למרות הירידות בתשואות סקטור הנדל"ן היזמי - מצלאוי אג"ח ג'

ערן קלינסקי, מנהל מחלקת מחקר, אמיר אלשייך, אנליסט, אפסילון, מתייחסים לסדרה ג' באגרות החוב של חברת מצלאוי - מהי כדאיות ההשקעה עקב ירידת התשואות בסקטור?

על אף ירידת התשואות בחברות הנדל"ן היזמי, ישנן עדיין מספר חברות מאותו סקטור שנסחרות בתשואה דו ספרתית. אחת מהן היא סדרה ג' של חברת מצלאוי.

חברת מצלאוי הינה חברת נדל"ן ותיקה יחסית שהוקמה בשנת 1977. החברה עוסקת בשלושה תחומים: ייזום פרויקטים לבניה, קבלנות ביצוע והחזקת נדל"ן להשקעה.

ייזום לבניה . ככלל, החברה פיתחה התמחות בתחום הפינוי - בינוי, במסגרת זו כבר ביצעה פרוייקט בקריית אונו. כעת יש לה שני פרויקטים פעילים נוספים בפורמט של פינוי בינוי - פרוייקט הכלנית בקריית אונו, שצפוי להתחיל בשיווק השנה. ופרוייקט ביהוד, בו כבר החלה החברה למכור, וכן החלה כבר בבניה. בנוסף, יוזמת החברה בניין דירות למגורים במתחם עלית ברמת גן (כאשר בשלב הבא יוקם מגדל נוסף). החברה כבר החלה בחפירות ובמכירות של פרוייקט זה. להלן מידע אודות הפרויקטים בייזום, כפי שדווח על ידי החברה בדוחותיה הכספיים:

עד ליום פרסום המאזן מכרה החברה במצטבר 24 דירות במגדל עלית וכן 26 דירות ביהוד. מעבר לכך, לחברה פרויקטים של פינוי בינוי בבת ים וברמת גן, בסדר גודל של מאות יח"ד.

בנייה למשרדים ומסחר . לחברה שתי קרקעות מהותיות המוצגות כמלאי לזמן ארוך. מדובר בקרקע במתחם כורזין שבגבעתיים ומתחם חילזון בבורסה ברמת גן. לאור העובדה שמדובר בנדל"ן שמיועד ברובו למשרדים, יש להניח שהחברה תחל בבניה רק במידה ותמכור שטחים שתשכיר מראש. הבניין בגבעתיים נמצא בהליכי תכנון מתקדמים, כאשר אישור ההליכים עתיד לגרום לתוספת ערך משמעותית לחברה (בניין זה מהווה את מרבית סעיף המלאי).

קבלנות ביצוע . בתחום זה, מבצעת החברה עבודות בניה, בהתאם לצרכיה התזרימיים. החברה בונה ברווח גולמי שנע בטווח של 5%-8% לפרוייקט (מרווחים גבוהים יחסית לתחום פעילות זה). נכון להיום מעורבת החברה בארבעה פרויקטים לבניה - שלושה עבור פרוייקט של אפריקה ואזורים בראשל"צ וכן פרוייקט נוסף ברמת גן.

נדל"ן להשקעה . החברה מחזיקה במספר נכסים מניבים, שרובם מצויים באור יהודה. שיעור התפוסה העדכני של נכסים אלה הינו 74% נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, עקב עזיבת שוכר מהותי (מע"צ). החברה רשמה בגין זה הפסדים בגין ירידת ערך שנבעו משיערוך מחדש לאחר עזיבת אותו שוכר. נכון להיום פועלת החברה למציאת שוכר חלופי. המימון כנגד נכסים אלה נמוך, כאשר ה-LTV בגינם עומד על כ-40%. החברה ביצעה מימוש של אחד הנכסים במהלך שנת 2012, ונכסים אלה יוכלו לשרת את החברה לצרכים תזרימיים ע"י הגדלת המימון בגינם או מימושם.

