4 שנים אחרי שנתנה פטור, עיריית ת"א נזכרה לדרוש היטל השבחה - מה קבעה הוועדה?
האם ועדה מקומית לתכנון ובניה יכולה לדרוש היטל השבחה בדיעבד, גם לאחר הנפקת תעודה לרשם המקרקעין על העדר חובות, אם גילתה טעות בדרישת היטל ההשבחה המקורית? ועדת הערר בתל אביב דנה בימים האחרונים בסוגיה. הוודעה מצאה שהתשובה לכך היא חיובית, כלומר ניתן לגבות היטל, אלא שככל שהטעות נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ"טעות" שמאפשרת דרישה בדיעבד.
ההחלטה ניתנה לפני מספר ימים בועדת הערר לתכנון ובניה. מדובר במקרה בו בעלים של קרקע מכרו את זכויותיהם בשנת 2016, ברחוב בבלי 27 בתל אביב. המערערת היא חברת אלגרה בבלי בע"מ (מוכרת הקרקע). הוועדה המקומית סברה במועד הרלוונטי להוצאת שומת היטל ההשבחה, כי ייעוד המקרקעין הינו לדיור מוגן. לכן, היא חשבה כי אין תחולה לתוכנית ג'2 (תוכנית הגגות בתל אביב) החלה בייעוד למגורים ולכן, היא לא סברה כי היא יכולה לבקש היטל השבחה.
"חמש שנים לאחר שהעוררת מכרה את המקרקעין לצד שלישי, 4 שנים לאחר שקיבלה אישור להעברת רישום בטאבו, הפיקה המשיבה שומת היטל השבחה לראשונה", נכתב בערעור. "העוררת שינתה מצבה לרעה נוכח העובדה שבידיה היה אישור חלוט בדבר העדר חובות כלפי המשיבה. כך, גם קבלת פיקדון להבטחת קבלת האישור כבר שוחרר והעסקה נסגרה לפני שנים רבות. המשיבה מנועה ומושתקת מלדרוש את תשלום היטל ההשבחה ולמעשה היא ויתרה באופן בלתי חוזר על תשלומו".
כאמור, לימים, אחרי שכבר הנפיקה הוועדה המקומית תעודת לרשם המקרקעין להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (אישור עירייה), הוגשה על ידי הקונים בקשה להיתר, בין היתר, מכוח תוכנית ג'2. הוועדה המקומית הפתיעה להוציא לבעלי הקרקע שומת היטל השבחה בדיעבד בגין תוכנית ג'2, זאת נוכח הפרשנות "המוטעית" שלה באשר לתחולת התוכנית על המקרקעין. כמה כסף דרשה הוועדה המקומית? לפי השומה, מדובר בדרישת תשלום בסך של 1,096,476 שקל.
- ירידת מחירים? מלחמה? בשיכון בבלי בתל אביב כמעט אין שינוי
- יעז התחדשות עירונית תקדם שני פרוייקטי תמ"א 38 בשיכון בבלי בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדת הערר חזרה על ההלכה, לפיה אין במתן תעודה לרשם המקרקעין (אישור לטאבו) כדי למנוע מוועדה מקומית לחייב לאחר מכן בהיטל השבחה. כלומר, מבחינתה עצם מתן האישור אינו אומר דבר וכי ניתן לדרוש אותו בשלב מאוחר ככל שהתגלתה טעות בדרישה.
בנסיבות המקרה הנוכחי, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר וקבעה, כי הסיבה לכך שלא נדרש החיוב בהיטל השבחה בגין התוכנית במועד הרלוונטי: "...אינה נעוצה ב'טעות' אלא בפרשנות תכנית, כפי שפירשה אותה הוועדה המקומית בעת הרלוונטית.... מדובר בפרשנות שונה שאמצה הוועדה המקומית, עם שינוי העִתים".
בערעור טענה החברה כי ביום 16.4.2016 הוגשה בקשה להיתר לחיזוק קומת הקרקע המסחרית, הריסת קולנוע דקל והריסת הקומה המסחרית הקיימת, הוספת 13 קומות עבור 104 יח' דיור מוגן מעל קומת הקרקע המסחרית הקיימת, הגדלת קומת המרתף, ועוד. הבקשה להיתר אושרה בתנאים, ביום 24.5.2017, ובין היתר אושרה הקמת קומת גג חלקית עם 4 דירות גג מכוח תכנית ג'2. על ההחלטה הוגשו עררים אשר התקבלו על ידי ועדת הערר. ביום 16.4.2018 הוגשה בקשה להיתר מתוקנת. הבקשה אושרה בתנאים, ביום 15.8.2018, כולל הקלות, ובין היתר אושרה הקמת 4 דירות גג מכוח תכנית ג'2.
