האם תיקון רציני מתחייב? בהחלט, אבל תלוי כמובן בעיני מתבונן ובכמות המתבוננים. האם צריך למכור את מניית אנבידיה (סימול:NVDA) בגלל ערכה או שצריך לקנות אותה מאותה הסיבה? האם צריך לרכוש את מניית סופטבנק (סימול:SFTBY) בגלל שמכרה את החזקותיה באנבידיה או לקנות אותה בגלל אותה סיבה? מה עם טסלה (סימול:TSLA)? למכור בגלל שבעלי המניות אישרו למאסק דיל בעל פוטנציאל של טריליון או לקנות את טסלה בגלל סיבה זאת? 

ומה עם פייזר (סימול:PFE)? הגיע הזמן לרכוש את ענקית הבריאות בגלל המחיר או למכור אותה בגלל המחיר המטורף שהיא משלמת עבור חלום הביוטק Metsera (סימול:MSTR) כדי לנצח במלחמה על מיגור השמנת היתר? ומה עדיף כרגע? לרכוש עוד סלי מדדים כמו SPY או QQQ או שכדאי יותר להעביר עוד כספים לזהב ולביטקוין? 

תלוי כמובן את מי שואלים, בן כמה הוא?, מה רמת ההשכלה שלו, האם הוא גולש ברשתות החברתיות ומה דעותיו הפוליטיות. כדאי מאוד לנסות ולפענח מה מריץ את ערכי הנכסים השונים. אפילו "הדוב הגדול" של המניות, מייק וילסון ממורגן סטנלי, למד בדרך הקשה מדוע סביר להניח שמניות יישארו עמידות למרות אי-הוודאות. שווה להקשיב לפודקסט.

השקעה בהיקף של 1.8 מיליארד דולר בדיור מוגן 

מניית ענקית ההשקעות/אחזקות בלקסטון (סימול:BX) מנהלת למעלה מטריליון דולר ולאורך השנים נחשבת אחת ההשקעות הנבחרות בוול סטריט. בחודשיים האחרונים ירדה המניה ביותר מ-21% וזאת כתוצאה מהעובדה שלא עמדה בתחזיות הקונצנזוס.

• בלקסטון ובלקרוק מתחרות על ה-AI הסעודי
• השקעה בתשתיות - תשואה של 19% לקרן של בלאקסטון; גם משקיעים פרטיים יכולים להשקיע
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השבוע הודיעה החברה שהיא מממשת השקעה גדולה שלה שהשתבשה: מסתבר שבמהלך 2017 השקיעה החברה 1.8 מיליארד דולר בדיור מוגן, וההשקעה הזו הביאה להפסדים של יותר מ-600 מיליון דולר. הנדל"ן נחשב תמיד לחלק החזק של החברה וזוהי ההשקעה הגרועה ביותר שלה. בלקסטון הציעה למכירה את תיק הנכסים שלה בתחום, שכולל כ-9,000 יחידות דיור מוגן ברחבי ארה"ב, באמצעות סדרה של עסקאות חד פעמיות, לעיתים בהפסדים של יותר מ-70% בהשוואה למחיר הרכישה שלהן.

בלקסטון הוקמה ב-1985 על ידי סטיבן שוורצמן. שוורצמן התחיל את דרכו כבנקאי השקעות בבנק ההשקעות המוביל Donaldson, Lufkin & Jenrette, וב-1985 עזב את הבנק והפך באמצעות בלקסטון לאחד ממנהלי ההשקעות המובילים בארה"ב.

• שוק המניות האמריקאי לקראת 2026: האם רצף העליות ההיסטורי יימשך לשנה רביעית?
• המניה שצונחת 88% - מה הסיבה והאם יש סיכוי לקאמבק?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שהונפקה, זינקה כמעט 400% ונופלת היום ב-60%

הדיור המוגן התגלה כפרויקט מורכב הרבה יותר בהשוואה לרוב סוגי הנדל"ן המסחרי האחרים שהיוו את עיקר ההשקעות של החברה וגרם להפסדים כבדים, ושוורצמן החליט לחתוך כיוון שהגיע למסקנה, במהלך 2022, שהמצב בתחום הדיור המוגן רק ילך ויתדרדר.

