח או לפחות צמצום הפסדים. ההפסד המדולל למנייה עומד על כאגורה אחת למנייה. בפועל, ההפסד גדול עוד יותר ומגיע לכ-485 אלף שקל, אולם הכנסות ממימון של 120 אלף שקל מאזנות במקצת את ההפסד.
הרווח מהשכרת הנכסים והפעלתם עמד על כ-1.5 מיליון שקל, בדומה לרווח אשתקד. אז מה קרה למאזן הרווחים?
עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה נטו ונדל"ן להשקעה בהקמה נטו של כ-500 אלף שקל, אולם בסכום הנמוך בכ-33% לעומת השווי ההוגן ברבעון הקודם אשתקד, שעמד על 750 אלף שקל. מאידך, בחברה הסבירו זאת בכך שבתקופת הדוח לא חלו שינויים משמעותיים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה נטו.
אולם, החברה דיווחה על הוצאות פרסום ושיווק גבוהות מאוד, של כמיליון שקל ברבעון הראשון של 2021 לעומת כ-5 אלף שקל ברבעון המקביל אשתקד. בחברה הסבירו את הגידול בהוצאות נובע מקמפיין השקה ושיווק של הפרויקטים בית בפארק ורקפות שצפויים להתאכלס במחצית השניה של שנת 2021 .
בנוסף, הוצאות הנהלה וכלליות של כ-1.5 מיליון שקל ברבעון לעומת כ-590 אלף שקל ברבעון המקביל אשתקד, חיסלו את הרווח מההכנסות. בחברה הסבירו כי הוצאות הנהלה וכלליות בתקופה כוללות בעיקר דמי ניהול לאזורים בסך של כ-2.1 מיליון שקל. יתרת ההוצאות כוללות עלויות שכר טרחה מקצועי ושכר.
- אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
- אזורים Living: עליה של 13% בהכנסות ועוברת ל-FFO חיובי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, בתקופת הדוח הוכרו הכנסות מימון בשווי של 120 אלף שקל שמקורן בריבית על פקדונות כספיים בדומה לתקופה המקבילה אשתקד. הוצאות המימון בתקופת הדוח אשר הסתכמו לסך של כ-3 מיליוןשקל לעומת כ-מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד והוונו לנכסים כשירים בהקמה.
בנוסף, דיווחה החברה על כך שב-25 לאפריל הודיעה על בחינת הנפקה של סדרת אג"ח שתוצע לציבור בהצעה אחידה באמצעות דוח הצעת מדף של החברה שעשויה להיות מובטחת בשעבודים שונים בקשר עם פרויקט כפר שלם בתל-אביב מיועדת בעיקרה לצורך ביצוע התשלום השני על פי הסכם המכר בפרויקט זה.
בנוסף, נמסר מהחברה כי "במהלך הרבעון הראשון של שנת 2021 ועד למועד אישור דוחות ביניים אלה, להערכת החברה, עסקי החברה ותוצאותיה לא הושפעו באופן מהותי מהתפשטות נגיף הקורונה, ובכלל זה, לא הושפעו לרעה באופן מהותי הביקוש לדירות להשכרה, מחירי ההשכרה של הדירות, עמידת שוכרי דירות בתשלום דמי השכירות ושיעור גבייתם על ידי החברה, איתנותם של ספקי הקבוצה לרבות קבלנים, קצב ההתקדמות של הקמת פרויקטים מהותיים והשלמתם".
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
החברה נסחרת נכון לכתיבת שורות אלו בשווי שוק של כ-912 מיליון שקל ומנייתה נסחרת בכ-15 שקל למנייה.
בשנת 2020 הרוויחה הקרן רווח נקי של 69 מיליון שקל שביטא תשואה של 11%, אבל היא נובעת משערוכים הנובעים מהתקדמות פרויקטי ההשכרה כאשר בפועל, הרווח השוטף ביטא תשואה אפסית. הקרן, אשר הונפקה בתחילת 2020 והוקמה בשנת 2018 (לכתבה המלאה) ומתמחה בנכסים בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, צמחה בהון העצמי בשנת 2020 לכ-716 מיליון שקל לעומת 179 מיליון שקל ב-2019, גידול של 400%, הנובע כתוצאה מההנפקה לציבור והרווח שיצרה במהלך השנה. במקביל, רשמה הקרן גידול בסך הנכסים לכ-1.3 מיליארד שקלים בשנת 2020 לעומת 535 מיליון ב-2019, גידול של כ-144%. בנוסף, קרן יתרות מזומנים של כ-280 מיליון שקל המיועדות לעסקאות חדשות וכן נרשמה עלייה נאה בהיקף יחידות הדיור בשלבי בשלות שונים לכ-1500 יח"ד ב-8 פרויקטים בשלבים שונים.
- 1.הציבור מטומטם 31/05/2021 17:53הגב לתגובה זובונים דירות ומפסידים כי לא מוכרים עליהם
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
