פרסום ראשון

D&B: גביית הארנונה במודיעין הגבוהה בארץ; באיזו עיר הכי מסוכן לפתוח עסק?

איזו עיר הכי מאוזנת כלכלית? היכן משקיעים הכי הרבה בחינוך? דן אנד ברדסטריט דירגה את ערי ישראל - צפו בנתונים המובחרים
לירן סהר | (14)

דן אנד ברדסטריט (D&B), קבוצת ניהול הסיכונים, ניתחה את ביצוען הכלכלי של הרשויות המקומיות המרכזיות בישראל וגילתה כי 8 הערים הגדולות בישראל הרוויחו בשנת 2011 כ-15.3 מיליארד שקל.

הדירוג מנתח את הרשויות והמועצות המקומיות על פי שלוש קבוצות גודל: ערים גדולות - מעל 200,000 תושבים, בינוניות - 50,000-200,000 תושבים, וקטנות - עד 50,000 תושבים.

מדינת תל אביב מול כל השאר

הדירוג מראה כי לא תמיד יש התאמה בין הכנסות העירייה לבין מיקומה בדירוג. כך למשל, עיריית רחובות מציגה הכנסות של כ-656.1 מיליון שקל, אולם מדורגת במקום ה-14 בדירוג הרשויות הבינוניות, לאור הגרעון בתקציב.

לפי הדירוג, מבין 8 הערים הגדולות בישראל, העיר תל אביב הינה העיר שבה אחוז העסקים הנמצאים בסכנת סגירה הינו הנמוך ביותר, ועומד על 9.1%. מאידך, מבין הערים הגדולות, העיר באר שבע הינה העיר שבה אחוז העסקים הנמצאים בסכנת סגירה הינו הגבוה ביותר - ועומד על 16%.

מבין הערים הבינוניות, רמת גן הינה העיר בעלת אחוז העסקים הנמוך ביותר הנמצאים בסכנת סגירה, 7.8% ואילו בעיר אילת אחוז העסקים הנמצאים בסכנת סגירה הינו הגבוה ביותר ועומד על 19%.

להערכת כלכלני הקבוצה, בעלי עסקים בתחום המסחר והשירותים צפויים להעדיף להתמקם בערים המתאפיינות בתצרוכת גבוהה לנפש ולמשק הבית, על מנת למקסם את מחזור עסקיהם.

חיפה שומרת על עודף תקציבי

עוד עולה מהדירוג כי 8 הערים הגדולות בישראל מצליחות לשמור על עודף תקציבי. העיר השומרת על שיעור עודף התקציבי הגבוה ביותר הינה חיפה עם שיעור עודף של 0.76% כ-16 מיליון שקלים. כמו כן, ממוצע גביית הארנונה בערים הבינוניות הינו הגבוה ביותר - 88% וזאת לעומת 86% בקרב הערים הגדולות ו-80% בקרב הערים הקטנות. יש לציין כי עיריית מודיעין מכבים רעות רשמה את שיעור הגביה הגבוה ביותר (97%) מבין כל הערים המדורגות בשנת 2012.

במסגרת הדירוג ניתחו כלכלני הקבוצה גם את נתוני החינוך והרווחה בערים המשגשגות בישראל הנכונים לשנת 2009. כך למשל, העיר המובילה בהשקעה בחינוך פר ילד היא רעננה, המשקיעה כ-10 אלף שקלים על כל ילד בעיר (עד גיל 18). אחוז מעבר הבגרות ברעננה עמד על 78.3% בשנת 2009, לעומת ממוצע ארצי של 54.2%. במקום השני ממוקמת רמת השרון, עם השקעה של כ-9,000 שקל פר ילד ו-76.6% מעבר בגרות. במקום השלישי הרצליה המשקיעה כ-8,400 שקל ו-74.4% מעבר בגרות.

ההשקעה הגבוהה ביותר ברווחה - בבאר שבע

בנושא הרווחה, הערים המשקיעות את אחוז התקציב הגבוה ביותר הן: באר שבע כ-16%, אשקלון כ-15%, ובת ים כ-14%. תקציבים אלו מיועדים, בין היתר, לטיפול בילדים ונוער במצבי סיכון, אלימות במשפחה, נכויות, צרכים מיוחדים, קשישים ועוד. מאידך ניתן לראות כי רעננה, המתאפיינת ברמה חברתית כלכלית גבוהה נדרשת להוציא אחוז קטן יותר מתקציבה על הוצאות רווחה (כ-7.8%).

