ביהמ"ש כפה על אם ובת לשתף פעולה עם פינוי-בינוי

במתחם ותיק באור־יהודה, בין רחוב סביון לרחוב העצמאות, גרו אם ובתה - כל אחת בדירה נפרדת, כל אחת בעלת זכויות עצמאיות במגרש שונה, אך עם גורל משפטי משותף. במשך שנים חיו השתיים בדירות הצמודות, עד שהוכרז על פרויקט פינוי־בינוי מקיף ביוזמת י.ח. דמרי בניה ופיתוח. מדובר בפרויקט רחב־היקף, שמחולק לשני שלבים, הכולל את המגרשים ברחובות יקותיאל אדם 35–43, העצמאות 97–101 וסביון 1–21. כל אחת מהן מחזיקה דירה בשלב שונה: האם במגרש 102 שבשלב הראשון, והבת במגרש 101 שבשלב השני. ככל שהתקרב מועד הביצוע, התגברו חילוקי הדעות שדירדרו את היחסים בין הדיירות ליזם, והובילו להליך משפטי מורכב שהתנהל בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

ב- 2023 חתמה האם על הסכם עם החברה וב-2024 חתמה עליו גם הבת. בהסכמים התחייבו שתיהן לשתף פעולה עם מהלך ההתחדשות העירונית, ובכלל זה לפנות את הדירות שלהן, לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי, ולהסדיר את זכויותיהן ברישום. בפועל, האם שהתה בדירת הבת ברחוב סביון 1, אף שלפי ההסכם היתה אמורה להמשיך להתגורר בדירתה שלה עד לפינויה. דירת האם עמדה ריקה במשך תקופה ארוכה, אך היתה עמוסה בחפצים אישיים - דבר שמנע את תחילת העבודות בשטח. ב-1 בינואר 2025 שלחה החברה מכתב התראה שבו נכתב כי אם לא ייחתם הסכם הליווי הבנקאי על ידי המשיבות בתוך חמישה ימים, הן ייחשבו כמי שהפרו את ההסכם באופן יסודי. ההסכם, כך נטען, העניק להן 14 יום לחתום על כל מסמך שנדרש עבור הבנק המלווה, והיעדר שיתוף פעולה מהווה, לשון ההסכם, "הפרה יסודית של ההסכם, אשר מקנה למבקשת זכות לבטל את ההסכם ו/או לתבוע אכיפתו ו/או לתבוע פיצויים". לנוכח הסירוב של השתיים לחתום, הגישה החברה תובענה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בצירוף בקשה למתן סעדים זמניים. הסעדים שהתבקשו כללו הוראה לחתימתן על מסמכי הליווי הבנקאי, צו פינוי כנגד האם, וכן חיוב של הבת להסדיר את רישום הזכויות בדירתה בלשכת רישום המקרקעין, כפי שהתחייבה במסגרת ההסכם.

המשיבות טענו כי עדיין לא בשלה העת לדרוש את הפינוי או את החתימה על מסמכי הליווי. האם הדגישה כי לא נמסרה לה הודעה כדין, וכי לא התקיימו התנאים המוקדמים בהסכם לפינוי, כלומר קבלת היתר בנייה ותשלום היטלי ההשבחה. היא הוסיפה כי דירתה משמשת לאחסון חפצים רבים ויקרי ערך, ולא היתה מיועדת לשמש למגורים ממילא. הבת מצדה, לא התנגדה לחתום על המסמכים, אך טענה כי לא תוכל להשלים את רישום זכויותיה כל עוד לא התקבלה מהעירייה הבהרה כתובה כי לא חלה עליה חובת תשלום היטל השבחה בגין העברת הזכויות.

מנגד, הציגה י.ח. דמרי נתונים המעידים כי היתר הבנייה התקבל, היטלי ההשבחה שולמו, ובידי החברה מצויים כלל האישורים הנדרשים להשלמת התהליך. היתר ההריסה לדירה של האם ניתן עוד ב-31 לדצמבר 2024, והיתר הבנייה החדש - המאפשר את התחלת עבודות - ניתן ביום ב-6 למאי 2025. בנוסף, החברה צרפה אישור מהעירייה שלפיו אין חוב היטל השבחה ביחס לדירה של הבת, ולכן אין כל הצדקה לעיכוב ברישום הזכויות. בהתאם לכך, טענה החברה כי סירובן של המשיבות לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי אינו חוקי, אינו מוצדק, ומסכן את שלב הליווי הפיננסי של הפרויקט כולו. לדבריה, כל התנאים המוקדמים התקיימו: היתר הבנייה הושג, היטלי ההשבחה שולמו, ונמסרו הודעות רשמיות לפינוי בהתאם להסכם.

