ערן מזור. קרדיט: ליאת מנדלאלביט הדמיה: "הצפת הערך תגיע ב- 2026-2027"; "כבר היום בנינו פורטפוליו של 4.3 אלף דירות"
שוחחנו עם ערן מזור, מנכ"ל אלביט הדמיה: על המיזוגים וההשקעות שהפכו את החברה מחברת מעטפת לחברת נדל"ן עם פעילות ענפה. על שינוי מבנה ההון ופרעון חובות יקרים, ועל היעד - להפוך לשחקן משמעותי בתחום המגורים; וגם - על הפרויקט בעפולה כדוגמא לפעילות החברה
אלביט הדמיה אלביט הדמיה -3.74% , העוסקת ביזום פרוייקטים של בנייה למגורים, כולל התחדשות עירונית היא שם ותיק בבורסה בתל אביב, אבל עד לא מזמן נחשבה בעיקר כ"חברת מעטפת" - גוף ציבורי ללא פעילות מהותית, שמניותיו נסחרו ברשימת השימור עם מחזורי מסחר נמוכים ובלי עניין רב מצד משקיעים.
בשנים האחרונות, ובעיקר מאז 2023, חל בחברה שינוי חד: סדרת עסקאות משמעותיות, בהן רכישת אלביט מגורים ומיזוג פרויקטים רחבי היקף בתחום ההתחדשות העירונית, אשר הפכו אותה לחברת נדל"ן פעילה המחזיקה בפורטפוליו גדול של פרויקטים ברחבי הארץ.
כיום, החברה מציגה תמונה שונה: 18 פרויקטים עיקריים בהיקף של כ-4.3 אלף דירות, מהם חלק כבר בהליך ביצוע מתקדם ומכירות. חלק נמצא בתכנון עם היתרים או בפתיחת שיווק. ועוד פרויקטים בתכנון. מה שמייצר לה 'צנרת' גדולה יחסית.
ההכנסות הצפויות מאותם פרויקטים מוערכות ב- 5 מיליארד שקל, עם רווח גולמי חזוי של מאות מיליוני שקלים. אם לאמוד את המספר - ככל הנראה יעמוד על כ-650-700 מיליון שקל מהפרויקטים הללו.
מדובר בפרויקטים שממוקדים בעיקר בתחום המגורים: באמצעות קרקעות שנרכשו בשנים האחרונות וגם באמצעות התחדשות עירונית, הכוכב העולה של שוק הבנייה בישראל ובעיקר באזורי הביקוש. מה שמאפשר לחברה לייצר תמהיל יציב של הכנסות לאורך הדרך, לצד פוטנציאל עתידי.
שוחחנו עם ערן מזור, מנכ"ל החברה לצורך העמקת הידע והבנת פעילותה של החברה:
ערן, מה קרה בחברה מאז שנכנסת לתפקיד?
"התחלנו את שנת 2025 עם שתי עסקאות משמעותיות: הראשונה, מיזוג פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית לתוך החברה הציבורית, והשניה: רכישת אלביט מגורים. לאחר שתי העסקאות יש לנו היום חברה
עם פורטפוליו רחב: 18 פרויקטים עיקריים, כ-4.3 אלף דירות, והכנסות חזויות שקרובות ל-5 מיליארד שקל".
תן לי דוגמא לפרויקט שמייצג את זה
יש לנו פרויקט בעפולה. שם מדובר על 286 דירות בשבעה בנייני בוטיק. כבר
התחלנו שיווק, אנחנו במכרז קבלנים, וזה פרויקט בהיקף של כחצי מיליארד שקל. זו דוגמה לפרויקט עם הכנסות מיידיות לצד יציבות ל 3-4 השנים הקרובות".
ומה לגבי מבנה ההון שלכם? מה נעשה מאז המיזוג?
"זיהינו חובות
יקרים מאוד, בריביות של כ-15%, והמרנו אותם באמצעות הנפקת אג"ח לחוב בריבית של כ-7%. למעשה, כמעט כל תמורת ההנפקה הופנתה לפרעון חובות יקרים. זה מהלך שמיד שיפר את מבנה ההון ושיפר את הגמישות בחברה".
קיימת האטה בשוק המגורים בישראל. איך אתה רואה את השוק יחד עם הירידה בביקושים ושברקע הריבית הגבוהה?
"השוק עבר טלטלה מאז העלאות הריבית ב-2022, והקצב של העסקאות בהחלט ירד. אבל לצד הקושי, יש כאן גם הזדמנות. משפחות עדיין זקוקות לדירות, והמלאי האיכותי הולך ומצטמצם. מי שמחזיק פרויקטים שכבר בבנייה או עם היתר, כמו אצלנו, נמצא בעמדה טובה יותר. בעיקר כי בעוד 3-4 שנים כשהשוק יתאושש, יהיו לו דירות מוכנות לשיווק ומסירה".
