שיכון ובינוי הכניסה שותפה להפעלת החניון בשניידר - כמה בכלל עולה חניון?
ענף הנדל"ן עבר בשנה האחרונה טלטלה של ממש: מחירי הדירות ירדו וחזרו לעלות, מחירי המשרדים נמצאים בירידה מתמדת בשל עליית הריבית ומחירי השכירות ממשיכים לעלות, בקצב הדרגתי, ללא קשר לתנודות של מחירי הנדל"ן.
אם יש נכס אחד שמחירו לא מפסיק לעלות, הוא חנייה. מחירי החנייה עולים בעקביות בשל כניסת עוד רכבים לשוק וצפיפות, וכמה שהקרבה לאזור המרכז הצפוף גבוהה יותר, המחירים גבוהים עוד יותר. כשמדברים על מוסדות ציבור, כמו בתי חולים למשל, ערך החנייה אפילו גבוה יותר בשל חשיבותו.
קרן ספרה PARK IN רכשה משיכון ובינוי 50% בשותפות בחניון בית החולים לילדים שניידר בפ"ת. החניון שמיועד לרווחת עובדי ומבקרי בית החולים נבנה במתכונת DBOT (תכנן-בנה-הפעל-העבר - כלומר, הקרן נכנסת כשותפה, בונה, מפעילה אותו למשך תקופה ההסכם ומחזירה אותו תחת תנאים מסוימים לבעלים, בחלק מהמקרים מדובר בעסקת BOT שבה העסקה נעשית ללא תכנון) לתקופה של 25 שנים על ידי סולל בונה מקבוצת שיכון ובינוי. החניון החל לפעול בימים אלה בתעריף של 25 שקלים ליום חניה; החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות כולל קומת מסחר וגן רחב ידיים לטובת הציבור.
כמה עולה חניון?
בתקינה השמאית, עריכת השומה מקבלת ביטוי נפרד בפרק י'. לפי התקינה, חניון קטן נחשב לכזה שיש בו עד 200 מקומות חניה, חניון בינוני מכיל בין 200-800 מקומות וגדול - מעל 800 מקומות. החניון בשניידר הוא חניון גדול. אם להתחשב בגודל הממוצע בתקן, יוצא כי רק מקומות החנייה צפויים להיות להערכתנו בגודל של כ-38,875 מ"ר. להחזקת חניון יש הוצאות לא מבוטלות: ארנונה, חשמל, הוצאות כמו שכר עבודה, נקיון ומשרדיות, ביטוחים ודני ודני ניהול, שהוא הרווח שאותו דורש מפעיל החניון בגין ניהולו.
לגבי הערכת השווי של החניון, קשה מאוד להעריך חניונים בגישת ההשוואה, בגלל מספר עסקאות נמול באזור ולכן בדרך כלל נהוג להשתמש בגישת הוון ההכנסות לדמי שכירות.
במקרה הזה, קרן ספרה, זרוע הפריווט אקוויטי של ספרה, חברת קרנות הגידור, תשלם 31 מיליון שקלים. בבית החולים לילדים כ-250 מיטות אשפוז וכ-30 מחלקות ומכונים ועד היום היו נעזרים עוברים ושבים בחניוני הסביבה ובחניון קטן יחסית הצמוד לבית החולים. במקרה הזה, צריך לזכור, הקרן העבירה לשיכון ובינוי את הכסף תמורת עסקה שהיא מעין "שכירות ארוכת טווח" והנכס חוזר לשיכון ובינוי בתום התקופה.
כדי להעריך את הנכס, צריך לדעת מה תהיה התפוסה של החניות בבית החולים. צריך לזכור שבחלק מהמקרים נקבע שהחנייה, לרבע השעה הראשונה, תהיה חינמית (לא במקרה הזה, אפשר לחנות בצמוד לכניסה), אבל צריך לקחת בחשבון שהתחלופה היא גבוהה. גם אם ניקח בחשבון שמדובר בתפוסה מלאה בממוצע של מקום חניה אחד ליום, נקבל במעוגל הכנסה של כ-39 אלף שקל. ההנחה היא שהחניון יעבוד גם בסופי שבוע, ולכן חודשית נראה כי ההכנסה תעמוד, בממוצע, על מיליון שקל לפחות. יחד עם זאת, מדובר בהערכה זהירה כיוון שחלק ממקומות החניה נתפסים על ידי עובדי בית החולים. כמו כן, לא ידוע מה יהיה דמי הניהול בפרויקט.
כאשר אין נתוני רווחיות מדויקים, נהוג לומר כי מחיר יומי יעמוד על 30 שקלים - אך מפעילי החניון גובים פחות מהתקן. אם נתעלם רגע מהעובדה שהחניון יחזור לחזקת הבעלים אחרי 25 שנה (ואז צריך לחשב את שוויו לצמיתות, אלא אם יימכר במהלך התקופה), אפשר לומר כי מחירו של חניון ייקבע באמצעות הפידיון, פחות ההוצאות, בהתחשב בדמי ההיוון כמובן, שעשויים להשתנות בהתאם לתפוסה.