• הדייר השמיץ את היזם - וישלם לו פיצויים
• בית המשפט כפה על דיירים לפנות את הנכס לטובת פינוי בינוי

השופט יוסי ברכיה ניתח את הסוגיה המשפטית בפירוט בפסק הדין שלו שפורסם. לגבי הפינוי, הוא קבע כי תנאי הפינוי מצריכים מתן היתר בנייה על־פי ההסכם, ולא היתר הריסה בלבד. לדבריו, "הוראת סעיף 13.1.6 להסכמים קובעת בבירור כי המועד למתן הודעת פינוי הוא רק לאחר קבלת היתר בנייה - ולא רק היתר הריסה". מכיוון שהיתר הבנייה התקבל רק ב-6 למאי, קבע השופט כי מועד הפינוי עדיין לא הגיע, והחברה לא היתה רשאית לדרוש את פינויה של האם קודם לכן. לגבי סוגיית רישום הזכויות של הבת בטאבו, קבע בית המשפט כי אין כל מניעה להסדרה מיידית של הזכויות. אישור עיריית אור־יהודה הצביע במפורש על כך שאין דרישה לתשלום היטל השבחה, ולכן יש להשלים את הרישום, כנדרש בסעיף 7.1.4 להסכם. בהתאם לכך, הורה השופט כי על הבת להסדיר את רישום זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין בתוך עשרה ימים ממועד פנייה רשמית מצד היזם.

לבסוף, בעניין חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי, הסתמך השופט על סעיף 18.3 להסכמים, שקובע כי על בעלי הדירות לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך קידום הליווי הפיננסי של הפרויקט. השופט הדגיש כי החתימה על מסמכי הליווי לא משנה את הזכויות, אלא נועדה להבטיח את קיום ההסכם והוצאתו לפועל. מכיוון שהחברה הציגה את כל האישורים הנדרשים, קבע השופט ברכיה כי אין בסיס לסירוב להמשך ההתקשרות. לפיכך, הוא חייב את האם והבת לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי בתוך עשרה ימים ממועד מסירת דרישה רשמית מהחברה. כדי להבטיח את זכויותיהן של המשיבות במקרה של הליך עיקרי עתידי, הורה השופט לחברה להפקיד ערבות בנקאית בסכום כולל של 50 אלף שקל לקופת בית המשפט.

פסק הדין הזה מדגיש את הקשיים המובנים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר כשהבעלות בנכסים מחולקת בין בני משפחה, שכל אחד מהם נמצא בשלב תכנוני אחר בפרויקט. הסכסוך בין אם ובתה, שכל אחת מהן מחזיקה בדירה נפרדת במתחם אחד, הציף שאלות של תום לב, עמידה בהתחייבויות חוזיות, ותיאום מול הרשויות.

• נכה צה"ל שנקלע לחובות מצא אפיק הכנסה חריג
• שינוי גישה בבתי המשפט בנוגע לפלישה לקרקעות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

האם פסק הדין קובע שהאם ובתה הפרו את ההסכם עם י.ח. דמרי?

פסק הדין לא קובע שהיתה הפרה יסודית מצד האם והבת, אך כן נמתחת ביקורת על חוסר שיתוף הפעולה שלהן, בייחוד בעניין החתימה על מסמכי הליווי הבנקאי והסדרת הרישום בטאבו. בעניין הפינוי, נקבע כי החברה דרשה אותו מוקדם מהנדרש, ולכן דרישתה נדחתה.

מהו מסמך ליווי בנקאי ולמה הוא חשוב בפרויקטים של התחדשות עירונית?

מסמכי הליווי הבנקאי הם מסמכים שנדרשים מהדיירים לצורך קבלת מימון לפרויקט מצד הבנק המלווה. החתימה עליהם חיונית להבטחת זכויות הדיירים על הדירות החדשות שייבנו, והיא מאפשרת לחברה לקבל את המימון הדרוש לצורך ביצוע העבודות. ללא המסמכים האלה, אין ליזם אפשרות חוקית לגייס את ההון הדרוש לבנייה.

מדוע דרשה החברה את פינוי הדירה של האם עוד לפני מועד הפינוי שנקבע?

לטענת החברה, הדירה עמדה ריקה בפועל, אך היתה מלאה חפצים שמנעו את ביצוע העבודות. עם זאת, פסק הדין קבע באופן חד־משמעי כי פינוי לא יכול להידרש אלא לאחר קבלת היתר בנייה - דבר שקרה רק במאי 2025, ולכן הדרישה היתה מוקדמת מדי.

מה המשמעות של ההוראה להסדיר את רישום הבעלות בטאבו?

