יום אחד בקיץ 2021 נחתם הסכם מכר לגבי נכס בין שלוש נשים - המוכרת, בתה שטיפלה במכירה ורוכשת נלהבת שביקשה להקים בית לצדה של משפחתה. הבית, שהוא דו-קומתי, ברחוב היסמין בצור הדסה, היה נראה מבטיח. ואולם מתחת לחזות שלווה ואידילית של נדל"ן בפרברי ירושלים, הסתתרו סדקים - לא רק בקירות, אלא גם באמון בין הצדדים. כעבור כמה חודשים מרגע המעבר, מצאה עצמה הרוכשת בלב הסערה: טענות לרטיבויות, נזילות, כשלים באיטום, ליקויים חשמליים, חריגות בנייה והבטחות שלטענתה הופרו. היא הגישה תביעה בסכום כולל של 900 אלף שקל נגד המוכרות.

ואולם בית משפט השלום בירושלים דחה את התביעה מכל וכל. בפסק דינו, פסק השופט אלעד פרסקי באופן חד-משמעי כי הקונה היתה מודעת לליקויים עוד לפני החתימה, והסכימה לשאת בסיכון. "המוכרת לא ידעה ולא צריכה היתה לדעת שתיקון הכשל לא צלח", כתב השופט. בכך הוא סגר את הדלת בפני האפשרות לקבלת פיצוי, לא לפני שהותיר שובל של שאלות חשובות בתחום עסקות המקרקעין והמשמעויות המשפטיות של הסכמות חוזיות.

העסקה נחתמה ב-29 ביולי 2021, תמורת סכום כולל של 3.5 מיליון שקל. הבית היה מחולק לשתי יחידות דיור שהושכרו לדיירים. עוד לפני החתימה, ציינו המוכרות בפני הקונה כי היו בעבר ליקויי רטיבות, אך לדבריה הרוכשת, לא נחשפו בפניה כל ממדי הנזקים, והוצגה לה חוות דעת חלקית ומטעה של מהנדס. לפי גרסתה, בבית היו ליקויים רבים: רטיבויות מהותיות, איטום כושל, בעיות בגג וביסודות, וכן תוספות בנייה בלתי חוקיות. בהסתמך על סעיף 16 לחוק המכר, היא טענה כי המוכרות התרשלו או הסתירו ביודעין את הכשלים.

אלא שגרסת הנתבעות היתה הפוכה לחלוטין. הן טענו כי הציגו את הליקויים באופן גלוי, העבירו את חוות הדעת של המהנדס איתן רפאלוב, וסיפקו מידע מלא אודות התיקונים שנעשו בנכס. יתרה מכך, הן טענו כי הרוכשת נקטה גישה חקרנית, ביררה מול בעלי מקצוע ואף התכוונה מראש לבצע שיפוץ מסיבי - מה שמעיד על כך שהיא לא "הולכה שולל", אלא קיבלה את הסיכון.

• המוכר סיפר על הרטיבות - למה יפצה בכל זאת?
• מוכרי הדירה הסתירו דבר חשוב מהקונים - וישלמו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פסק הדין שפורסם, פורש בפירוט את הסוגיה המשפטית הנוגעת להיקף האחריות של מוכר על ליקויים שנודעו לקונה לפני רכישת הנכס. בהתאם לסעיף 12 לחוק המכר, נקבע כי קונה אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה אם ידע עליה בעת גמירת החוזה. השופט פרסקי ניתח בהכרעתו את לשון ההסכם שנחתם בין הצדדים, שבו נכתב במפורש כי הבית נמכר "כפי שהוא - AS IS", וכי הקונה, "מאשרת כי בדקה את הנכס... מודעת לבעיית רטיבות... ותישא באחריות מלאה לליקויים". עוד נכתב כי “הלחות שנותרה מצויה בתהליך התייבשות”.

על בסיס הדברים האלה, קבע בית המשפט כי, “הקונה נטלה על עצמה את הסיכון הרלוונטי ברכישת הבית אשר בא לידי ביטוי, בין היתר, בהצהרתה כי היא מוותרת על כל טענה באשר לרטיבות בקומה התחתונה". בהמשך נבחנו גם חוות הדעת של המהנדס. אף שמדובר במסמך בלתי שגרתי - המהנדס עצמו העיד עליה כי היא "מאוד לא מסודרת" - נקבע כי המידע שנמסר בו לא הוסתר, וכי הוא נמסר לקונה לפני העסקה.

