בינוי פינוי: מרכז יהוד יהרס וייבנו 800 יח"ד - צפו בתמונות
יהוד ממשיכה להתחרות בקריית בתחום ההתחדשות העירונית - הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה השבוע את עבודות ההמשך בפרויקט 'לב יהוד' הכולל שלוש חטיבות קרקע בלב העיר. בסך הכול ייבנו בשלושת החטיבות 800 יחידות דיור.
מדובר במספר מתחמים בשטח כולל 200 דונם במרכז הישן של יהוד, בין הרחובות מקלב, הרצל, צבי ישי, ונהויז, יהודה הלוי וסעדיה חתוכה ושטח גן העצמאות. השלב הנוכחי כולל המשך בנייה לגובה של מגדלים בני עד 14 קומות בדפנות לאורך רחובות מקלב והרצל, ובנייה 'מרקמית' נמוכה של 5-6 קומות. חלק מהתוכנית, 4 מגדלים, כבר יצא לפועל על ידי חברת אאורה ומעברו השני פרויקט 'מגדלי הסביונים שלב ב'', שסיימו לבנות אפריקה ישראל ומצלאוי.
חברת אאורה ישראל זכתה במגרשים בשטח כולל של 10.6 דונם - מדובר ב-4 מגדלים בני 14 קומות שיכללו סה"כ 240 יח"ד. שלב ב' יכלול 5 מגדלים נוספים ו-258 יח"ד. אחד ייבנה מדרום למגדלים הקיימים ו-4 נוספים מצפון בגובה דומה.
חברת לוגאנו יהוד, השייכת לקבוצת אלמוג ים-סוף, זכתה בשני מתחמים, לבנייה לגובה ומרקמית נמוכה. במתחם הראשון, בשטח 11.8 דונם, ייבנו 5 מגדלים של 14 קומות (שימשיכו את הרצף של פרויקטי אאורה, לאורך רחוב מקלב) ושני מגדלים (או מגדל שני אגפים, 96 יח"ד) מעל קומת מסחר, סה"כ 250 יח"ד.
המתחם השני, ליבה של תוכנית לוגאנו, וכולל פינוי בינוי בהיקף גדול סביב עיריית יהוד. המתחם יכלול בנייה עתידית מרקמית של 30 בנייני 5-6 קומות, 10-14 יח"ד לבניין, מעל קומות מסחריות סביב רחובות מדרחוב פנימיים להולכי רגל, בנוסח מרכז סמי-עירוני אירופאי, בשילוב מבני הציבור ולצד פארק פנימי גדול. חניונים תת-קרקעיים ישרתו את בנייני המתחם והמסחר. סה"כ ייבנו 266 יח"ד חדשות, 7,000 מ"ר במסחר בקומת הקרקע. במתחמים כ-150 דיירים קיימים - חוכרים, פולשים או בדמי מפתח ו-60 בתי עסק. על פי הסכם שנחתם עם היציאה למכרזים בין עיריית יהוד-מונוסון, מינהל מקרקעי ישראל וחברת עמידר, עמידר תעסוק בהסדרים השונים לפינוי הדיירים והקימה בשטח מטה שמנהל את הסדרי הפינוי.
מעיריית יהוד נמסר השבוע כי 85% מהתושבים במתחם לוגאנו כבר הסדירו את פינויים מול החברה המבצעת, ובשל כך ניתן ההיתר להמשך הבנייה.
ראש עיריית יהוד, יוסי בן דוד, מדגיש כי "בכל הפרויקטים של בינוי פינוי הנבנים כיום ביהוד מושם דגש על בניית דירות קטנות 2.5 ו-3 חדרים מתוך מטרה לתת מענה לביקוש הגובר למגורים במחירים שפויים עבור זוגות צעירים במרכז, דיור בר השגה, וכן פתרון מגורים לאוכלוסיה המבוגרת העוזבת דירות גדולות לטובת בנים ממשיכים ועוברת למגורים בדירות קטנות יותר."
- 7.תושב יהוד 02/05/2013 09:13הגב לתגובה זולוגאנו זה לא ! במקביל לשכונה יש בתים רבים ישנים , מדובר במגורים מעל מסחר שרק יהפוך את מי שייקנה שם לסיוט , מי רוצה לגור מעל קצב , הכיכר המרכזית ענקית לא מוצלת ולא מתאימה למזג האוויר הישראלי , בנייה צפופה כאילו אירופה אבל לעזאזל זה לא אירופה פה , בקיצור לא תכנון נכון ולא חזון נכון , עוד 5 שנים זו בכייה לדורות .
- 6.בקרוב בבת ים מול הקניון מצלאווי (ל"ת)אשר 01/05/2013 17:26הגב לתגובה זו
- 5.ראש עיריית יהוד תותח שמקדם פינוי בינוי, כל הכבוד! (ל"ת)איציק 01/05/2013 17:24הגב לתגובה זו
- 4.אנונימי 01/05/2013 17:23הגב לתגובה זופשוט גנבים !!! דירת 4 חדרים 100 מטר עולה 1.6 ראש עיר גנב. ראש עיר נוכל ראש עיר שרק כסף מעניין אותו , זוגות צעירים שאין להם ממון שלא יגורו בעיר הזאת
- 3.צור 01/05/2013 17:23הגב לתגובה זוחייבים להעמיד את הדיירים הסחטנים במקומם ולכפות מייזמים של פינוי בינוי, כל הפרויקט צריך לקחת גג 4 שנים החתמה + אישור + בנייה, אבל יהודים טובים ביצירת בירוקרטיה וסחבת, מגיע לנו לחיות במדינה כזו מסואבת, לא פלא שיש כאן כל כך הרבה עורכי דין, יוצרים בירוקרטיה וקשיים כדי לסחוט כסף מכולם
- 2.שמואל 01/05/2013 17:21הגב לתגובה זועדיף לא להיות מגלומני, לא יצליחו לבנות עיירה שוויצרית ביהוד, הערסים יהרסו אותה וזה יראה כמו קולוניה צרפתית הרוסה באפריקה
- 1.יהוד יקרה להחריד, עדיף כבר לגור בר"ג באותו מחיר (ל"ת)דני 01/05/2013 17:20הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