רישום בטאבו הוא הדרך לקבוע בעלות קניינית מלאה על נכס. הבת לא רשמה את הדירה על שמה, אף שלפי ההסכם התחייבה לעשות זאת בתוך פרק זמן קצוב. בית המשפט הורה לה להשלים את הרישום - מהלך שיאפשר את המשך קידום ההסכמים גם ביחס לדירתה.

האם הבת הייתה יכולה לטעון שיש בעיה כלשהי בהעברת הזכויות אם לא היתה לה הבהרה בעניין היטל ההשבחה?

בית המשפט דחה את הטענות של הבת וקבע כי משעה שהעירייה אישרה שאין חוב - אין כל סיבה לעיכוב הרישום. יתרה מכך, השופט הבהיר כי מדובר בתירוץ בלבד, שאין לו בסיס ממשי או משפטי לעיכוב ההליך.

האם מדובר במצב יוצא דופן שהאם והבת מחזיקות כל אחת בדירה אחרת באותו פרויקט פינוי־בינוי?

בהחלט. בדרך כלל דיירים במתחמי פינוי־בינוי מחזיקים דירה אחת בלבד, ולעתים נדירות מתקיימת חלוקה בתוך המשפחה, כך שכל אחד מבני הבית מחזיק בדירה אחרת - בייחוד בשלבים שונים של אותו פרויקט. נסיבות כאלה יוצרות מורכבות רבה יותר, כפי שניכר בפסק הדין הזה.

האם יש השלכות עתידיות להחלטה זו על דיירים אחרים במתחם או בפרויקטים דומים?

כן. פסק הדין עשוי להוות תקדים במקרים דומים שבהם דיירים מנסים לעכב הליכים בטענה של ליקויים פרוצדורליים או היעדר מסמכים. המסר הברור הוא: כל עוד היזם עמד בדרישות החוזיות, הדיירים מחויבים לשתף פעולה באופן מלא. הסירוב לחתום או להסדיר רישום לא יזכה להגנה של בית המשפט.

מדוע נדרשה החברה להפקיד ערבות בנקאית לטובת האם והבת?

הערבות נועדה להבטיח את זכויותיהן של הדיירות אם יתגלה בהמשך כי הן נפגעו כתוצאה מקיום ההחלטה הזמנית. מדובר באיזון משפטי שנועד למנוע נזק בלתי הפיך, תוך שמירה על המשך קידום הפרויקט.

מה יקרה אם הבת לא תסדיר את הרישום בטאבו בתוך עשרת הימים שנקבעו?

במקרה כזה, ייתכן שהחברה תבקש מבית המשפט אכיפה של ההסכם או סעד חלופי, לרבות פנייה בלשכת ההוצאה לפועל או בקשה לפסק דין הצהרתי שיקבע כי הימנעות מהרישום מהווה הפרה יסודית.

האם פסק הדין מהווה סיום מלא למחלוקת בין הצדדים?

לא בהכרח. מדובר בהחלטה במסגרת בקשה לסעדים זמניים, שמהווה חלק מההליך העיקרי. ייתכן כי בהמשך יתבררו תביעות נוספות של הצדדים, אולם ברמה הפרקטית, ההכרעות כאן מחייבות את הצדדים לשתף פעולה באופן מיידי ולהסיר את החסמים הביורוקרטיים והמעשיים להמשך הפרויקט.

במקרה אחר, בית משפט השלום בתל אביב-יפו פסק בפברואר האחרון בתביעה שהגישו יזם הנדל"ן צבי גפן וחברת אוליאנדר נגד אחד הדיירים בפרויקט שלהם, לאחר שזה פרסם לשון הרע הן בקבוצת הוואטסאפ של בעלי הדירות והן במכתב ששיגר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית רמת גן. הפרשה החלה כשגפן ואוליאנדר קידמו פרויקט התחדשות עירונית במתחם מגורים ברחוב המעפיל ברמת גן. האיש, אחד מבעלי הדירות במקום, הביע התנגדות לפרויקט ופירסם שורת הודעות בקבוצת הוואטסאפ של הדיירים, וכן שלח מכתב לוועדה המקומית בעירייה. בפרסומים אלה, טען הדייר כי היזם "ניסה להונות אותנו", כי מדובר ב"הסכם שנחתם בחטא", וכי "כל המהלך נועד להטיב עם בעלי אינטרסים ולא עם הדיירים". במהלך הדיון, הציגו התובעים שורת פרסומים שבהם ייחס להם הנתבע מעשי הונאה ופעולות פליליות לכאורה. אחד מהמסרים הבולטים שכתב האיש היה: "מדובר בהסכם אשר נחתם במחשכים וללא ידיעת הדיירים... המדובר במעשה הונאה!". כמו כן, נטען כי הוא האשים את גפן בכך שהוא "שקרן ורמאי שניסה לכפות על הדיירים עסקה מפוקפקת".