החניון כולל 1,555 מקומות חנייה ב-6 קומות תת קרקעיות ובנוסף, החניון כולל קומת מסחר אחת בשטח של 700 מ"ר וגינה בשטח של כ-8,000 מ"ר, עם שבילי הליכה, מתקני משחקים וגינון נרחב לטובת הציבור. הפרויקט מאפשר גישה ישירה לאמבולנסים ורכבי חירום, לרופאים, עובדים ומטופלים עד למבנה בית החולים. הקמת הפרויקט ארכה כ-30 חודשים והוא החל לפעול בימים האחרונים.
שיכון ובינוי מבצעת מספר פרויקטים מתקדמים במתכונת זו בתחומים שונים. פרויקטים אלו כוללים את בנייתם, תפעולם והעברתם של תשתיות חיוניות למדינה לאחר תקופה מוגדרת. בין הפרויקטים הבולטים נמצא הפעלת כביש 6 (חוצה ישראל), מנהרות הכרמל, מרכז ההדרכה של המשטרה בבית שמש, קריית המודיעין, מעונות סטודנטים, קריות ממשלה ועוד. פרויקטים אלו מדגימים את יכולותיה של שיכון ובינוי לשלב בין ידע הנדסי מתקדם וניהול פרויקטים מורכבים לתפעול יעיל ואפקטיבי לאורך זמן.
ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, איך זה קשור להפחתת הריבית הצפויה בשנה הקרובה, מה המסלולים הפופולאריים במשכנתא ומה הרייבת הממוצעת בכל מסלול?
מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת, עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות.
ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא.
מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).
מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר?
מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון.
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף.
רונן עקביה מנכ"ל בית וגג. קרדיט: טל טבעונימנכ"ל בית וגג: "בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים"
השנה בית וגג תשווק כ-1,500 יח"ד דיור בחיפה, נתניה, גבעת שמואל רעננה ות"א ועתידה להכפיל את כמות הדירות ששיווקה מיום היווסדה; שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה, שסיפר לנו על ההיערכות של החברה לצמיחה הדרמטית, על ההזדמנויות שנקרות בדרכן של חברות חזקות במצבו הנוכחי של שוק הדיור; בנוסף, שמענו גם על היתרונות שבפיזור הגיאוגרפי, "במקומות שבהם אנחנו רואים מחירי מכירה של כ-30,000 שקל למ"ר, השוק עובד"
בית וגג לפני ימים ספורים הודיעה חברת בית וגג בית וגג 6.31% על יציאה לדרך של פרויקט הענק בחיפה שהיא מחזיקה בשותפות עם הכשרת הישוב, ועידכנה על קבלת היתר הריסה והיתר בנייה מלא בתנאים עבור הפרויקט בשכונת בת גלים בעיר. במסגרת הפרויקט פינוי-בינוי במתחם 'העלייה השנייה', יהרסו 17 בניינים קיימים עם 176 דירות, וייבנו במקומן מעל 700 דירות חדשות ו-16 יחידות מסחר בשטח כולל של 1,200 מ"ר במתחם המשתרע על פני 12.5 דונם ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה בעיר, בסמיכות לתחנת הרכבת 'חיפה בת גלים'. המחיר לדירה ממוצעת יעמוד, על פי בדיקת ביזפורטל על כ-3 מיליון שקל.
יחד עם הפרויקט של החברה בנתניה, (בשותפות עם אפריקה ישראל), שאושר על ידי הועדה המקומית ביוני, וגם הוא בהיקף גדול, עם 735 יח"ד ובנוסף 5,000 מ"ר שיוקצו למסחר ותעסוקה, החברה צפויה להתחיל לשווק במהלך 2026 כמות דירות שמכפילה את כמות הדירות ששיווקה ומכרה עד היום. זהו מהלך דרמטי.
אם נסתכל על מכירות בית וגג עד כה, המספרים אמנם היו נמוכים יחסית, כשבמהלך 2024 החברה מכרה 28 דירות בסך הכל, אבל גם במהלך שנה מאתגרת בשוק הדיור, החברה הצליחה לשמור על המספרים, ואף לעלות מעט, היות ורק בתשעת החודשים הראשונים של 2025 החברה מכרה 28 דירות, כמות דומה למה שמכרה במהלך 2024 כולה.
וכך, לקראת שנה מכריעה לעתידה של החברה, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה.
השנה הקרובה צפויה להיות שנה דרמטית עבורכם, עם צבר גדול
ממש ככה. בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים. עד 2025, מיום הקמתה, בית וגג בנתה מסרה כ-800 יח"ד. כיום, בסוף 2025, אנחנו בביצוע של 500 יח"ד נוספות, בנוסף ל-800. ב-2026 יתווספו אליהם 1,700 יח"ד, שמתוכם 1,400 יח"ד נמצאים בשני מתחמים גדולים, אחד בחיפה שקיבל היתר השבוע, ועוד אחד בנתניה, שיקבל היתר במהלך השנה.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- בית וגג: ההפסד גדל ל־4 מיליון שקל; ההכנסות קטנו ב־22% ל־25.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת ביצוע, הפרויקטים הגדולים, חיפה ונתניה, יעלו על הקרקע במהלך הרבעון הרביעי של 2026. במתחמי הפינוי בינוי בחיפה, אני מניח שנסיים את הבניינים הנמוכים תוך 4 שנים ואת המגדלים תוך 5 שנים. בנתניה אמנם אין פינוי בינוי, אבל אנחנו גם מעריכים 4-5 שנים.
מהו יעד ריאלי עבורכם מבחינת מכירות עד מועד האיכלוס?
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")