התחדשות עירונית
צילום: shutterstock

התחדשות עירונית – על 'השחקנים הראשיים' בהצגה

התחדשות עירונית היא היום, ללא ספק, אחד המנועים המרכזיים של ענף הנדל"ן. יש שיאמרו שזהו המנוע העיקרי כיום, במציאות של מיעוט קרקעות חדשות לבנייה למגורים באזור המרכז, ובמצב שבו ברור לכולם כי נדרשת הגדלה של הצפיפות ובנייה לגובה במאסות גדולות יותר משהיו עד היום. אחרת, לא נוכל להכיל את קצב ריבוי האוכלוסייה הגבוה המאפיין את ישראל, שצפויה להגיע לכ-16 מיליון איש בשנת 2050.

 אם כן, מי הם הגורמים המרכזיים בהתחדשות עירונית? מי אלו המפעילים אותה, הדוחפים אותה קדימה, המניעים אותה? ישנם, באופן כללי, ארבעה שחקנים מרכזיים. ננסה לשרטט פרופיל קצר של כל אחד מהם, כמו גם להסביר את תפקידו במיזם החשוב הזה.

בעלי הראשוניות: הדיירים הקיימים

הדיירים בבניין המיועד להתחדשות עירונית – בין אם זו תמ"א 38 ובין אם פינוי-בינוי – הם למעשה הגורם הראשוני, המתכלל, אם תרצו, של כל פרויקט התחדשות עירונית. אם ירצו, פרויקט חדש יכול לצאת לדרך. אם לא ירצו (ומספיק שיעור קטן יחסית של דיירים שלא מעוניינים בכך) – דבר לא יקרה.

הדיירים של היום חכמים יותר משהיו בעבר, משום שהתחום כולו התמקצע והתבגר. כיום ישנן נציגויות מגובשות, שלא יביישו כל התאגדות אחרת בשוק הפרטי, והן אלו אשר אחראיות על קידום הפרויקט בשם הדיירים כולם, מול אנשי המקצוע השונים. לעיתים נציגות כזו תפעל בשם דיירים בכמה בניינים יחד, אשר מעוניינים ליצור מתחם התחדשות עירונית גדול בסביבת מגוריהם.

 

המוציאים לפועל: היזמים

 הגורם החשוב הבא הוא, כמובן, היזם. אחרי שהדיירים החליטו כי הם מעוניינים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלהם, עליהם לחשוב כיצד לעשות זאת, ובעיקר עם מי: איזה יזם יתאים להם לביצוע הפרויקט כפי שהם רוצים?

כיום ישנן מאות ואלפי חברות אשר עובדות בתחום ההתחדשות העירונית. ישנן כאלו שפועלות בכל הארץ, ואחרות שפועלות בערים ספציפיות ובאזורים ספציפיים; יש כאלו שמתמחות בתמ"א 38 על סוגיה, ואחרות שמתרכזות רק בפינוי-בינוי, או בפרויקטים להריסה ובנייה בלבד. הדיירים צריכים להיות אלו שיחליטו מי מהיזמים המועמדים יתאים להם – וכיום הבחירה נעשית, לרוב, במסגרת הליך שנקרא "מכרז יזמים".

הגורם המאשר: הרשות המקומית

יש דיירים, ויש יזם – אך מעל שני הגורמים הללו ניצבת הרשות המקומית שבתחומה אמור להתבצע הפרויקט. עם כל הרצון הטוב של היזם ושל הדיירים, מי שבסופו של דבר קובע אם יהיה פרויקט, וכיצד הוא ייראה, זו הרשות המקומית.

הרשות היא הגורם המאשר את הפרויקט, לאחר שזה הוגש לה על ידי היזם. אם תרצה, היא תוכל לדרוש שינויים בפרויקט – הפחתה או תוספת של יחידות דיור וקומות, תוספת של 'משימות ציבוריות' (למשל: הקמת גן ילדים) וכדומה – ואם תרצה, תוכל להחליט שאינה מאשרת את הפרויקט. לא מעט דיונים משפטיים בשנים האחרונות סבבו בדיוק סביב מקרים כאלו, שבהם הרשות לא אישרה בקשה להיתר בנייה לפרויקט, והיזם או הדיירים (ולעיתים שניהם גם יחד) פנו לבית המשפט בבקשה לשנות את ההחלטה.

