לא יאמן: בישראל מחירי הדירות מזנקים? תראו מה קרה בטורקיה בשנה האחרונה

סכסוך חמור עם רוסיה, מלחמה שנמצאת על סף דלתה ופיגועים קשים מצד שלל ארגונים קיצוניים - כל אלה לא הפריעו לטורקיה להיות המדינה בה מחירי הדירות עלו בשיעור החד בעולם בשנת 2015, ובהפרש גדול מאוד - גם על ישראל.

מחירי הדירות בטורקיה פשוט מרקיעים שחקים, ובבלומברג סבורים שייתכן שמדובר בבועה לקראת פיצוץ. לפי מדד עולמי של חברת נייט פרנק הבריטית, מחירי הדירות בטורקיה רשמו עלייה של 18.4%. מדובר בעלייה החדה ביותר מבין כל מדינות העולם כאשר אחריה ממוקמת ניו-זילנד עם עלייה של 14.2% או שבדיה עם עלייה של 12.3%. ישראל, אגב, במקום ה-11 עם עלייה של 6.7% אך הנתון העדכני שם הוא לסוף הרבעון השלישי בלבד כאשר בסיכום השנה ידוע שהמחירים עלו ב-7.8%. כמו בישראל, מחירי הדירות בטורקיה הוכפלו בשנים האחרונות - אך נראה שבטורקיה המגמה היא של האצה דרמטית. 

באותו דירוג של נייט פרנק, צוין כי הסיבות לעליית המחירים הדרמטית בטורקיה קשורות לריבוי הטבעי במדינה, זרם המהגרים מהמדינות השכנות ובעיקר ההסתכלות לפיה טורקיה הינה חוף מבטחים להשקעות עבור תושבי המזרח התיכון. לפי החברה המדרגת, זרם הפליטים מסוריה לטורקיה שמסתכם בכ-3 מיליון, הינו אחד הגורמים העיקריים לדהירת מחירי השכירויות ומכאן הדרך לעליית מחירי הדירות קצרה שכן סקטור הנדל"ן למגורים הופך להשקעה טובה. וזה לא רק הפליטים, לפי נתונים מ-2013, היקף הרכישות מצד משקיעים זרים זינק ב-15% כאשר את הרשימה מובילים רוכשים מעירק שככל הנראה מחפשים חוף מבטחים לכספם. וזרם הרכישות מצד זרים נותר גבוה מאוד, בחודשיים הראשונים של 2016 נרשם גידול של 15% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד מבחינת רכישת דירות מצד זרים. 

לפי המאמר בבלומברג, החשש הגדול הוא נוכח מינוף גבוה של היזמים והקבלנים, לצד שחיקת הלירה הטורקית. ואולי הנתון המדאיג ביותר הוא שחמישית מהחברות שפושטות רגל במדינה הן מסקטור הנדל"ן ונוצר מצב בו הבנקים מתקשים לקבל את כספי ההלוואות חזרה כנושים. 

• המחאות בטורקיה מתגברות - מעל 1,100 מפגינים נעצרו
• אחרי משבר כלכלי ומחאה עממית - טורקיה על סף הפיכה?

"משכנתאות אינן הבעיה, הבעיה היא המינוף של היזמים. היזמים מבצעים קידום מכירות כה אגרסיבי - הם מאפשרים לקונים לרכוש דירות על בסיס מקדמה של 10% בלבד, זאת בעוד  ההון העצמי למשכנתא הוא לפחות 25% וכך גובר הסיכון", אמר ארקן אויסל, אנליסט בפירמת אינטגרס שבאיסטנבול לבלומברג.

לפי בלומברג, החלשות הלירה הטורקית גם כן מהווה גורם סיכון ממשי לשוק הנדל"ן: "החשש מהחלשות המטבע הנו נוכח החלק הלא פרופרצינאלי של היזמים והקבלנים בהלוואות מט"ח, במיוחד משום שרווחיהם מוצגים בלירה טורקית שערכה נשחק בכ-20% בשנה האחרונה" אמר מניק נהרין, אסטרטג מט"ח בחברת AG Group.

נהרין אף טוען שהמינוף והשחיקה של המטבע כבר נראים בשטח, משום "שחמישית מפושטי הרגל בשלושת החודשים האחרונים בטורקיה הם מתחום הנדל"ן - יותר מכל ענף אחר במדינה". נהרין הוסיף כי במקביל לשחיקת המטבע, נוצר זעם מצידם של הבנקאים שמתקשים לקבל את הכספים והחובות חזרה כנושים. "הסכנה אף גוברת כאשר קבלנים מאפשרים אשראי ומימון לרוכשים ואחרי בולמוסי האשראי בעבר - יש בכך סיכון גבוה".

• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• חברות מוויטנאם וסינגפור מצטרפות לענף הבנייה בארץ
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במבט על תחזית עליית המחירים, איסמאיל קזנק, סמנכ"ל הכספים של Torunlar, אמר לבלומברג כי איננו צופה שזינוק המחירים ימשיך גם ב-2016, וזאת אף על פי נתונים דמוגרפיים שעשויים לעלות את הביקושים, ובהם גלי עליית המהגרים לטורקיה, וכן עלייה בשיעורי הגירושין.