השקת תכנית לביטוח הלוואות בשיעורי מימון של עד 95% מערך הנכס", היה הנושא של מסיבת העיתונאים שאירגנו בחברת EMI, מקבוצת AIG העולמית וכותרת המשנה: "5% השקעה - 100% בית".

ובשביל להמחיש את הרעיון שמסתתר מאחורי הסלוגן - אין כמו דוגמא מספרית טובה. מבית היוצר של חיים קיפל, הוא סמנכ"ל AIG העולמית, הממונה על אירופה, אפריקה והמזה"ת.

קיפל השווה בין נכסים זהים עליהם נלקחה משכנתא ב-2001 וב-2005 - בכדי למצוא מה קרה להחזר החודשי של המשכנתא בשנים אלו.

ומה קרה באמת? ערך הנכס ירד (מ-115 אלף דולר למשל ל-100 אלף דולר), הדולר נחלש (וערך הנכס בשקלים הוא 430 אלף שקל, לעומת 480 אלף שקל ב-2001) וחשוב מכך, שוק המט"ח המקומי מאופיין בשנים האחרונות ביציבות, המענק בוטל וכך גם כספי הזכאות (42% מימון). אבל...הבנק הגדיל את שיעור המימון ל-95% מ-53% בשנת 2001 (כלומר מממן 408,500 שקל ולא רק 254 אלף שקל כמו ב-2001).

ולכל אלו תוסיפו את הריבית הנמוכה של השנה (4.7% לעומת 6.3% ב-2001) ותגיעו להחזר חודשי של 2,218 שקל - ירידה של 54 שקל בחודש לעומת משכנתא באותו האורך, כלומר 30 שנה, ב-2001 וירידה של 345 שקל מידי חודש בהשוואה להלוואה שנלקחה ל-20 שנה, לפני 4 שנים.

קיפל גם מדגיש כי בנוסף לכל אלו יש גם חסכון בהון העצמי של כ-2,500 שקל ולמעשה זו השורה התחתונה של EMI. רק 5% הון עצמי, למרות ביטול המענקים והזכאות. כלומר בשביל נכס שערכו 430 אלף שקל תדרשו להון עצמי של 21,500 שקל בלבד. ממש כמו הסקודה שלי...סביר לכל הדעות.

התכנית פונה לשלושה קהלי יעד: לרוכשי הדירות בפריפריה, שבעבר יכלו לקבל הלוואות בשיעור של 95% מימון באמצעות כספי מדינה, שכיום אינם זמינים יותר. נתון מעניין שבדקו ב-EMI מראה, כי ב-2001, כשתוכניות הממשלה היו בתוקף, ניתנו הלוואות בהיקף של 2.2 מיליארד שקל, על מנת לממן רכישת דירות בשיעורי מימון של מעל ל-90% מערך הנכס. ב-2004, ההיקף ירד למיליארד שקל וב-2005, מספרים ב-EMI" הוא צפוי לעמוד על קרוב לאפס. ב-EMI עמדו על המחסור העומד להיוצר והם מנסים לנצל את ההזדמנות בשוק, כל זאת, מתוך ההערכה כמובן, ששוק הנדל"ן עומד בפני צמיחה.

קהל יעד אחר אליו פונה התכנית הוא רוכשי דירות אחרים, שבעבר לא ניתנה להם אפשרות לקחת הלוואה בגובה 95% מערך הנכס, כי לא עמדו בקריטריונים שהציבה הממשלה לקבלת סיוע: המדובר ברוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור כמו גם תשובי חוץ למשל. קיפל מספר, כשמגיעה אליו בקשת מימון מתושב חוץ צרפתי (ויש הרבה כאלו בארץ, הוא מעדכן, המעוניינים ברכישת דירות) הוא מפעיל את AIG בצרפת ובודק את כושר ההחזר שלו.

וקהל יעד נוסף - איך אפשר בלעדיו - המשקיעים. רבים, מספר הסמנכ"ל, נמנעו בשנים האחרונות מהשקעה הבתחום הנדל"ן. אבל _EMI מעריכים, כי כיום, עם הצמיחה הכלכלית, הצפי לעלייה בנכסים, שיעורי הריבית הנמוכים וסביבה פוליטית מבטיחה (?), המשקיעים בדרך חזרה.

על שיטת המימון הגבוהה, מספרים ב-EMI, כי איננה מוצר חדש וכי הוכיחה את עצמה ברחבי העולם, גם במדינות מפגרות אחר ישראל. כך, למשל, ברב המדינות האירופאיות רוכשי דירה ראשונה יכולים לקנות דירה על ידי השקעת הון עצמי בשיעור של 3%-5% בלבד. באנגליה, גרמניה, צרפת והולנד אפשר אף להשיג מימון של 100%. ללא הו ןעצמי כלל.

הצורך במימון גבוה, מספירם בחברה, הינו תוצאה של הקושי המובנה בגיוס הון עצמי מינימלי, הנדרש על ידי הבנקים (כ-30% בערך). המיתון הכלכלי המעמיק של השנים האחרונות רק העצים את הדרישה הגוברת.

סמנכ"ל AIG מספר, כי בשנים האחרונות חל גידול בשיעורי המימון בהלוואות חדשות בבנק ומביאים לדוגמא קטע מדו"ח של מעלות על בנק טפחות המספר, כי 28% מתיק האשראי הכולל בבנק הינו בשיעור מימון הגבוה מ-75%. ב-EMI מעריכים, כי יותר מ-35% המהלוואות לדיור כיום הינן מעל שיעורי מימון של 70%, כולל כספי בנק וכספי מדינה. המעורבות הממשלתית ההולכת ופוחתת בשוק זה, שבחברה מספרים, כי עד לשנים האחרונות היא היתה מהגבוהות בעולם, מונעת מלווים מסויימים שיכלו לרכוש דירה רק בסיוע לעשות כך וזהו בדיוק הצורך עליו EMI באה לענות.

כיצד פועלת השיטה?

EMI מספקת ערבות פיננסית (בדירוג AAA על ידי שלוש סוכנויות הדירוג) לבנקים, אשר סופגת את ההפסד הראשון על אותן הלוואות במימון גבוה ובכך, אומרים בחברה, היא למעשה מפחיתה את סיכון האשראי לבנקים לשיעור מימון של כ-65% בלבד. בנוסף לכך, היא מספקת לבנק זוג עיניים נוספות בבדיקת האשראי.

ובכדי להמחיש את הבדיקות הקפדניות שמבצעים ב-EMI ללווים, הם מספרים, כי שיעור המפגרים בהחזר ההלוואות מעבר ל-90 יום מגיע בחברה קרוב ל-5% לעומת 7% מלוקחי המשכנתאות בכלל. 12% מהבקשות שבוחנת החברה נדחות.

תסכימו איתי - עד כה נשמע מפתה. טוב ללווים, טוב ל-EMI וטוב למערכת הבנקאית (מה לעשות, אי אפשר הכל מושלם...). ובכלל, אם להתחשב בכך שההערכות הן ליחדוש הצמיחה בשוק הנדל"ן (ב-EMI מספרים ששוק זה עובר בדרך כלל את תהליך היציאה מהמיתון והחזרה לצמיחה בעיכוב של חצי שנה אחר המשק כולו), אז בכלל, אפשר להבין איך סמנכ"ל AIG אומר, כי היה רץ לקנות אל כל תל אביב.

ובכל זאת...כמה סוגיות שיש לקחת בחשבון.

האחת - "כלל האצבע" של EMI בעניין הפרמיה שהיא גובה עבור המשכנתא: 100 שקל לחודש לכל 425 אלף שקל הלוואה בקירוב. אל תשכחו להוסיף לחישוב.