ומה לגבי התחדשות עירונית? האם יש לכם יתרון בפעילות הזו?
"אנחנו מאמינים שזה העתיד של שוק הדיור בישראל. הקרקעות במרכז הולכות ואוזלות, והפתרון נמצא בשכונות הוותיקות. היתרון שלנו הוא שביחד עם פרויקטים על קרקעות שרכשנו, יש לנו גם צבר התחדשות עירונית של אלפי דירות. זה נותן לחברה איזון, הכנסות מהירות מפרויקטים קיימים לצד פוטנציאל גדול בטווח הארוך".
ואם נסתכל חמש שנים קדימה, איפה אתה רואה את אלביט הדמיה?
"המטרה שלנו ברורה, להמשיך להרחיב ולפתח את פעילות החברה, בעיקר בתחום שבו צברנו ניסיון וידע, יזמות מגורים. לצד זאת, אנחנו מתכוונים להשתמש בכלים ששוק ההון מציע: גיוסי חוב והון, כדי לאפשר את הצמיחה".
"היעד הוא לייצר נוכחות משמעותית בשוק המגורים בישראל ולהיות חברה מהשורה הראשונה, תוך הקפדה על גידול אחראי ומדוד".
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה מניית החברה?
שווי השוק של החברה עומד על כ-93 מיליון שקל. הונה העצמי נאמד בכ-80 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-17% וב-12 החודשים האחרונים בכ-81%.
יהיה מעניין להמשיך ולעקוב אחרי החברה. אנחנו כמובן נהיה כאן כדי לעדכן בשינויים ובהתפתחויות בחברה.
- 6.יפה מאוד. מנכל תותח עם ניסיון ומכפיל הון נמוך (ל"ת)משקיע בערך 03/09/2025 17:34הגב לתגובה זו
- 5.אנונימי 03/09/2025 00:55הגב לתגובה זולכזה שמייצג את הפעילות שלכם. אלביט הדמיה עלק. חבורה של חפיפניקים
- 4.אנונימי 02/09/2025 19:12הגב לתגובה זוחיים בסרט
- 3.אנונימי 02/09/2025 15:22הגב לתגובה זואתם תפסידו הכל מנסיון של לפני 20 שנה
- קניתי לפני המפולת ב2008ב50 אלף שחהיום שווה 50שקלאמיתי לגמריי (ל"ת)פראייר 02/09/2025 15:55הגב לתגובה זו
- 2.שוק הנדלן על הפנים תיזהרו לא להתקרב (ל"ת)אנונימי 02/09/2025 15:06הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 02/09/2025 14:50הגב לתגובה זו86 דירות בעפולה בהיקף 500 מיליון לא נראה הגיוני
- אנונימי 02/09/2025 15:48הגב לתגובה זורשם שזה בניין בוטיק
- ישראלי 2 02/09/2025 16:37מיליון 2 מיליון גג גג 3. אף אדם שפוי לא יחלום לשלם 6 מיליון שקלים על דירה בעיירת ספר

מכר למשקיעים וקנה אחרי חודשיים בשליש מחיר
מה שהיה היה - אבל תלמדו את הלקח החשוב בסיפור של אקסונז' ויז'ן לפעם הבאה
אחרי ירידות חדות בשווי החברה, יו"ר אקסונז’ ויז’ן אקסונז ויזן 2.91% ובעל המניות הגדול בחברה, רז רודיטי, רוכש מניות בשוק, במחירים שנמוכים בעשרות אחוזים ממחיר ההנפקה. מהדיווחים האחרונים לבורסה עולה כי רודיטי רכש מניות בשערים של 452 אגורות ב-21 באוקטובר ו-413 אגורות ב-27 באוקטובר, והגדיל את אחזקתו לכ-5.14 מיליון מניות, כ-28% מההון, בהיקף כספי של כ-100 אלף שקל. הרכישות מתבצעות כאמור על רקע ירידה חדה של למעלה מ-40% במניה מאז ההנפקה בסוף אוגוסט, רק לפני חודשיים אז גויסו כ-40 מיליון שקל לפי שווי של כ-130 מיליון שקל לפני הכסף. נציין כי רודיטי רכש מניות בימים הראשונים של החברה בבורסה, במחיר של כ-682 אגורות למניה, בהיקף גבוה יותר של כ-130 אלף שקל. כיום נסחרת החברה בשווי של כ-75 מיליון שקל בלבד. מי השקיע בחברה הזו עם גירעון בהון ועם הכנסות נמוכות, רק בגלל מילות באזז? מי השקיע ביזמים שכבר הפילו את המשקיעים בעבר? גם המוסדיים השתתפו. למרות שהכתובת היתה על הקיר:
מכר למשקיעים יקר וקונה בחזרה בזול
אז עכשיו, אחרי שהמשקיעים שפכו 40 מיליון שקל ואחרי נפילה במניה, בעל השליטה "מביע אמון" עם השקעה זניחה. אגב, חשוב להבהיר משהו חשוב. השווי של החברה לא ירד ב-40%, הוא בעצם התרסק הרבה יותר. השווי של פעילות החברה - דגש על פעילות החברה בהנפקה היה 130 מיליון שקל (שווי פעילות בלי קשר למזומנים בחברה). השווי כעת 75 מיליון שקל, אבל יש מזומנים בקופה. בנטרול המזומנים השווי 35 מיליון שקל. יש כאן נפילה של 70% בשווי הפעילות. התרסקות. המשמעות אגב, שאדון רז רודיטי קנה מניות בשליש מחיר אחרי חודשיים.
