הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

לא יאמן: בישראל מחירי הדירות מזנקים? תראו מה קרה בטורקיה בשנה האחרונה

ענת דניאלי | (9)
נושאים בכתבה טורקיה מחירי הדירות

סכסוך חמור עם רוסיה, מלחמה שנמצאת על סף דלתה ופיגועים קשים מצד שלל ארגונים קיצוניים - כל אלה לא הפריעו לטורקיה להיות המדינה בה מחירי הדירות עלו בשיעור החד בעולם בשנת 2015, ובהפרש גדול מאוד - גם על ישראל.

מחירי הדירות בטורקיה פשוט מרקיעים שחקים, ובבלומברג סבורים שייתכן שמדובר בבועה לקראת פיצוץ. לפי מדד עולמי של חברת נייט פרנק הבריטית, מחירי הדירות בטורקיה רשמו עלייה של 18.4%. מדובר בעלייה החדה ביותר מבין כל מדינות העולם כאשר אחריה ממוקמת ניו-זילנד עם עלייה של 14.2% או שבדיה עם עלייה של 12.3%. ישראל, אגב, במקום ה-11 עם עלייה של 6.7% אך הנתון העדכני שם הוא לסוף הרבעון השלישי בלבד כאשר בסיכום השנה ידוע שהמחירים עלו ב-7.8%. כמו בישראל, מחירי הדירות בטורקיה הוכפלו בשנים האחרונות - אך נראה שבטורקיה המגמה היא של האצה דרמטית. 

באותו דירוג של נייט פרנק, צוין כי הסיבות לעליית המחירים הדרמטית בטורקיה קשורות לריבוי הטבעי במדינה, זרם המהגרים מהמדינות השכנות ובעיקר ההסתכלות לפיה טורקיה הינה חוף מבטחים להשקעות עבור תושבי המזרח התיכון. לפי החברה המדרגת, זרם הפליטים מסוריה לטורקיה שמסתכם בכ-3 מיליון, הינו אחד הגורמים העיקריים לדהירת מחירי השכירויות ומכאן הדרך לעליית מחירי הדירות קצרה שכן סקטור הנדל"ן למגורים הופך להשקעה טובה. וזה לא רק הפליטים, לפי נתונים מ-2013, היקף הרכישות מצד משקיעים זרים זינק ב-15% כאשר את הרשימה מובילים רוכשים מעירק שככל הנראה מחפשים חוף מבטחים לכספם. וזרם הרכישות מצד זרים נותר גבוה מאוד, בחודשיים הראשונים של 2016 נרשם גידול של 15% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד מבחינת רכישת דירות מצד זרים. 

לפי המאמר בבלומברג, החשש הגדול הוא נוכח מינוף גבוה של היזמים והקבלנים, לצד שחיקת הלירה הטורקית. ואולי הנתון המדאיג ביותר הוא שחמישית מהחברות שפושטות רגל במדינה הן מסקטור הנדל"ן ונוצר מצב בו הבנקים מתקשים לקבל את כספי ההלוואות חזרה כנושים. 

"משכנתאות אינן הבעיה, הבעיה היא המינוף של היזמים. היזמים מבצעים קידום מכירות כה אגרסיבי - הם מאפשרים לקונים לרכוש דירות על בסיס מקדמה של 10% בלבד, זאת בעוד  ההון העצמי למשכנתא הוא לפחות 25% וכך גובר הסיכון", אמר ארקן אויסל, אנליסט בפירמת אינטגרס שבאיסטנבול לבלומברג.

לפי בלומברג, החלשות הלירה הטורקית גם כן מהווה גורם סיכון ממשי לשוק הנדל"ן: "החשש מהחלשות המטבע הנו נוכח החלק הלא פרופרצינאלי של היזמים והקבלנים בהלוואות מט"ח, במיוחד משום שרווחיהם מוצגים בלירה טורקית שערכה נשחק בכ-20% בשנה האחרונה" אמר מניק נהרין, אסטרטג מט"ח בחברת AG Group.

נהרין אף טוען שהמינוף והשחיקה של המטבע כבר נראים בשטח, משום "שחמישית מפושטי הרגל בשלושת החודשים האחרונים בטורקיה הם מתחום הנדל"ן - יותר מכל ענף אחר במדינה". נהרין הוסיף כי במקביל לשחיקת המטבע, נוצר זעם מצידם של הבנקאים שמתקשים לקבל את הכספים והחובות חזרה כנושים. "הסכנה אף גוברת כאשר קבלנים מאפשרים אשראי ומימון לרוכשים ואחרי בולמוסי האשראי בעבר - יש בכך סיכון גבוה".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    חוסר אמון בבקים 26/04/2016 17:27
    הגב לתגובה זו
    בולעים דירות בלי חשבון כי כבף זה רק נייר....
  • 3.
    חיים 26/04/2016 01:47
    הגב לתגובה זו
    מדוע אינכם מזכירים זאת ? לא רק בטורקיה אלא בכל ארצות ערב .
  • רון 26/04/2016 14:27
    הגב לתגובה זו
    https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/rankorder/2127rank.html אנחנו מתרבים יותר מהר מהם בהרבה!
  • ופה לא ? ילדים עוד ועוד (חמוד !) וכל התשתיות קורסות (ל"ת)
    פרו ורבו 26/04/2016 10:41
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    משה 25/04/2016 18:52
    הגב לתגובה זו
    ישראל היא מדינת רווחה וסיוע לחלשים בראש סדר העדיפויות
  • ממשלה ממשלה 06/05/2016 16:01
    הגב לתגובה זו
    גן ילדים
  • 1.
    א 25/04/2016 14:06
    הגב לתגובה זו
    הלירה הטורקית התרסקה לבערך מחצית מערכה מאז 2010, במונחים דולריים. נכון שהשנה הפיחות שלה קטן, אך בהסתכלות רב שנתית, אם מחירי הדירות הוכפלו, זה אומר שהם דרכו במקום במונחי דולר.
  • מערכת 25/04/2016 14:11
    הגב לתגובה זו
    כלומר זה במונחי מטבע מקומי בכל מדינה, ולא במונחים דולריים או אחרים
  • בנצי 25/04/2016 23:53
    בעוד בישראל המחירים הדולריים עלו ב300%
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן