בפסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, נדחה ערעורם של רוכשי דירה שביקשו פיצוי מהמוכרים בגין רטיבות חמורה שהתגלתה בנכס. מדובר בערעור שהוגש על פסק דין קודם של בית משפט השלום בחדרה, שקבע כי הרוכשים אינם זכאים לפיצוי מכיוון שלא עמדו בדרישות החוזה, שחייבו אותם להודיע למוכרים על הליקויים שהתגלו באמצעות דואר רשום.

התובעים, בני זוג שרכשו דירה בבניין מגורים שממוקם בחדרה, תמורת 1.358 מיליון שקל, טענו כי זמן קצר לאחר שעברו להתגורר בנכס, הם גילו סימני רטיבות חמורים. לטענתם, הרטיבות נגרמה כתוצאה מחדירת מים מקירות הדירה ומהתקרה, והדבר השפיע באופן משמעותי על איכות חייהם. לדבריהם, כשהגיעו לראות את הדירה לפני הרכישה, לא ניתן היה להבחין בליקוי זה, והם האמינו כי הדירה נמצאת במצב תקין לחלוטין.​

לאחר שגילו את הרטיבות, פנו הרוכשים למוכרים בדרישה לטפל בבעיה, אך לטענתם, הם נתקלו בסירוב. בשל כך, הם החליטו לפנות לערכאות המשפטיות ולתבוע מהמוכרים פיצוי בסכום כולל של 166 אלף שקל בגין עלויות תיקון הנזק, ירידת ערך הדירה ועוגמת נפש.​

הרוכשים לא פעלו בהתאם להוראות החוזה

בית משפט השלום דחה את תביעת הרוכשים, וקבע כי למרות עצם קיומה של הרטיבות בדירה, הרוכשים לא פעלו בהתאם להוראות החוזה. בפסק הדין צוין כי, "החוזה קובע באופן חד-משמעי כי על הקונה להודיע על כל ליקוי בנכס בכתב, באמצעות דואר רשום". במקרה הזה, הרוכשים אמנם פנו למוכרים בעל פה ובאמצעות מסרונים, אך לא שלחו הודעה רשמית כנדרש.

• רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
• המוכר סיפר על הרטיבות - למה יפצה בכל זאת?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שופטת השלום קרן אניספלד קבעה כי מילוי אחר ההוראות החוזיות אינו עניין פורמלי בלבד, אלא מהותי לשמירה על הזכויות של שני הצדדים. "כאשר קונים חותמים על חוזה, עליהם לעמוד בתנאיו כלשונם, ואין לבית המשפט אפשרות להקל בדרישות ברורות שנקבעו מראש". בהתאם לכך, נדחתה התביעה - והרוכשים חויבו לשלם למוכרים הוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 שקל.

הרוכשים לא השלימו עם פסק הדין, והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעורם, הם טענו כי הדרישה לשליחת הודעה בדואר רשום היא טכנית בלבד ואינה אמורה לפגוע בזכאותם לקבל פיצוי על ליקויים מהותיים שהתגלו בנכס. הם הוסיפו כי המוכרים היו מודעים היטב לבעיה, שכן קיבלו מהם פניות חוזרות ונשנות, ולכן אין הצדקה לדחות את תביעתם על בסיס טענה טכנית. עוד טענו הרוכשים כי בית משפט השלום החמיר איתם יתר על המידה, וכי יש להעדיף את עקרון תום הלב על פני הקפדה דווקנית על פרוצדורות פורמליות.

"הימנעות מדרישות החוזה לא יכולה להקים עילה לפיצוי"

ואולם בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, תוך שהוא מחזק את המסקנות של בית משפט השלום. השופט העמית יצחק כהן ציין כי הדרישה לשליחת הודעה בדואר רשום אינה עניין שולי או טכני, אלא תנאי מהותי שנועד להבטיח שהמוכרים יקבלו הודעה ברורה ומסודרת על הליקויים. "לא ניתן להקל ראש בדרישות החוזה, והימנעות מהן אינה יכולה להקים עילה לפיצוי", נכתב בפסק הדין שפורסם. בית המשפט הוסיף כי אם הרוכשים לא טרחו לפעול לפי דרישות החוזה, הם יכולים לבוא בטענות אך ורק לעצמם. בשל כך, הערעור נדחה, והרוכשים חויבו בתשלום נוסף של 12 אלף שקל לטובת המוכרים, עבור הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים במיזמי נדל"ן פיקטיביים
• החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים...

פסק הדין של המחוזי מחדד את החשיבות של עמידה קפדנית בתנאי החוזה, גם כשמדובר בנושאים שנראים טכניים בלבד. הרוכשים של הנכס סברו כי עצם קיומה של רטיבות חמורה מעניק להם אוטומטית את הזכות לפיצוי, אך בית המשפט הבהיר כי "זכויות נובעות מהחוזה, ולא ניתן לדרוש את קיומן תוך הפרה של תנאיו".

המקרה הנ"ל צריך לשמש תמרור אזהרה לכל רוכשי הדירות. עליהם להבין כי לא די בגילוי ליקויים לאחר הרכישה – יש להקפיד על עמידה בכל הוראות שנדרשות על פי החוזה, לרבות אופן הדיווח על הליקויים. המסר העיקרי מפסק הדין ברור: גם כשמתגלים ליקויים משמעותיים בנכס, אם הרוכשים אינם מקפידים על ההוראות החוזיות - הם עלולים לאבד את זכאותם לפיצוי.

במקרה נוסף, אשה רכשה דירת יד שנייה וטענה כי המוכרים הציגו את הדירה במצב טוב ותקין, אך לאחר שנכנסה לגור בה התגלו סדקים, טחב, בעיות רטיבות ובעיות באיטום. היא טענה שהנתבעים הסתירו ממנה את כל הליקויים האלה כשערכו שיפוץ קוסמטי, והטעו אותה לגבי מצב הדירה. בעקבות כך היא הגישה תביעה לבית המשפט. הנתבעים טענו להגנתם שלא ידעו על הליקויים. כלומר, הם לא ידעו ולכן לא סיפרו. לפי חוות הדעת של המומחים שמונו מטעם שני הצדדים, ליקויי הרטיבות, האיטום והסדקים היו קיימים בעת המכירה. "שני המומחים הבהירו כי נזקי הרטיבות שאותרו בדירה – לא נולדו ביום אחד, אלא הם תולדה מצטברת של שנים", כתב שופט בית משפט השלום בחיפה, זיו אריאלי, בהכרעתו. "הנתבעת העידה כי במשך שנים ביצע הנתבע ,1 מדי שנה, עבודות של 'מריחת חומר' על הגג (אם כי התעקשה שלא לכנות זאת עבודות איטום), וכן תיקוני פנים הכוללים עבודות שפכטל וצבע. לאור זאת, אינני מקבל כמהימנה את טענת הנתבעת לפיה לא הייתה מודעת לקיומם של סדקים או לבעיות. הדברים מתחדדים נוכח היקף הליקויים וחומרתם, כעולה מחוות דעת המומחים. המדובר בליקויים בהיקף משמעותי. אני סבור כי הנתבעים ידעו בפועל על ליקויי איטום בגג, סדקים בקירות ובעיות רטיבות, שאם לא כן לא היו פועלים מדי שנה לתיקונם. על ליקויים אלו לא מסרו הנתבעים דבר לתובעת, טרם ביצוע עסקת המכר". הנתבעים טענו   כי אף שלא היו מודעים לליקויים, הם ביצעו טיפולים שנתיים באיטום הגג וטיפלו בסדקים וברטיבות בקירות. בקיצור, כנראה שהם ידעו על הבעיות.