האם ניתן לדרוש היטל השבחה לפני קבלת היתר בנייה?
בית המשפט נהמחוזי בירושלים הכריע באחרונה בסוגייה, בעקבות החלטת הוועדה המקומית בעיר לגבי פרויקט תמ"א 38 שהזכויות בו נמכרו על ידי היזמית. הוועדה דרשה שהיא תשלם היטל השבחה, בטענה כי אישור הבקשה להיתר יצר השבחה במקרקעין. החברה טענה כי תמ"א 38 עצמה אינה
יוצרת השבחה המחייבת בהיטל, וכי ההשבחה מתגבשת רק לאחר שהוצא היתר הבנייה בפועל
בפסק דין חשוב, דחה בית המשפט המחוזי בירושלים את ערעורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, וקבע כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין פרויקט תמ"א 38 לפני קבלת היתר בנייה בפועל. הפסיקה מתייחסת למקרה שבו חברה יזמית מכרה את זכויותיה בנכס לאחר אישור הבקשה להיתר, אך לפני שהוצא ההיתר עצמו.
היזמית הגישה בקשה להיתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 ברחוב שמעוני 36 בירושלים. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בתנאים, אך ההיתר עצמו עדיין לא הונפק. בשלב זה, מכרה החברה את זכויותיה בנכס לצד שלישי. בעקבות המכירה, דרשה הוועדה המקומית מהחברה תשלום היטל השבחה, בטענה כי אישור הבקשה להיתר יצר השבחה במקרקעין.
הוועדה המקומית: עצם האישור בתנאים מספיק כדי ליצור השבחה במקרקעין
הוועדה טענה כי אישור הבקשה להיתר בנייה מהווה אירוע משביח,
שמחייב בתשלום היטל השבחה. לדבריה, אף שההיתר עצמו עדיין לא הונפק, עצם האישור בתנאים מספיק כדי ליצור השבחה במקרקעין. עוד נטען כי הפטור מהיטל השבחה, שנקבע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, חל רק בעת הוצאת היתר בנייה בפועל, ולכן הוא לא רלוונטי
במקרה זה.
החברה, באמצעות עורכי הדין שלה, טענה כי תמ"א 38 עצמה אינה יוצרת השבחה המחייבת בהיטל, וכי ההשבחה מתגבשת רק לאחר שהוצא היתר הבנייה בפועל. לדבריה, כל עוד לא הונפק ההיתר, אין חבות בהיטל השבחה, והפטור הקבוע בחוק חל במלואו.
- חופשת לידה ומלחמה: החלטה חשובה בהליכי היטל השבחה
- מניע כלכלי? עיריית ת"א מבקשת דיון חוזר בהיטל השבחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופטת תמר בר-אשר דחתה את ערעור הוועדה המקומית וקיבלה את עמדת החברה. בפסק הדין שפורסם נקבע כי, "כל עוד לא ניתן היתר בנייה, לא מתגבש אותו יישום של תמ"א 38 המוציא אותה מן הכוח אל הפועל. כך, אפילו אם אושרה בקשה להיתר בנייה, אין ודאות שאמנם יקוימו תנאי ההיתר והוא יינתן בפועל". משמעות הדבר היא שההשבחה במקרקעין מתרחשת רק עם הוצאת ההיתר - ולא במועד האישור בתנאים.
עוד נקבע כי הפטור מהיטל השבחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 נועד לעודד התחדשות עירונית, ולכן אין לפרש אותו בצמצום באופן שיכביד על יזמים באופן לא מוצדק. "הפרשנות הנכונה של סעיף 19(ב)(10) היא כי הפטור תקף רק עם הוצאת היתר בנייה, ולכן כל עוד ההיתר לא הונפק – אין חבות בהיטל השבחה".
ביהמ"ש: קבלת עמדת הוועדה היתה עלולה לפגוע ביישום תמ"א 38
בית המשפט גם הדגיש כי קבלת עמדת הוועדה המקומית היתה גורמת לכך שיזמים רבים היו נדרשים לשלם היטלים כבר בשלבים מוקדמים, עוד לפני שהתאפשר להם לממש את הפרויקט בפועל - מה שהיה עלול לפגוע ביישום תמ"א 38 בבירת ישראל, ואולי אפילו בכל חלקי המדינה. "יש להבטיח ודאות משפטית ועסקית ליזמים, ואין מקום להחלת חבות במס בשלבים מוקדמים שבהם עדיין לא ברור אם הפרויקט ימומש בפועל", נכתב בפסק הדין שפורסם.
- שבו לגור יחד אחרי הגירושים - האם האשה תירש אותו?
- נפגעה מאוטובוס, קיבלה הצעה מעליבה - וזכתה לבסוף לפיצוי של כמעט 200 אלף שקלים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בוטל היתר בנייה למלון שתוכנן ברחוב הירקון בתל אביב
הכרעת בית המשפט המחוזי בירושלים מהווה תקדים חשוב בתחום ההתחדשות העירונית והיטל ההשבחה. היא מבהירה כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין פרויקט תמ"א 38 לפני שניתן היתר בנייה בפועל, גם אם אושרה הבקשה להיתר. המשמעות המיידית של פסק הדין היא שיזמים ובעלי נכסים לא יחויבו בהיטל השבחה אם ימכרו את זכויותיהם בנכס לאחר אישור הבקשה להיתר, אך לפני הוצאת ההיתר עצמו.
לדברי גורמים משפטיים, הפסיקה עשויה להשפיע על אלפי פרויקטים דומים ברחבי הארץ, בייחוד בערים שבהן הוועדות המקומיות ביקשו לחייב בהיטל השבחה כבר בשלב האישור התכנוני. "פסק הדין מגן על יזמים מפני דרישות תשלום מוקדמות שיכולות לטרפד פרויקטים של התחדשות עירונית," אמר עורך הדין שייצג את החברה. ואולם מנגד, גורמים אחרים סבורים כי הוועדות המקומיות עשויות לנסות לשנות את החוק או לתקן תקנות חדשות שיגדירו את מועד החבות בהיטל השבחה כבר בשלב האישור העקרוני.
במקרה אחר, נדרשה ועדת הערר במחוז תל אביב ביוני האחרון להכריע בשאלה האם ועדה מקומית לתכנון ובנייה יכולה לדרוש היטל השבחה בדיעבד, גם לאחר הנפקת תעודה לרשם המקרקעין על היעדר חובות, אם גילתה טעות בדרישת היטל ההשבחה המקורית. הוועדה קבעה שהתשובה לכך היא חיובית, כלומר ניתן לגבות היטל, אלא שככל שהטעות נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ"טעות" שמאפשרת דרישה בדיעבד. מדובר במקרה בו בעלים של קרקע מכרו את זכויותיהם ב-2016, ברחוב בבלי 27 בתל אביב. המערערת היא אלגרה בבלי (מוכרת הקרקע). הוועדה המקומית סברה במועד הרלוונטי להוצאת שומת היטל ההשבחה, כי ייעוד המקרקעין הוא לדיור מוגן. לכן היא חשבה כי אין תחולה לתוכנית ג'2 (תוכנית הגגות בתל אביב) החלה בייעוד למגורים, ולכן היא לא סברה שהיא יכולה לבקש היטל השבחה.
