שיכון ובינוי הכניסה שותפה להפעלת החניון בשניידר - כמה בכלל עולה חניון?
ענף הנדל"ן עבר בשנה האחרונה טלטלה של ממש: מחירי הדירות ירדו וחזרו לעלות, מחירי המשרדים נמצאים בירידה מתמדת בשל עליית הריבית ומחירי השכירות ממשיכים לעלות, בקצב הדרגתי, ללא קשר לתנודות של מחירי הנדל"ן.
אם יש נכס אחד שמחירו לא מפסיק לעלות, הוא חנייה. מחירי החנייה עולים בעקביות בשל כניסת עוד רכבים לשוק וצפיפות, וכמה שהקרבה לאזור המרכז הצפוף גבוהה יותר, המחירים גבוהים עוד יותר. כשמדברים על מוסדות ציבור, כמו בתי חולים למשל, ערך החנייה אפילו גבוה יותר בשל חשיבותו.
קרן ספרה PARK IN רכשה משיכון ובינוי 50% בשותפות בחניון בית החולים לילדים שניידר בפ"ת. החניון שמיועד לרווחת עובדי ומבקרי בית החולים נבנה במתכונת DBOT (תכנן-בנה-הפעל-העבר - כלומר, הקרן נכנסת כשותפה, בונה, מפעילה אותו למשך תקופה ההסכם ומחזירה אותו תחת תנאים מסוימים לבעלים, בחלק מהמקרים מדובר בעסקת BOT שבה העסקה נעשית ללא תכנון) לתקופה של 25 שנים על ידי סולל בונה מקבוצת שיכון ובינוי. החניון החל לפעול בימים אלה בתעריף של 25 שקלים ליום חניה; החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות כולל קומת מסחר וגן רחב ידיים לטובת הציבור.
כמה עולה חניון?
בתקינה השמאית, עריכת השומה מקבלת ביטוי נפרד בפרק י'. לפי התקינה, חניון קטן נחשב לכזה שיש בו עד 200 מקומות חניה, חניון בינוני מכיל בין 200-800 מקומות וגדול - מעל 800 מקומות. החניון בשניידר הוא חניון גדול. אם להתחשב בגודל הממוצע בתקן, יוצא כי רק מקומות החנייה צפויים להיות להערכתנו בגודל של כ-38,875 מ"ר. להחזקת חניון יש הוצאות לא מבוטלות: ארנונה, חשמל, הוצאות כמו שכר עבודה, נקיון ומשרדיות, ביטוחים ודני ודני ניהול, שהוא הרווח שאותו דורש מפעיל החניון בגין ניהולו.
לגבי הערכת השווי של החניון, קשה מאוד להעריך חניונים בגישת ההשוואה, בגלל מספר עסקאות נמול באזור ולכן בדרך כלל נהוג להשתמש בגישת הוון ההכנסות לדמי שכירות.
במקרה הזה, קרן ספרה, זרוע הפריווט אקוויטי של ספרה, חברת קרנות הגידור, תשלם 31 מיליון שקלים. בבית החולים לילדים כ-250 מיטות אשפוז וכ-30 מחלקות ומכונים ועד היום היו נעזרים עוברים ושבים בחניוני הסביבה ובחניון קטן יחסית הצמוד לבית החולים. במקרה הזה, צריך לזכור, הקרן העבירה לשיכון ובינוי את הכסף תמורת עסקה שהיא מעין "שכירות ארוכת טווח" והנכס חוזר לשיכון ובינוי בתום התקופה.
כדי להעריך את הנכס, צריך לדעת מה תהיה התפוסה של החניות בבית החולים. צריך לזכור שבחלק מהמקרים נקבע שהחנייה, לרבע השעה הראשונה, תהיה חינמית (לא במקרה הזה, אפשר לחנות בצמוד לכניסה), אבל צריך לקחת בחשבון שהתחלופה היא גבוהה. גם אם ניקח בחשבון שמדובר בתפוסה מלאה בממוצע של מקום חניה אחד ליום, נקבל במעוגל הכנסה של כ-39 אלף שקל. ההנחה היא שהחניון יעבוד גם בסופי שבוע, ולכן חודשית נראה כי ההכנסה תעמוד, בממוצע, על מיליון שקל לפחות. יחד עם זאת, מדובר בהערכה זהירה כיוון שחלק ממקומות החניה נתפסים על ידי עובדי בית החולים. כמו כן, לא ידוע מה יהיה דמי הניהול בפרויקט.
כאשר אין נתוני רווחיות מדויקים, נהוג לומר כי מחיר יומי יעמוד על 30 שקלים - אך מפעילי החניון גובים פחות מהתקן. אם נתעלם רגע מהעובדה שהחניון יחזור לחזקת הבעלים אחרי 25 שנה (ואז צריך לחשב את שוויו לצמיתות, אלא אם יימכר במהלך התקופה), אפשר לומר כי מחירו של חניון ייקבע באמצעות הפידיון, פחות ההוצאות, בהתחשב בדמי ההיוון כמובן, שעשויים להשתנות בהתאם לתפוסה.
החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות ובנוסף, החניון כולל קומת מסחר אחת בשטח של 700 מ"ר וגינה בשטח של כ-8,000 מ"ר, עם שבילי הליכה, מתקני משחקים וגינון נרחב לטובת הציבור. הפרויקט מאפשר גישה ישירה לאמבולנסים ורכבי חירום, לרופאים, עובדים ומטופלים עד למבנה בית החולים. הקמת הפרויקט ארכה כ-30 חודשים והוא החל לפעול בימים האחרונים.
שיכון ובינוי מבצעת מספר פרויקטים מתקדמים במתכונת זו בתחומים שונים. פרויקטים אלו כוללים את בנייתם, תפעולם והעברתם של תשתיות חיוניות למדינה לאחר תקופה מוגדרת. בין הפרויקטים הבולטים נמצא הפעלת כביש 6 (חוצה ישראל), מנהרות הכרמל, מרכז ההדרכה של המשטרה בבית שמש, קריית המודיעין, מעונות סטודנטים, קריות ממשלה ועוד. פרויקטים אלו מדגימים את יכולותיה של שיכון ובינוי לשלב בין ידע הנדסי מתקדם וניהול פרויקטים מורכבים לתפעול יעיל ואפקטיבי לאורך זמן.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
