מס רכישה הוא מס שמשלמים אותו בעת רכישת דירה. מס שבח הוא מס על הרווח בעת מכירת דירה.  שני המסים האלו הם המשמעותיים בתחום מיסוי נדל"ן ומעניין לראות מה המצב בעולם - מה המס בישראל לעומת העולם?

 

מה המצב בישראל?

בדקנו את ההבדל במס השבח והרכישה לעומת המצב בחלק ממדינות ה-OECD ואירופה בכלל וכמובן בארה"ב. כידוע, משקיעים בישראל משלמים 8% על הדירה השנייה ואילך, בעוד שהמס עבור רוכשי דירה ראשונה הוא מדורג - 0% מס על דירה שהשווי שלה הוא כשני מיליון שקל, והמס עולה ככל ששווי הדירה עולה - החל מ-3.5% ועד 10%. לרוכשי דירה שנייה ואילך, המס עולה מ-8% ל-10% רק במקרה שבו שווי הדירה עולה על 6 מיליון שקל.

8% מס לדירה בהשקעה בישראל. דירות בחריש (איציק יצחקי)

לגבי מס השבח, הוא עומד בישראל על 25%, אבל במקרים מסוימים הוא יחסי. ראשית, ניתן להתקזז על חלק מההוצאות במקרה שבו מכרתם דירה יחידה בתוך פחות מ-18 חודשים. תוכלו להגיש חשבונית על שכ"ט עו"ד, שמאי, שיפוץ בדירה ועוד - וכך המס קטן בהדרגה. פעם שנייה, בשנת 2014 נעשתה רפורמה במיסוי מקרקעין, והחל מהשנה הזאת מי שהייתה בידו דירה ישלם את המס על הרווח וכיום, עד שנת 2014 יש פטור מהתשלום לבעלי דירה יחידה. יחד עם זאת, המדינה רוצה לעשות שינוי. במשרד האוצר בוחנים אפשרות לבטל את הפטור מתשלום מס שבח מלא שקיים על דירה שנרכשה לפני שנת 2014. כלומר, אדם שמוכר דירה שנייה, אחרי שהחזיק בה במשך שנים, ישלם מס גבוה יותר בשל ביטול הנוסחה הלינארית שנהוגה כיום בישראל - למה? כי הוא ישלם מס, יחסי כמובן, על השנים שבהם החזיק בדירה גם לפני 2014. המהלך הזה עלול לעודד מכירה מואצת של דירות והגדלת ההיצע בטווח קצר, למרות שלא בטוח שזו המטרה העיקרית שלו.

מה המצב בחו"ל?

בריטניה:

מס רכישה: מס על דירה ראשונה: בין 12%-0%, תלוי בשווי (עד 125 אלף אירו פטור).

• OECD: צמיחה גלובלית תעלה ל-3.2% ב-2025, אך תאט ל-2.9% ב-2026 עקב מכסים בארה"ב
• האירוע שסימל את הצטרפותה של ישראל לקהילה הבינל' והצעד של ארה"ב לבלימת משבר 2008
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דירה נוספת: תוספת של 3% לשיעור המדרגה.

מס שבח: למגורים עיקריים קיין לרוב פטור, אך לנכסים אחרים השיעור נע בין 28%-18%. המס עבור חברות הוא 19%.

 

צרפת:

מס רכישה: מס העברה בגובה 5.8% או תשלום של 20% למע"מ, תלוי בגיל וסוג הנכס.

מס שבח: מס השבח מדורג מ-19%, עם תוספת מס סוציאלית של 17.2%, מה שמביא את המס הכולל ל-36.2%. תוכלו לקבל הפחתות אם החזקתם בדירה יותר מחמש שנים.

גרמניה:

מס רכישה: שיעור מס הרכישה נע בין 6.5%-3.5%.

מס שבח: אם החזקת הנכס נמשכת יותר מעשר שנים, אין מס שבח. אם מכרתם את הנכס תוך פחות מעשר שנים, השיעור משתנה.

איטליה:

מס רכישה: דירה ראשונה: 2% מערך הנכס ועד 10%, ומינימום של 1,000 אירו.

דירה נוספת: 9%.

מס שבח: לרוב יש פטור אם החזקת בדירה מעל 5 שנים. בנכסים אחרים תשלמו 26% על הרווח.

