איזו מניה זוכה מכלל להמלצת קנייה ונסחרת ב-34% דיסקאונט?
בשנים האחרונות הפכה גרמניה ליעד השקעות פופולארי של חברות נדל"ן ישראלית. בזמן שאירופה עמדה בפני אתגרים כלכליים רבים ומרבית מדינות הגוש נפגעו, ניצבה גרמניה ככלכלה יציבה ומתפתחת המהווה מודל למדינות אחרות בגוש האירו.
ברורית פיין, אנליסטית הנדל"ן של כלל פיננסים ברוקאז', החלה לסקר את חברות הנדל"ן הישראליות הפעילות בגרמניה איידיאו, בראק אן וי וגרנד סיטי פרופרטיס:
בראק אן וי, פוטנציאל רב בדיסלדורף לצד תזרים יציב - תיק הנכסים מאופיין בפיזור סקטוריאלי וכן בפיזור גיאוגרפי. לחברה תיק נכסים מניבים בעיקר בתחום המסחר והמגורים להשכרה ברחבי גרמניה לצד פרויקט יזום מגורים משמעותי בדיסלדורף. התחום המניב מהווה רגל יציבה וצומחת לחברה בעוד שפרויקט הייזום מטבעו, בעל מרכיב סיכון גבוה יותר אך טומן בצדו גם הזדמנות לרווח גבוה. ההתקדמות המשמעותית במהלך השנה האחרונה בפרויקט להערכתנו מפחיתה את הסיכון ומלמדת על הפוטנציאל הרב הטמון בו.
התמחור: מכפיל FFO של 12 על הפעילות המניבה הקיימת בתוספת התרומה הצפויה מהפרויקט היזמי בדיסלדורף. אנו ממדלים את התרומה הצפויה מחלק א' וחלק ב' בלבד. המלצת תשואת יתר, מחיר יעד של 235 שקל למניה, המשקף אפסייד של כ-16%.
איידיאו, תיק נכסים איכותי במרכז ברלין - החברה פועלת בתחום המגורים להשכרה בברלין בלבד, המשמעות שתיק הנכסים יחסית הומוגני. הפורטפוליו המניב מספק נראות טובה של הכנסות אך עם זאת מדובר על תיק נכסים קטן יחסית. נכסי החברה ממוקמים במרכז ברלין ונהנים משיעורי תפוסה גבוהים וביקושים יציבים שמתורגמים לצמיחה בשכ"ד. אנו סבורים כי החברה נמצאת כרגע בנקודת זמן שתקבע את המשך דרכה. האופציות הניצבות מול החברה הם להערכתנו: האצת תהליך רכישת נכסים ואו מכירת הפורטפוליו הקיים.
- איידיאו: מחזיקי האג"ח דחו את הצעת החברה ודורשים פירעונות מידיים
- איידיאו למחזיקי האג"ח: הבטוחה תשאר גם אחרי עסקת אדלר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התמחור: השווי הכלכלי שלנו נקבע לפי ממוצע תמחור החברה ע"י מכפיל FFO וכן ע"י שווי ההון העצמי לאחר מכירת תיק הנכסים. אנו מעריכים את ההסתברות של כל אחת מהחלופות ב- 50%. החברה נסחרת בתמחור דומה לחברות נדל"ן מובילות הפועלות בתחום המגורים להשכרה בברלין כך שהאפסייד הנוסף עשוי להגיע בעיקר ממכירת תיק הנכסים במחיר גבוה יותר מהמחיר בספרים. המלצת תשואת יתר, מחיר יעד של 0.42 אג' למניה, המשקף אפסייד של 13.5%.
גרנד סיטי פרופרטיס, השבחת נכסים במצוקה תיק הנכסים של החברה מורכב ברובו מדירות להשכרה בשני אזורים מרכזיים בגרמניה. המודל העסקי של החברה מתבסס על רכישת נדל"ן במצוקה, נכסים שהגיעו לפשיטת רגל ומוצעים למכירה במחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק. מכאן, פורטפוליו הנכסים מסוכן יותר אך גם בעל פוטנציאל צמיחה משמעותי מאד. במהלך השנתיים האחרונות, הפכה החברה מחברה קטנה לחברה בגודל בינוני במונחי השוק הגרמני. אנו סבורים כי החברה תמשיך להציג צמיחה מהירה על התיק הקיים לצד התמקדות בביצוע רכישות אסטרטגיות נוספות.