בלקסטון נכנסה לתחום כי נראה היה שהביקוש לדיור מוגן עומד להרקיע שחקים כתוצאה מהזדקנות דור הבייבי-בום הגדול, בעל האמצעים, שנכנס לגיל השלישי ושיזדקק לטיפול אישי. ארה"ב של תחילת המאה ה-21 סבלה, לדעת המומחים בתחום, ממחסור משמעותי בדיור מוגן כך שהתפיסה דעה שהובילה את בלקסטון להשקעה, שלפיה מדובר ב"הימור בטוח" בתחום הנדל"ן, הפכה לפופולרית מאוד ויזמי נדל"ן רבים התחילו להפנות משאבים לתחום.

הבייבי בומרס לא שיתפו פעולה

אלא שעם השנים גילו היזמים, האנליסטים והמשקיעים שההשקעה בדיור מוגן אינה עומדת בציפיות. לא בגלל מחסור בביקוש אלא בעיקר בגלל שההתקדמות הטכנולוגית שיבשה את המשתנים שעל פיהם נקבעות הערכות בתחום. המהפכה גם הפחיתה את הביקוש לדיור מוגן וגם איפשרה לקשישים להמשיך ולחיות בבית.

המשקיעים, היזמים והאנליסטים גילו שבני דור הבייבי-בום, שעליהם נבנתה התיאוריה שתומכת בהשקעה, לא בדיוק משתפים פעולה, בעיקר בגלל העלויות שהתגלו כגבוהות בהרבה מעלויות ההשקעה בנדל"ן רגיל והרבה יותר בגלל מהפכת הטכנולוגיה שיצרה כאמור תהליכים וציוד אישי שאיפשרו לקשישים לדחות את הצורך להיכנס לדיור מוגן. 

שוורצמן שאיבחן זאת במהלך הקורונה, החליט כאמור לחתוך וניסה לשמור את מהלך חיסול חטיבת ההשקעות בדיור מוגן בסוד. אלא שהסוד התגלה, ומניית החברה, שבחמש השנים האחרונות הכתה את הנאסד"ק בכ-70%, מפגרת אחריו בשנה האחרונה ב-35%.

עצם ההחלטה של שוורצמן פגעה במגזר כולו

לא רק זאת, אלא שנראה שההחלטה של בלקסטון לצאת מהשקעותיה בתחום הדיור המוגן פגעה במגזר כולו ובבלקסטון עצמה כי מה שקרה בפועל הוא שבלקסטון, במסעי הרכישה שלה בתחום הדיור המוגן במהלך 2017, רכשה נכסים במחירים גבוהים שבמקרים רבים היא עצמה יצרה בגלל הלהיטות לרכוש. זה, לצד המכה של הקורונה, עליות הריבית והחשש ממיתון באותם ימים, הפכו את האווירה האופטימית ששררה בוול סטריט לגבי המגזר, לאווירה פסימית שהשתלטה על המגזר בשנים 2022-2023. 

אין שום ספק שמהרגע ששוורצמן החליט לנטוש את ההשקעות בבתי האבות הוא גם תרם לא מעט ליצירת "סביבה עוינת" לתחום הדיור המוגן ולירידה במחירי הנכסים. כנראה ששוורצמן היה כל כך החלטי לנטוש את ההשקעה בדיור מוגן שלא שם לב שבעודו "נמלט" מהתחום התחילו להתפתח בשטח כמה מגמות חיוביות שדווקא תמכו בהמשך ההשקעות.