הרכישה האחרונה הייתה יכולה להיות הבעת אמון, ואולי היא כזו, אבל הסכום נמוך ואיפה הוא היה כל הדרך למטה. עכשיו באים?
מבדיקת ביזפורטל עולה שדווקא הציבור היה הקונה הדומיננטי בגל העליות של ספטמבר, בעוד המוסדיים שמימנו את ההנפקה החלו למכור בהדרגה. אותם משקיעים קטנים שבנו על ההייפ והאמינו להבטחות “ללמידה מהעבר” נותרו תקועים עם מניות שרחוקות ביותר מ-50% ממחיר הרכישה, וצריכים עלייה של 100% במניה בשביל "חילוץ", בזמן שבעל השליטה מנצל את המומנטום השלילי כדי לאסוף מניות.
לצד הציבור שהקפיץ את המניה על ההייפ, גם לגופים המוסדיים לא חלק ב"אשמה". מי שהשתתפו בהנפקה מתוך אמונה שמדובר ב"מניה חמה" לשוק הישראלי, מצאו את עצמם כעת עם הפסד על הנייר או בלחץ למכור. משיחות עולה כי גוף שרכש בהנפקה ומחזיק במניה
מוכר בשבועות האחרונים באופן מתודי, מה שמעמיק את הלחץ על השער, במיוחד לאור העובדה שמדובר במניה עם מחזור ממוצע קטן (במהלך אוקטובר המחזור הממוצע היה קטן מ-500 אלף שקל ביום). זה אולי נראה כמו מהלך טכני, אבל בפועל המשמעות היא שמי שהיה אמור לשמור על המשמעת המקצועית
בעת השתתפות בהנפקה, נאלץ למכור בהפסד על חשבון החוסכים. במציאות של מחזורי מסחר נמוכים, גם מכירות בהיקף מתון מספיקות כדי לגרור את המניה מטה עוד כמה אחוזים בכל יום.
- רייזור: ההכנסות ברבעון הראשון זינקו כמעט פי 6
- רייזור: ההכנסות קפצו פי 2; "הצפי שלנו ל-2025 הוא גבוה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנפקת הייפ שנעלם במהרה
ההנפקה של אקסונז’ ויז’ן בסוף אוגוסט לוותה באופטימיות
וביקושים גבוהים, כשהיא הגיעה בדיוק בזמן שבו השוק התלהב מבינה מלאכותית ומהסקטור הביטחוני. החברה גייסה כ-40 מיליון שקל לפי שווי של כ-130 מיליון שקל לפני הכסף, והמניה זינקה בכ-40% בימים הראשונים למסחר. למרות ההייפ החברה הציגה גירעון בהון העצמי, הפסדים מצטברים
והכנסות שנתיות של כ-16 מיליון שקל בלבד וכשהמציאות דפקה בדלת המניה נפלה. מי שנכנסו בהתלהבות בגל העליות, בעיקר המשקיעים הקטנים, ספגו ירידות חדות של כמעט 50%, בעוד שגם המוסדיים שהשתתפו בהנפקה נותרו עם הפסד על הנייר. מאחורי החברה עומדים שלושת היזמים מרייזורלאבס,
רז רודיטי, עידו רוזנברג ומיכאל זולוטוב, שהבטיחו “ללמוד מהעבר”, אך בשוק נראה כי “עוד חוזר הניגון” (אחרי ההייפ, המשקיעים באקסונז' מופסדים בעשרות אחוזים).