ניתוח יכולת פירעון . לחברה הון עצמי למאזן של 23% וחוב ל-CAP של 65%, מינוף סביר ביחס לחברות דומות בענף. מימון החברה מתחלק בערך שווה בשווה בין הבנקים ובין בעלי האג"ח. על אף העיסוק בקבלנות ביצוע ובהשכרת הנדל"ן המניב, עיקר הכנסותיה של החברה נובע מייזום פרויקטים.

מניתוח תזרים המזומנים החזוי של החברה, עולה כי ככל הנראה חברה תתקל בקושי מסויים לשרת את החוב מפעילותה השוטפת בלבד. הסיבה לקושי זה הינו העובדה שהפרויקטים של החברה, שרובם בפורמט של פינוי בינוי הינם פרויקטים ארוכים, ואינם מותאמים בצורה מושלמת לתזרים הנועד לשירות החוב. על כן, תידרש החברה למימוש של חלק מנכסי הנדל"ן שברשותה - נכסי הנדל"ן להשקעה או מלאי המקרקעין שלה בגבעתיים או רמת גן (עליהם מתעתדת החברה להקים שטחי מסחר ומשרדים).

יחד עם זאת, יש להניח כי החברה לא תתקשה במימוש נכסי הנדל"ן להשקעה (או לחילופין בקבלת מימון כנגדם), מאחר שנכסים אלו מצויים ב-LTV נמוך של 40%. עם זאת, יש לציין שמידרוג מצאו לנכון לשנות את אופק הדירוג של חברה לשלילי בין היתר כתוצאה מסיבה זו.

לחברה שלוש אגרות חוב סחירות, שפרטיהן מובאים להלן:

למה כן?

- חברה ותיקה ויציבה, שהינה עתירת ניסיון ומוניטין.

- בעלת נכסי נדל"ן מניב ב-LTV נמוך, אשר יוכלו לסייע בשירות התזרים (ע"י מימושם או הגדלת המימון בגינם).

- החברה עוסקת בשלושה תחומים שונים ואינם תלויים זה בזה - דבר המהווה מעין גידור פנימי ברמה התפעולית.

- החברה מתנהלת ברמת מינוף סבירה

למה לא?

חוסר המתאם המושלם שבין הצורך בשירות החוב לבין התזרים מהפרויקטים - חוסר הנובע מהעיסוק המרכזי בפרויקטים של פינוי בינוי, ומוביל לצורך במקורות מימון נוספים בדמות מכירת נכסים או קבלת מימון חיצוני כנגדם.

*רו"ח ערן קלינסקי ורו"ח אמיר אלשייך הינם אנליסטים בבית ההשקעות אפסילון. לבית ההשקעות אפסילון ולחברות הקשורות אליו יש או עשוי להיות עניין אישי בני"ע. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות והמידע הינו לידיעה בלבד. שיווק השקעות אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    אנליסטים מהשורה הראשונה (ל"ת)
    נתן 25/04/2013 11:55
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אגחיסט 21/04/2013 13:35
    הגב לתגובה זו
    מצב דומה לחברות שביקשו דחייה. ברגע שמתבקשת דחייה האג"ח צולל, אח"כ לפי ההסדר המוצע (דחייה ללא תספורת) מתקן חלק מהירידות. לסיכום- סיכון מסוים, לדעתי לא מצדיק כניסה בתשואה הנוכחית. לשיקולכם.
כלכלת ישראל (X)כלכלת ישראל (X)

איך 270 כלכלנים ישראליים בכירים טעו לגמרי וכמה הפסיד מי שהקשיב להם?

על נבואות הזעם, על המשק הישראלי ועל הישראלים - הכלכלה הישראלית מפגינה עוצמה

ד"ר אדם רויטר |

בסוף ינואר 2023 יצא נייר עמדה שהתפרסם בכל כותרות העיתונים ותפס את הבמה המרכזית גם בערוצי הטלוויזיה ובו אזהרה חריפה "קיים חשש כבד שהחלשת מערכת המשפט תביא לפגיעה ארוכת טווח בתוואי הצמיחה של המשק, ובאיכות החיים של תושבי ישראל". 

 החותמים, קבוצה של 270 פרופסורים ודוקטורים לכלכלה ומנהל עסקים שמהווים את רוב האקדמיה הישראלית בתחומים אלו.

