דירות בזול (מאוד): באיזו עיר נמכרה דירת 4 חדרים ב-470 אלף שקל?
למרות ההתמתנות במחירי הדירות בתקופה האחרונה, רמת מחירי הדירות הגבוהה עדיין אינה מאפשרת לרבים להגשים את חלום 4 הקירות בפחות ממיליון שקל. בנק ירושלים ביצע בחודש אפריל מספר עסקאות בפחות מ-930 אלף שקל:
תל אביב
דירת 2 חדרים בשדרות הר ציון, 70 מ"ר, קומה ב', נמכרה ב-720 אלף שקל
חולון
דירת 2 חדרים ברחוב אילת, 72 מ"ר, קומה ג', נמכרה ב-780 אלף שקל
מעלה אדומים
דירת 4 חדרים ברחוב מבוא גבים, 100 מ"ר, נמכרה ב-865 אלף שקל
לוד
דירת 3 חדרים ברחוב קני סוף, 75 מ"ר, קומה א', נמכרה ב-580 אלף שקל
באר שבע
דירת 3 חדרים בסמטת יהונתן, 55 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-420 אלף שקל
דירת 5 חדרים ברחוב חז"ל, 118 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-930 אלף שקל
אשקלון
דירת 4 חדרים ברחוב שני אליהו, 80 מ"ר, נמכרה ב-470 אלף שקל
אשדוד
דירת 2.5 חדרים ברחוב אבן גבירול, 60 מ"ר, נמכרה ב-610 אלף שקל
עכו
דירת 3.5 חדרים בעיר העתיקה, 80 מ"ר, נמכרה ב-220 אלף שקל
דירת 3 חדרים ברחוב חטיבת גולני, 66 מ"ר, קומה ו', נמכרה ב-275 אלף שקל
דירת 3 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי, 56 מ"ר, קומה ג', נמכרה ב-555 אלף שקל
דירת 3 חדרים ברחוב בן עמי, קומה ד', 60 מ"ר, נמכרה ב-300 אלף שקל
- 10.קוקוריקו 02/05/2012 04:52הגב לתגובה זושאלה :אם הנדל" ן במצב טוב.האם הייתי מפרסם כל כך הרבה פירסומות .כתבות.סקרים.שליחים בגרוש שראיינו אותם על מצב הדירות כיום ובעתיד ???תבינו ! אין בעולם עליות בלי ירידות וההפך.בכל העולם לאחר עליות כאילו הגיע שעת ההתרסקות.אתם לא רואים מה שקורה באירופה ?מדינות התפוררו.מה קרה בארה" ב ?סופר התרסקות.וישראל מדינה מחוץ לכדור הארץ ?לכן הסבלנות מביאה תוצאות.נפילה של לפחות 30-40% במחירי הדירות ו40.000 כינוסי נכסים.קאפישי ?
- 9.דן 01/05/2012 18:07הגב לתגובה זועוד 25 שנה אנחנו נהיה המדינה השלישית הכי צפופה בעולם..ואז אך ירדו המחירים?
- כ 02/05/2012 10:24הגב לתגובה זווגם לכתבות פרסום שמזמינות אותך לקנות. יש לא מעט מדינות בעולם עם צפיפות יותר גבוהה מאצלנו והמחירים שם הרבה יותר נמוכים. כך לדוגמה כמה ערים צפופים בארה" ב
- 8.השוק בקריסה המחירים בצניחה (ל"ת)פראייר מי שקונה 01/05/2012 14:22הגב לתגובה זו
- תתרגל לגור עם הורים עוד הרבה זמן (ל"ת)פראייר 01/05/2012 14:59הגב לתגובה זו
- כ 02/05/2012 10:21אדיף לחיות עם הורים מאשר לשלמ משכנתא של מליון שקל
- 7.מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 01/05/2012 14:14הגב לתגובה זו
- 6.פרסום נדלניסט בלוף שיווקי לפראייר=מחאה=חרם (ל"ת)מתווך,קבלן,בנק גנבים 01/05/2012 14:12הגב לתגובה זו
- 5.באותן שכונות קיים מסחר ב" חומרי הזיה" (ל"ת)נחום שקם מזמן 01/05/2012 13:57הגב לתגובה זו
- 4.דוד 01/05/2012 13:47הגב לתגובה זוזה האיזור הכי גרוע בארץ יש שם רק תושבים זרים מסודן. בטח ששם המחיר יהי נמוך ולא משקף שום ירידה
- 3.תתעורר כנראה רק שמחירי הדירות יוכפלו (ל"ת)1 יכול להמשיך לישון 01/05/2012 13:11הגב לתגובה זו
- 2.הלכתי לישון 01/05/2012 12:49הגב לתגובה זועד אז הדיור לא מעניין
- תמין שנה וחיצי זה ירד ה 40 אחוזים (ל"ת)שוק חייב תיקון 01/05/2012 14:17הגב לתגובה זו
- תתעורר-ומהר! (ל"ת)aruio 01/05/2012 13:44הגב לתגובה זו
- שמוליק 01/05/2012 13:19הגב לתגובה זואם המדינה הזאת לא בגדל בשטח כמחירים פה ירדו רצינית אף פעם. וגם אם תגדל לא בטוח.
- 1.נהריה 01/05/2012 12:41הגב לתגובה זואיך זוג צעיר ללא תמיכה יכול לחיות בעיר הזאת??? לרכוש/להשכיר ממש יקר!!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