אחת הטענות המרכזיות של ההגנה נגעה לכך שהקונה כלל לא התכוונה להתגורר בבית במצבו, אלא לשפצו באופן יסודי. מתווך העסקה והאדריכלית שעמדה עמה בקשר אישרו זאת, תוך הדגשה שהשיפוץ נועד לכלול הרחבה, שינוי מבני וחלוקה מחדש של היחידות. ממסרונים, תצהירים ושיחות קוליות, שחלקם הוקלטו בסתר על ידי הקונה, עלתה תמונה של רוכשת שנקטה יוזמה, שאלה שאלות, חקרה את הדיירים הקודמים ואף שוחחה עם אנשי המקצוע שביצעו את עבודות האיטום והחשמל. העובדות האלה, כך קבע בית המשפט, שוללות את הטענה להטעיה או פער מידע. “ממילא ניתן להניח כי נושא הרטיבות אשר נשקף מקירות הבית לא נעלם מעיניה והיא עשתה את כל שיכולה הייתה על מנת לקבל את המידע הרלוונטי", נכתב בהכרעת הדין של השופט.

• דרשה לבטל הסכם גירושים עקב כפייה - מה פסק ביהמ"ש?
• כינה אדם "חמאסניק תומך נוחבות" - וישלם 12 אלף שקל
• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
• המוסד לביטוח לאומי ביטל קצבה בגלל רכישת רכב - האם זה מוצדק?

הקונה טענה גם לבעיות בגג ובמערכת החשמל. אך גם כאן, קבע השופט, לא התקיימו התנאים להטלת אחריות על המוכרות. לעניין הגג, הוברר כי היתה אחריות בתוקף, והקונה כלל לא ניסתה לממשה. לגבי מערכת החשמל, גם אם היו פגמים מסוימים, הרי ש“מדובר בבית שנבנה בשנת 1990 עם מערכות ישנות, אין מדובר בפגם נסתר או הטעיה".

בהכרעתו, לא חסך השופט פרסקי ביקורת עקיפה מהתנהלות הקונה. הוא ציין כי מדובר ברוכשת נבונה, יוזמת ובעלת הבנה בתחום, שלקחה על עצמה את הסיכון וכעת מבקשת להפוך אותו על פניו. לדבריו, “אי הוודאות עמה השלימה הקונה בעת כריתת החוזה היא אי ודאות מודעת". בסיכום הדברים, הוא קבע כי אין להעניק לקונה פיצוי כספי. התביעה נדחתה, והקונה חויבה לשלם למוכרות הוצאות משפט בסכום כולל של 50 אלף שקל.

האם היה מקום לחייב את המוכרות באחריות חלקית עקב ליקויים שהוזכרו אך לא טופלו כראוי?

לא. בית המשפט הדגיש כי גם אם תיקון לא צלח, עצם ההצהרה על כך שנעשה תיקון - לצד קבלת האחריות המפורשת של הקונה לסיכונים - שוללת חיוב באחריות. היעדר רשלנות מצד המוכרות (למשל בבחירת קבלן האיטום), והעובדה שהקונה הסכימה להתקשר לעסקה לאחר עיון מלא במידע - היו מכריעים.

מדוע בחר בית המשפט לדחות גם את החלק בתביעה שנגוע בנזק בעקבות רטיבות בגג, אף שנקבע כי המוכרות "היו צריכות לדעת" עליה?

מכיוון שהקונה כלל לא ניסתה לממש את האחריות שניתנה לאיטום הגג - דבר שהיה עשוי לפתור את הבעיה. בנוסף, תוכניותיה להוסיף קומה שלישית הפכו את נושא האיטום ללא רלוונטי. לפיכך, גם אם התקיים מחדל תיאורטי מצד המוכרות, לא הוכח נזק קונקרטי ולא היתה הצדקה לפיצוי.

