איזו מניה זוכה מכלל להמלצת קנייה ונסחרת ב-34% דיסקאונט?
בשנים האחרונות הפכה גרמניה ליעד השקעות פופולארי של חברות נדל"ן ישראלית. בזמן שאירופה עמדה בפני אתגרים כלכליים רבים ומרבית מדינות הגוש נפגעו, ניצבה גרמניה ככלכלה יציבה ומתפתחת המהווה מודל למדינות אחרות בגוש האירו.
ברורית פיין, אנליסטית הנדל"ן של כלל פיננסים ברוקאז', החלה לסקר את חברות הנדל"ן הישראליות הפעילות בגרמניה איידיאו, בראק אן וי וגרנד סיטי פרופרטיס:
בראק אן וי, פוטנציאל רב בדיסלדורף לצד תזרים יציב - תיק הנכסים מאופיין בפיזור סקטוריאלי וכן בפיזור גיאוגרפי. לחברה תיק נכסים מניבים בעיקר בתחום המסחר והמגורים להשכרה ברחבי גרמניה לצד פרויקט יזום מגורים משמעותי בדיסלדורף. התחום המניב מהווה רגל יציבה וצומחת לחברה בעוד שפרויקט הייזום מטבעו, בעל מרכיב סיכון גבוה יותר אך טומן בצדו גם הזדמנות לרווח גבוה. ההתקדמות המשמעותית במהלך השנה האחרונה בפרויקט להערכתנו מפחיתה את הסיכון ומלמדת על הפוטנציאל הרב הטמון בו.
התמחור: מכפיל FFO של 12 על הפעילות המניבה הקיימת בתוספת התרומה הצפויה מהפרויקט היזמי בדיסלדורף. אנו ממדלים את התרומה הצפויה מחלק א' וחלק ב' בלבד. המלצת תשואת יתר, מחיר יעד של 235 שקל למניה, המשקף אפסייד של כ-16%.
איידיאו, תיק נכסים איכותי במרכז ברלין - החברה פועלת בתחום המגורים להשכרה בברלין בלבד, המשמעות שתיק הנכסים יחסית הומוגני. הפורטפוליו המניב מספק נראות טובה של הכנסות אך עם זאת מדובר על תיק נכסים קטן יחסית. נכסי החברה ממוקמים במרכז ברלין ונהנים משיעורי תפוסה גבוהים וביקושים יציבים שמתורגמים לצמיחה בשכ"ד. אנו סבורים כי החברה נמצאת כרגע בנקודת זמן שתקבע את המשך דרכה. האופציות הניצבות מול החברה הם להערכתנו: האצת תהליך רכישת נכסים ואו מכירת הפורטפוליו הקיים.
- איידיאו: מחזיקי האג"ח דחו את הצעת החברה ודורשים פירעונות מידיים
- איידיאו למחזיקי האג"ח: הבטוחה תשאר גם אחרי עסקת אדלר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התמחור: השווי הכלכלי שלנו נקבע לפי ממוצע תמחור החברה ע"י מכפיל FFO וכן ע"י שווי ההון העצמי לאחר מכירת תיק הנכסים. אנו מעריכים את ההסתברות של כל אחת מהחלופות ב- 50%. החברה נסחרת בתמחור דומה לחברות נדל"ן מובילות הפועלות בתחום המגורים להשכרה בברלין כך שהאפסייד הנוסף עשוי להגיע בעיקר ממכירת תיק הנכסים במחיר גבוה יותר מהמחיר בספרים. המלצת תשואת יתר, מחיר יעד של 0.42 אג' למניה, המשקף אפסייד של 13.5%.
גרנד סיטי פרופרטיס, השבחת נכסים במצוקה תיק הנכסים של החברה מורכב ברובו מדירות להשכרה בשני אזורים מרכזיים בגרמניה. המודל העסקי של החברה מתבסס על רכישת נדל"ן במצוקה, נכסים שהגיעו לפשיטת רגל ומוצעים למכירה במחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק. מכאן, פורטפוליו הנכסים מסוכן יותר אך גם בעל פוטנציאל צמיחה משמעותי מאד. במהלך השנתיים האחרונות, הפכה החברה מחברה קטנה לחברה בגודל בינוני במונחי השוק הגרמני. אנו סבורים כי החברה תמשיך להציג צמיחה מהירה על התיק הקיים לצד התמקדות בביצוע רכישות אסטרטגיות נוספות.
התמחור: מכפיל ה-FFO שבו נסחרת גרנד סיטי עומד על 13, נמוך משמעותית מהממוצע של החברות הנדל"ן הנסחרות בבורסת פרנקפורט (19). הערכת החברה מתבססת על ה- FFO הצפוי לשנת 2014, לפי מכפיל 15. המלצת קניה, מחיר יעד 9 אירו למניה, המשקף אפסייד של 34%.
שווקים מסחר (AI)תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?
המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה
אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות" ולא ילכו על מניות קטנות.
אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב,
מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא
עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים
הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי
מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט, מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה.
ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר:
התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026
- פייזר מאותתת על קיפאון במכירות ב-2026 והמניה נחלשת
- הום דיפו: תחזית לצמיחה כמעט אפסית בשנה הבאה עקב ריביות ולחץ על הצרכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמגדל מתחזקת 3.3%, מנורה 1.7% - ת"א ביטוח מתאושש ב-1.2% הבנקים ב-1.3% - ת"א 90 יורד 0.4%
ת"א ביטוח קוטע היום רצף שלילי של 4 ימים בהם איבד במצטבר 11.3%. בולטות לחיוב מגדל ביטוח 3.04% ו-מנורה מב החז . לא שבאמת צריכים למצוא תירוץ להתממשות של המדד שהצליח לזנק מתחילת השנה יותר מ-160%, הגיוני שסוף השנה מזמנת איתה מימושים כמו אולי זרים שגם יצאו מהמניות. הטון החריף של סמוטריץ' נגד הבנקים שאיים להכפיל את המיסוי במידה והם יגלגלו את המיסוי לצרכנים, הבהיל את השוק שהשליך מכך שהגישה כלפי חברות הביטוח, שגם הן נהנו מרווחיות חריגה, עשויה להיות דומה.
החוזים העתידיים בוול סטריט נסחרים בירידות מתונות כשהחוזים על המדד הטכנולוגי מובילים במימושים. החוזים על הדאו יורדים בכ-0.2%, על
ה-S&P 500 בכ-0.4% ועל הנאסד"ק בכ-0.7%. ברקע, מחירי הנפט מטפסים בכ-2.5% ותשואת אג"ח ארה"ב ל-10 שנים יורדת קלות לאזור ה-4.1%.
בדיסקונט די שליליים על השוק המקומי. אתם יכולים כמעט לקרוא לזה המלצת מכירה. הם חושבים שנגמר העידן של "שגר ושכח" בשנה הבאה צריכים להיות הרבה יותר סלקטיבים, אפילו אקטיביים עם הפעילות שלכם בשוק. "השוק המקומי כבר מתומחר גבוה; השקל יגיע ל-3-3.12 בסוף 2026" הנה רשימת ההמלצות שלהם ומחירי היעד -
- נעילה חיובית בבורסה: הבנקים ירדו 0.9% חברות הביטוח 1%; ת"א נפט וגז התחזק ב-1.9%
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