ובעוד מניות החברות שעיסוקן בטיפול בקשישים יורדות בשנים 2022-2024, חווה ענף הטיפול בקשישים מהפך טכנולוגי משמעותי כתוצאה מהופעתן ומשילובן של טכנולוגיות מהפכניות באוכלוסייה המזדקנת. יזמים גילו שהדרישה לפתרונות חדשניים לשיפור איכות חייהם של קשישים מעולם לא הייתה גבוהה יותר. הטכנולוגיה של ימינו לא רק מבטיחה ששירותי הטיפול בקשישים יהיו יעילים ואפקטיביים יותר, אלא גם מעצימה קשישים ומדרבנת אותם לנהל חיים עצמאיים ומספקים יותר. כלומר, היו יזמים שהבינו שהבעיה אינה במגזר הדיור המוגן שכביכול "שוקע", אלא בהתעלמות של המערכות הקיימות מהשפעת המהפכה הטכנולוגית על הטיפול בגיל השלישי.

דוגמה אחת לכך היא התרומה של הטכנולוגיה לטיפולי בית בקשישים שפגעה בבתי האבות שלא ניצלו אותה כדי להעלות את התפוסה. המהפכה הובילה פיתוח של מה שנקרא "מכשור לביש (Wearable Devices)", החל ממכשירי מעקב אחרי סימנים חיוניים כמו קצב לב ולחץ דם, דרך מעקב אחר דפוסי שינה ורמות פעילות גופנית, ועד מכשירים למתן תזכורות לתרופות והידרציה. 

המהפכה גם פיתחה מכשור לניטור מרחוק שמאפשר לאנשי מקצוע בתחום הבריאות לעקוב מרחוק אחרי מטופלים ומכשור התרעה למטפלים על שינויים חריגים בהתנהגות או בבריאות. מכשור לגישה מיידית לסיוע בלחיצת כפתור שכולל תכונות לזיהוי נפילות, וכן כלים לניהול תרופות כמו מתקני גלולות אוטומטיים למניעת מינונים שהוחמצו או כפולים, אפליקציות סמארטפון לתזכורות תרופות ומעקב ועוד. התפתח גם אבחון מבוסס בינה מלאכותית ושימוש באלגוריתמים לזיהוי בעיות בריאותיות בשלב מוקדם. 

ההתפתחויות הנ"ל, שאומצו על ידי קשישים רבים, הובילו לנשירה מבתי אבות שלא הציעו את השירותים האלו. מי שיקרא כאן  וכאן יוכל להבין יותר מדוע קשישים רבים חזרו לחיות בבית ולמה תחום הדיור המוגן נכנס למשבר. 

בתי האבות מתחילים להתאים עצמם לשינויים 

בתי האבות הוותיקים התחילו להתאים את עצמם לשינויים הטכנולוגיים רק ב-2024. קחו כדוגמה את החברה הגדולה ביותר בתחום הטיפול בקשישים בארה"ב Brookdale Senior Living  (סימול:BKD) שנוסדה ב-1978. בבעלות החברה ובניהולה נמצאים בתי אבות ברחבי ארה"ב עם למעלה מ-60,000 דיירים. החברה פועלת באמצעות שלוש חטיבות: דיור עצמאי, דיור מוגן וטיפול בזיכרון וקהילות גמלאים לטיפול מתמשך. מניית החברה הגיעה לוול סטריט בנובמבר 2005 לפי 19 דולר למניה ובתוך שבעה חודשים עלתה ב-170%.

אלא שאז התחילה ההתדרדרות שהביאה את המניה בתחילת 2023 ל-2.2 דולר. למה? כי Brookdale לא התאימה את עצמה להתפתחויות הטכנולוגיות, והמשקיעים נטשו את החברה בשל אכזבה מהרווחיות שהתדרדרה, מרמות החוב הגבוהות של החברה ומהניסיונות הכושלים להרחיב את הפעילות לאורך השנים (בלקסטון אגב רכשה בתי אבות מברוקדייל ב-2017). ההתדרדרות לא קרתה בגלל שהקשישים לא היו זקוקים יותר לטיפול איכותי, אלא בגלל שהדיור המוגן לא סיפק להם דיור כזה. הוסיפו לכך את השפעת מגפת הקורונה על התפוסה והעלויות, והרי לכם ההסבר להחלטה של שוורצמן לנטוש את התחום.

