לא יאמן: בישראל מחירי הדירות מזנקים? תראו מה קרה בטורקיה בשנה האחרונה
סכסוך חמור עם רוסיה, מלחמה שנמצאת על סף דלתה ופיגועים קשים מצד שלל ארגונים קיצוניים - כל אלה לא הפריעו לטורקיה להיות המדינה בה מחירי הדירות עלו בשיעור החד בעולם בשנת 2015, ובהפרש גדול מאוד - גם על ישראל.
מחירי הדירות בטורקיה פשוט מרקיעים שחקים, ובבלומברג סבורים שייתכן שמדובר בבועה לקראת פיצוץ. לפי מדד עולמי של חברת נייט פרנק הבריטית, מחירי הדירות בטורקיה רשמו עלייה של 18.4%. מדובר בעלייה החדה ביותר מבין כל מדינות העולם כאשר אחריה ממוקמת ניו-זילנד עם עלייה של 14.2% או שבדיה עם עלייה של 12.3%. ישראל, אגב, במקום ה-11 עם עלייה של 6.7% אך הנתון העדכני שם הוא לסוף הרבעון השלישי בלבד כאשר בסיכום השנה ידוע שהמחירים עלו ב-7.8%. כמו בישראל, מחירי הדירות בטורקיה הוכפלו בשנים האחרונות - אך נראה שבטורקיה המגמה היא של האצה דרמטית.
באותו דירוג של נייט פרנק, צוין כי הסיבות לעליית המחירים הדרמטית בטורקיה קשורות לריבוי הטבעי במדינה, זרם המהגרים מהמדינות השכנות ובעיקר ההסתכלות לפיה טורקיה הינה חוף מבטחים להשקעות עבור תושבי המזרח התיכון. לפי החברה המדרגת, זרם הפליטים מסוריה לטורקיה שמסתכם בכ-3 מיליון, הינו אחד הגורמים העיקריים לדהירת מחירי השכירויות ומכאן הדרך לעליית מחירי הדירות קצרה שכן סקטור הנדל"ן למגורים הופך להשקעה טובה. וזה לא רק הפליטים, לפי נתונים מ-2013, היקף הרכישות מצד משקיעים זרים זינק ב-15% כאשר את הרשימה מובילים רוכשים מעירק שככל הנראה מחפשים חוף מבטחים לכספם. וזרם הרכישות מצד זרים נותר גבוה מאוד, בחודשיים הראשונים של 2016 נרשם גידול של 15% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד מבחינת רכישת דירות מצד זרים.
לפי המאמר בבלומברג, החשש הגדול הוא נוכח מינוף גבוה של היזמים והקבלנים, לצד שחיקת הלירה הטורקית. ואולי הנתון המדאיג ביותר הוא שחמישית מהחברות שפושטות רגל במדינה הן מסקטור הנדל"ן ונוצר מצב בו הבנקים מתקשים לקבל את כספי ההלוואות חזרה כנושים.
- טורקיה רוכשת 20 מטוסי טייפון מאנגליה בעסקה של 10.7 מיליארד דולר
- ארדואן מחסל מתנגדים מבית: צו מעצר נוסף נגד ראש עיריית איסטנבול בחשד לריגול
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"משכנתאות אינן הבעיה, הבעיה היא המינוף של היזמים. היזמים מבצעים קידום מכירות כה אגרסיבי - הם מאפשרים לקונים לרכוש דירות על בסיס מקדמה של 10% בלבד, זאת בעוד ההון העצמי למשכנתא הוא לפחות 25% וכך גובר הסיכון", אמר ארקן אויסל, אנליסט בפירמת אינטגרס שבאיסטנבול לבלומברג.
לפי בלומברג, החלשות הלירה הטורקית גם כן מהווה גורם סיכון ממשי לשוק הנדל"ן: "החשש מהחלשות המטבע הנו נוכח החלק הלא פרופרצינאלי של היזמים והקבלנים בהלוואות מט"ח, במיוחד משום שרווחיהם מוצגים בלירה טורקית שערכה נשחק בכ-20% בשנה האחרונה" אמר מניק נהרין, אסטרטג מט"ח בחברת AG Group.
נהרין אף טוען שהמינוף והשחיקה של המטבע כבר נראים בשטח, משום "שחמישית מפושטי הרגל בשלושת החודשים האחרונים בטורקיה הם מתחום הנדל"ן - יותר מכל ענף אחר במדינה". נהרין הוסיף כי במקביל לשחיקת המטבע, נוצר זעם מצידם של הבנקאים שמתקשים לקבל את הכספים והחובות חזרה כנושים. "הסכנה אף גוברת כאשר קבלנים מאפשרים אשראי ומימון לרוכשים ואחרי בולמוסי האשראי בעבר - יש בכך סיכון גבוה".
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 4.חוסר אמון בבקים 26/04/2016 17:27הגב לתגובה זובולעים דירות בלי חשבון כי כבף זה רק נייר....
- 3.חיים 26/04/2016 01:47הגב לתגובה זומדוע אינכם מזכירים זאת ? לא רק בטורקיה אלא בכל ארצות ערב .
- רון 26/04/2016 14:27הגב לתגובה זוhttps://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/rankorder/2127rank.html אנחנו מתרבים יותר מהר מהם בהרבה!
- ופה לא ? ילדים עוד ועוד (חמוד !) וכל התשתיות קורסות (ל"ת)פרו ורבו 26/04/2016 10:41הגב לתגובה זו
- 2.משה 25/04/2016 18:52הגב לתגובה זוישראל היא מדינת רווחה וסיוע לחלשים בראש סדר העדיפויות
- ממשלה ממשלה 06/05/2016 16:01הגב לתגובה זוגן ילדים
- 1.א 25/04/2016 14:06הגב לתגובה זוהלירה הטורקית התרסקה לבערך מחצית מערכה מאז 2010, במונחים דולריים. נכון שהשנה הפיחות שלה קטן, אך בהסתכלות רב שנתית, אם מחירי הדירות הוכפלו, זה אומר שהם דרכו במקום במונחי דולר.
- מערכת 25/04/2016 14:11הגב לתגובה זוכלומר זה במונחי מטבע מקומי בכל מדינה, ולא במונחים דולריים או אחרים
- בנצי 25/04/2016 23:53בעוד בישראל המחירים הדולריים עלו ב300%
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