בוטל היתר בנייה למלון שתוכנן ברחוב הירקון בתל אביב
פרויקט המלון החדש שתכנן איש העסקים ספי צביאל, שכולל 55 חדרי אירוח ו-32 דירות, נעצר לאחר שתושבי רחוב ארנון הסמוך טענו כי יאבדו את הנוף לים שמלווה את חייהם במשך שנים. ועדת הערר המחוזית קבעה כי אוחדו מגרשים בניגוד לתוכנית, אושרו שימושים מעורבים שאינם מותרים,
והעירייה חרגה ממדיניותה. בהחלטה מפורטת נקבע כי, “אין מקום לאשר את הבקשה כפי שהוגשה”
הבוקר שבו קיבלו תושבי רחוב ארנון בתל אביב את החלטת ועדת הערר המחוזית היה שונה. במשך חודשים ארוכים ליוותה אותם תחושת חוסר אונים, כשממולם - ממש מול החלונות, במקום שבו האור המערבי והים נפרשים דרך חלונותיהם כבר עשרות שנים - תוכנן לקום בניין גבוה, רחב, כזה שהיה משנה לחלוטין את קו הרקיע שנראה מאחוריהם. אותם תושבים, שחייהם השקטים יחסית התעצמו דווקא בזכות המרחק מהטיילת הרועשת והקרבה לאוויר הים, לא היססו לפעול. הערר שהגישו נגד היתרי הבנייה שאישרה עיריית תל אביב לפרויקט המלון החדש ברחוב הירקון 164-162, נראה בתחילה כמו מאבק מול רוח. אלא שהחלטת ועדת הערר, המשתרעת על פני עשרות עמודים, הפכה את הקערה על פיה.
מדובר בשני מגרשים גדולים יחסית - כל אחד מהם בשטח של כ-600 מ"ר - שעליהם תכנן היזם ספי צביאל, באמצעות א.פ.צ השקעות, להקים שני מבנים בני שבע קומות, בחיבור תפקודי ומבני כמעט מלא. הבניינים היו אמורים לכלול 55 חדרי מלון ו-32 דירות מגורים, עם ארבע קומות מרתף משותפות וקומת גג. מבחינת היזם, מדובר בהמשך טבעי למלון אולימפיה הישן, שעמד על חלקה 211 מאז שנות ה-70. מבחינת התושבים, זהו שינוי דרמטי במרקם השכונה - כזה ש“יחסום את הנוף לים שממנו נהנו במשך שנים רבות”, כפי שנכתב בערר.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה בתחילת 2025 את שתי הבקשות להיתר, אך התושבים, שמתגוררים ברחוב ארנון מאחורי המגרש, לא ויתרו. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב קיימה דיון ב-31 ביולי 2025, ולאחר הגשת השלמות טיעון מצד כל הגורמים, קיבלה החלטה תקיפה וברורה: ביטול ההיתר. בהכרעתה נכתב כי, “אין מקום לאישור הבקשה להיתר כפי שהוגשה".
הוויכוח על ייעוד הקרקע: מגורים או מלונאות?
אחד המוקדים המרכזיים במחלוקת היה השאלה מהו הייעוד התכנוני התקף של שתי החלקות. התושבים טענו כי לאורך השנים אושרו תוכניות ייעוד שונות, שבהן נקבע מפורשות כי מדובר במגרשים למלונאות בלבד, וכי כל שינוי יעוד למגורים מהווה "סטייה ניכרת". מנגד, הוועדה המקומית טענה שהתוכניות המאוחרות, ובעיקר תוכנית 3444 ותוכנית 2770, פקעו משום שלא מומשו בזמן, ולכן חזר תוקפן של התוכניות הראשיות, המייעדות את הקרקע למגורים.
ועדת הערר בחרה שלא לאמץ את עמדת היזם והעירייה. בהחלטה נקבע כי אמנם התוכניות שאפשרו מלונאות פקעו, אך הדבר לא פותח פתח לשימושים מעורבים. “תוכנית רובע 3 לא נועדה לשנות ייעודים קיימים, והיא חלה על כלל המקרקעין המיועדים למגורים בתחומה… אולם בשום מקום בתכנית רובע 3 לא מופיע השימוש למלונאות”, כתבה הוועדה בהכרעת הדין שלה.
חזרו לגור יחד אחרי הגירושים - האם האשה תיחשב ידועה בציבור ותוכל לרשת אותו?
פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה בקריית גת קבע כי אשה שהתגרשה מבעלה לפני כ-20 שנה, אך חזרה לחיות עמו עד יום מותו, תיחשב הידשועה בציבור שלו ותירש אותו. ילדיו מנישואיו הראשונים טענו כי שימשה "עוזרת בית" בלבד, אבל השופט דחה זאת במלים חריפות: "לא תורם לכבודם".
