שיכון ובינוי הכניסה שותפה להפעלת החניון בשניידר - כמה בכלל עולה חניון?
ענף הנדל"ן עבר בשנה האחרונה טלטלה של ממש: מחירי הדירות ירדו וחזרו לעלות, מחירי המשרדים נמצאים בירידה מתמדת בשל עליית הריבית ומחירי השכירות ממשיכים לעלות, בקצב הדרגתי, ללא קשר לתנודות של מחירי הנדל"ן.
אם יש נכס אחד שמחירו לא מפסיק לעלות, הוא חנייה. מחירי החנייה עולים בעקביות בשל כניסת עוד רכבים לשוק וצפיפות, וכמה שהקרבה לאזור המרכז הצפוף גבוהה יותר, המחירים גבוהים עוד יותר. כשמדברים על מוסדות ציבור, כמו בתי חולים למשל, ערך החנייה אפילו גבוה יותר בשל חשיבותו.
קרן ספרה PARK IN רכשה משיכון ובינוי 50% בשותפות בחניון בית החולים לילדים שניידר בפ"ת. החניון שמיועד לרווחת עובדי ומבקרי בית החולים נבנה במתכונת DBOT (תכנן-בנה-הפעל-העבר - כלומר, הקרן נכנסת כשותפה, בונה, מפעילה אותו למשך תקופה ההסכם ומחזירה אותו תחת תנאים מסוימים לבעלים, בחלק מהמקרים מדובר בעסקת BOT שבה העסקה נעשית ללא תכנון) לתקופה של 25 שנים על ידי סולל בונה מקבוצת שיכון ובינוי. החניון החל לפעול בימים אלה בתעריף של 25 שקלים ליום חניה; החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות כולל קומת מסחר וגן רחב ידיים לטובת הציבור.
כמה עולה חניון?
בתקינה השמאית, עריכת השומה מקבלת ביטוי נפרד בפרק י'. לפי התקינה, חניון קטן נחשב לכזה שיש בו עד 200 מקומות חניה, חניון בינוני מכיל בין 200-800 מקומות וגדול - מעל 800 מקומות. החניון בשניידר הוא חניון גדול. אם להתחשב בגודל הממוצע בתקן, יוצא כי רק מקומות החנייה צפויים להיות להערכתנו בגודל של כ-38,875 מ"ר. להחזקת חניון יש הוצאות לא מבוטלות: ארנונה, חשמל, הוצאות כמו שכר עבודה, נקיון ומשרדיות, ביטוחים ודני ודני ניהול, שהוא הרווח שאותו דורש מפעיל החניון בגין ניהולו.
לגבי הערכת השווי של החניון, קשה מאוד להעריך חניונים בגישת ההשוואה, בגלל מספר עסקאות נמול באזור ולכן בדרך כלל נהוג להשתמש בגישת הוון ההכנסות לדמי שכירות.
במקרה הזה, קרן ספרה, זרוע הפריווט אקוויטי של ספרה, חברת קרנות הגידור, תשלם 31 מיליון שקלים. בבית החולים לילדים כ-250 מיטות אשפוז וכ-30 מחלקות ומכונים ועד היום היו נעזרים עוברים ושבים בחניוני הסביבה ובחניון קטן יחסית הצמוד לבית החולים. במקרה הזה, צריך לזכור, הקרן העבירה לשיכון ובינוי את הכסף תמורת עסקה שהיא מעין "שכירות ארוכת טווח" והנכס חוזר לשיכון ובינוי בתום התקופה.
כדי להעריך את הנכס, צריך לדעת מה תהיה התפוסה של החניות בבית החולים. צריך לזכור שבחלק מהמקרים נקבע שהחנייה, לרבע השעה הראשונה, תהיה חינמית (לא במקרה הזה, אפשר לחנות בצמוד לכניסה), אבל צריך לקחת בחשבון שהתחלופה היא גבוהה. גם אם ניקח בחשבון שמדובר בתפוסה מלאה בממוצע של מקום חניה אחד ליום, נקבל במעוגל הכנסה של כ-39 אלף שקל. ההנחה היא שהחניון יעבוד גם בסופי שבוע, ולכן חודשית נראה כי ההכנסה תעמוד, בממוצע, על מיליון שקל לפחות. יחד עם זאת, מדובר בהערכה זהירה כיוון שחלק ממקומות החניה נתפסים על ידי עובדי בית החולים. כמו כן, לא ידוע מה יהיה דמי הניהול בפרויקט.
כאשר אין נתוני רווחיות מדויקים, נהוג לומר כי מחיר יומי יעמוד על 30 שקלים - אך מפעילי החניון גובים פחות מהתקן. אם נתעלם רגע מהעובדה שהחניון יחזור לחזקת הבעלים אחרי 25 שנה (ואז צריך לחשב את שוויו לצמיתות, אלא אם יימכר במהלך התקופה), אפשר לומר כי מחירו של חניון ייקבע באמצעות הפידיון, פחות ההוצאות, בהתחשב בדמי ההיוון כמובן, שעשויים להשתנות בהתאם לתפוסה.
החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות ובנוסף, החניון כולל קומת מסחר אחת בשטח של 700 מ"ר וגינה בשטח של כ-8,000 מ"ר, עם שבילי הליכה, מתקני משחקים וגינון נרחב לטובת הציבור. הפרויקט מאפשר גישה ישירה לאמבולנסים ורכבי חירום, לרופאים, עובדים ומטופלים עד למבנה בית החולים. הקמת הפרויקט ארכה כ-30 חודשים והוא החל לפעול בימים האחרונים.
שיכון ובינוי מבצעת מספר פרויקטים מתקדמים במתכונת זו בתחומים שונים. פרויקטים אלו כוללים את בנייתם, תפעולם והעברתם של תשתיות חיוניות למדינה לאחר תקופה מוגדרת. בין הפרויקטים הבולטים נמצא הפעלת כביש 6 (חוצה ישראל), מנהרות הכרמל, מרכז ההדרכה של המשטרה בבית שמש, קריית המודיעין, מעונות סטודנטים, קריות ממשלה ועוד. פרויקטים אלו מדגימים את יכולותיה של שיכון ובינוי לשלב בין ידע הנדסי מתקדם וניהול פרויקטים מורכבים לתפעול יעיל ואפקטיבי לאורך זמן.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