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לטענת המשיבה "במהלך שנת 2019, הגיעה הבקשה להיתר השניה למחלקת שומה והשבחה במשיבה לצורך עריכת שומה, ואז התברר לראשונה כי נעשתה טעות בהנפקת האישורים לטאבו להסכם המכר ותכנית ג'2 חלה על המקרקעין ומתבקש היתר מכוחה".
אז מה קבעה ועדת הערר? היא הדגישה, כי מחד קיים אינטרס ציבורי לאפשר גביית היטל השבחה מאוחרת מחמת טעות שארעה, אולם, מאידך אין להתיר את האינטרס של ציבור המוכרים והקונים לחשיפה לא מבוטלת הנובעת משינוי פרשנות מאוחרים של הוועדה המקומית באופן המשית על אלו סכומים לא ידועים בגין עסקה שעשו בעבר. היא הוסיפה כי ככל שה"טעות" נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ'טעות' המאפשרת דרישה בדיעבד (רטרואקטיבית) של היטל ההשבחה.
לדברי עורכי הדין רועי חרש ורועי ששון, שותפים במשרד המתמחה בנדל"ן, "הנפקת אישור עירייה נדרשת בכל עסקה במקרקעין ומהווה את אחד האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. על מנת להנפיק אישור עירייה בודקת הוועדה המקומית את החבות בהיטל השבחה והעירייה בודקת את החבות בגין חובות ארנונה, היטלי פיתוח וכיו"ב. לאחר השלמת הבדיקות כאמור מונפק אישור העירייה בגין העדר חובות כאמור.
עו"ד רועי ששון (מימין) ורועי חרש
"הנה אנו למדים כי הנפקת אישור עירייה אינה מהווה אסמכתא חד משמעית להעדר חוב עבר בהיטל השבחה כלפי הוועדה המקומית ואינה מייצרת חסינות במקרה בו תגלה הועדה המקומית טעות בדרישה. יחד עם זאת, דרישה בדיעבד של היטל השבחה שמקורה בשינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית – דינה להידחות.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
בזמן שבחוק ההסדרים הקרוב כבר מדובר על החזרת מס רכוש בשיעור של 1.5%-2% על מקרקעין פנויים, משרד האוצר פירסם היום את הדו"ח שמסביר מדוע, מבחינתו, זהו צעד מתבקש. דו"ח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, קובע כי החזרת המס נדרשת כחלק מהיערכות תקציבית ארוכת טווח של המדינה.
בדו"ח נקבע במפורש כי ישראל ניצבת בפני מציאות תקציבית חדשה, שמחייבת חשיבה מחדש על מבנה מערכת המס. “רוב חברי הצוות התרשמו כי קיימת הצדקה בהטלה מחדש של מס רכוש על מקרקעין במדינת ישראל”, נכתב בו, וזאת “בעיקר לאור הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח הקשורים למציאות שנוצרה בעקבות מלחמת ‘חרבות ברזל’”. הצוות מוסיף כי מבחינה כלכלית יש “עדיפות להטלת מסי רכוש, בפרט בתחום הנדל״ן, על פני מסים אחרים, ובפרט מסים על הכנסות וצריכה”.
לפי הדו"ח, המס המוצע אינו מס כולל על דירות ומבנים, אלא מס שממוקד בקרקעות פנויות בלבד. “נכון לבחור במודל מיסוי ממוקד מקרקעין פנויים, ולא להטיל מס נוסף על קרקעות שממוסות כבר היום במנגנונים אחרים”, נכתב בסיכום. הכוונה היא לקרקעות שלא נבנו עליהן מבנים, ואינן משמשות לחקלאות פעילה.
הנתונים שמציג הצוות ממחישים את פוטנציאל ההכנסות. שווי הקרקעות הפנויות בישראל נאמד בכ-800 מיליארד שקל, במחירי 2025. מתוכן, כ-500 מיליארד שקל מוחזקים בידי חברות וכ-300 מיליארד שקל בידי משקי בית. לפי החישוב, “בהטלת מס רכוש בשיעור אחיד של 1% נאמד פוטנציאל הגבייה בכ-8 מיליארד שקל לשנה”, ואילו “בשיעור מס של 1.5% נאמד פוטנציאל זה בכ-12 מיליארד שקל”.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדו"ח חוזר גם להיסטוריה של מס הרכוש בישראל ומסביר מדוע ביטולו נחשב, בדיעבד, טעות. מס הרכוש הופחת בשנת 2000 ל-0%, והוחלף במס מכירה שנגבה בעת מכירת מקרקעין. אלא שגם המס הזה בוטל כעבור שנים אחדות. “ברור כי החלופה למס רכוש לא הוכיחה עצמה כעדיפה עליו”, נכתב בדו"ח, והמשמעות היתה כי “אי החלפתו של מס רכוש לאורך זמן הובילה דה פקטו להחמרת נטל המס על צריכה והכנסות, באופן שפוגע בצמיחה הכלכלית”.