מה יגרום לפגיעה הזו בצמיחה? "הפגיעה ביכולת הממשלה והחברות לממן את עצמם, תביא לירידה בהיקף ההשקעות, והירידה תפגע בענף ההייטק הישראלי המהווה את הקטר של המשק ... וחברות ההייטק יעתיקו את מרכזיהן אל מחוץ למדינה". 


מה קרה בפועל?

חלפו שנתיים וחצי. זמן מספק לבחון את הדברים. רבים מאמינים שמעשי הממשלה גרמו לכך שמערכת המשפט נפגעה באופן חסר תקנה (נקווה שהם טועים ובכל מקרה דברים ניתנים לתיקון במהלך הזמן). אין כל ספק שרוטמן ולוין שהובילו את הקו ולאחריהם מספר שרי ממשלה, פעלו בשחצנות, בדורסנות ועשו כמיטב יכולתם על מנת לצמצם ולדחוק את כוחה של מערכת המשפט. 

 התקיפות משולחות הרסן, ההתעלמות החמורה מפסיקות בג"ץ, הניסיון לפוליטיזציה של המערכת והחשש העצום מלא פחות מאשר פירוק המדינה שחשים ציבורים מסוימים - נראה שכל אלו לא ממש הטרידו את מנוחתם של לוין, רוטמן ונוספים.

נראה שהחששות של הכלכלנים הבכירים בנוגע לפגיעה במערכת המשפט התממשו. אך מה קרה למשק הישראלי - תחום מומחיותם שבגינו התריעו?

תבלינים. צילום: Marta Branco, Pexelsתבלינים. צילום: Marta Branco, Pexels
בלוגסטריט

הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?

יצרנית התבלינים הגדולה בעולם, יצרנית שוקולד, ספקית אגוזים ומגדלת אבוקדו - הכירו את חברות המזון המעניינות שמשקפות פוטנציאל עלייה 

זיו סגל |

לפני שנגיע להזדמנויות נדירות נתחיל עם גרף תוך יומי של האס אנד פי 500. הוא מראה את הקפיצה החדה בתחילת המסחר ביום שישי, את הירידה החדה בהמשך ואת העובדה שהמדד סגר בסופו של יום בירידה קלה. ללמדנו שאנחנו עדיין נמצאים באזור שיווי משקל. לחודש ספטמבר שיווי משקל זו תוצאה טובה והשאלה אם זה ימשיך כך.

בתרשים המוכר לנו מהשבועות האחרונים אנחנו רואים את הקו המחזיר העולה שבולם ולמעשה גורם לאס אנד פי להתכנס לתנודתיות צרה מאד. זאת מכיוון שמתחתיו מתקרב אליו הממוצע ל-21 יום שלמעט חריגה קטנה תומך ב-S&P500  מאז סוף חודש אפריל. 


מדד S&P תוך יומי
מדד S&P תוך יומי


דבר אחד בטוח. התנודתיות הצרה הזו לא תימשך עוד הרבה זמן ואנחנו צריכים להיערך לפריצה. השאלה לאיזה כיוון. אם אני צריך להעריך לפי האינדיקטורים הטכניים אז יש סיכון שהלחץ כלפי מטה יימשך. 

בכל מקרה יש לכם קווים ברורים לקבלת החלטות. סגירה משמעותית בזמן ובמחיר מעל 6532, הגבוה היומי של יום שישי, תיחשב פריצה למעלה וסימן למהלך עלייה מהותי בהמשך. סגירה מתחת ל-6360, שתהיה גם מתחת לממוצע הנע ל-21 יום וגם מתחת לפקודת ההיפוך הפרבולית, תהיה סימן לתחילתו של תיקון שבשלב הראשון שלו יגיע ל-6100-6200. 

אפשר עוד להצטרף לזינוק של הליתיום?

התשובה היא כן. אומנם הצגתי כאן את קרן הסל ILIT  לפני זמן מה והיא אכן בנתה מהלך עלייה יפה אבל יש לו פוטנציאל להימשך. ניתן לצפות שהקרן תעלה ל-13 דולר בשלב ראשון. אפשר להצטרף למגמה כל עוד מעל 10 דולר.