מאז מרץ 2023 עלתה מניית BKD ב-330%. הסיבה לעליית המניה קשורה ראשית בהחלפת המנכ"ל שהבין את התהליך, ואימץ שינויים טכנולוגיים והוביל לעליות משמעותיות ומתמשכות בשיעורי התפוסה. המניה, שבין 2006 למרץ 2023 פיגרה בגדול אחרי המדדים, הכתה בשנה האחרונה בגדול את שלושת המדדים המרכזיים, הדאו, ה-S&P והנאסד"ק, שאותו הכתה ב-263%. 

לטענת האנליסטים, הביצועים החזקים של המניה נבעו מ"תגובתו החיובית של השוק לשיפורים תפעוליים מוחשיים ותחזית חיובית לטווח ארוך עבור מגזר הדיור המוגן", שזו התוצאה של אימוץ המכשירים שהעמידה מהפכת הטכנולוגיה לרשות התעשייה. "החברות המובילות בטיפול בקשישים", מציינת חברת הייעוץ לטיפול בקשישים הוותיקה Meyland Smith, "קובעות את הסטנדרט בטיפול בצורכי האוכלוסייה המזדקנת באמצעות חדשנות וטיפול ממוקד באדם". 

לפי מחקר של חברת הייעוץ שיצא בתחילת אוקטובר, "ככל שהאוכלוסייה מזדקנת, חשיבותו של הטיפול בקשישים גוברת. עד שנת 2040, המכונים הלאומיים לבריאות (NIH) צופים שכמעט 14 מיליון אמריקאים יהיו בני 85 ומעלה, דבר המדגיש את הצורך הדחוף בפתרונות מקיפים לטיפול בקשישים". לדעת Meyland Smith, החברות המובילות את התחום הבינו זאת ושיפרו משמעותית את הטיפול. 

כלומר, שוורצמן ובלקסטון עשו כנראה טעות כשמכרו את החזקותיהם הגדולות בחברות הטיפול בקשישים (גם ב-Brookdale) כי אליבא דקונצנזוס, "הביצועים החזקים של המניה נבעו מתגובתו החיובית של השוק לשיפורים תפעוליים מוחשיים ותחזית חיובית לטווח ארוך עבור מגזר הדיור המוגן. הטכנולוגיה היא הגורם המרכזי בקהילות הקשישים העכשוויות".

"משקיעים שמקשיבים לשיחות על הדוחות הכספיים או קוראים מאמרים עליהם ועל המגמות המשתנות", כותבת העורכת של McKnight’s Senior Living, מותג מדיה אמריקאי שמספק חדשות, פרספקטיבה וניתוחים לבעלים, מפעילים ומנהיגים אחרים של דיור לקשישים, "נחשפים למגמה ברורה אחת שעולה מדיווחי הרבעון השלישי של חברות הדיור המוגן הציבוריות וקרנות השקעות נדל"ן שבבעלותן קהילות דיור מוגן, והיא שדיור מוגן הוא לוהט כרגע וזה רק ילך ויתגבר". 

איך משקיעים בדיור מוגן?

אין סלים שממש מתמחים בחברות דיור מוגן או טיפול בקשישים. מניות חברות הדיור המוגן כמו BKD מופיעות כחלק מסלים שמתמחים ב"בריאות", כמו הסל The Global X Aging Population (סימול:AGNG) או הסל The Long-Term Care (סימול:OLD) שכוללים בעיקר חברות רפואיות בתחום הבריאות. BKD מיוצגת בפחות מחצי אחוז בסל הראשון וכלל לא בשני. ב-10 בנובמבר העלה בנק ברקליס העלה את מחיר היעד שלו על BKD מ-8 ל-14 דולר עם המלצת "קנייה", אבל אציין שרק ארבעה אנליסטים עוקבים אחרי המניה כנראה בשל תקופת השפל הארוכה שעברה החברה.

דעתי לסיכום? שימו את BKD על הרדאר ואם התיקון סוף סוף יגיע, אז כדאי לדעתי לשקול השקעה במניה.

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ. העושה במידע הנ"ל שימוש - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. הכתב עשוי להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.