4 שנים אחרי שנתנה פטור, עיריית ת"א נזכרה לדרוש היטל השבחה - מה קבעה הוועדה?
האם ועדה מקומית לתכנון ובניה יכולה לדרוש היטל השבחה בדיעבד, גם לאחר הנפקת תעודה לרשם המקרקעין על העדר חובות, אם גילתה טעות בדרישת היטל ההשבחה המקורית? ועדת הערר בתל אביב דנה בימים האחרונים בסוגיה. הוודעה מצאה שהתשובה לכך היא חיובית, כלומר ניתן לגבות היטל, אלא שככל שהטעות נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ"טעות" שמאפשרת דרישה בדיעבד.
ההחלטה ניתנה לפני מספר ימים בועדת הערר לתכנון ובניה. מדובר במקרה בו בעלים של קרקע מכרו את זכויותיהם בשנת 2016, ברחוב בבלי 27 בתל אביב. המערערת היא חברת אלגרה בבלי בע"מ (מוכרת הקרקע). הוועדה המקומית סברה במועד הרלוונטי להוצאת שומת היטל ההשבחה, כי ייעוד המקרקעין הינו לדיור מוגן. לכן, היא חשבה כי אין תחולה לתוכנית ג'2 (תוכנית הגגות בתל אביב) החלה בייעוד למגורים ולכן, היא לא סברה כי היא יכולה לבקש היטל השבחה.
"חמש שנים לאחר שהעוררת מכרה את המקרקעין לצד שלישי, 4 שנים לאחר שקיבלה אישור להעברת רישום בטאבו, הפיקה המשיבה שומת היטל השבחה לראשונה", נכתב בערעור. "העוררת שינתה מצבה לרעה נוכח העובדה שבידיה היה אישור חלוט בדבר העדר חובות כלפי המשיבה. כך, גם קבלת פיקדון להבטחת קבלת האישור כבר שוחרר והעסקה נסגרה לפני שנים רבות. המשיבה מנועה ומושתקת מלדרוש את תשלום היטל ההשבחה ולמעשה היא ויתרה באופן בלתי חוזר על תשלומו".
כאמור, לימים, אחרי שכבר הנפיקה הוועדה המקומית תעודת לרשם המקרקעין להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (אישור עירייה), הוגשה על ידי הקונים בקשה להיתר, בין היתר, מכוח תוכנית ג'2. הוועדה המקומית הפתיעה להוציא לבעלי הקרקע שומת היטל השבחה בדיעבד בגין תוכנית ג'2, זאת נוכח הפרשנות "המוטעית" שלה באשר לתחולת התוכנית על המקרקעין. כמה כסף דרשה הוועדה המקומית? לפי השומה, מדובר בדרישת תשלום בסך של 1,096,476 שקל.
- ירידת מחירים? מלחמה? בשיכון בבלי בתל אביב כמעט אין שינוי
- יעז התחדשות עירונית תקדם שני פרוייקטי תמ"א 38 בשיכון בבלי בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדת הערר חזרה על ההלכה, לפיה אין במתן תעודה לרשם המקרקעין (אישור לטאבו) כדי למנוע מוועדה מקומית לחייב לאחר מכן בהיטל השבחה. כלומר, מבחינתה עצם מתן האישור אינו אומר דבר וכי ניתן לדרוש אותו בשלב מאוחר ככל שהתגלתה טעות בדרישה.
בנסיבות המקרה הנוכחי, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר וקבעה, כי הסיבה לכך שלא נדרש החיוב בהיטל השבחה בגין התוכנית במועד הרלוונטי: "...אינה נעוצה ב'טעות' אלא בפרשנות תכנית, כפי שפירשה אותה הוועדה המקומית בעת הרלוונטית.... מדובר בפרשנות שונה שאמצה הוועדה המקומית, עם שינוי העִתים".
בערעור טענה החברה כי ביום 16.4.2016 הוגשה בקשה להיתר לחיזוק קומת הקרקע המסחרית, הריסת קולנוע דקל והריסת הקומה המסחרית הקיימת, הוספת 13 קומות עבור 104 יח' דיור מוגן מעל קומת הקרקע המסחרית הקיימת, הגדלת קומת המרתף, ועוד. הבקשה להיתר אושרה בתנאים, ביום 24.5.2017, ובין היתר אושרה הקמת קומת גג חלקית עם 4 דירות גג מכוח תכנית ג'2. על ההחלטה הוגשו עררים אשר התקבלו על ידי ועדת הערר. ביום 16.4.2018 הוגשה בקשה להיתר מתוקנת. הבקשה אושרה בתנאים, ביום 15.8.2018, כולל הקלות, ובין היתר אושרה הקמת 4 דירות גג מכוח תכנית ג'2.
- מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
לטענת המשיבה "במהלך שנת 2019, הגיעה הבקשה להיתר השניה למחלקת שומה והשבחה במשיבה לצורך עריכת שומה, ואז התברר לראשונה כי נעשתה טעות בהנפקת האישורים לטאבו להסכם המכר ותכנית ג'2 חלה על המקרקעין ומתבקש היתר מכוחה".
אז מה קבעה ועדת הערר? היא הדגישה, כי מחד קיים אינטרס ציבורי לאפשר גביית היטל השבחה מאוחרת מחמת טעות שארעה, אולם, מאידך אין להתיר את האינטרס של ציבור המוכרים והקונים לחשיפה לא מבוטלת הנובעת משינוי פרשנות מאוחרים של הוועדה המקומית באופן המשית על אלו סכומים לא ידועים בגין עסקה שעשו בעבר. היא הוסיפה כי ככל שה"טעות" נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ'טעות' המאפשרת דרישה בדיעבד (רטרואקטיבית) של היטל ההשבחה.
לדברי עורכי הדין רועי חרש ורועי ששון, שותפים במשרד המתמחה בנדל"ן, "הנפקת אישור עירייה נדרשת בכל עסקה במקרקעין ומהווה את אחד האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. על מנת להנפיק אישור עירייה בודקת הוועדה המקומית את החבות בהיטל השבחה והעירייה בודקת את החבות בגין חובות ארנונה, היטלי פיתוח וכיו"ב. לאחר השלמת הבדיקות כאמור מונפק אישור העירייה בגין העדר חובות כאמור.
עו"ד רועי ששון (מימין) ורועי חרש
"הנה אנו למדים כי הנפקת אישור עירייה אינה מהווה אסמכתא חד משמעית להעדר חוב עבר בהיטל השבחה כלפי הוועדה המקומית ואינה מייצרת חסינות במקרה בו תגלה הועדה המקומית טעות בדרישה. יחד עם זאת, דרישה בדיעבד של היטל השבחה שמקורה בשינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית – דינה להידחות.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?
שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל, עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.
כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות. מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר.
ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות.
הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות
נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.
אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.
