תחרות יופי קטלנית והמלצות ה"מכירה" של המוסדיים

יוסי פינק |

הסיפור של תחילת השנה בשוק ההון הישראלי זה ללא ספק תגלית הגז שמול חופי חיפה. תשובה חוגג אבל דווקא מניית ישראמקו היא זו שגורמת ללא מעט אנשים להגיד כמעט בכל יום שעובר - "איך לא קניתי קצת...".

אחרי שגמעה כבר משהו כמו 700%, ישראמקו נסחרת לפי שווי של כ-2 מיליארד שקלים ועכשיו אני כבר פחות שומע אנשים שאומרים "איך לא קניתי" ואני יותר שומע אנשים ששואלים - "האם היא באמת שווה 2 מיליארד שקלים או שאולי היא שווה אפילו קצת יותר ובכל זאת כדאי להיכנס?".

אני באמת לא רוצה להיכנס לעניין התימחור של ישראמקו ולא הייתי מציע לאף אחד לראות בדברים המלצה לקנות או למכור, אבל זו פשוט דוגמה מצוינת שחבל לפספס. העניין הוא שכל פעם שאני שומע את הנסיונות האלה להבין אם ישראמקו שווה את המחיר שבו היא נסחרת כעת אני פשוט כמעט יוצא מדעתי.

בשביל לשים את הדברים על השולחן, אגיד שאם ההערכה היא שהשווי הנקי של 'תמר 1' הינו כ-1.5 מיליארד דולר, זה אומר שישראמקו שווה קצת פחות מ-2 מיליארד שקלים. במילים אחרות, ישראמקו אכן נסחרת כיום סביב המחיר ההוגן שלה. בשוק של היום אני מקווה שאתם מבינים מה זה אומר? זה אומר מכירה מטורפת!!!

למה מכירה? תראו לי אתם מניה אחת נורמלית שנסחרת בתקופה הנוכחית בשווי שבכלל קרוב למחיר ההוגן שלה. כל מניה שמזנקת ומגיעה לאזור השווי ההוגן שלה הופכת מהר מאוד ל"מכירה מיידית" אצל כל המוסדיים. המשקיעים הקטנים צריכים לקחת את זה בחשבון ולחשוב על ההשלכות.

השקעות, כבר אמרתי לא פעם, זה עניין של בחירה אל מול אלטרנטיבה. כאשר האלטרנטיבות הן מניות שנסחרות בחצי מהשווי הסביר שלהן, אין שום סיבה לתקוע את הכסף על מניה שמתומחרת במחיר מלא או כמעט מלא.

דוגמה מצויינת לכך הייתה הצעת הרכש של דנקנר לאידיבי פתוח. דנקנר נותן פרמייה של 33% ואתם בטח אומרים - "לא שווה למכור לו, המניה שווה הרבה יותר". לא ככה חושבים ועובדים המוסדיים. מבחינתם, הם מוכרים בלי לחשוב פעמיים ומייד עוברים למניה הבאה, לא חסרות מניות שנסחרות במחירי ריצפה אז למה לא לעשות 33% ולעבור הלאה? זה שהמחיר המלא של אידיבי פתוח בכלל שווה פרמיה של 100% זה לא רלוונטי.

הכל זה תחרות יופי - היום יותר מתמיד

הכלכלן הגדול ג'ון מיינרד קיינס השווה בזמנו את שוק המניות לתחרויות יופי שערכו עיתונים שונים בארה"ב. לפי אותן תחרויות יופי, על הקוראים לבחור את 6 המועמדות היפות ביותר מתוך מאה תמונות, והפרס ניתן לקורא שבחירתו היא הקרובה ביותר להעדפה הממוצעת של כלל הקוראים.

מה זה אומר? זה אומר שבשביל לזכות בפרס צריך כל קורא לבחור לא את המועמדת היפה ביותר בעיניו, אלא את המועמדת שהוא חושב שסביר ותמצא חן בעיני מרבית הקוראים.

ככה זה גם במניות ובתקופה הנוכחית יותר מתמיד. זה לא ממש משנה אם אתם חושבים שהמניה שווה כרגע את המחיר שבו היא נסחרת, השאלה היא אם היא שווה בעיני מרבית המשקיעים ולצורך העניין - כיום מרבית המשקיעים זה המוסדיים, כמעט ואין שחקנים פרטיים. לא הייתי מציע לכם למצוא את עצמכם יושבים בתקופה הנוכחית על מניה שמקבלת "מכירה" אצל המוסדיים, זה עלול להיות כואב.