מנכ"ל D&B ישראל, חיים כהן, אמר כי: "השלטון המקומי הוא הגוף היחיד המכיל צירוף של תקציבי הוצאה נכבדים ושל תחומי פעילות רבים שהשלכותיהם על חיי התושבים מוחשיות ביותר. דירוג הערים המשגשגות מהווה נדבך נוסף בפעילותה של הקבוצה לקידום ציונות כלכלית וחתירה מתמדת לצמיחתה של כלכלת ישראל על כל רבדיה."

כתבות נוספות שעשויות לעניין:

אותה הדירה בדיוק, פער של 265 אלף ש' בין שני רוכשים - והסיבה לכך? כנסו...

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    דר' איציק כהן 09/07/2012 17:35
    הגב לתגובה זו
    תודה על פרסום המידע המשמותי לכל אזרח. נ.ב. אני זקוק לדירוג הרשויות המקומיותבהשקעה בחינוך פר- ילד . האם נתן לקבל את המידע?
  • 13.
    דיןדין 04/07/2012 18:23
    הגב לתגובה זו
    כאורחת בעיר אני המומה כל פעם מחדש מרמת שרותי הנקיון בעיר.כל הדרך למודיעין סנטר בירידה מהיכל הספורט תמיד מלוכלכת. לא נעים.גם ליד המרכז במודיעין סנטר נראה נורא במקום גינון פיזרו חצץ שמתפזר לכל עבר.
  • 12.
    יענקלפוץ 01/05/2012 22:46
    הגב לתגובה זו
    הוא לא היחס הפוך אילא הוא 0 (אפס) ערבים וחריידים לא משלמים ארנונה , לא משלמים מס הכנסה , עובדים במזומן , ונוסעים ב BMW חדשה ואף אחד ממס הכנסה לא מעיז לשאול מאיפה הכסף
  • 11.
    כהןמרק - רחובות 01/05/2012 22:42
    הגב לתגובה זו
    חייבים יועץ כלכלי לצד ראש העיר!! ושכונות חדשות צצות(שפע של שטחי/משלמי ארנונה! .. אין סיבה לגרעון!!
  • 10.
    יוני 01/05/2012 20:13
    הגב לתגובה זו
    את זה לא תראו בנתונים!!!
  • 9.
    גאון 01/05/2012 11:38
    הגב לתגובה זו
    זו הסיבה שכל יזמי התמ" א 38 באים אליה כי הם צופים עליית מחירים גדולה בר" ג. ר" ג הולכת להיות הת" א הבאה , תרשמו!!!
  • 8.
    תושב מודיעין 01/05/2012 10:59
    הגב לתגובה זו
    מודיעין עיר שינה שאין מה לעשות בה.
  • 7.
    מולי 01/05/2012 10:24
    הגב לתגובה זו
    לא הצלחתי להבין אילו קריטריונים הביאו את הערים למקומם בדירוג. היה יותר רציני להכין טבלה שבה מפורטים הקריטריונים שנמדדו וליידם את מקום העיר באותו קריטריון. נקודה נוספת חשובה היא השוואה בסך הארנונה הממוצע למטר בכל רשות וככה באמת עושים צדק חברתי.
  • 6.
    כל הכבוד לעפולה על הארנונה הנמוכה אחלה של עיר (ל"ת)
    דני 01/05/2012 09:56
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    איציק 01/05/2012 08:54
    הגב לתגובה זו
    מדוע לא נותנים בכתבה כמו זו כמה אנו האזרחים משלמים ארנונה למגורים ועסקים בכל עיר. בפתח תקוה מטר מגורים הוא 65 ש" ח לאומת רעננה 45 ש" ח הכיצד אנו תושבי פתח תקוהמ יושבים בשקט,רק מרד מיסים יגרום לאיציק אוחיון וחבורתו להבין,לבד לא נקבל הורדת מס.
  • 4.
    ירושלמי 01/05/2012 08:40
    הגב לתגובה זו
    מה בני ברק לא עיר ואם בישראל למה מתעלמים ממנה אולי בגלל ששמה נותנים הנחות לכולם בארנונה והעיריה הזו חיה אך ורק מכספים תקציביים?
  • 3.
    חרדי 01/05/2012 08:38
    הגב לתגובה זו
    כגון בני ברק, בית שמש, עמנואל ועוד
  • 2.
    הערבים טוענים להזנחה 01/05/2012 08:32
    הגב לתגובה זו
    לא משלמים ארנונה ורוצים שהערייה תשקיע בחינוך ובחזות העיר כמו ברעננה וכפ" ס
  • 1.
    אחד שיודע 01/05/2012 08:17
    הגב לתגובה זו
    והחרדים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.