מחיר הדירות ירדו 0.7% בחודשיים - היכן נרשם זינוק של 228 אלף שקל בשנה?
מחירי הדירות בירידה לפי מדד מחירי הדירות שפורסם היום יחד עם מדד המחירים לצרכן, המהווה חלק נפרד ממנו, מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט 2014 - ספטמבר 2014, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים יולי 2014 - אוגוסט 2014, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-0.1%. נציים שבתקופה של יולי 2014-אוגוססט 2014 נרשמה לפי הלמ"ס ירידת מחירים של 0.6%. מהשוואת העסקאות אוגוסט 2014 - ספטמבר 2014, לעומת אוגוסט 2013 - ספטמבר 2013, עלו המחירים ב-4.7%.
מחיר הדירות הממוצע בישראל עמד ברבעון השלישי של 2014 על 1.332 מיליון שקל, עלייה של 2.6% בהשוואה לרבעון השני (1.299 מיליון שקל). בהשוואה לרבעון השלישי של 2013 נרשמה עלייה של 6% במחירי הדירות מרמה של 1.252 מיליון שקל.
בירושלים חלה ירידה של 1% במחירי הדירות בהשוואה לרבעון השני של 2014 לרמה ממוצעת של 1.688 מיליון שקל. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חלה עליית מחירים של 12%. בתל אביב חלה עליית מחירים של 2% ברבעון השלישי לרמה ממוצעת של 2.428 מיליון שקל, לעומת 2.371 מיליון שקל אשתקד. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חלה עלייה של 10% במחירים מרמה של כ-2.2 מיליון שקל.
בחיפה חלה עליית מחירים של 4% בהשוואה לרבעון השני וכן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד לרמה של 1.054 מיליון שקל, זאת לעומת כ-1.011 מיליון שקל ברבעון השני. בגוש דן זינקו המחירים ברבעון השלישי ב-8% לרמה של 1.546 מיליון שקל, זאת לעומת 1.434 מיליון שקל ברבעון השני. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חל גידול של 9% במחירים.
- שליש מהקשישים בישראל נזקקים לתמיכה ממשפחתם - הוצאות הרווחה: 248 מיליארד ש"ח
- פרופ' פלוס היה מזמן מפוטר בממשל טראמפ; מה אפשר ללמוד מפיטורי נציבת הסטטיסטיקה בארה"ב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באזור המרכז וסובב ירושלים שרר קיפאון במחירים ברבעון השלישי והם נותרו ברמה של 1.345 מיליון שקל, בהשוואה לאשתקד חל גידול של 5% במחירים באזור זה. באזור הדרום עלו המחירים בשיעור של 3% לרמה של 904 אלף שקל, ובהשוואה לאשתקד חלה עלייה של 6% מרמה של 844 אלף שקל. גם באזור השרון חל קיפאון במחירים ברבעון השלישי והם נותרו ברמה של 1.654 מיליון שקל. בהשוואה לאשתקד עלו מחירי הדירות באזור זה בשיעור של 4% מרמה של 1.54 מיליון שקל.
באזור הצפון חלה עלייה של 10% במחירי הדירות ברבעון השלישי לרמה של 874 אלף שקל ושל 10% בהשוואה לאשתקד, מרמה של כ-830 אלף שקל. באזור הקריות-חיפה חלה נרשמה עלייה של 8% ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון הקודם לרמה של כ-870 אלף שקל, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה עלייה של 1% במחירים.
סקטור הדירות שרשם את עליית המחירים החדה ביותר בהשוואה לרבעון הקודם הינו דירות 1.5-2 חדרים באזור השרון אשר עלו ב-16% מרמה של כ-891 אלף שקל ל-1.032 מיליון שקל. גם ברמה השנתית סקטור זה היה שיאן עליות המחירים, 31%, מרמה של כ-757 אלף שקל אשתקד. סקטור הדירות שרשם את ירידת המחירים החדה ביותר בהשוואה לרבעון הקודם הוא דירות 1.5-2 חדרים בירושלים עם צניחה של 11% במחירים מרמה של 1.191 מיליון שקל לרמה של 1.064 מיליון שקל. ברמה השנתית הסקטור שרשם את הירידה החדה ביותר הוא דירות 3.5-4 חדרים בתל אביב אשר ירדו 3% מרמה של 2.75 מיליון שקל אשתקד לרמה של 2.68 מיליון שקל הרבעון.
- 9.ירון 15/11/2014 21:26הגב לתגובה זועליית מחירים בגובה 12% בשנה האחרונה בירושלים? מי ידע מי שמע? שטויות במיץ. בירושלים המחירים בירידה כבר תקופה של כשנה ומעלה.
- 8.מאיפה נשיג הון עצמי של 300 k (ל"ת)החייט 15/11/2014 09:52הגב לתגובה זו
- 7.מי ששילם מלכתכילה מליון על 2 חדרים בירושלים חמור. (ל"ת)t 15/11/2014 01:49הגב לתגובה זו
- 6.זכותי להביא דעה בעברית נהותה, מה אתה פרו-חזירות נגד העם (ל"ת)לירן איפה תגובותי??? 15/11/2014 01:37הגב לתגובה זו
- 5.יש עודף דירות.כבר ב 2011 דווח על כ 140 אלף ריקות! (ל"ת)ס. מי 15/11/2014 00:28הגב לתגובה זו
- 4.קרטל=שליט מחירגבוה=בועהמעל50%=דור עני=סיכון קיום מדינה! (ל"ת)בלוף=שיווק לפראייר!! 14/11/2014 22:32הגב לתגובה זו
- 3.לא רציני-לישראלים אין כסף (מע"מ 0) ומשקיעי חוץ ממתינים (ל"ת)רמי 14/11/2014 22:05הגב לתגובה זו
- 2.לפיד הצליח? 14/11/2014 16:31הגב לתגובה זוהמדד של אפריל-מאי היה 348.1 והמדד האחרון, של אוגוסט-ספטמבר הוא 345.6
- 1.חד עין 14/11/2014 16:22הגב לתגובה זושידועים לכולם- שהקבלנים מכרו בעיקר דירות גדולות ויקרות ברבעון השלישי בגלל שהצעירים מחכים למע"מ אפס. השוואות אחורה לשנה שעברה לא מלמדות על שינוי המגמה. כבר חודשיים שהמחירים יורדים, אבל אם מסתכלים שנה אחורה, ובטח אם מסתכלים שנתיים הם גבוהים יותר היום. זה נכון עובדתית אבל העיקר הוא שיש שינוי במגמה מעליות לירידות וזה התחיל באוגוסט
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