ועוד מילה

אין לי שום מושג מה יקרה עם ישראמקו. אם פתאום יוציאו החברות דיווח כי הגילוי גדול משמעותית מ-87 מיליארד מ"ק, כמובן שזה ייתן רוח גבית נוספת. מצד שני, אולי זה רק יספק הזדמנות מכירה למוסדיים שכבר הצליחו לעשות מהלך. ואולי הם בכלל מחכים לדיבידנדים שיחולקו בשנים הקרובות, בכל זאת מדובר בפעילות תזרימית, יש פה הרי חברה מאחורי המניה הזו.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
TOAH
צילום: באדיבות View Point

איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?

על הקשר בין הריבית ובין שווי נכסים ואיך תשפיע הורדת הריבית על הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב? 

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה נדל"ן מניב ריבית

בשבוע שעבר בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% ונגיד בנק ישראל ציין כי בהתאם לנתונים הקיימים כיום, צפויות ככל הנראה עוד 2 פעימות של הורדות ריבית במהלך שנת 2026. 

הורדת ריבית זו הינה חלק ממהלך רחב יותר של הורדות ריבית בשאר כלכלות העולם, בהובלת הכלכלה הגדולה בעולם, ארה"ב. הורדות ריבית אלו, גם כעת וגם הצפויות, משפיעות באופן ישיר על דו"חות ורווחי החברות הציבוריות העוסקות בנדל"ן מניב, בישראל ובעולם.


מהן חברות נדל"ן מניב?

חברות נדל"ן מניב, כשמן כן הן, חברות אשר מחזיקות נדל"ן אשר מניב להן הכנסות מהשכרה נכסים. הנכסים אלו כוללים נכסים מסחריים כגון קניונים, בנייני משרדים להשכרה, דיור מוגן, מרכזיים לוגיסטיים (מרלו"גים), מבני תעשייה וכדומה.

חברות הנדל"ן המניב מפרסמות כל רבעון דו"ח כספי המשקף את נתוני השכרות הנכסים וכולל את אחוז התפוסה בנכסים, מחירי השכירות, הכנסות והוצאות שוטפות ביחס לנכסים. במקביל, ומדי תקופה מציגים את שווי הנכסים העדכני בהתאם לשמאות שבוצעה לרוב בסמיכות למועד פרסום הדו"ח.

ירידת הריבית משפיעה ישירות על שווי הנדל"ן המוחזקים כך שירידת ריבית מעלה את שווי הנכסים המוערך, ובכך מעלה את רווחי החברות ברווח חשבונאי המכונה "רווח שערוך".

השינוי בשווי נכסי הנדל"ן המניב, המשורשר לשורת הרווח, קשור למושג הנקרא, היוון הכנסות.

TOAH
צילום: באדיבות View Point

איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?

על הקשר בין הריבית ובין שווי נכסים ואיך תשפיע הורדת הריבית על הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב? 

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה נדל"ן מניב ריבית

בשבוע שעבר בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% ונגיד בנק ישראל ציין כי בהתאם לנתונים הקיימים כיום, צפויות ככל הנראה עוד 2 פעימות של הורדות ריבית במהלך שנת 2026. 

הורדת ריבית זו הינה חלק ממהלך רחב יותר של הורדות ריבית בשאר כלכלות העולם, בהובלת הכלכלה הגדולה בעולם, ארה"ב. הורדות ריבית אלו, גם כעת וגם הצפויות, משפיעות באופן ישיר על דו"חות ורווחי החברות הציבוריות העוסקות בנדל"ן מניב, בישראל ובעולם.


מהן חברות נדל"ן מניב?

חברות נדל"ן מניב, כשמן כן הן, חברות אשר מחזיקות נדל"ן אשר מניב להן הכנסות מהשכרה נכסים. הנכסים אלו כוללים נכסים מסחריים כגון קניונים, בנייני משרדים להשכרה, דיור מוגן, מרכזיים לוגיסטיים (מרלו"גים), מבני תעשייה וכדומה.

חברות הנדל"ן המניב מפרסמות כל רבעון דו"ח כספי המשקף את נתוני השכרות הנכסים וכולל את אחוז התפוסה בנכסים, מחירי השכירות, הכנסות והוצאות שוטפות ביחס לנכסים. במקביל, ומדי תקופה מציגים את שווי הנכסים העדכני בהתאם לשמאות שבוצעה לרוב בסמיכות למועד פרסום הדו"ח.

ירידת הריבית משפיעה ישירות על שווי הנדל"ן המוחזקים כך שירידת ריבית מעלה את שווי הנכסים המוערך, ובכך מעלה את רווחי החברות ברווח חשבונאי המכונה "רווח שערוך".

השינוי בשווי נכסי הנדל"ן המניב, המשורשר לשורת הרווח, קשור למושג הנקרא, היוון הכנסות.