 

הגורם המגבש והמאחד: עורך הדין

 כל ילד יודע שאסור לצאת לדרך בעולם הנדל"ן ללא עורך דין מקרקעין צמוד – עורך דין מומחה לתחום. כיום ישנם אינספור עורכי דין מקצועיים ומנוסים בתחום ההתחדשות העירונית, שזוהי התמחותם. יש כאלו המתמחים בייצוג דיירים, אחרים שעוסקים בייצוג יזמים, וכאלו שפועלים משני צידי המתרס. עורך הדין להתחדשות עירונית הוא, למעשה, זה שאחרי לאחד את כלל הגורמים סביב המטרה הסופית: הוצאת הפרויקט לדרך, והשלמתו. הוא דואג להסכם נכון והגיוני בין הדיירים ליזם (ואין זה משנה איזה צד הוא מייצג); הוא מסייע לנציגות בהגדרת הפרטים החשובים להם בכל הנוגע למפרט הבניין והדירות; הוא תומך ומייעץ ליזם בעבודה מול הדיירים ומול הרשות המקומית; והוא זה שיבדוק שכל התהליך, מבחינה חוזית ומשפטית, נכון ומגובש – מרגע בחירת היזם ועד למסירת המפתח.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    התחדשות (ל"ת)
    רפול 30/06/2021 20:56
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    כתבה עלובה ופרסומית (ל"ת)
    ויקטור 29/06/2021 20:41
    הגב לתגובה זו
אקסלנס
צילום: שטארסטוק

הסיפור האמיתי מאחורי העמלות שאתם משלמים לבנקים על מסחר בניירות ערך

עמלת שמירת נייר ערך ועמלת ברוקר הן רק שתיים מהעמלות המוזרות שלקוחות הבנקים נדרשים לשלם גם ב-2019. כך תבדקו על מה בדיוק אתם משלמים – ותכירו את האלטרנטיבות הזולות והשקופות יותר

