הפד מכין את הקרקע לשינוי המדיניות

כלל פורקס |

באמצעות העלאת הריבית שהפד גובה מהבנקים עבור הלוואות לטווח הקצר, נראה שהפד הכין את הבמה, ביום חמישי, ליום שבו ההתאוששות בכלכלת ארה"ב תוביל להידוק המדיניות המוניטארית.

השאלה היא כמה זמן יעבור עד שהיום הזה יגיע. הפד ויו"ר שלו בן ברננקי ניצבים בפני כוחות מורכבים, בזמן שהם מחליטים כיצד ומתי הם מתחילים בצעדי הנסיגה מתוכניות התמריצים האגרסיביות, שהם נקטו כדי למזער את הנזק שהמשבר האחרון גרם לכלכלה. מצד אחד החשש לאינפלציה מצביע על אפשרות להעלאה קרובה בריבית, מצד שני האבטלה עדיין קרובה למספר כפול ובן ברננקי נמצא תחת התקפה בנוגע למדיניות שלו. נראה שההחלטה מתי יחלו הצעדים לשינוי המדיניות, היא לא פשוטה בכלל בעבור הממשל האמריקאי.

דולר/שקל - ניתוח גרף שבועי

לאחר שצמד הדולר/שקל לא הצליח לסגור מעל ההתנגדות במחיר 3.7500, הצמד ירדד עד לאזור 3.7265, ומשם חזר לטפס למעלה והפעם כן הצליח לשבור את ההתנגדות של 3.7500 ואף הגיע עד לגבוה במחיר 3.7610.

הצמד הגיע מעל תיקון 61.8% פיבונאצ'י ממהלך הירידות שהתחיל בתאריך 31.12.2009 והסתיים ב- 3.1.2010.

רצועות בולינגר בגרף 4 שעות בינונית כשמחיר נמצא בחלק העליון שלהן, אינדיקאטור ה- RSI במצב קנייה.

המגמה הנוכחית על פי גרף 4 שעות היא שורית עם צפי להמשך עליות.

התרחיש שלנו, חיפוש אפשרות קנייה אם המחיר סוגר בוודאות מעל ל- 3.7700

תרחיש חלופי, חיפוש אפשרות מכירה זהירה מתחת לאזור 3.7300.

אירו/דולר - ניתוח גרף שבועי

מטבע האירו התחיל את השבוע שעבר בעלייה קלה מול הדולר, מהנמוך במחיר 1.3580 עד לגבוה במחיר 1.3788, אבל לאחר דשדוש קל באזור זה, הצמד ביצע ירידה תלולה לעבר הנמוך במחיר 1.3443, התמיכה באזור זה גרמה לצמד לטפס מעט כלפי מעלה והמסחר ביום שישי נסגר במחיר 1.3613. הצמד הגיע לאזור תיקון של 50% פיבונאצ'י ממהלך הירידות שהתחיל בתאריך ה- 17.2.2010 והסתיים בתאריך ה- 19.2.2010.

על פי ניתוח גרף 4 שעות, למרות מהלך העליות המגמה היא עדיין דובית כל עוד ההתנגדות במחיר 1.3788 עדיין לא נפגעה והתסריט העיקרי הוא להמשך דשדוש ואולי אפילו לירידה בצמד.

בגרף 4 שעות רצועות בולינגר בינוניות כשהמחיר מתקרב למרכזן. אינדיקאטור ה- RSI נמצא במצב נייטרלי.

המגמה השבועית היא דובית, אבל המומנטום שלה נחלש מעט ויכול להצביע על אפשרות להמשך הדשדוש.

הצפי שלנו להמשך השבוע; אפשר לחפש הזדמנות מכירה, אם הצמד סוגר מתחת ל- 1.3443

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.