שיכון ובינוי הכניסה שותפה להפעלת החניון בשניידר - כמה בכלל עולה חניון?
ענף הנדל"ן עבר בשנה האחרונה טלטלה של ממש: מחירי הדירות ירדו וחזרו לעלות, מחירי המשרדים נמצאים בירידה מתמדת בשל עליית הריבית ומחירי השכירות ממשיכים לעלות, בקצב הדרגתי, ללא קשר לתנודות של מחירי הנדל"ן.
אם יש נכס אחד שמחירו לא מפסיק לעלות, הוא חנייה. מחירי החנייה עולים בעקביות בשל כניסת עוד רכבים לשוק וצפיפות, וכמה שהקרבה לאזור המרכז הצפוף גבוהה יותר, המחירים גבוהים עוד יותר. כשמדברים על מוסדות ציבור, כמו בתי חולים למשל, ערך החנייה אפילו גבוה יותר בשל חשיבותו.
קרן ספרה PARK IN רכשה משיכון ובינוי 50% בשותפות בחניון בית החולים לילדים שניידר בפ"ת. החניון שמיועד לרווחת עובדי ומבקרי בית החולים נבנה במתכונת DBOT (תכנן-בנה-הפעל-העבר - כלומר, הקרן נכנסת כשותפה, בונה, מפעילה אותו למשך תקופה ההסכם ומחזירה אותו תחת תנאים מסוימים לבעלים, בחלק מהמקרים מדובר בעסקת BOT שבה העסקה נעשית ללא תכנון) לתקופה של 25 שנים על ידי סולל בונה מקבוצת שיכון ובינוי. החניון החל לפעול בימים אלה בתעריף של 25 שקלים ליום חניה; החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות כולל קומת מסחר וגן רחב ידיים לטובת הציבור.
כמה עולה חניון?
בתקינה השמאית, עריכת השומה מקבלת ביטוי נפרד בפרק י'. לפי התקינה, חניון קטן נחשב לכזה שיש בו עד 200 מקומות חניה, חניון בינוני מכיל בין 200-800 מקומות וגדול - מעל 800 מקומות. החניון בשניידר הוא חניון גדול. אם להתחשב בגודל הממוצע בתקן, יוצא כי רק מקומות החנייה צפויים להיות להערכתנו בגודל של כ-38,875 מ"ר. להחזקת חניון יש הוצאות לא מבוטלות: ארנונה, חשמל, הוצאות כמו שכר עבודה, נקיון ומשרדיות, ביטוחים ודני ודני ניהול, שהוא הרווח שאותו דורש מפעיל החניון בגין ניהולו.
לגבי הערכת השווי של החניון, קשה מאוד להעריך חניונים בגישת ההשוואה, בגלל מספר עסקאות נמול באזור ולכן בדרך כלל נהוג להשתמש בגישת הוון ההכנסות לדמי שכירות.
במקרה הזה, קרן ספרה, זרוע הפריווט אקוויטי של ספרה, חברת קרנות הגידור, תשלם 31 מיליון שקלים. בבית החולים לילדים כ-250 מיטות אשפוז וכ-30 מחלקות ומכונים ועד היום היו נעזרים עוברים ושבים בחניוני הסביבה ובחניון קטן יחסית הצמוד לבית החולים. במקרה הזה, צריך לזכור, הקרן העבירה לשיכון ובינוי את הכסף תמורת עסקה שהיא מעין "שכירות ארוכת טווח" והנכס חוזר לשיכון ובינוי בתום התקופה.
כדי להעריך את הנכס, צריך לדעת מה תהיה התפוסה של החניות בבית החולים. צריך לזכור שבחלק מהמקרים נקבע שהחנייה, לרבע השעה הראשונה, תהיה חינמית (לא במקרה הזה, אפשר לחנות בצמוד לכניסה), אבל צריך לקחת בחשבון שהתחלופה היא גבוהה. גם אם ניקח בחשבון שמדובר בתפוסה מלאה בממוצע של מקום חניה אחד ליום, נקבל במעוגל הכנסה של כ-39 אלף שקל. ההנחה היא שהחניון יעבוד גם בסופי שבוע, ולכן חודשית נראה כי ההכנסה תעמוד, בממוצע, על מיליון שקל לפחות. יחד עם זאת, מדובר בהערכה זהירה כיוון שחלק ממקומות החניה נתפסים על ידי עובדי בית החולים. כמו כן, לא ידוע מה יהיה דמי הניהול בפרויקט.
כאשר אין נתוני רווחיות מדויקים, נהוג לומר כי מחיר יומי יעמוד על 30 שקלים - אך מפעילי החניון גובים פחות מהתקן. אם נתעלם רגע מהעובדה שהחניון יחזור לחזקת הבעלים אחרי 25 שנה (ואז צריך לחשב את שוויו לצמיתות, אלא אם יימכר במהלך התקופה), אפשר לומר כי מחירו של חניון ייקבע באמצעות הפידיון, פחות ההוצאות, בהתחשב בדמי ההיוון כמובן, שעשויים להשתנות בהתאם לתפוסה.
החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות ובנוסף, החניון כולל קומת מסחר אחת בשטח של 700 מ"ר וגינה בשטח של כ-8,000 מ"ר, עם שבילי הליכה, מתקני משחקים וגינון נרחב לטובת הציבור. הפרויקט מאפשר גישה ישירה לאמבולנסים ורכבי חירום, לרופאים, עובדים ומטופלים עד למבנה בית החולים. הקמת הפרויקט ארכה כ-30 חודשים והוא החל לפעול בימים האחרונים.
שיכון ובינוי מבצעת מספר פרויקטים מתקדמים במתכונת זו בתחומים שונים. פרויקטים אלו כוללים את בנייתם, תפעולם והעברתם של תשתיות חיוניות למדינה לאחר תקופה מוגדרת. בין הפרויקטים הבולטים נמצא הפעלת כביש 6 (חוצה ישראל), מנהרות הכרמל, מרכז ההדרכה של המשטרה בבית שמש, קריית המודיעין, מעונות סטודנטים, קריות ממשלה ועוד. פרויקטים אלו מדגימים את יכולותיה של שיכון ובינוי לשלב בין ידע הנדסי מתקדם וניהול פרויקטים מורכבים לתפעול יעיל ואפקטיבי לאורך זמן.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
חברת אאורה משיקה מסלול חדשני לרכישת דירה עם הגנה מפני ירידת מחירים ואפשרות לביטול חצי שנה לפני המסירה; אמנם החברה מציעה לנטרל עבור הרוכשים את הדאגות אבל בו בזמן משדרת עד כמה הצורך בנתוני מכירות עכשווים הוא קריטי עבורה, וככל הנראה עבור הסקטור כולו; ונשאלת השאלה, מה יקרה לחברה (ולסקטור כולו) במידה ונראה המשך ירידות בשוק?
אאורה קבוצת אאורה אאורה 0.58% חברת הנדל״ן למגורים שעוסקת בהתחדשות עירונית, יוצאת במבצע חסר תקדים "דירה בביטחון", שנועד להעניק לרוכשי דירות שקט נפשי וביטחון בהחלטת הרכישה, במיוחד בתקופה המאופיינת בחוסר ודאות בשוק הדיור. במסגרת המבצע, רוכשי דירות ב-25 פרויקטים של חברת אאורה ברחבי הארץ יזכו באפשרות לקבל את כספם בחזרה, עד שישה חודשים לפני מסירת הדירה, אם יחליטו לבטל את הרכישה בשל ירידת מחירים. גובה הירידה במחיר, במידה שתתרחש, ייקבע בהתאם למדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס, לאחר נטרול דירות הכלולות בתוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה”.
יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אאורה: ״אנחנו מבינים את החששות של רוכשי הדירות בתקופה הנוכחית. יצרנו מסלול שמעניק ביטחון מלא וללא סיכון. המהלך משקף את המחויבות של אאורה להוביל את השוק ביצירתיות, באחריות ובשקיפות מלאה כלפי לקוחותינו. אאורה היא חברה ציונית ודווקא עכשיו זה הזמן להשקיע בבית שלנו כאן, בישראל. בשעה שרבים מהציבור מהססים, אנו בוחרים לקדם יציבות, אמון ואחריות כלפי קהל הרוכשים ושוק הנדל”ן כולו".
ה-"ביג לונג" על הנדל"ן למגורים בישראל
עד כאן, הכל טוב ויפה. במידה והתלבטתם אם לרכוש דירה, אאורה פותרת לכאורה את הדילמה. אם יתרחשו ירידות בשוק, החברה תכסה אותם. כלומר, אם לאור ירידות במחיר תרצו לבטל את הרכישה, תוכלו לבטל ממש ברגע האחרון, שישה חודשים לפני מסירת הדירה (אך לא לפני או אחרי). לכאורה, זהו מבצע אטרקטיבי מאד, וייתכן שהוא גם מיטיב עם לקוחות. רכשתם דירה ובבוא המועד הבנתם שהעסקה לא משתלמת בגלל ירידות דרמטיות בשוק, כלומר מדד מחירי הדירות החדשות באותו הרגע נמוך יותר משהיה ביום הרכישה, תוכלו לקבל את כספכם בחזרה. המדד כמובן מנוכה מעסקאות ממשלתיות (מחיר מטרה, דירה למשתכן וכו').
יש כמה אותיות קטנות חשובות בכל המבצע הזה, ואחת הבולטות היא שהמבצע לא יהיה תקף עבור מי שיבצע שדרוגים בדירה בהיקף של יותר מ-100 אלף שקל. בנוסף, גם שינוי מספר חדרים לא יתאפשר במסגרת המבצע, וכמובן כל הפרה בהסכם או קונפליקט משפטי עם החברה יבטלו את הזכאות שבמבצע. כמו כן, כל שינויים במטבח יתבצעו רק לאחר בדיקת הזכאות. ההחזרים כמובן גם אינם כוללים תשלום מסים או תשלומים משפטיים שונים.
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במלים אחרות, החברה מבינה את ההשלכות שעלולות להגיע, וכך היא מכסה את עצמה מכל הכיוונים, כדי שהסיכוי לממש את הזכאות הזו יהיה קטן ככל האפשר. ואם זה לא באמת ישים, זהו מבצע שיווקי שמעורר שיח חיובי, שיכול להוביל למכירת דירות. לא כולם בודקים את הפרטים הקטנים, והאפשרות לגידור, גם אם היא בפועל קטנה, יכולה לקסום לרוכשים.
