מתווה מואץ לשיקום ההרס: 51% הסכמה בלבד וחקיקה ייעודית
הצוות הבין משרדי קבע: רשויות מקומיות יובילו את התכנון, יסירו חסמים משפטיים. במתחמים שנפגעו במבצע "עם כלביא" יתאפשר לשלב גם בניינים שלא נפגעו - לצורך קידום התחדשות כוללת ולבניית פרויקטים עם שורות של בניינים
משרדי הממשלה סיכמו על מתווה ייעודי לשיקום אזורי המגורים שנפגעו מירי הטילים מאיראן במסגרת מבצע 'עם כלביא', במסלול מואץ של התחדשות עירונית. המתווה, שגובש על ידי הצוות הבין-משרדי בראשות משרד האוצר ובהשתתפות נציגי
משרד הפנים, משרד השיכון, משרד ראש הממשלה, היועץ המשפטי לממשלה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מטה התכנון ומינהל התכנון - נועד לאפשר החזרת התושבים לבתיהם במהירות, לצד פיתוח כולל של המתחמים והשכונות שנפגעו.במסגרת ההחלטות יפורסם בימים הקרובים תזכיר חוק מיוחד,
שיסיר חסמים משפטיים בעיקר סביב סוגיות קניין, ויעביר את הובלת התכנון לרשויות המקומיות אשר שיקבלו סמכויות של ועדה מחוזית ומשאבים נוספים לקידום הפרויקטים.
המתחמים שיוגדרו לשיקום יכללו בניינים שנהרסו כליל או כאלה שנדרשים לשיקום ארוך טווח, וכן יינתן
מענה לשילוב אחוז מוגבל של בניינים שלא נפגעו - אם הדבר נדרש משיקולים תכנוניים לטובת חידוש המתחם כולו ובניית שורות של בניינים חדשים. אחד הצעדים המרכזיים במתווה הוא הפחתת שיעור ההסכמה הנדרש מהדיירים לקידום פרויקט התחדשות עירונית ל-51% בלבד, לצד קביעת מנגנונים
שיבטיחו ביצוע מהיר ומתן פתרון ודאי וראוי לתושבים. שר האוצר, בצלאל סמוטריץ', הדגיש כי המהלך נועד לאזן בין צרכי השיקום לבין הצורך בקידום מהיר של התהליכים, וכי לנגד עיני הממשלה עומדות המשפחות הממתינות לחזור לקורת גג משלהן.
בנוגע להורדת הרוב הדרוש -
כתבנו על הנושא כאן בהרחבה ותיארנו את המצב כאן - תמ"א עם 51%? שיקום ההרס לא צריך לבוא על גב המוחלשים. בין היתר הדגשנו את הבעיה ותיארנו איך שהמהלך הנוכחי,
גם אם מוגדר כהוראת שעה, יוצר תקדים. הוא מחליש את הקול של המיעוט, וזה לא הוגן. הרי הוא גם ככה מוחלש מלכתחילה. אז לתת עוד כוח לרוב? זו אינה רק שאלה חוקית, אלא ערכית: האם חברה דמוקרטית צריכה לייעל תהליכים על חשבון החלשים שבה? האם בשם המיגון והשיקום אפשר לדלג
על הסכמה, דיון, שכנוע? דווקא בתקופה שבה המערכת הציבורית נדרשת לגלות רגישות, אחריות ואמון כלפי האזרחים.
מה צפוי לקרות בפועל?
העברת סמכויות התכנון לרשויות המקומיות צפויה לקצר משמעותית את לוחות הזמנים, לצמצם בירוקרטיה ולהפחית את התלות בוועדות המחוזיות, מה שיאפשר גמישות תכנונית והתאמת
הפתרונות לצורכי השטח. עם זאת, השינוי עלול להעמיד אתגרים ברשויות מקומיות חלשות, שלהן פחות משאבים וניסיון מקצועי בניהול פרויקטים מורכבים בהיקף כזה - מצב שעלול ליצור פערים בין ערים חזקות לפריפריה.
מבחינה כלכלית, מדובר בהזדמנות עבור יזמים, שכן הפרויקטים
צפויים להיות רחבים יחסית ולזכות לתמריצים ממשלתיים, מה שעשוי למשוך השקעות. מנגד, במתחמים שבהם הכדאיות הכלכלית נמוכה, יהיה צורך להוסיף כלים משלימים כמו הגדלת זכויות בנייה, מתן מענקי מדינה או ערבויות שיקטינו את הסיכון. בהיבט החברתי, הכללת בניינים שלא נפגעו ישירות
מהירי עשויה לאפשר חידוש של מתחמים שלמים ושדרוג תשתיות באופן כולל, אך היא גם עלולה לעורר התנגדות מצד בעלי דירות שאינם רואים הצדקה לפינוי. כאן עולה השאלה: עד כמה יש להעדיף את האינטרס של כלל הציבור על פני זכות הקניין של הפרט, במיוחד כאשר מדובר בנכסים שלא ניזוקו
בפועל.
איך התמודדו בעולם עם מקרים דומים?
בעולם קיימות דוגמאות רבות למדינות שהתמודדו עם הרס אזרחי רחב היקף, והן מציעות לקחים
חשובים גם לישראל. ביפן, לאחר רעידות אדמה גדולות, הוקמו מנגנוני שיקום מהירים ששילבו לא רק הקלות רגולטוריות אלא גם שיתוף ציבור עמוק- החל משלב התכנון ועד לבחירת פתרונות המגורים הזמניים. בטורקיה, בעקבות רעידות אדמה בשנים האחרונות, ננקטו מהלכים מואצים לבנייה מחדש,
אך במקרים שבהם לא ניתן משקל מספק לקול התושבים, נרשמו התנגדויות חריפות ואף עיכובים ממושכים בביצוע. בארצות הברית, לאחר הוריקנים דוגמת קתרינה, הוקמו מסגרות שיקום מיוחדות שכללו הן שדרוג תשתיות והן השקעה בקהילות עצמן, מתוך הבנה ששיקום פיזי בלבד אינו מספיק ללא בניית
אמון וחיזוק המרקם החברתי. המסקנה החוזרת בכל המקרים הללו היא שמהירות לבדה אינה ערובה להצלחה, שיתוף הציבור והסברה רציפה הם מרכיבים הכרחיים ליצירת תהליך חלק ובר קיימא.
בהקשר הישראלי, הסיכון לפגיעה באמון הציבור הוא נקודה רגישה במיוחד. מהלך מואץ שמדלג
על שלבי שיח, שכנוע והסכמה עלול להיתפס בעיני חלק מהדיירים ככפייה, ובכך לפגוע בנכונותם לשתף פעולה. דווקא בתקופה של משבר, כאשר המערכת הציבורית נדרשת לגלות רגישות ולחזק את תחושת הביטחון של האזרחים, כל מהלך שיתפס כמתעלם מקולם עלול לערער את האמון - לא רק בתהליך
השיקום עצמו, אלא גם במוסדות המדינה.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yפטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל
החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.
פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133
דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון
שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.
הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה.
כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.
המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.
- רוטשטיין: הרווח הנקי ברבעון הסתכם ב-122 מ׳ שקל; מכרה 291 דירות מתחילת השנה
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת
הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן
יחל רק לאחר תקופת הפטור.
