4 שנים אחרי שנתנה פטור, עיריית ת"א נזכרה לדרוש היטל השבחה - מה קבעה הוועדה?
האם ועדה מקומית לתכנון ובניה יכולה לדרוש היטל השבחה בדיעבד, גם לאחר הנפקת תעודה לרשם המקרקעין על העדר חובות, אם גילתה טעות בדרישת היטל ההשבחה המקורית? ועדת הערר בתל אביב דנה בימים האחרונים בסוגיה. הוודעה מצאה שהתשובה לכך היא חיובית, כלומר ניתן לגבות היטל, אלא שככל שהטעות נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ"טעות" שמאפשרת דרישה בדיעבד.
ההחלטה ניתנה לפני מספר ימים בועדת הערר לתכנון ובניה. מדובר במקרה בו בעלים של קרקע מכרו את זכויותיהם בשנת 2016, ברחוב בבלי 27 בתל אביב. המערערת היא חברת אלגרה בבלי בע"מ (מוכרת הקרקע). הוועדה המקומית סברה במועד הרלוונטי להוצאת שומת היטל ההשבחה, כי ייעוד המקרקעין הינו לדיור מוגן. לכן, היא חשבה כי אין תחולה לתוכנית ג'2 (תוכנית הגגות בתל אביב) החלה בייעוד למגורים ולכן, היא לא סברה כי היא יכולה לבקש היטל השבחה.
"חמש שנים לאחר שהעוררת מכרה את המקרקעין לצד שלישי, 4 שנים לאחר שקיבלה אישור להעברת רישום בטאבו, הפיקה המשיבה שומת היטל השבחה לראשונה", נכתב בערעור. "העוררת שינתה מצבה לרעה נוכח העובדה שבידיה היה אישור חלוט בדבר העדר חובות כלפי המשיבה. כך, גם קבלת פיקדון להבטחת קבלת האישור כבר שוחרר והעסקה נסגרה לפני שנים רבות. המשיבה מנועה ומושתקת מלדרוש את תשלום היטל ההשבחה ולמעשה היא ויתרה באופן בלתי חוזר על תשלומו".
כאמור, לימים, אחרי שכבר הנפיקה הוועדה המקומית תעודת לרשם המקרקעין להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (אישור עירייה), הוגשה על ידי הקונים בקשה להיתר, בין היתר, מכוח תוכנית ג'2. הוועדה המקומית הפתיעה להוציא לבעלי הקרקע שומת היטל השבחה בדיעבד בגין תוכנית ג'2, זאת נוכח הפרשנות "המוטעית" שלה באשר לתחולת התוכנית על המקרקעין. כמה כסף דרשה הוועדה המקומית? לפי השומה, מדובר בדרישת תשלום בסך של 1,096,476 שקל.
- ירידת מחירים? מלחמה? בשיכון בבלי בתל אביב כמעט אין שינוי
- יעז התחדשות עירונית תקדם שני פרוייקטי תמ"א 38 בשיכון בבלי בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדת הערר חזרה על ההלכה, לפיה אין במתן תעודה לרשם המקרקעין (אישור לטאבו) כדי למנוע מוועדה מקומית לחייב לאחר מכן בהיטל השבחה. כלומר, מבחינתה עצם מתן האישור אינו אומר דבר וכי ניתן לדרוש אותו בשלב מאוחר ככל שהתגלתה טעות בדרישה.
בנסיבות המקרה הנוכחי, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר וקבעה, כי הסיבה לכך שלא נדרש החיוב בהיטל השבחה בגין התוכנית במועד הרלוונטי: "...אינה נעוצה ב'טעות' אלא בפרשנות תכנית, כפי שפירשה אותה הוועדה המקומית בעת הרלוונטית.... מדובר בפרשנות שונה שאמצה הוועדה המקומית, עם שינוי העִתים".
בערעור טענה החברה כי ביום 16.4.2016 הוגשה בקשה להיתר לחיזוק קומת הקרקע המסחרית, הריסת קולנוע דקל והריסת הקומה המסחרית הקיימת, הוספת 13 קומות עבור 104 יח' דיור מוגן מעל קומת הקרקע המסחרית הקיימת, הגדלת קומת המרתף, ועוד. הבקשה להיתר אושרה בתנאים, ביום 24.5.2017, ובין היתר אושרה הקמת קומת גג חלקית עם 4 דירות גג מכוח תכנית ג'2. על ההחלטה הוגשו עררים אשר התקבלו על ידי ועדת הערר. ביום 16.4.2018 הוגשה בקשה להיתר מתוקנת. הבקשה אושרה בתנאים, ביום 15.8.2018, כולל הקלות, ובין היתר אושרה הקמת 4 דירות גג מכוח תכנית ג'2.
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
לטענת המשיבה "במהלך שנת 2019, הגיעה הבקשה להיתר השניה למחלקת שומה והשבחה במשיבה לצורך עריכת שומה, ואז התברר לראשונה כי נעשתה טעות בהנפקת האישורים לטאבו להסכם המכר ותכנית ג'2 חלה על המקרקעין ומתבקש היתר מכוחה".
אז מה קבעה ועדת הערר? היא הדגישה, כי מחד קיים אינטרס ציבורי לאפשר גביית היטל השבחה מאוחרת מחמת טעות שארעה, אולם, מאידך אין להתיר את האינטרס של ציבור המוכרים והקונים לחשיפה לא מבוטלת הנובעת משינוי פרשנות מאוחרים של הוועדה המקומית באופן המשית על אלו סכומים לא ידועים בגין עסקה שעשו בעבר. היא הוסיפה כי ככל שה"טעות" נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ'טעות' המאפשרת דרישה בדיעבד (רטרואקטיבית) של היטל ההשבחה.
לדברי עורכי הדין רועי חרש ורועי ששון, שותפים במשרד המתמחה בנדל"ן, "הנפקת אישור עירייה נדרשת בכל עסקה במקרקעין ומהווה את אחד האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. על מנת להנפיק אישור עירייה בודקת הוועדה המקומית את החבות בהיטל השבחה והעירייה בודקת את החבות בגין חובות ארנונה, היטלי פיתוח וכיו"ב. לאחר השלמת הבדיקות כאמור מונפק אישור העירייה בגין העדר חובות כאמור.
עו"ד רועי ששון (מימין) ורועי חרש
"הנה אנו למדים כי הנפקת אישור עירייה אינה מהווה אסמכתא חד משמעית להעדר חוב עבר בהיטל השבחה כלפי הוועדה המקומית ואינה מייצרת חסינות במקרה בו תגלה הועדה המקומית טעות בדרישה. יחד עם זאת, דרישה בדיעבד של היטל השבחה שמקורה בשינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית – דינה להידחות.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
