שיכון ובינוי הכניסה שותפה להפעלת החניון בשניידר - כמה בכלל עולה חניון?
ענף הנדל"ן עבר בשנה האחרונה טלטלה של ממש: מחירי הדירות ירדו וחזרו לעלות, מחירי המשרדים נמצאים בירידה מתמדת בשל עליית הריבית ומחירי השכירות ממשיכים לעלות, בקצב הדרגתי, ללא קשר לתנודות של מחירי הנדל"ן.
אם יש נכס אחד שמחירו לא מפסיק לעלות, הוא חנייה. מחירי החנייה עולים בעקביות בשל כניסת עוד רכבים לשוק וצפיפות, וכמה שהקרבה לאזור המרכז הצפוף גבוהה יותר, המחירים גבוהים עוד יותר. כשמדברים על מוסדות ציבור, כמו בתי חולים למשל, ערך החנייה אפילו גבוה יותר בשל חשיבותו.
קרן ספרה PARK IN רכשה משיכון ובינוי 50% בשותפות בחניון בית החולים לילדים שניידר בפ"ת. החניון שמיועד לרווחת עובדי ומבקרי בית החולים נבנה במתכונת DBOT (תכנן-בנה-הפעל-העבר - כלומר, הקרן נכנסת כשותפה, בונה, מפעילה אותו למשך תקופה ההסכם ומחזירה אותו תחת תנאים מסוימים לבעלים, בחלק מהמקרים מדובר בעסקת BOT שבה העסקה נעשית ללא תכנון) לתקופה של 25 שנים על ידי סולל בונה מקבוצת שיכון ובינוי. החניון החל לפעול בימים אלה בתעריף של 25 שקלים ליום חניה; החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות כולל קומת מסחר וגן רחב ידיים לטובת הציבור.
כמה עולה חניון?
בתקינה השמאית, עריכת השומה מקבלת ביטוי נפרד בפרק י'. לפי התקינה, חניון קטן נחשב לכזה שיש בו עד 200 מקומות חניה, חניון בינוני מכיל בין 200-800 מקומות וגדול - מעל 800 מקומות. החניון בשניידר הוא חניון גדול. אם להתחשב בגודל הממוצע בתקן, יוצא כי רק מקומות החנייה צפויים להיות להערכתנו בגודל של כ-38,875 מ"ר. להחזקת חניון יש הוצאות לא מבוטלות: ארנונה, חשמל, הוצאות כמו שכר עבודה, נקיון ומשרדיות, ביטוחים ודני ודני ניהול, שהוא הרווח שאותו דורש מפעיל החניון בגין ניהולו.
לגבי הערכת השווי של החניון, קשה מאוד להעריך חניונים בגישת ההשוואה, בגלל מספר עסקאות נמול באזור ולכן בדרך כלל נהוג להשתמש בגישת הוון ההכנסות לדמי שכירות.
במקרה הזה, קרן ספרה, זרוע הפריווט אקוויטי של ספרה, חברת קרנות הגידור, תשלם 31 מיליון שקלים. בבית החולים לילדים כ-250 מיטות אשפוז וכ-30 מחלקות ומכונים ועד היום היו נעזרים עוברים ושבים בחניוני הסביבה ובחניון קטן יחסית הצמוד לבית החולים. במקרה הזה, צריך לזכור, הקרן העבירה לשיכון ובינוי את הכסף תמורת עסקה שהיא מעין "שכירות ארוכת טווח" והנכס חוזר לשיכון ובינוי בתום התקופה.
כדי להעריך את הנכס, צריך לדעת מה תהיה התפוסה של החניות בבית החולים. צריך לזכור שבחלק מהמקרים נקבע שהחנייה, לרבע השעה הראשונה, תהיה חינמית (לא במקרה הזה, אפשר לחנות בצמוד לכניסה), אבל צריך לקחת בחשבון שהתחלופה היא גבוהה. גם אם ניקח בחשבון שמדובר בתפוסה מלאה בממוצע של מקום חניה אחד ליום, נקבל במעוגל הכנסה של כ-39 אלף שקל. ההנחה היא שהחניון יעבוד גם בסופי שבוע, ולכן חודשית נראה כי ההכנסה תעמוד, בממוצע, על מיליון שקל לפחות. יחד עם זאת, מדובר בהערכה זהירה כיוון שחלק ממקומות החניה נתפסים על ידי עובדי בית החולים. כמו כן, לא ידוע מה יהיה דמי הניהול בפרויקט.
כאשר אין נתוני רווחיות מדויקים, נהוג לומר כי מחיר יומי יעמוד על 30 שקלים - אך מפעילי החניון גובים פחות מהתקן. אם נתעלם רגע מהעובדה שהחניון יחזור לחזקת הבעלים אחרי 25 שנה (ואז צריך לחשב את שוויו לצמיתות, אלא אם יימכר במהלך התקופה), אפשר לומר כי מחירו של חניון ייקבע באמצעות הפידיון, פחות ההוצאות, בהתחשב בדמי ההיוון כמובן, שעשויים להשתנות בהתאם לתפוסה.
החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות ובנוסף, החניון כולל קומת מסחר אחת בשטח של 700 מ"ר וגינה בשטח של כ-8,000 מ"ר, עם שבילי הליכה, מתקני משחקים וגינון נרחב לטובת הציבור. הפרויקט מאפשר גישה ישירה לאמבולנסים ורכבי חירום, לרופאים, עובדים ומטופלים עד למבנה בית החולים. הקמת הפרויקט ארכה כ-30 חודשים והוא החל לפעול בימים האחרונים.
שיכון ובינוי מבצעת מספר פרויקטים מתקדמים במתכונת זו בתחומים שונים. פרויקטים אלו כוללים את בנייתם, תפעולם והעברתם של תשתיות חיוניות למדינה לאחר תקופה מוגדרת. בין הפרויקטים הבולטים נמצא הפעלת כביש 6 (חוצה ישראל), מנהרות הכרמל, מרכז ההדרכה של המשטרה בבית שמש, קריית המודיעין, מעונות סטודנטים, קריות ממשלה ועוד. פרויקטים אלו מדגימים את יכולותיה של שיכון ובינוי לשלב בין ידע הנדסי מתקדם וניהול פרויקטים מורכבים לתפעול יעיל ואפקטיבי לאורך זמן.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