הסיפור המורכב על זוג שהתגרש - אך כנראה שמעולם לא נפרד באמת
בבית המשפט לענייני משפחה בקריית גת נפרש באחרונה אחד הסיפורים האנושיים והמשפטיים המרתקים שנראו בשנים האחרונות: בני זוג שהתגרשו כבר בשנת 2000, שכל אחד מהם ניסה לכאורה להמשיך הלאה, אך המציאות והחיים המשותפים שנרקמו במשך עשרות שנים החזירו אותם אל אותה קורת גג. המנוח נפטר ב-2021, אך מי שעמדה לצדו באותם שנים אחרונות היתה דווקא גרושתו, שנהפכה בפועל לבת זוגו היחידה. ילדיו מנישואים קודמים סירבו להכיר בכך. היא התעקשה שהיתה הידועה בציבור שלו. והשופט, לאחר עשרות עמודים של עדויות, מסמכים ושמיעת עדים, קיבל את עמדתה.
כבר בפתיחת פסק הדין מתאר השופט בן שלו תמונה מורכבת של חיים משותפים שנמשכו כמעט 40 שנה. למרות פסק דין גירושים שקיבל תוקף בבית הדין הרבני, ולמרות משבר משמעותי שהביא את בני הזוג להיפרד לכאורה, הם שבו להתגורר יחד שנים ספורות לאחר מכן. המנוח, שלא נישא מחדש, והמתנגדת, שנותרה אלמנת צה"ל מנישואיה הראשונים, בנו מחדש חיי משפחה. "אין מחלוקת," כתב השופט, "כי שנים רבות מאוד בטרם נפטר המנוח התגוררו המתנגדת והמנוח תחת אותה קורת גג... ועד לפטירה".
אלא שילדיו מנישואיו הראשונים ביקשו לספר סיפור אחר. לטענתם, אמם החורגת לשעבר לא היתה אלא "כוח עזר" - דמות שנכנסה לבית מתוך צורך כלכלי ונוחות, מי שאינה ראויה למעמד בן זוג ולא ראויה לרשת. השופט לא הסתיר את ביקורתו כלפי הטענות האלה וקבע כי ניסיון כזה "לא תורם דבר - לא לכבודם של בני המשפחה ובוודאי שלא לכבודה של המתנגדת".
פסק הדין מאיר נקודת מבט אנושית חזקה: לעתים ההגדרה הפורמלית של גרושים אינה משקפת את המציאות האמיתית. בני הזוג האלה אמנם חתמו על הסכם גירושים, אך בפועל חייהם נשזרו זה בזו מחדש. הם המשיכו לחיות במשק הבית המשותף, לישון באותה מיטה, להתנהל מבחינה כלכלית ומשפחתית כיחידה אחת, ולקחת חלק באירועים משפחתיים כמו זוג נשוי. השופט מציין כי גם המוסד לביטוח לאומי הכיר במתנגדת כידועה בציבור לאחר חקירה ובדיקה מקיפה - דבר שלו עצמו, כך קבע, "יש לייחס משקל של ממש".
- טענה שהיתה ידועה בציבור; השופט: היכן התמונות?
- רצה חצי מהדירה של בת הזוג שלו - מה קבע בית המשפט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רב המושב: "חשבנו שהם נשואים עד לשבעה שלו"
אחת העדויות המרתקות ביותר הובאה מפי רב המושב, הרב נ', שהכיר את בני הזוג "מאז שאני זוכר את עצמי". הרב הסביר כי מבחינתו הם היו נשואים לכל דבר. הוא סיפר כי התקין מזוזות בביתם כזוג, ראה אותם מגיעים יחד לכל אירוע, והופתע לגלות רק במהלך השבעה שהם כלל לא היו נשואים פורמלית. בעדותו הוא אמר כי, "תמיד ראינו אותם ביחד, ידענו שהם גרים בבית הזה... אנחנו חשבנו שהם נשואים עד לשבעה שלו".