תוכן מקודם |
אם יש לכם תיק ניירות ערך בבנק, אתם בוודאי מקפידים להתעדכן לעתים קרובות בביצועים שלו – בתשואות, בהפסדים ובמאזן הכללי. אולם, האם אתם יודעים אילו עמלות אתם משלמים על תיקי ההשקעות שלכם בבנק – וכמה זה עולה לכם? אם התשובה היא לא, תתנחמו בכך שרשימת העמלות הקיימות בבנקים ארוכה מאוד, ולא תמיד ברור מה עומד מאחוריהן, וכמה משווי התיק שלנו הן עלולות לגזול. בין היתר, ניתן למצוא בטבלאות של הבנקים מושגים כמו דמי משמרת, עמלת ברוקר, עמלת סליקה נייר ערך זר, ועוד ועוד. זו הסיבה שחשוב לדעת על מה בדיוק אתם משלמים, ולבדוק אילו עמלות הבנק גובה מכם, מה טווח המחירים שלהן, ולחפש אלטרנטיבות שבהן העמלות נמוכות יותר. לדברי דרור יריב, מנהל תחום לקוחות פרטיים באקסלנס שירותי בורסה, "גם כשאנחנו רוצים לעשות השוואת עמלות מול גופים שונים כדי לדעת היכן כדאי לנהל את תיק ההשקעות, הבנקים מקשים על כך. הם לא שומרים על שקיפות מלאה, ומעניקים לעמלות שמות שונים ומשונים - למשל, עמלת דמי משמרת, או דמי ניהול פקדון, כל בנק והשם היצירתי שלו. בשורה התחתונה, זו עמלה שאנחנו משלמים על עצם העובדה שאנחנו מחזיקים את החשבון באותו בנק, וניתן להוזיל אותה משמעותית". הנה כמה דברים שכדאי לדעת על עמלות – כדי שתוכלו לעשות סדר. ככל שהתיק שלכם גדול יותר – תשלמו יותר לבנק חשוב לציין כי ככל שתיק ניירות הערך שלנו גדול יותר, גם העמלה שנשלם תהיה גבוהה יותר מאחר שהיא מחושבת כאחוז משווי חשבון ניירות הערך שלנו. העמלה יכולה להגיע לשיעור של 0.6% לשנה לכל היותר. כלומר, על כל 100 אלף שקל שווי ניירות ערך, תשלמו עמלה של כ-600 שקלים לשנה. העמלה הזו היא לא גזירת גורל, ואפשר להימנע ממנה. באקסלנס, למשל, היא לא קיימת, ובמרבית המקרים, לקוחות אקסלנס משלמים עמלת החזקת חשבון המתקזזת באופן מלא מול עמלות קנייה ומכירה, ואינה עולה על 19 שקלים לחודש. לחצו כאן לפרטים נוספים על מסחר באמצעות אקסלנס בורסה >>> קונים ני"ע ישראליים בבנק? אתם משלמים פי 4 סוג נוסף של עמלות הוא עבור קנייה ומכירה בניירות ערך ישראלים. כאן, העמלה הממוצעת במערכת הבנקאית, על פי בדיקת הבורסה בתל אביב, מגיעה לכ-0.3% משווי העסקה. באקסלנס, לעומת זאת, גובה העמלה הוא 0.085% מהעסקה. במילים אחרות – אם אתם קונים ומוכרים דרך הבנקים, תשלמו על כך כמעט פי ארבעה מאשר באקסלנס. בני"ע זרים, הפערים רק גדלים בכל הקשור לעמלות קניה ומכירה של ניירות ערך זרים – הפערים רק מתעצמים. עמלת קנייה של ניירות ערך זרים במערכת הבנקאית מחולקת למספר סעיפים, וכמובן שאת כולם משלם הלקוח. "העמלה הראשונה, החשופה ללקוח בצורה ברורה, היא עמלת הבנק", מסביר יריב. "בחשבון בשווי של 200 אלף שקלים, לדוגמה, העמלה הזו תנוע סביב 0.3%, או 25 דולר לכל הפחות. "לעמלה זו יש להוסיף את עמלת הברוקר, שבמרבית המקרים תעמוד על סנט אחד או שניים למניה. במקרים מסוימים הבנק יגבה גם עמלת קסטודיאן – עלות החזקת נייר הערך הזר אצל הברוקר. עמלה זו נגבית כשיעור מסך ההחזקה, וגובהה תלוי במשך התקופה שבה נחזיק את נייר הערך". לעומת זאת, באקסלנס יכולים הלקוחות לבחור בין שני מסלולים שקופים של עמלות. במסלול הראשון, העמלה היא סנט למניה, כשהמינימום הוא חמישה דולרים, ובמסלול השני, משלמים עמלת "פיקס" של תשעה דולר, שאינה משתנה גם בכמויות גדולות של מניות. בכל מקרה, בזה תסתיים העמלה -  ואין עמלות נוספות. מלכודת המרת המט"ח נקודה נוספת שבה פערי העמלות מגיעים לעשרות ומאות אחוזים היא בזמן המרת המט"ח. בבנקים נהוג לגבות עמלת המרה בשיעור של עד 0.5%, ובנוסף יש הפרש שער שמגיע עד 1.2%. לצורך העניין, עבור המרה של 10,000 דולר, העמלה תהיה עד כ-612 שקלים. באקסלנס בורסה, לעומת זאת, העמלה על סכום זהה תהיה 200 שקל לכל היותר. האלטרנטיבה בשורה התחתונה, ניתן להוזיל את העלויות של מסחר בבורסה בצורה ניכרת, וכפועל יוצא מכך, להגדיל את התשואה בפועל של התיק. זו הסיבה שכדאי לבחון היטב באמצעות איזה גוף אתם סוחרים, ולזכור שהאלטרנטיבות לבנקים קיימות, ומשתלמות הרבה יותר. רוצים לנהל תיק השקעות באקסלנס בורסה ולשלם פחות עמלות? התחילו כאן>>   הסקירה אינה מהווה תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל התקשרות בין החברה ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס לבין הלקוח תעשה באמצעות הסכם פתיחת חשבון ובהתאם לדין, ותנאי הסכם ההתקשרות כאמור, הם אלו שיחייבו את החברה והם בלבד. אקסלנס נשואה שירותי בורסה בע"מ ("החברה") הינה חבר בורסה לניירות ערך בתל אביב ומציעה ללקוחותיה בין היתר שירותי מסחר בניירות ערך. סכום מינימאלי לפתיחת חשבון השקעות הינו 20 אלף ₪. כל התקשרות בין החברה ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס לבין הלקוח תעשה באמצעות הסכם פתיחת חשבון ובהתאם לדין, ותנאי הסכם ההתקשרות כאמור, הם אלו שיחייבו את החברה והם בלבד. לחברה זיקה למוצרים פיננסיים בשל היותה חלק מקבוצת אקסלנס אשר הינה חלק מקבוצת דלק, אשר עוסקת, בין היתר, בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, שיווק השקעות, ביצוע פעולות בבורסה, בבנקאות להשקעות, חיתום והפצה להנפקות, ניהול קרנות נאמנות והנפקת תעודות סל. למידע ולגילוי נאות אודות זיקתן של חברות מקבוצת אקסלנס לנכסים פיננסיים ו/או לגופים מוסדיים, ראה לשונית "גילוי נאות" באתר אקסלנס https://www.xnes.co.il/media/2501/גילוי-נאות.pdf. האמור בכתבה זו נכון למועד פרסומה בלבד. כל התקשרות בין החברה ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס לבין הלקוח תעשה באמצעות הסכם פתיחת חשבון ובהתאם לדין, ותנאי הסכם ההתקשרות כאמור, הם אלו שיחייבו את החברה והם בלבד. אין לראות במסמך זה ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בו הצעה לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם. הניתוח במסמך זה נעשה בהתבסס על מידע אשר פורסם ו/או היה נגיש לכלל הציבור ומידע אחר ומידע הנובע ממקורות אחרים, הנחזה כמידע מהימן, וזאת, מבלי שהחברה ביצעה בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנותו. האמור לעיל אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר. לפיכך, האמור לעיל אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לא מומלץ לקבל החלטות השקעה בהסתמך על סקירה זו בלבד ויש להתייעץ עם בעל רישיון מתאים בטרם ביצוע כל השקעה שהיא. החברה ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס, חברות בשליטתה וכך בעלי מניותיהן, מנהליהן ועובדיהן, לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרם מהסתמכות על האמור לעיל, אם ייגרמו. כל הזכויות בסקירה זו שייכות לחברה והעברת חלקים מתוכנה לאחרים, שימוש בהם או פרסומם בכל דרך שהיא, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מהחברה וללא ציון הערה זו בגוף הטקסט, במקום הבולט לעין, הנה אסורה, אם לא צוין אחרת.