איזה שיקולים תרמו לקביעה שלפיה הקונה “נטלה על עצמה את הסיכון” באופן מודע?

הקונה היתה מעורבת בפרטי העסקה, יזמה שיחות עם דיירים, אנשי מקצוע והמתווך, ביקשה לברר לעומק את הליקויים ואף הצהירה במפורש בהסכם כי היא רוכשת את הבית במצבו. בנוסף, היא תכננה שיפוץ מסיבי לפני הכניסה אליו, כולל שינוי תכנוני יסודי - מה שמעיד על כך שהיא לא ראתה בבית מוצר מוגמר, אלא בסיס לבנייה מחדש.

האם חוות הדעת של המהנדס מילאה תפקיד קריטי בפסק הדין?

כן, אך לא כמו שהקונה ציפתה. חוות הדעת שימשה אסמכתא לכך שהקונה קיבלה מידע מראש על מצב הבית, אפילו אם חוות הדעת לא היתה מדויקת או מלאה. הטענות של הקונה כי המסמך היה לקוי נדחו, בייחוד נוכח העובדה שהיא קיבלה את חוות הדעת עוד לפני הרכישה עצמה.

האם תיעוד הקלטות סתר שביצעה הקונה שיחק לרעתה?

לא בהכרח לרעתה, אך ודאי שלא סייע לה. ההקלטות הוכיחו, למשל, כי הדיירים מסרו לה מידע גלוי על רטיבויות, וכן כי אנשי המקצוע לא הסתירו ממנה נתונים. בכך הן שימשו למעשה לביסוס המסקנה שהקונה היתה מודעת לסיכונים.

מה ההשלכות של פסק הדין על עסקות מכר עתידיות?

פסק הדין מהווה חיזוק לעיקרון של הקצאת סיכון חוזית, בפרט במכירת דירות מיד שנייה. הוא מלמד כי כשקונה חותם על סעיף “AS IS” לאחר שהוצג לו מידע - אפילו אם הוא לא שלם - עליו לשאת בתוצאות. יש כאן מסר ברור בדבר חשיבות של גילוי, אך גם של אחריות קונה לבדיקה.

מדוע בית המשפט הדגיש שוב ושוב את נושא השיפוץ הצפוי?

כי תוכניות השיפוץ הרחבות שוללות את הטענה המרכזית של הקונה שלפיה "ציפתה למוצר מוגמר". אם הכוונה היתה ממילא לפרק, להרחיב ולבנות מחדש, אז לא ניתן לטעון שהליקויים שהיא גילתה אחרי הרכישה פגעו בה כפי שנטען.

במקרה אחר, הכריע בית המשפט המחוזי בחיפה במרץ האחרון בערעורם של רוכשי דירה שביקשו פיצוי מהמוכרים בגין רטיבות חמורה שהתגלתה בנכס. מדובר בערעור שהוגש על פסק דין קודם של בית משפט השלום בחדרה, שקבע כי הרוכשים אינם זכאים לפיצוי מכיוון שלא עמדו בדרישות החוזה, שחייבו אותם להודיע למוכרים על הליקויים שהתגלו באמצעות דואר רשום. התובעים, בני זוג שרכשו דירה בבניין מגורים שממוקם בחדרה, תמורת 1.358 מיליון שקל, טענו כי זמן קצר לאחר שעברו להתגורר בנכס, הם גילו סימני רטיבות חמורים. לטענתם, הרטיבות נגרמה כתוצאה מחדירת מים מקירות הדירה ומהתקרה, והדבר השפיע באופן משמעותי על איכות חייהם. לדבריהם, כשהגיעו לראות את הדירה לפני הרכישה, לא ניתן היה להבחין בליקוי זה, והם האמינו כי הדירה נמצאת במצב תקין לחלוטין.​ לאחר שגילו את הרטיבות, פנו הרוכשים למוכרים בדרישה לטפל בבעיה, אך לטענתם, הם נתקלו בסירוב. בשל כך, הם החליטו לפנות לערכאות המשפטיות ולתבוע מהמוכרים פיצוי בסכום כולל של 166 אלף שקל בגין עלויות תיקון הנזק, ירידת ערך הדירה ועוגמת נפש.​