יו"ר קרן ג'נריישן, יוסי זינגר, ומנכ"ל הקרן, ארז בלשה. קרדיט לצילום: אור דנון.גופים מוסדיים קנו מניות בידיעה שיש עסקה קרובה שתרים את המניה - המקרה של ג'נריישן
מידע פנים של גופים מוסדיים - האם זה חוקי? ג'נריישן גייסה 280 מיליון שקל ממוסדיים במחיר נמוך ממחיר השוק, ואחרי כמה ימים הודיעה על עסקה עם לאומי פרטנרס בזרוע הפסולת לפי שווי גבוה מהספרים והמניה מזנקת; התזמון מעלה שאלות על שקיפות ומה ידעו המשתתפים בהנפקה; מה הבדל בין זה לבין מידע פנים?
קרן ג'נריישן קפיטל ג'נריישן קפיטל 3.33% ממשיכה לסגור עסקאות, אבל התזמון של העסקאות מעורר תהיות. ימים ספורים לאחר שהשלימה גיוס הון פרטי בהיקף של 280 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים, במחיר ששיקף דיסקאונט למחיר השוק, מדווחת היום הקרן על עסקת ענק עם לאומי פרטנרס בזרוע הפסולת שלה תחת חברת בלוג'ן, המשקפת פרמיה לזרוע על השווי בספרים.
המהלך מעלה סימני שאלה בנוגע לתזמון ההנפקה למוסדיים, שכבר רושמים רווח נאה מאוד מההנפקה שכאמור הושלמה לפני מספר ימים. המניה היום מזנקת בעקבות עסקת
השקעה ענקית (כבר הרחבה) בחברה הבת לפי שווי גבוה וזכייה בעסקה גדולה של החברה הבת.
נזכיר כי בית ההשקעות מור היה הגורם הדומיננטי שרכש מניות וזה אחרי שהוא חיסל את ההחזקה שלו בחצי מחיר לפני שנתיים, אבל חייבים להגיד שמאז הקרן מעבר לשיפור בתוצאות גם הפחיתה
דרמטית את דמי הניהול (כפי שהתחייבה בראיון אצלנו) -
ההנפקה בדיסקאונט
בנוסף למור גם הפניקס, ילין לפידות, הראל ומנורה השקיעו בהנפקה שהיתה בדיסקאונט. מחיר ההנפקה עמד על כ-119.7 אגורות, אך המשקיעים קיבלו אופציות כך שמחיר ההנפקה האפקטיבי, הכולל את שווי האופציות, עמד על כ-113.2 אגורות למניה. על פי החברה, התמורה מההנפקה צפויה לשמש להשקעות ולפיתוח פעילות הקרן בתחומי האנרגיה והסביבה. הגיוס מגיע לצד גידול משמעותי בתזרים המזומנים מהפורטפוליו, שמגיע להערכת הקרן לכ-170 מיליון שקל ב-2025, בהשוואה ל-110 מיליון בכל אחת מהשנים 2023 ו-2024.
מניית ג'נריישן כעת נסחרת ב-127 אגורות. רווח של 12% למוסדיים - ורוב הרווח מגיע מהזינוק היום בשיעור של 6% בעקבות העסקה. זו עסקה שהמשקיעים המוסדיים ידעו עליה - מה ההבדל בין עסקה כזו למידע פנים? הם קנו מניות ביודעם שיש עסקה בדרך. מסביב לעסקה כזו יש את כל ההגנות -- עורכי דין, רואי חשבון ועוד, אבל למה לתת למור, הפניקס, מנורה לקנות מניות בהנחה של 12% ובידיעה שיש עסקה בדרך ולהפלות את הציבור - לדלל אותו במחיר נמוך. למה לא לסגור את העסקה כמה ימים אחרי כשהמידע כבר בחוץ? זה בדיוק המקום שרשות ניירות ערך צריכה לבדוק - המשקיעים הקטנים נפגעו! כנראה שזה חוקי, אבל זה מאוד מסריח.
- ג'נריישן קפיטל מגייסת 280 מיליון שקל בהנפקה פרטית למוסדיים
- קרן ג'נריישן רשמה זינוק ברווח הודות לשיערוכי נכסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זו עסקה של לקחת "ביס" מהכסף של הציבור. לא הוגן וכולם כאן אשמים, אולי לא חוקית, אבל מוסרית. הם מדברים על שוק ההון שהתקדם ולכאורה נקי יותר מעיוותים ושטיקים, אבל הנה מקרה קלאסי של לקחת כסף ולתת לגופים שחפצים ביקרם על חשבון המשקיעים הקיימים.