התמחור: מכפיל ה-FFO שבו נסחרת גרנד סיטי עומד על 13, נמוך משמעותית מהממוצע של החברות הנדל"ן הנסחרות בבורסת פרנקפורט (19). הערכת החברה מתבססת על ה- FFO הצפוי לשנת 2014, לפי מכפיל 15. המלצת קניה, מחיר יעד 9 אירו למניה, המשקף אפסייד של 34%.

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?
המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל
המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף
את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.
בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה,
כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.
מי הוביל את המכירות?
מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו.
מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21% , בנק הפועלים פועלים 0.66% , אל על אל על 2.32% , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54% והפניקס הפניקס 2.11% , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.
- הכסף ה'טיפש' מתגלה כחכם: המשקיעים הפרטיים גברו על וול סטריט במשבר האחרון
- פיימנט תעניק לקרן הפנסיה הותיקה עמיתים אופציות בפרמיה של 28%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות
דניאל לייטנר לקח את הקרן של תמיר פישמן מאפס ל-1.5 מיליארד שקל - בדרך הוא פגש את הקורונה, מהפיכה משפטית, מלחמות בעזה וטילים מאיראן - עדיין הוא פרו-שוק: מאמין בסקטור האנרגיה (דלק ונאוויטס) חותך פוזיציות כשמנכ"לים נוטשים; וגם - האם הורדת ריבית תמנע את
הקריסה של הנדל"ן?
דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את קרן המניות של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת. בנוסף, חשוב לציין שלכל בית השקעות יש קרנות מוצלחות יותר וכאלו שפחות, לא באנו לנתח את המכלול כולו אלא להבין איך לייטנר הצליח לקחת את הקרן המנייתית לרמות כאלו גבוהות.
השאלה הכי בוערת שנדרשנו אליה הייתה כמובן לאיך הוא מתייחס כמנהל השקעות אל "נאום הספרטה" של נתניהו שאותו הוא הגדיר כ"לא חכם ולא במקום", והוסיף והזהיר שמסרים על "מדינת ספרטה" יכולים להחריף את הלחץ הבינלאומי על ישראל ולקבל גם ביטוי בשוק המקומי.
וכדאי שנקשיב לו. במהלך השנים לייטנר צבר תובנות על מה כדאי - ובעיקר על מה לא כדאי - לעשות. "בהשקעות יותר חשוב זה מה לא לקנות מאשר מה לקנות" וכשמדברים איתו הוא לא מסתיר את ההעדפות שלו: להשקיע באנרגיה, כמו בדלק ובנאוויטס, לזהות בזמן את החולשה של סקטורים בעייתיים כמו נדל"ן, ולהיות עם יד על הדופק כל הזמן. אחד הכללים שהוא פיתח לאורך הדרך הוא "פרדוקס המנכ"ל העוזב" זאת אומרת שכשמנכ"ל עוזב בשיא זה הזמן גם שלנו לממש - ככה עשתה הקרן בנייס כשברק עילם פרש, באייל טרייבר במיטרוניקס וגם בפנינסולה. ואם כבר הזכרנו את נייס - הוא עוקב מקרוב אחרי חברות הצמיחה כמו מאנדיי וגם נייס, הוא מסתכל על מהפכת ה־AI ותוהה בקול האם המודלים העסקיים של החברות האלה בכלל מסוגלים לשרוד כיום "אפשר לשכפל את מאנדיי בעשר דקות".
אבל אם תשאלו אותו איך עושים כזאת תשואה בכזאת סביבה עסקית? התשובה תהיה שאין קסמים, יש עבודה קשה והרבה. לייטנר מנהל את הקרן בגישה שמזכירה יותר כמו פרייבט אקוויטי מקרן נאמנות. הוא קופץ ממשרד למשרד ולא מסתמך רק על ניתוח המספרים שהחברות מנדבות. הוא פוגש בהנהלות, עושה שיחות עם מתחרים ויורד לשטח כל הזמן.
- "עכשיו הזמן לקנות מניות טכנולוגיה - ממליץ על סיניות, פייסבוק, AMD ומיקרוסופט"
- "האמריקאים מכרו תעודות סל והורידו את כל השוק, נוצרה הזדמנות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אני רוצה להתחיל עם ההסתכלות שלך על הנאום של ראש הממשלה מזווית כלכלית אם שמים את הפוליטיקה בצד מה זה עושה לנו?