ספרד:

מס רכישה: שיעור מס העברה ממוצע של 6%-10% ממחיר הרכישה בפועל. בברצלונה וערים אחרות המס גבוה יותר. במדריד הוא הנמוך ביותר.

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

מס שבח: שיעור המס מדורג, בין 24%-19%, תלוי בסכום הרווח. ישנם כמה פטורים והקלות, כמו למבוגרים מעל גיל 65.

סיפור שונה לגמרי. דירות בארה"ב (Getty images Israel)

פורטוגל:

מס רכישה: דירה ראשונה: מדורגת מ-0% ועד 7.5%.

דירה נוספת: 6%-7.5%.

עד 92 אלף אירו יש פטור.

מס שבח: שיעור המס הבסיסי: 28% עבור תושבים זרים. 50% מהרווח הנקי מתווסף להכנסה החייבת במס עבור תושבים. ישנם כמה פטורים לדירה ראשונה או מגורים עיקריים.

ארצות הברית:

מס רכישה: אין מס רכישה, אך קיימים מיסים מדינתיים ומקומיים שמשתנים בהתאם למיקום.

מס שבח: אם מכרתם את הבית עד שנה מהרכישה, תשלמו מס בדומה להכנסה הרגילה, עד 37%. בכל מקרה אחר, תהיו חייבים לשלם בין 20%-15%, בהתאם למדרגת המס שלכם. חשוב לציין כי למס עבור מגורים עיקריים יש פטור של רווח עד 250 אלף דולר ליחיד, או כפול לנשואים.

"לא הייתי נוגע במס השבח": פרשנות של ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס

"בשביל לשנות את שוק השכירות לטווח ארוך, צריך לתקן את חוק עידוד השקעות הון להשכרות לדירות מגורים לטווח ארוך. התיקון האחרון שלו חייב את המשקיעים להשאיר את הדירות בידיהן 15 שנה והטבות המס שם, במיוחד לאור עליית שיעורי הריבית, לא מעודדות אף משקיע בישראל לבנות פרויקטים גדולים להשקעה לטווח ארוך", אומר נשיא לשכת יועצי המס, ירון גינדי, שמתייחס להטבות המס שעל המדינה להשית באופן מיידי.

לדבריו, "כל הפרויקטים לדיור להשכרה לטווח ארוך, שקיימים היום הם מלפני תקופת עליית הריבית ששיבשה לחלוטין את הכדאיות הכלכלית בעסקאות כאלה. צריך לתקן את החוק הזה וכל פעולה שתעודד משקיעים לרכוש דירות להשכרה לטווח ארוך היא פעולה מבורכת". כלומר, גינדי בעד הפחתת מס הרכישה למשקיעים. הוא מסביר כי "בקרב הדור הצעיר, יש רבים שידם אינה משגת לרכוש דירה, לאור עליית מחירי הדיור ואין להם הון עצמי. הם זקוקים לדיור בר השגה במחירי שכירות שפויים. המדינה חייבת להשקיע את כל המשאבים הראויים כדי שיקרה.  זה ישפיע על ירידת מחירי הדיור".

"להוריד מס רכישה, להשאיר את מס השבח". ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס (לין צדוק)

על השאלה האם צריך להוריד גם את מס רכישה לכלל המשקיעים, גם אלה שרוכשים דירה רגילה שהיא הדירה השנייה שלהם, או לצמצם את מס השבח, ענה: "אני חושב שמס רכישה גבוה מרחיק את המשקיעים הישראלים לשווקים אלטרנטיבים בחו"ל בהשקעה בנדל"ן, זה גורם שלילי לכלכלה הישראלית מכיוון שהוא מבריח הון משוק הנדל"ן ושוק הנדלן לא יכול להתקיים בלעדיו. מעבר להוצאות המימון, המשקיעים מספקים הון עצמי. הברחה מהשוק למקומות אחרים היא טעות. אסור לא לבטל, אבל לצמצם את מס הרכישה לרמות שהיו כאן קודם, 5%.

"את מס השבח לא הייתי משנה. 25% זה סביר וראוי ולא הייתי מפחית. רק את מס הרכישה לדירות מעבר לדירה הראשונה הייתי מוריד, כדי להשאיר את המשקיעים בשוק הישראלי. ככל שיהיה יותר דירות להשקעה מחירי השכירות יתמתנו. זה יביא הון שהקבלנים זקוקים לו".