יורש נכסי נדל"ן? ייתכן שתקבל מזומן - בלי לשלם מס

בעלי נכסי נדל"ן המחזיקים בהם באמצעות חברה - ויש לא מעט כאלה בישראל. מקבלים כעת רוח גבית מרשות המסים: בהחלטת מיסוי חדשה, מציגה הרשות פרשנות מרחיבה שמאפשרת חלוקת דיבידנד ליורש, כחלק מהסדרת עיזבון, ללא חיוב במסי מקרקעין. מדובר בצעד שעשוי לשנות את הדרך בה משפחות מתכננות עיזבון. וגם להקל על מקרים שבהם לא כל היורשים רוצים להמשיך להחזיק בנכס המשפחתי.

החלטת המיסוי הנוכחית עוסקת במקרה שבו אדם החזיק במלוא מניות חברה המחזיקה בנדל"ן, ונפטר. בצוואה נקבעה חלוקה שווה, אך בפועל, היורשים הגיעו להסכמה אחרת: שניים מהם רצו להמשיך להחזיק בנכסים, בעוד השלישי ביקש לקבל את חלקו במזומן. הבעיה: חלוקת דיבידנד לחלק מהיורשים עלולה הייתה להיחשב "מכירה" המחויבת במס שבח או מס רכישה. הפתרון: רשות המסים קבעה כי במקרים כאלו, הדיבידנד ייחשב לחלק מהעיזבון - ויהיה פטור ממס, כל עוד יעמוד בתנאים מסוימים.

על מנת לזכות בפטור ממיסוי מקרקעין, נקבעו שלושה תנאים מהותיים: הדיבידנד חייב להתבסס על עודפים שהיו קיימים בחברה ערב הפטירה בלבד, לא ניתן להשתמש במימון חיצוני - כלומר, חלוקת הדיבידנד תתאפשר רק מתוך מקורות פנימיים של החברה, וכל חלוקה שכזו, אם לא בוצעה באופן מיידי, חייבת להסתיים תוך שישה חודשים ממועד הפטירה. עו"ד ורו"ח דן טולדנו, שייצג את המשפחה, מסר: "במקרים רבים, חלק מהילדים רוצים להמשיך לנהל את העסק, ואחרים רוצים את חלקם במזומן. עד כה, פתרונות כאלה היו כרוכים בעלויות מס משמעותיות. כעת, ניתן לחלק עיזבון באופן גמיש – בלי 'עונש' מיסויי".

מה ההשפעה הצפויה?

להחלטה עשויה להיות השפעה נרחבת על שוק הנדל"ן וההשקעות המשפחתיות. משפחות רבות צפויות להעדיף להחזיק נכסי נדל"ן באמצעות חברה, ולא באופן ישיר. מתוך מטרה לאפשר גמישות עתידית בעת חלוקת עיזבון. במקביל, עורכי דין ויועצי מס עשויים להמליץ ללקוחותיהם לעדכן צוואות קיימות ולתכנן מראש מבני החזקה שיאפשרו חלוקה מושכלת ויעילה. גם מבחינת אפיקי השקעה, ייתכן שנראה העדפה לנכסים מניבים תזרים מזומנים שוטף אשר מאפשרים יצירת עודפים לחלוקה, על פני השקעות הממוקדות בהשבחה עתידית בלבד.

לדברי טולדנו: "זה מהלך שישפיע לא רק על משפחות, אלא גם על שוק ההשקעות כולו". עם זאת, מדובר בהרחבה זהירה של הפרשנות, ולא בפרצה גורפת. רשות המסים מבקשת להימנע מתכנוני מס מלאכותיים, ולכן שמה דגש על שלושה עקרונות ברורים: שימוש בעודפים שהיו קיימים ערב הפטירה, איסור מוחלט על מימון חיצוני, ולוח זמנים קצר של עד שישה חודשים לביצוע החלוקה. בתוך גבולות אלה, מדובר בהזדמנות תכנונית משמעותית, המאפשרת פתרון מאוזן ויעיל למצבים מורכבים של ירושה.

רשות המסים משנה גישה - האם קיימת הזדמנות?

החלטת המיסוי החדשה מהווה לא רק פתרון טכני למקרה פרטני, אלא איתות ברור לגישה חדשה של רשות המסים בכל הנוגע לתכנון עיזבונות המבוצעים באמצעות חברות. אנחנו חיים בעידן שבו מבני החזקה מורכבים יותר, עם אחזקות משפחתיות באמצעות חברות פרטיות, נאמנויות ותאגידים. והדרישה לגמישות מיסויית הולכת וגוברת.

ההכרה בדיבידנד כמרכיב מתוך העיזבון ולא כפעולה מסחרית נפרדת, מצמצמת חסם משמעותי שהיה קיים במשך שנים. המשמעות המעשית: משפחות המחזיקות נדל"ן מניב - כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים או קרקעות מניבות. דרך חברות פרטיות, יוכלו מעתה לנהל את ההורשה מבלי להיקלע לאילוץ של מכירת נכסים או יצירת שותפויות כפויות בין יורשים בעלי אינטרסים שונים.

בנוסף, מדובר במהלך עם השלכות ישירות גם על מבנה ההשקעות. ככל שמשקיעים יפנימו את היתרון שבתזרים עודפים שניתן יהיה לחלק בעתיד, תיתכן העדפה לרכישת נכסים המייצרים הכנסות פאסיביות מיידיות, ולאו דווקא כאלה המתבססים על השבחה ארוכת טווח.